短期出租漏洞：7 天平均入住與 500 小時記錄

所謂「短期出租漏洞」是什麼，為什麼虧損可以抵減 W-2 工資？

這是一般規則，並非漏洞。出租虧損通常屬於被動損失，只能抵減被動收入，不能抵減工資。但房客平均入住 7 天 或以內的房產（7 天規則），按被動損失規則不算「出租活動」（Publication 925；Reg. 1.469-1T(e)(3)）。其損失隨後與一般營業損失一樣接受檢驗。如果您實質參與，通常指當年工時超過 500 小時，或超過 100 小時 且不少於任何其他參與經營的人，該損失就不屬於被動損失，在下文其他限制允許的前提下，可以抵減工資。

四個事實決定結果：

1. 平均入住天數，按每處房產（或每組房產），依預訂記錄計算。
2. 您的工時（含配偶的工時），與其他參與該房產經營的所有人比較。
3. 您本人和家人的使用：如果個人使用天數超過自用上限（14 天，或按公平租金出租天數的 10%，以較多者為準，下文說明），出租損失就不能抵減工資。
4. 被動測試之後適用的限制：風險限額、超額營業損失，以及房產由合夥企業或 S 公司持有時的計稅基礎限制。

較短的平均入住天數只改變被動損失的歸類。收入填在 Schedule E 還是 Schedule C，以及是否要繳自僱稅，是另一個問題：請見短期出租房該用 Schedule C 還是 Schedule E。

下列情況會更複雜：

• 由管理人或清潔人員承擔大部分工作；
• 您的工時只存在於記憶中；
• 折舊造成大額虧損，或稅表已用它抵減工資；
• 您擁有多處房產，或有人與您共有、協助經營其中一處；
• 您或家人在那裡住了很多天。

請按每處房產準備：全年的預訂匯出檔、日曆和訊息記錄、您或家人入住的天數、管理協議，以及折舊明細表。

我的平均入住天數真的是 7 天或以內嗎？

把所有房客使用期間的總天數，除以這些期間的數量，再與 7 天 比較（Publication 925；8582 表填表說明）。只計算在納稅年度內結束、或包含年度最後一天的入住；跨越年底的入住可以合理估計（Reg. 1.469-1(e)(3)(iii)）。

• 「期間」是指房客持續或反覆擁有該房產使用權的時間，不論房客是否全程使用，即使房客延長或續訂也一樣（Reg. 1.469-1(e)(3)(iii)(D)）。提前離開本身並不縮短期間，所以請保留預訂條款，以及任何縮短使用權的協議。同一位房客的連續預訂，要合併為一行。
• 一次長住與其他入住一樣計算：十次 3 天的入住和一次 45 天的入住，平均約為 6.8 天。
• 法規按「天」計算，沒有說明退房當天是否計入。如果按兩種算法，您的平均值都接近 7 天，請在依賴它之前，讓報稅員確認計算方法。

30 天例外是脫離「出租活動」的第二條途徑：

重大個人服務，是指由個人提供的服務，依提供的頻率、所涉及的勞動量，以及價值與租金的比較來判斷。有三類服務先行排除：合法使用所必需的服務；使房產使用年限遠超過一般入住期的改良和維修；以及長期出租中常見的服務，例如清潔公共區域、例行維修和垃圾清運（Reg. 1.469-1T(e)(3)(iv)）。這項測試只在平均入住天數超過 7 天且不超過 30 天時才有意義。房客入住之間的清潔或床單是否「重大」，取決於事實；法規自己的例子是一家公寓式酒店，提供每日客房清潔和床單服務，費用不到住宿費的十分之一，結論是不算重大。

如果我或家人也住在裡面呢？

如果您或家人的個人使用天數，超過 14 天，或按公平租金出租天數的 10%，以較多者為準，這處房產就被視為住宅。您全職進行維修和保養（不是改良）的天數，不算個人使用，即使家人那天也在享用；請把這些工作日單獨記錄。出租住宅不屬於被動活動，所以較短的平均入住天數和您的工時都幫不上忙：超過租金收入的出租費用，不能抵減其他收入，包括工資，只能結轉（Publication 527；8582 表填表說明）。請在日曆中把所有者和家人使用的日子標為所有者入住，而不是房客入住。天數的計算請見公平租金出租天數與個人使用。

短期出租房所有者適用哪些實質參與測試？

在該年度，只要該房產滿足法規七項測試中的任何一項，所有者即通過（Reg. 1.469-5T(a)；Publication 925）。對短期出租房而言，測試 1 至 3 作用最大。

這些測試按每項活動、每個年度適用。如果房產由合夥企業持有而您是有限合夥人，只有測試 1、5 和 6 可以適用（Reg. 1.469-5T(e)）；請見基金投資者的房地產專業人士身份。本頁討論的是您直接持有的房產。

哪些算我的工時，哪些不算？

在您持有該房產權益期間，您為該房產所做的工作都計入，不論以什麼角色進行（Reg. 1.469-5(f)(1)；Publication 925）。對短期出租房而言，通常包括回覆房客、設定價格和可預訂日期、入住之間清潔和補充用品、處理維修，以及與承包人會面。

有兩類時間不計入（Reg. 1.469-5T(f)(2)）：

• 投資者性質的工作，除非您直接參與日常管理或營運：審閱財務報表或營運報告、為自己使用而編製財務摘要或分析，以及以非管理人身份監控財務或營運。
• 所有者通常不做的工作，如果做這些工作的主要原因之一是規避損失限額。

例行記帳屬於投資者性質的工作，還是營運的一部分，取決於事實。請把它單獨記一行，以便需要時剔除。

我配偶的時間算嗎？管理人和清潔人員的工時會對我不利嗎？

您配偶的工作算作您的工作，即使配偶不持有權益、你們分開申報也一樣（26 USC 469(h)(5)；Reg. 1.469-5T(f)(3)）。請把夫妻雙方的工時相加，並分別按姓名記錄每位配偶。

管理人和清潔人員的工時，只在測試 2、3 和 7 中有影響，因為這幾項把您與所有參與該活動的個人（不論是否所有者）比較（Reg. 1.469-5T(a)）。它們不會減少您在 500 小時 測試中的工時。管理人或團隊承擔大部分工作時，這項測試通常是唯一現實的途徑。法規和 Publication 925 都沒有說明如何計算管理公司員工的工時，所以請索取能顯示實際工作時數的時間記錄或發票。

我有不止一處房產：工時要分別測試嗎？

每處房產各自測試，除非您把構成同一經濟單位的房產合併。合併後，您可以對整組只證明一次實質參與，整組也只有一個平均入住天數（Reg. 1.469-4）。如果每日租金差別很大，請分別計算每個租金級別的平均值，並按該級別占整組出租總收入的比例加權，而不是把所有入住混在一起（Reg. 1.469-1(e)(3)(iii)）。出租活動一般不能與營業活動合併，所以平均入住超過 7 天的房產，和平均入住 7 天或以內的房產，通常要分開。合併很難撤銷，而且有披露規定：請在稅表簽署前決定，並尋求個人稅務協助。

我需要每天的工時記錄嗎？

不需要。可以用任何合理方式證明參與，如果有其他合理方式能確定工時，則不要求當時逐日記錄。合理方式包括：根據預約簿、日曆或敘述性摘要，說明一段期間內所做的服務和大約工時（Reg. 1.469-5T(f)(4)；Publication 925）。

摘要的可信度，取決於背後有日期的記錄。工作當時寫下的條目，可以與訊息、收據或日曆項目對應。記錄範例：

我該如何保存預訂記錄，證明平均入住天數？

為每處房產保存一份未經編輯的全年預訂匯出檔，再加一份工作表，列出每次入住、入住天數和平均值。其他記錄為這份工作表提供佐證：

把匯出檔中的每一行標為房客入住、所有者入住或已取消的預訂。帳目本身請見每處出租房單獨的銀行帳戶和出租房記帳設定。費用方面的憑證請見出租房記錄與收據。

年度結束後，還能重建工時和入住記錄嗎？

入住記錄通常可以根據外部記錄重建：向每個預訂渠道和管理人索取全年匯出檔和收款報告。工時可以用合理方式證明，不需要當時做的日誌，但規則並不保證日後的估算會被接受。這取決於背後的證據。

重建工時的方法：

1. 調出所有有日期的記錄：日曆、訊息、電子郵件、用品收據、承包人發票和管理人對帳單。
2. 按期間寫一份敘述性摘要，列出工作內容和大約工時，並把每一條與一份記錄對應。
3. 無法佐證的部分一律不計，也不要為了湊到門檻而進位。
4. 在摘要上寫明您撰寫的日期。把它作為事後重建，而不是當時所做的日誌。
5. 從現在起，為未來一年開始記錄流水日誌。

如果稅表已把損失作為非被動損失申報，而記錄不足，可能需要用 1040-X 表更正（因營業費用錯誤而更正稅表）。在做任何更改之前，請先讓個人稅務協助審閱。如果帳目也落後，請見補齊出租房帳目。

損失背後通常是什麼折舊，還有哪些其他限制？

短期出租房的損失，常常是折舊造成的，而最多有五道限制仍可能擋住它。住宅出租建築物按直線法在 27.5 年內折舊，土地不能折舊。住宅出租活動中使用的電器、地毯和家具是 5 年期財產，符合條件的 5 年期財產，在 2025 年 1 月 19 日之後取得並投入使用時，一般可享有 100% 的首年扣除，除非您選擇不適用；更早購入的，適用較低的、逐步遞減的比率（Publication 946；4562 表填表說明）。所有者在按時提交的稅表（含延期）上附一份聲明，列明財產類別，即可選擇不適用；它涵蓋該類別的所有資產，未經 IRS 同意不能撤銷，如果錯過，仍可在稅表截止日（不含延期）後 6 個月內，以更正稅表補作選擇。

第一次扣除前要先弄清一個陷阱：Publication 946 規定，建築物的總出租收入中，有 80% 或以上來自住宅單位的，才算住宅出租財產；而住宅單位不包括酒店、汽車旅館或其他場所中的單位，如果其中半數以上單位供短期住客使用的話。Publication 946 沒有說明這段措辭如何適用於一處以短期入住出租的單一住宅，而不屬於此範圍的建築物，一般是非住宅不動產，按 39 年折舊。請在第一次扣除前，與個人稅務協助確認折舊年限。折舊的基本知識，請見出租房稅務。

短期出租房的損失，最多要依次通過五道限制；非被動損失會跳過被動損失這一步（Publication 925；461 表填表說明）：

超額營業損失的計算不包括工資和作為雇員工作取得的其他收入（461 表填表說明），所以 W-2 工資不會提高上限。門檻來自 Rev. Proc. 2025-32。2025 年稅表的門檻為 $313,000（聯合申報為 $626,000）。出售時折舊的稅，請見出租房的折舊追回。

損失填在稅表的什麼位置？

每處房產的收入、費用和折舊，填在 Schedule E 第 I 部分，除非因提供大量服務而改填 Schedule C（Publication 527）。損失隨後經過以下步驟（Schedule E 填表說明；8582 表填表說明）：

1. 折舊填在第 18 行，本年首次投入使用的財產另附 4562 表。
2. 風險限額：如果您並非全額承擔風險，由 6198 表給出第 21 行的可扣除金額。
3. 被動測試：如果損失不屬於被動活動，則不需要 8582 表，第 21 行的損失轉入第 22 行。您沒有實質參與的短期入住活動，填在 8582 表第 V 部分，而不是第 IV 部分（該部分列示有積極參與的出租不動產）。特殊出租損失額度（第 II 部分）只能從第 IV 部分的清單計算，所以不適用於這項損失。不允許扣除的金額結轉。您開始實質參與時，以往暫停扣除的被動損失不會變得可以抵減工資：它們可以抵減該活動當年的淨收入，其餘仍屬被動（Publication 925；暫停扣除的被動損失）。
4. 超額營業損失：由 461 表計算。不允許扣除的金額加回到 Schedule 1 第 8p 行，並結轉。

行號取自最新發佈的表格，可能會變。請把平均入住工作表和工時記錄與稅表檔案一併保存。

舉例

以下是互相替代的情景，不是連續年度。金額以美元計，每一晚計為一天，每處出租房都以營利為目的經營。假設沒有個人使用，沒有其他被動收入，沒有以往結轉的損失，且每筆損失都已通過計稅基礎和風險限額。

丹佛一處公寓，請了清潔承包人

這處公寓共 80 次入住，出租 240 晚。平均入住天數為 240 ÷ 80 = 3 天，所以按被動損失規則不算出租活動。所有者記錄了 140 小時，清潔承包人工作了 220 小時。所有者工時不到 500 小時，也少於承包人，所以測試 1 至 3 都未通過。假設沒有以往年度的歷史，也沒有其他測試適用。在這些事實下，US$40,000 的損失屬於被動損失：填在 8582 表第 V 部分並結轉，不能用來抵減工資。

同一處公寓，自己管理

所有者獨自管理，日曆、訊息和收據支持 520 小時。不論別人工作多少，500 小時測試都已通過，所以 US$45,000 的損失不是被動損失。假設所有者沒有其他營業收入。在這些假設下，損失遠低於超額營業損失門檻，因此可以抵減工資。每年仍需檢查風險限額和超額營業損失，如果公寓由合夥企業或 S 公司持有，還要檢查計稅基礎。

憑記憶報工時

一位所有者對一處平均入住 3 天的公寓報告 600 小時，並用 US$35,000 的損失抵減工資。有日期的訊息、收據和日曆只能佐證 260 小時，而管理人的對帳單顯示 300 小時。按有佐證的工時，所有者不到 500 小時，也少於管理人的 300 小時，所以測試 1 和 3 都未通過。假設沒有以往年度的歷史，也沒有其他測試適用。在這些事實下，該損失屬於被動損失，所以稅表需要更正。所有者先重建記錄，再請人審閱稅表。

您的情況不同嗎？

• 管理人或清潔人員承擔大部分工作，您的工時只存在於記憶中，而且一大筆損失要用來抵減工資：入住記錄和工時能否支持把損失視為非被動損失，值得在稅表簽署前，與個人稅務協助確認。
• 您已經扣除了損失，而工時或入住記錄不足，或者收到了 IRS 關於此事的函件：請先重建記錄，然後在回覆或更改任何內容之前，把記錄和稅表交給個人稅務協助。
• 您擁有多處房產、有人與您共有其中一處、由按合夥企業或 S 公司課稅的 LLC 持有，或有親屬協助經營：工時按每個人測試，傳遞的損失要通過計稅基礎限制，有限合夥人可用的測試更少。請在稅表簽署前，讓個人稅務協助核查。
• 您的平均入住天數超過 7 天，且不提供重大個人服務：損失依出租房稅務中的一般出租規則處理。
• 您提供清潔、床單或其他服務：表格和自僱稅請見 Schedule C 還是 Schedule E。
• 您的大部分工作時間用於房地產，或您持有基金權益：請見房地產專業人士身份和暫停扣除的被動損失。
• 您沒有按房產分開的帳目或預訂匯出檔：請現在就在記帳協助下建立，讓入住和收入能與稅表對應。