房地產專業人士身份：有限合夥人也能取得嗎？

房地產聯合投資的 K-1 虧損可以抵銷 W-2 收入嗎？

預設不可以。在美國，無論所有者做了多少工作，出租活動依法屬於被動活動，所以房地產聯合投資的出租虧損只能抵銷被動收入，不能抵銷工資（26 USC 469(c)(2)）。主要例外是同時實質參與該出租活動的房地產專業人士（469(c)(7)）。另一項金額較小的出租虧損特別扣除額，很少能幫到有限合夥人；詳見下文。

以下兩項獨立測試都必須通過：

只通過第一項測試，只能去掉自動的被動標籤，本身並不會讓任何 K-1 虧損變成非被動（可抵銷工資和其他收入）。您直接擁有的出租房產（包括短期出租），請參閱出租房產稅務。被動活動和實質參與規則的一般運作，請參閱業務虧損。

如果房地產聯合投資擁有酒店或其他平均住客入住期為 7 天或以下的物業，該物業根本不屬於出租活動（Publication 925）。這時房地產專業人士身份不適用；實質參與按一般業務測試，如果您是有限合夥人，則按有限合夥人測試。

如果您依靠配偶的時數、以有限合夥人或 LLC 成員身份持有權益，或正在考慮會約束以後年度的合併選擇，您的個案很可能並不簡單。請準備每份 K-1、每份營運協議或合夥協議、夫妻雙方的工作時數記錄，以及以往稅表附上的任何選擇聲明。

取得美國房地產專業人士身份需要什麼條件？

只有同時符合以下兩項條件，一個人才在該年度取得房地產專業人士身份（26 USC 469(c)(7)(B)；Publication 925）：

1. 其在所有貿易或業務中提供的個人服務，超過一半是在其實質參與的不動產貿易或業務中提供。
2. 其在這些不動產貿易或業務中提供超過 750 小時的服務。

不動產貿易或業務是指不動產的開發、重新開發、建造、重建、收購、改建、出租、營運、管理、租賃或經紀。

雇員時數算不算？

以雇員身份在房地產業工作的時數，只有在該雇員擁有雇主超過 5% 的權益時才計算（Publication 925）。沒有任何持股的受薪租賃代理或物業經理，這些時數全部不計。

在聯合稅表上，誰的時數計入哪項測試？

在聯合稅表上，必須由其中一位配偶獨自符合兩項身份測試。另一位配偶的時數不能加進來湊夠 750 小時或一半以上的測試（Reg. 1.469-9(c)(4)；8582 表填表說明）。不過，另一位配偶的工作可以幫助證明符合資格的配偶實質參與某項房地產業務，而這決定該業務的時數能否計算。

另一位配偶的工作確實計入每項活動的實質參與。即使該配偶並不擁有任何權益，無論是否聯合報稅，都是如此（26 USC 469(h)(5)；Reg. 1.469-5T(f)(3)）。

在其他行業有全職工作的配偶，無論記錄多少房地產時數，通常都無法通過一半以上的測試。所以在聯合稅表上，房地產專業人士身份通常取決於以房地產為主要工作的那位配偶。

我的配偶符合房地產專業人士資格：我們的 LP 權益會因此變成非被動嗎？

單憑這一點不會。配偶符合資格時，每項出租權益各自成為一項獨立活動，除非您實質參與該活動，否則每一項仍屬被動（Reg. 1.469-9(e)(1)）。法規也規定，房地產專業人士身份不會改變您作為有限合夥人是否實質參與有限合夥權益的判斷（469(c)(7)(A)）。

有限合夥人只能使用七項實質參與測試中的三項（Reg. 1.469-5T(e)(2)；Publication 925）：

測試 6 不適用於出租。測試 5 需要的歷史，大多數新投資者都沒有。實際上，房地產聯合投資的有限合夥人需要由任一配偶在該活動中工作超過 500 小時。在由發起人營運的項目中，很少被動投資者能做到。

投資者工作算不算？

不算。以投資者身份所做的工作不計算，除非您直接參與日常管理或營運（Reg. 1.469-5T(f)(2)(ii)）。投資者工作包括：

• 研究財務報表或發起人報告。
• 為自己使用而準備摘要或分析。
• 以非管理角色監察財務或營運。

投資者工作也不算作身份測試中的個人服務（Reg. 1.469-9(b)(4)）。

有限合夥人可以實質參與嗎？LLC 成員算不算有限合夥人？

美國有限合夥人可以實質參與，但只能透過上述測試 1、5 或 6。房地產聯合投資的 LLC 成員是否算作有限合夥人，目前尚無定論。

根據現行法規，合夥權益在以下任一情況下屬於有限合夥權益（Reg. 1.469-5T(e)(3)）：

• 合夥協議或證書稱其為有限合夥權益；或
• 州法律把持有人對合夥企業債務的責任限於固定金額。

如果您在某一年全年同時是普通合夥人，該年的權益不視為有限合夥權益。

很多房地產聯合投資是 LLC，而 LLC 成員根據州法律承擔有限責任。有些法院裁定，在這些規則下 LLC 成員不是有限合夥人。IRS 在提出新規則時列出了這些案例：*Garnett v. Commissioner*, 132 T.C. 368 (2009)，以及 *Thompson v. United States*, 87 Fed. Cl. 728 (2009)。IRS 建議，當持有人無權管理實體時，把其權益視為有限合夥權益（Federal Register, REG-109369-10）。該建議尚未定稿，現行法規仍如上所述。

因此，由經理管理的 LLC 中的非管理型成員，可能被視為有限合夥人，也可能不會。這取決於營運協議、您的管理權和判例法。請把這視為需要專業判斷的問題，而不是預設答案。

合併選擇有什麼作用？為什麼難以撤銷？

符合資格的納稅人可以選擇把所有出租不動產權益視為一項活動（Reg. 1.469-9(g)）。這樣實質參與只需對合併後的活動測試一次。您自有出租房產的時數，也可以計入與房地產聯合投資權益相同的活動。

合併活動中的有限合夥權益

只要合併活動中有一項權益是有限合夥權益，整個合併活動就要按有限合夥人測試：實際上即須在合併活動中工作超過 500 小時（Reg. 1.469-9(f)(1)）。但有一項例外：如果您從所有有限合夥權益分得的出租總收入，少於您從所有出租不動產分得的出租總收入的 10%，就可以使用任何適用於出租不動產的實質參與測試（Reg. 1.469-9(f)(2)）。

為什麼合併選擇有約束力

• 合併選擇適用於作出選擇的年度，以及之後您符合資格的每一年，即使中間有不符合資格的年度也一樣（Reg. 1.469-9(g)(1)）。
• 只有在您的事實出現重大變化後，才可以撤銷合併選擇。某一年發覺選擇不太有用，不算重大變化；中間有年度不符合資格，也不算（Reg. 1.469-9(g)(2)）。
• 就所有被動虧損規則而言（包括處置規則），合併活動都是一項活動（Reg. 1.469-9(e)(1)）。這樣出售一項聯合投資權益，並不算出售您在該活動中的全部權益，這會影響暫停扣除的被動虧損何時釋放。

透過基金持有的權益

如果沒有作出合併選擇，擁有多項物業的基金對您來說可以算一項活動，也可以算多項。如果基金把所有出租不動產視為一項出租活動，就是一項；如果基金分開處理，就是多項。如果您擁有基金一半或以上的權益，每項物業一律分開計算（Reg. 1.469-9(h)）。每項獨立活動都需要各自的實質參與。

錯過合併選擇

如果以下條件全部成立，可能可以根據 Rev. Proc. 2011-34 作出逾期合併選擇：

• 您未作出選擇，純粹因為沒有符合選擇的申報要求。
• 每份受影響的稅表都按已作出選擇的方式提交。
• 每份都按時提交；在原截止日期（不含延期）後 6 個月內提交的稅表，也算按時。
• 您有合理原因。

聲明須隨最近一年的更正稅表提交，標題寫上「FILED PURSUANT TO REV. PROC. 2011-34」。這項寬免並不決定您是否符合資格或是否實質參與。

活動的一般合併規則是另一項選擇；請參閱基金投資中暫停扣除的被動虧損。

出租虧損特別扣除額對有限合夥人有幫助嗎？

通常沒有。最高 $25,000 的出租虧損特別扣除額，會在修正後調整總收入從 $100,000 起逐步遞減，到 $150,000 時完全取消（Publication 925）。另外，有限合夥人一般不視為積極參與，而這項扣除額要求積極參與（26 USC 469(i)(6)(C)）。積極參與還要求按價值計至少擁有 10%，很少聯合投資投資者能達到。

如果虧損變成非被動，還有什麼限制？

仍有三項限制，依次為：計稅基礎、風險限額，然後是超額業務虧損限制。業務虧損說明了前兩項。

超額業務虧損。就聯合稅表而言，業務扣除額超出業務收入加 $512,000（Rev. Proc. 2025-32）的部分，今年不能扣除。這項測試不計工資，所以薪金在此不能吸收虧損。超出部分會成為淨經營虧損，結轉至以後年度。這項限制現已成為永久規定（461 表填表說明）。

如果 IRS 日後否定您的房地產專業人士身份或實質參與，而少繳稅款源於疏忽或重大少報，且沒有合理原因，額外稅款可能被加徵少繳稅款 20% 的準確性相關罰款，另加利息（IRS）。

取得房地產專業人士資格，是否也能讓出租收入免繳淨投資收入稅？

只在某些情況下可以。這在 K-1 顯示出租收入的年度，以及物業出售時很重要。單憑符合資格，並不會讓出租收入在 3.8% 的淨投資收入稅（NIIT）下成為貿易或業務收入（8960 表填表說明）。一項安全港規定：如果房地產專業人士在年內參與出租不動產活動超過 500 小時，或在之前 10 年中任何 5 年做到，出租收入就視為貿易或業務收入（Reg. 1.1411-4(g)(7)）。合併選擇也適用於這項測試。

沒有合併選擇，房地產聯合投資的有限合夥人很少能符合 NIIT 安全港。不符合安全港，並不排除以其他方式證明收入不屬於 NIIT 範圍，但這取決於事實。

IRS 查詢時，什麼樣的時數記錄站得住腳？

任何合理方式都可以證明參與。法規並不要求當時寫下的每日記錄（Reg. 1.469-5T(f)(4)；8582 表填表說明）。合理方式包括根據預約簿、日曆或敘述性摘要，列出您提供的服務和大約時數。

時數記錄在以下情況下較容易獲得支持：

• 在工作進行時寫下，讓每項記錄都能與電郵、發票、租約、承包人帳單或差旅記錄對應。
• 列明日期、物業或活動、所做的工作和時數。
• 分開記錄夫妻各自的時數，因為只有一位配偶的時數能計入身份測試。
• 也記錄所有其他工作的時數，以便進行一半以上的測試。
• 不計入投資者工作，例如閱讀發起人報告。

我所在的州是否跟隨聯邦的房地產專業人士規則？

不一定。加州沒有採納房地產專業人士例外：在加州，所有出租活動仍屬被動，所以聯邦稅表上允許的虧損，在加州稅表上可能被否決，並須在 FTB 3801 表上另行計算（FTB 3801 表填表說明）。其他州以不同方式從聯邦收入起算；請查看您須申報的每一個州。請參閱基金投資者的州稅表。

我們應該在什麼時候測試房地產專業人士身份？

在三個時間點：

CPA 事務所可以在提交稅表前，按每項規則測試夫妻雙方的時數、審閱協議，並權衡是否作出合併選擇；請參閱我們的基金投資者服務。

示例

整數的說明性數字，以美元計。每個情境都假設計稅基礎和風險金額足以涵蓋虧損。

作出合併選擇的夫婦

一位醫生領取 $600,000 的 W-2 工資。她的丈夫全職管理他們自有的出租大樓，在這些大樓上工作 1,800 小時，沒有其他工作。兩家房地產聯合投資 LLC 寄來的 K-1 合共顯示 $350,000 虧損。夫婦二人在兩個聯合投資項目中都沒有任何工作。

• 身份：根據這些事實，如果丈夫能證明自己的時數，他可能獨自通過兩項測試。醫生的時數不計入身份測試。
• 沒有合併選擇：每個房地產聯合投資項目都是獨立活動。兩位配偶都沒有在任何一個項目中工作，所以 $350,000 仍屬被動，只能抵銷被動收入；剩餘虧損須結轉。
• 作出合併選擇：兩個房地產聯合投資項目和夫婦自有的大樓合為一項活動。無論 LLC 權益是否被視為有限合夥權益，都可以使用測試 1（超過 500 小時），而丈夫的 1,800 小時計入合併活動。如果這些時數站得住腳，$350,000 可能變成非被動，並可能抵銷醫生 $600,000 的工資。
• 下一項限制：$350,000 低於聯合稅表的超額業務虧損門檻，所以除非他們有其他業務虧損，這項限制可能不會減少該虧損。
• 代價：合併選擇約束丈夫之後符合資格的每一年。

只有醫生

同一對夫婦，但丈夫是全職受薪工程師。醫生在醫療工作 2,000 小時，在出租房產工作 600 小時。她無法通過一半以上的測試和 750 小時測試，所以兩位配偶都不符合資格。$350,000 屬被動虧損。

沒有持股的租賃代理

一位配偶在一家她沒有任何持股的公司擔任受薪租賃代理，工作 1,900 小時。這些時數不算房地產時數，但仍計入她的總工作時間。要符合資格，她需要在其實質參與的其他房地產工作中投入超過 750 小時，而且這些時數要多於她 1,900 小時的受薪工作。

您的情況不同？

• 您直接擁有出租房產，或屬於短期出租：請參閱出租房產稅務。
• 您不符合資格，想知道虧損能抵銷什麼：請參閱基金投資中暫停扣除的被動虧損。
• 您想知道發起人如何產生虧損，例如成本分離研究：請參閱房地產聯合投資稅表。
• 房地產聯合投資已出售物業並發出最終 K-1：請參閱最後一份基金稅表。
• 您也持有管理公司的份額：請參閱成為基金管理人的合夥人。
• 您在多個州報稅：請參閱基金投資者的州稅表。
• 您希望在報稅前測試夫妻雙方的時數、協議和合併選擇，或 IRS 正在質疑以往年度：請參閱我們的基金投資者服務。