出租物業要分開銀行帳戶嗎？每處物業一個帳戶還是共用

每處出租物業都需要單獨的銀行帳戶嗎？

美國沒有 IRS 規定要求每處出租物業各開一個銀行帳戶。IRS 建議創業者開設企業支票帳戶，並與個人資金分開，同時表示多數情況下，法律並未規定須使用特定種類的記錄（Publication 583）。這是針對企業所寫的，而出租物業不一定算企業，所以另開出租帳戶是良好做法，並不是 IRS 對房東的規定。稅表需要的是結果：1040 表的 Schedule E 把每處物業的收入、費用和折舊各列在單獨的一欄，超過三處物業時就要多用幾份附表。

所以帳戶怎麼設置是您的選擇，除非出現下列情況之一：

遇到下列情況，就不單純：牽涉多間 LLC、合夥人、管理公司或租客押金；租金已經進了個人帳戶；或貸款機構、合夥人或報稅員要求提供逐一物業的數字，而銀行對帳單目前還給不出。決定之前，請備齊經手過租金的每個帳戶的銀行對帳單、您的 LLC 清單及其 EIN（雇主識別號碼）、載明押金條款的租約、任何管理協議，以及您的房貸對帳單。

每處出租物業開一個支票帳戶，還是所有物業共用一個？

只要帳目為每筆存款和帳單標註所屬物業，一個帳戶就可以供所有出租物業使用。分開帳戶則自動完成其中一部分標註。無論哪種做法，標準都一樣：銀行對帳單上的任何一行，您能不能說出它屬於哪處物業、哪位所有者？

無論選哪種做法，都要每個月把每個帳戶與其銀行對帳單核對，這也是 Publication 583 的建議。在州法律把租客押金視為租客的錢時，不要把押金放在租金帳戶裡（見下文押金一節）。設置物業標籤的方法，請參閱出租物業的會計科目表。

有一項稅務規則確實要求為每處出租物業單獨記錄：在合資格營業收入扣除額方面，把出租物業視為企業的安全港，除其他條件外，要求為每個出租不動產企業體（一處物業，或所有類似物業合在一起）分別建立收入和費用的帳簿與記錄（Revenue Procedure 2019-38；IRS：QBI 扣除額）。它要求的是帳簿，不是單獨的銀行帳戶。請問您的報稅員是否適用。

每間 LLC 都需要自己的銀行帳戶嗎？

聯邦稅法沒有這樣規定。LLC 是依州法律設立的企業組織形式，所以它的租金和帳單通常經由以它名義開設的帳戶處理。IRS 如何看待 LLC，取決於它的成員（IRS：LLC）：

• 一名成員：除非選擇按公司課稅（8832 表，或選擇 S 公司則提交 2553 表），否則 IRS 在所得稅上忽略這間 LLC，所以它的出租物業填在所有者的 Schedule E 上（Schedule E 填表說明）。LLC 在所得稅上使用所有者的 SSN 或 EIN；如果銀行要求才能開戶，也可以申請自己的 EIN（IRS：單一成員 LLC）。
• 兩名或以上成員：除非選擇按公司課稅，否則這間 LLC 屬於合夥企業。合夥企業自行提交 1065 表；曆年制 LLC 的截止日是3 月 15 日（1065 表填表說明），出租不動產一般填在 8825 表上，每處物業一欄（8825 表填表說明）。只有一名所有者的 LLC 一旦增加第二名成員，就屬於這一類。
• 配偶：只由夫妻兩人擁有的 LLC，以合夥企業身份申報；但如果兩人以夫妻共同財產方式持有，IRS 接受按合夥企業或被忽略實體處理（IRS：單一成員 LLC）。請參閱配偶和家庭 LLC。

分開帳戶是否有助於保護所有者免受出租物業債務的影響，是各州 LLC 法律和法院的問題，不屬於稅法。請請教律師；本指南不預測結果。

關於誰簽署選擇、何時簽署、增加第二名成員有何變化，以及每處物業一間 LLC 的帳目和稅表，請參閱每處出租物業一間 LLC 的帳目。關於是否要設立 LLC，請參閱以 LLC 持有出租物業。

租金應存入哪裡？各帳戶應支付哪些帳單？

租金一般存入租約上所列房東的帳戶，並由該帳戶支付該處物業自己的帳單。

如果租客用現金或支付應用程式付款，請把全額存入出租帳戶，並註明租客和月份；先花掉現金租金，會留下銀行對帳單無法顯示的缺口。

我怎樣在物業之間或轉給自己時，不讓資金軌跡中斷？

只透過您自己名下帳戶之間有標註的轉帳來調動資金，並在當天就記入帳目。四個習慣可以保住軌跡：

1. 每個用途一筆轉帳，並在備註註明原因：所有者提款、投入資金、物業或 LLC 之間的借款、還款，或準備金。
2. 用轉帳支付自己。Publication 583 說，只有為個人使用而提款時，才開支票給自己，這樣也能避免個人帳單進入出租帳戶。
3. 替另一個帳戶支付的帳單，記為應還款項，而不是付款帳戶的費用。
4. 每筆存款都標明是租金、所有者資金還是貸款。Publication 583 建議註明每筆存款的來源。

如何記錄，取決於雙方是誰。一人所有的 LLC 與其所有者之間，是所有者提款或投入資金。兩間 LLC 之間，如果將來會償還，就是貸款；如果不償還，而同一位所有者持有兩間，就是一間提款、另一間投入資金；如果所有者不同，則是報稅員要判斷的問題。多名所有者的 LLC 與成員之間，是提款、分配或保證付款。分錄的做法，請參閱每處出租物業一間 LLC 的帳目和保證付款與合夥人提款。

租客押金必須放在單獨的帳戶嗎？

要看州而定。聯邦稅法沒有規定押金放在哪裡，只規定何時算收入：收到打算退還的押金時不算，在您留下押金的年度才算；預收租金，包括實際充當最後一個月租金的「押金」，在收到時即為收入（Publication 527）。存放的帳戶由州房東與租客法律規定。以下三個州顯示規則的差異有多大：

從條文的措辭來看，這些法律都沒有要求每處物業各開一個帳戶；它們要求的是，租客的錢要與房東自己的錢分開。一個帳戶能否存放多位租客的押金，是當地律師要回答的問題。如果房東是 LLC，請把該 LLC 租客的押金存入以該 LLC 名義開設的帳戶，而不是您的個人帳戶或另一間 LLC 的帳戶。

其他州有各自的押金法律，本指南未涵蓋。要查您所在的州，請到州議會網站搜尋「security deposit」，並在房東與租客法中尋找「separate account」、「trust」、「escrow」和「bond」，或請教當地律師。如果由管理公司代管您的押金，請以書面詢問存放在哪裡。關於利息和分錄，請參閱出租物業帳目中的押金。

如果租金已經進了我的個人帳戶（資金混用）怎麼辦？

在多數個人採用的現金收付制下，租金在收到時就是收入，不論存入哪個帳戶，所以應記入出租物業的帳目。Publication 527 把收入視為在您可以動用時收到，例如記入您的銀行帳戶；採用權責發生制的納稅人，一般在賺取時申報。資金混用，是指租金和個人資金混在一個帳戶中，首先是記帳問題，如果租金沒有列入稅表，則會成為稅務問題。

1. 立刻改變租金的匯入帳戶。把出租帳戶的資料提供給租客和任何付款服務，並停止用個人帳戶支付出租物業的帳單。
2. 調出對帳單。取出個人帳戶收過租金的每個月的對帳單，把每筆存款列為租金、租客押金、所有者資金或其他。
3. 對照您所在州的規定，檢查租客押金放在哪裡（見上文）。現在轉移押金，不一定能彌補先前的疏失：例如在麻薩諸塞州，租客可以要求立即退還押金，若押金從未依規定存放，還可獲賠押金的三倍。在佛羅里達州，轉移押金還可能需要在 30 天內向租客發出新的書面通知。轉移或退還押金之前，請先請教當地律師。
4. 把從個人帳戶支付的租金和出租物業帳單，記入出租物業的帳目，並把個人帳戶視為所有者投入或取出的資金。完整步驟請參閱修正企業與個人資金混用。

如果物業由多名所有者的 LLC 持有，租金一般是該 LLC 的收入，應記入它的帳目，即使是某位成員的帳戶收到的。如果先前年度有進入個人帳戶的租金沒有列入稅表，那是遺漏年度的問題：請參閱補做出租物業的帳目。

維修準備金或數處物業共用的帳單怎麼處理？

準備金是存起來的現金，不是扣除額：在現金收付制下，出租費用一般在支付的年度扣除（Publication 527），所以轉入準備金的錢，要等到實際花在維修上才成為扣除額。請把準備金放在單獨的帳戶，或在帳目中設一個有標籤的科目，並把每筆維修記在它修繕的那處物業上。如果一筆準備金供數處物業使用，請另立一份台帳，記錄每處物業存入和取出的金額。

涵蓋數處物業的帳單，例如一份保單，從一個帳戶支付，再以合理的方法在各物業之間分攤，例如按單位數、面積或價值。每年使用同一種方法，並在帳單旁附上說明。Publication 527 允許用任何合理的方法，在出租和個人使用之間分攤費用；把同樣的做法用在各物業之間，是良好做法，並不是 IRS 的規定。如果各物業分屬不同的 LLC，每間 LLC 各自承擔自己的份額：可以各自從自己的帳戶支付，也可以由一間代付，再由帳目顯示其他幾間欠的餘額。

物業管理公司的對帳單會帶來什麼變化？

代收租金的管理公司，可能把您的租金和押金放在管理公司的帳戶中，只把淨額匯給您，所以您自己的銀行帳戶只顯示該物業的一部分活動。帳目仍然需要每處物業的租金總額和各項費用，這些要從每月的所有者對帳單取得，不能只看存款。

請以書面詢問管理公司，租金和押金存放在哪裡、留有什麼準備金，以及付款前扣除了哪些費用。請保存管理協議、每一份所有者對帳單，以及管理公司就轉付給您的租金而寄來的任何 1099-MISC 表（1099-MISC 表和 1099-NEC 表填表說明）。如何把對帳單變成分錄，請參閱帳目中的物業管理公司所有者對帳單。

只用一個帳戶時，哪些記錄能證明分攤？

每一行都有物業標籤，並有文件支持，再加上每月對帳。Publication 583 列出了存款單、發票、收據、帳戶對帳單和已兌現的支票等證明文件，而 IRS 記錄保存頁面說，記錄要保存到足以證明稅表上的收入或扣除額為止。使用一個共用帳戶時，請備齊：

• 每處物業的租金台帳：租客、應收金額、收款日期。
• 每份銀行對帳單，每月與帳目對帳。
• 每筆存款註明物業和來源，每筆付款註明物業。
• 顯示物業地址的發票和收據。
• 每筆貸款的每月對帳單和年終 1098 表。
• 每份租約，顯示房東姓名和押金。
• 管理公司的所有者對帳單（如有管理公司）。
• 對任何共用帳單的分攤和帳戶之間的任何轉帳，寫一份簡短的書面說明。

關於保存多久，以及什麼能證明現金支付的維修，請參閱出租物業的記錄和收據。

舉例

以下例子僅作說明；所有金額均以美元計。

一間單一所有者 LLC 持有的三棟雙拼住宅

一位房東是一間 LLC 的唯一成員，該 LLC 沒有選擇按公司課稅，持有三棟雙拼住宅。這間 LLC 有一個營運帳戶，以及一個依州押金法律設立的租客押金專用帳戶。每筆存款和帳單都標註屬於 A、B 或 C 棟，帳戶每月對帳。年底，標籤填滿 Schedule E 的三欄：例如 B 棟收到 $48,000 租金，標註的成本為 $30,000，所以它那一欄在折舊之前顯示 $18,000。

四間佛羅里達州 LLC 持有的四棟房屋

一位投資者擁有四棟房屋，各由一間只有他一名成員的 LLC 持有。每間 LLC 都有自己的營運帳戶，並把租客 $2,000 的押金存放在佛羅里達州金融機構的單獨帳戶，這是佛羅里達州法律允許的選項之一。四個押金帳戶合計持有 $8,000 非租金資金。四間 LLC 都沒有選擇按公司課稅，所以在所得稅上都被忽略，四棟房屋全部填在所有者的 Schedule E 上：四處物業需要兩份附表，合計數字填在其中一份。

一整年的租金進了個人帳戶

一位波士頓雙戶住宅的所有者，把兩個單位各以每月 $1,200 出租，並在 12 個月內把每月 $2,400 收進個人帳戶，合計 $28,800。所有者根據對帳單列出存款，在出租物業的帳目中記為租金，並把從個人帳戶支付的出租物業帳單記為出租費用。當其中一個單位換租客時，新租客的押金，上限為一個月的租金（$1,200），存入麻薩諸塞州銀行的單獨計息帳戶，租客在 30 天內收到收據，載明銀行名稱和地點、金額和帳號。現任租客已付的押金也要做同樣的檢查（見上文第 3 步）。如果該年度的稅表漏報了租金，那是遺漏年度的問題：請參閱補做出租物業的帳目。

您的情況不同嗎？

• 您要增加第二至第五處物業、數間 LLC 的租金和押金混在一個個人帳戶中、貸款機構或合夥人要求每處物業的數字，或帳目已落後數年：帳戶結構、混用資金的整理和各物業的帳目，都需要專業判斷。請參閱記帳協助。
• 每處出租物業各在一間 LLC 之中，或您正在考慮是否設立：請參閱每處出租物業一間 LLC 的帳目、銀行帳戶和稅表和以 LLC 持有出租物業。
• 個人資金和出租資金已經混在一起，或帳目落後：請參閱修正資金混用和補做出租物業的帳目。
• 兩人或以上共同擁有出租物業：請參閱共同持有的出租物業：Schedule E 還是合夥企業稅表。
• 管理公司代收您的租金：請參閱帳目中的物業管理公司所有者對帳單。
• 您或共同所有者住在美國境外：非居民所有者的稅務申報和預扣有所不同。請參閱非居民房東，加拿大人另請參閱擁有美國出租物業的加拿大人。
• 租金透過訂房平台收取：平台的撥款可能已扣除費用，所以存款不等於租金。請參閱短租平台撥款：總額還是淨額。