出售出租房：折舊追回與 4797 表

出售出租房時，折舊追回如何課稅？

折舊追回，是對收益中來自出租房已扣除（或本可扣除）折舊的那一部分所課的稅。出租房持有 超過 1 年 的，與建築物折舊相對應的那一層，最高按 25% 課稅，建築物和土地收益的其餘部分為長期資本利得（IRS Topic 409；Publication 544）。

普通收入性質的折舊追回，適用於以快於直線法的方式折舊，或享有特殊折舊扣除的不動產。1986 年之後投入使用的住宅出租建築物，一般按直線法在 27.5 年 內折舊（Publication 527），4797 表填表說明也將這類財產排除在外。其他部分仍可能按普通收入追回：地毯、電器等個人財產，追回金額最多為已扣除的全部折舊；以較快方式折舊的不動產部分，則追回超出直線法的部分（其餘仍屬於 25% 那一層）（Publication 544）。

出售有下列任何情況時，就不簡單了：

• 您對房產的任何部分申報了額外折舊或其他加速折舊，或把房產拆分成使用年限較短的部分（成本分離研究）。
• 您在前 5 年 有第 1231 條淨損失（持有超過一年的出租和經營財產的損失）。淨收益在這些損失的範圍內屬於普通收入（Publication 544）。
• 您從未計提折舊、不確定自己扣除了多少，或帳目無法顯示成本、改良支出和折舊。
• 出租房已簽約，或即將交割。
• 買方是親屬或您自己的實體。
• 您採用賣方融資或進行交換，或有暫停扣除的被動損失（下文逐項說明）。

請準備：買入和賣出的交割結算單、買賣合約以及任何本票或交換協議、每一年的折舊明細表、列明日期和費用的改良支出清單、貸款清償單，以及被動損失結轉的記錄。

交換或賣方融資須在交割前安排好：在取得置換房產之前收到的款項，可能使交換變成出售（Publication 544）。

什麼是未追回的第 1250 條收益，最高稅率是多少？

未追回的第 1250 條收益，是已折舊不動產的長期收益中因折舊而產生的部分，最高稅率為 25%（IRS Topic 409）。其中不包括視為普通收入的收益；對第 1231 條財產而言，也不得超過第 1231 條淨收益（Publication 544）。改在 8949 表申報的出租房，用同一份工作表計算，但沒有第 1231 條的上限。

金額為建築物已扣除或本可扣除的折舊，與建築物總收益兩者中較小者，再減去任何普通收入性質的追回。請依 Schedule D 填表說明中的「Unrecaptured Section 1250 Gain Worksheet」，填入 Schedule D 第 19 行。

25% 是最高稅率：Schedule D 稅款工作表（Schedule D Tax Worksheet）會把這一層的稅，與您其餘收入一併計算。本稅務年度，長期資本利得的最高稅率 20%，適用於應稅收入超過 $545,500（單身申報人）或 $613,700（聯合申報人）的部分。戶主和已婚分開申報有各自的門檻（Revenue Procedure 2025-32）。

如果我從沒計提折舊，還要繳折舊追回的稅嗎？

要。折舊追回按您本可扣除的折舊計算，即使您一分都沒扣。IRS 規定，計稅基礎要減去您本可扣除的折舊；如果沒有扣除，則減去本可扣除的全額（Publication 551）。

未追回的第 1250 條收益和普通收入性質的追回，都以「已扣除或本可扣除」（allowed or allowable）的折舊為準，所以沒有申報這項扣除，並不能免掉這一層稅（4797 表填表說明；Schedule D 填表說明）。如果漏了若干年，補救有專門的表格和時限：請見出租房漏報折舊。

怎麼計算收益：售價、出售費用和調整後計稅基礎？

收益等於變現金額，減出售費用，再減調整後計稅基礎（Publication 544）。

1. 變現金額。 現金，加上您收到的其他東西的價值，再加上買方承擔的、或房產出售時附帶的按揭或其他債務。交割時還清的按揭也計入這個數字，所以您帶走的現金不等於收益。
2. 出售費用。 從變現金額中扣除。
3. 調整後計稅基礎。 成本，加上使用年限超過一年的改良支出，減去已扣除或本可扣除的折舊（Publication 551）。
4. 收益或虧損。 第 1 步，減第 2 步，再減第 3 步。

土地不能折舊，所以要把售價、出售費用和計稅基礎在土地和建築物之間分攤。4797 表在第 III 部分申報建築物，在第 I 部分申報土地（4797 表填表說明）。交割結算單上哪些項目計入計稅基礎，以及如何劃分土地和建築物，請見帳目中的出租房交割結算單。

出售要用哪些表格申報：4797 表、8949 表還是 Schedule D？

出租房出售一般在 4797 表申報，淨收益轉入 Schedule D。就第 1231 條而言，為收取租金而持有的財產，一般視為用於營業活動（trade or business）（Publication 544）。

交割代理出具的 1099-S 表列明總收款，4797 表填表說明要求把它填在第 1a 行。出租房是否達到營業活動的程度，屬於事實判斷，填表說明並未就具體的出租房作出規定。不屬於營業活動的出租房是資本資產，在 8949 表申報，只在第 III 部分計算追回金額（4797 表填表說明）。

出售當年要做什麼：最後一年的折舊和帳目？

按您持有出租房的那部分年度計提折舊，然後把房產從帳上移除，並把收益與稅表對上。

出售當年的折舊只有全年的一部分。住宅出租房採用月中慣例（mid-month convention），出售當月按半個月計算（Publication 946）。3 月 2 日出售，當年可計 2.5 個月的折舊。電器和家具則改用半年慣例或季中慣例（Publication 946）。

結清帳目的步驟：

1. 記錄截至交割日的租金和費用。
2. 按交割結算單記錄出售：收到的現金、出售費用、按揭清償額，以及買方分攤的按比例預付或預收項目。如果買方簽了本票，記為應收款，隨本金到帳逐步沖減。
3. 從資產帳戶中移除土地、建築物和改良支出的成本，以及累計折舊。
4. 差額就是帳面收益或虧損。只有帳目採用的計稅基礎和折舊與稅表一致時，它才會與 4797 表的收益相符（在任何分期遞延或交換之前）。如果不一致，請在準備稅表前查明原因。
5. 保留交割結算單和折舊明細表。IRS 要求您永久保存已扣除或本可扣除折舊的記錄（Publication 544）。

收益在出售當年課稅。稅款是隨收隨繳制，所以大額收益可能需要在當年預繳預估稅，繳得不足會有罰款（IRS Topic 306）；日期見季度預估稅繳款。

我採用賣方融資出售：追回的稅會分攤到各期付款嗎？

普通收入性質的追回（例如電器或加速折舊產生的追回），全部在出售當年申報，即使當年沒有收到任何款項（Publication 537；Publication 544）。直線折舊建築物的折舊那一層可以用分期出售法，但要從最先收到的款項中扣：每筆付款中的收益都先計入這一層，直到用完為止，所以首付款較大時，可能把整個 25% 那一層都帶入出售當年（26 CFR 1.453-12；Schedule D 填表說明）。只有超出普通收入性質追回的收益，才能使用分期出售法。

• 6252 表每年申報該次出售，其收益轉入 4797 表或 Schedule D。
• 選擇不適用分期出售法，是指在出售當年申報全部收益，須在 出售年度稅表截止日期（包括延期） 前提交（Publication 537）。
• 買方承擔的按揭，超過您的分期出售計稅基礎（調整後計稅基礎，加出售費用，再加任何普通收入性質的追回）的部分，視為出售當年的一筆付款。折舊之後，這種情況很常見，可能使大部分收益（包括 25% 那一層）進入出售當年（Publication 537）。
• 本票的利息每年屬於普通收入，與收益分開計算。如果合約約定的利息過低，部分價款會被視為利息（Publication 537）。
• 買方是您控制的實體，或是您或配偶受益的信託，以及其他關聯方，一般不能對可折舊財產使用分期出售法；所有付款都視為在出售當年收到（Publication 537）。

1031 交換能遞延稅款嗎？

以用於經營或投資的不動產，換取同類的其他不動產（同類財產交換），可以遞延收益，包括折舊那一層。您收到的現金、其他財產和按揭減免，會使收益在當下課稅，最高以收益金額為限。按揭減免是指對方承擔的債務，減去您新承擔的債務以及您另外補入的現金或其他財產（8824 表填表說明）。只有不動產符合資格，所以隨出租房一起出售的家具和其他個人財產，一般按出售課稅，包括其普通收入性質的追回（IRS：同類財產交換；Publication 544）。

時間規定來自 8824 表填表說明。有兩個陷阱：

• 如果您在取得置換房產之前，實際或推定收到了出售款項，這筆交易會被視為出售；如果您只收到一部分，則視為部分應稅的交換（Publication 544）。交換一般在出售交割前就安排好，而由誰保管出售款項，決定這次轉讓算不算出售。
• 主要為出售而持有的財產不符合資格，美國房產與境外房產也不屬於同類（IRS：同類財產交換）。

遞延不等於免稅。置換房產一般沿用舊房產的計稅基礎，您日後在沒有再次交換的情況下出售它時，收益才確認（Publication 544）。如果與關聯方進行的交換中，任何一方在 2 年 內處置該財產，遞延一般即告終止（8824 表填表說明）。若是換入聯合投資項目或機會區基金，請見 1031 與機會區基金指南。

淨投資收入稅適用於這筆收益嗎？

可能適用。出售出租房的收益屬於淨投資收入，除非該出租房是非被動的營業活動；而且這項稅只在收入超過某個門檻時才適用（IRS Topic 559）。

稅額為以下兩者中較小者的 3.8%：淨投資收入，或修正後調整總收入超出 $200,000（單身或戶主）、$250,000（已婚聯合申報或符合資格的存續配偶）、$125,000（已婚分開申報）的金額。

就這項稅而言，出租一般屬於被動，即使您投入大量時間也一樣，只有少數例外。當出租房屬於第 162 條規定的營業活動，且對您是非被動時，收益就不是淨投資收入，例如實質參與的房地產專業人士。符合安全港規定的房地產專業人士（在出售當年的每項出租活動中投入超過 500 小時，或在前 10 年中有 5 年達到該標準），這筆收益不在此稅範圍內。僅僅是房地產專業人士還不夠：出租房也必須是營業活動（8960 表填表說明）。淨投資收入稅由 8960 表計算，與上文的資本利得稅率各自獨立。租金方面的這項稅，請見出租房稅務。

出售後，暫停扣除的被動損失會怎樣？

在您出售出租房全部權益的那一年，暫停扣除的被動損失一般可全額扣除（Publication 925）。它們此時可抵減其他收入，而不僅是出租收益。

須滿足三個條件：

• 您處置了該被動活動的全部權益。如果您把若干出租房合併為一項活動，出售其中一處，一般不會釋放該活動的損失，除非您能證明這些損失與所售部分有關（Publication 925）。
• 交易確認了全部已實現的收益或損失，所以遞延收益的同類財產交換，不會釋放這些損失。
• 買方與您沒有關聯。

分期出售時，損失按每年確認的收益比例釋放（Publication 925）。出售產生的資本損失，先抵減資本利得。淨資本損失再每年抵減其他收入，最多 $3,000（已婚分開申報為 $1,500），其餘結轉。

如果我虧本出售出租房呢？

持有超過一年的出租不動產的虧損，一般是第 1231 條損失，在 4797 表第 I 部分申報。第 1231 條淨損失為普通損失（Publication 544）。

• 折舊會降低計稅基礎，所以即使售價低於買入價，仍可能產生應稅收益。
• 如果出租房不屬於營業活動，虧損為資本損失。先抵減資本利得，再每年最多抵減 $3,000 的其他收入（已婚分開申報為 $1,500）（IRS Topic 409）。
• 先填 8582 表。 在虧損填入 4797 表之前，它會顯示允許扣除多少被動損失（4797 表填表說明）。把您在被動活動中的全部權益，以完全應稅的方式出售給無關聯的買方，會釋放暫停扣除的被動損失（見上文）。
• 曾經自住、後來改為出租的房屋：可扣除的虧損，以改為出租當天的調整後計稅基礎與公平市價兩者中較低者為起點，再依之後的改良支出和折舊調整（Publication 544）。
• 出售給關聯人的虧損不可扣除（Publication 544）。

舉例

所有金額以美元計，僅作說明。不考慮州稅和淨投資收入稅。

已計提折舊的出售

一位房東以 US$300,000 買入一處出租房：土地 US$60,000，建築物 US$240,000。累計折舊共 US$60,000。房產以 US$450,000 售出，出售費用 US$27,000。假設建築物所含的收益至少有 US$60,000。

US$60,000 那一層最高按 25% 課稅，稅款最多 US$15,000。US$123,000 按 0%、15% 或 20% 課稅，視收入而定。

從未計提折舊

一位房東把房子出租了 8 年，從未對 US$240,000 的建築物申報折舊。每年本可扣除約 US$8,700（US$240,000 除以 27.5 年），合計約 US$70,000。建築物的調整後計稅基礎是 US$170,000，而不是 US$240,000。如果建築物分得的淨售價是 US$300,000，收益就是 US$130,000，其中 US$70,000 屬於折舊那一層，如同當年已經扣除。

賣方融資的出售

一位房東以 US$400,000 出售：首付 US$100,000，另有 US$300,000 的本票，分 10 年償還。已扣除折舊 US$50,000，總收益 US$200,000，不計出售費用和利息。每收到一美元本金，其中一半是收益。

• 出售當年：US$100,000 的首付含 US$50,000 的收益。填表說明一般把這全部視為未追回的第 1250 條收益，所以整個折舊層都在出售當年申報。
• 之後各年：另外 US$150,000 的收益隨本票還款到來，屬於長期資本利得。
• 電器：如果電器已無計稅基礎，另以 US$5,000 單獨出售，在 US$400,000 之外，這 US$5,000 在出售當年屬於普通收入，即使買方尚未付款。上面的不動產數字不變。

您的情況不同嗎？

• 房產已簽約、有貸款或正在交換，或折舊記錄不清：計稅基礎、追回金額、所用表格和該預留的稅款，都取決於具體檔案，而交換要在交割前安排好。趁這些選擇還沒定下來，請尋求個人稅務協助。
• 您從沒計提折舊：請見出租房漏報折舊。
• 您的出租房帳目落後，或交割結算單與帳目對不上：沒有它們，就無法證明計稅基礎和折舊。請見補齊出租房帳目和帳目中的出租房交割結算單，並尋求記帳協助。
• 出租房曾是您的住宅，或出售前您搬進去住過：自住房出售免稅額，無法庇護相當於 1997 年 5 月 6 日 之後已扣除折舊的那部分收益（Publication 523）。免稅額和出租年份的規定見自住房出售免稅額指南。
• 您繼承或受贈了這處出租房：繼承的出租房，計稅基礎一般是被繼承人去世日（或替代估值日）的公平市價，所以前一位所有者的折舊不會延續給您。受贈的出租房則不同：您一般沿用贈與人的計稅基礎，其中已反映他們的折舊（Publication 551）。出售前請尋求個人稅務協助。
• 出租房由 LLC 或合夥企業持有：請見LLC 持有的出租房。
• 所有者不是美國公民或居民：出售時的預扣，見非居民房東。
• 您住在加拿大或其他國家，或這次出售在當地也要課稅：兩國對收益各有規定，抵免也要對得上。請見交換美國出租房，並尋求跨境稅務協助。
• 過往稅表缺漏：請見補報未提交的稅表。
• 出租房在加拿大：請見出售加拿大的出租房。
• 您想了解出租房的整體情況：請見出租房稅務。各州對收益的課稅方式可能不同，也請查詢您所在州的稅務局。