임대 부동산 클로징 비용, 장부 기록법

임대 부동산 클로징 명세서의 각 줄은 취득가액, 대출 비용, 비용 중 어디에 해당하나요?

최종 결제 명세서(클로징 명세서 또는 Closing Disclosure)의 모든 줄을 네 곳 중 하나로 구분하세요. 부동산 원가(취득가액), 대출 비용, 임대 부동산 보유 비용, 단순히 보관되거나 이동하는 돈입니다. 매입 비용은 대부분 지급한 해에 공제하지 않고 취득가액에 더합니다. 대출 비용은 일반적으로 대출 기간에 걸쳐 공제하고, 본인 몫으로 일할 정산한 비용은 임대 비용입니다. Publication 551은 부동산 원가의 기준을 이렇게 제시합니다. 부동산을 사는 수수료는 현금으로 샀더라도 내야 하는 수수료이고, 대출을 받는 수수료는 그 원가에 포함되지 않습니다.

다음에 해당하면 간단한 사례가 아닙니다.

• 임대하기 전에 그 집에서 살았거나, 지금도 일부에 살고 있다.
• 클로징 때 임대할 준비가 되지 않아, 임대 비용이 시작되기 전에 발생한 비용이 있다.
• 명세서에 매도인 크레딧, 어디에 넣을지 알 수 없는 수수료, 두 IRS 간행물의 표현이 다른 모기지 관련 수수료가 있다.
• 부동산을 LLC나 파트너와 함께, 또는 파트너십이 보유한다.
• 임차인이 있는 채로 부동산을 샀기 때문에 명세서에 임차인 보증금이나 일할 정산한 임대료가 크레딧으로 들어 있으며, 임대료 크레딧을 어떻게 신고하는지 신고서 작성 담당자의 확인이 필요하다.
• 매도인이 외국인이어서 매수인이 매도인의 대금에서 세금을 원천징수해야 할 수 있다("상황이 다르다면?" 참고).
• 클로징이 이전 연도에 있었는데 장부에 입력한 적이 없고, 이제 첫 Schedule E, 대출기관, LLC, 파트너에게 그 숫자가 필요하다.

초안이 아닌 최종 결제 명세서, 증서(deed), 카운티 재산세 평가서와 세금 고지서, 대출 서류, 보험료 청구서, 임대 전에 한 작업의 영수증을 모아 두세요.

잘못 구분하면 해마다 같은 오류가 반복됩니다. 대출 수수료를 건물에 더하면 대출 기간이 아니라 27.5년에 걸쳐 감가상각되고, 건물에 넣은 토지 몫은 감가상각해서는 안 되는데 감가상각하게 됩니다. 이 오류는 부동산을 팔 때의 이익 계산에도 이어집니다. 클로징이 이전 연도였거나 첫 Schedule E, 대출기관, LLC, 파트너를 앞두고 있다면 기초 분개가 먼저입니다. 이 페이지 끝의 "상황이 다르다면?"을 참고하세요.

결제 수수료 중 무엇이 취득가액에 더해지나요? 검사 비용과 감정평가는 어떻게 되나요?

부동산을 취득하려고 낸 수수료는 취득가액에 더합니다. 법률 수수료(소유권 조사와 계약서·증서 작성 포함), 권원 요약서 수수료, 소유자용 소유권 보험, 등기 수수료, 측량, 이전세, 공공서비스 설치비가 여기에 해당합니다. 매도인이 내야 했는데 매수인이 대신 내기로 한 금액도 마찬가지입니다. 체납 세금이나 이자, 개량·수리 비용, 판매 수수료가 그 예입니다(Publication 551, Publication 527).

이 비용은 그 집에서 먼저 살다가 나중에 임대할 계획이더라도 지급한 해에 공제하지 않습니다. 건물 부분은 감가상각으로 회수하고, 토지 부분은 팔 때 회수합니다.

검사 비용과 감정평가. Publication 527과 551은 검사 수수료를 매입 비용으로 나열하지 않습니다. 하지만 재산 취득에 관한 재무부 규정은 나열합니다. 특정 부동산에 관한 검사·측량 서비스와 가치나 가격을 정하기 위한 감정평가를 자본화해야 하는 비용으로 들고, 예시로 흰개미 검사와 환경 조사를 듭니다(26 CFR 1.263(a)-2). 따라서 임대하려고 사는 부동산에서 본인이 의뢰한 검사 수수료나 감정평가는 취득가액일 가능성이 큽니다. 그 집에서 먼저 살 계획이라면 이 규정이 적용되는지를 간행물이 말해 주지 않으므로, 청구서를 보관하고 신고서 작성 담당자가 판단하게 하세요. 대출기관이 요구하는 감정평가는 대출 비용입니다(Publication 551).

두 IRS 목록 어디에도 없거나 표현이 다른 줄도 있습니다. 신고서 작성 담당자가 확인할 때까지는 다음과 같이 처리하세요.

어떤 클로징 비용이 대출에 속하고, 어떻게 회수하나요?

대출을 받는 비용은 부동산 취득가액에 더하지 않습니다. Publication 551은 포인트와 대출 취급 수수료, 모기지 보험료, 대출 승계 수수료, 신용 조회, 대출기관이 요구한 감정평가, 재융자 수수료를 대출 비용으로 듭니다. 사업용 부동산에서는 신용 조회와 대출기관이 요구한 감정평가를 자산으로 기록해 대출 기간에 걸쳐 공제하며, 차입을 마련하는 데 든 다른 비용도 규정에 따라 같은 방식으로 대출의 추가 할인액으로 처리합니다(26 CFR 1.446-5). Publication 551은 보험료와 승계 수수료를 시기 규정 없이 사업 비용이라고만 하므로 신고서 작성 담당자가 정합니다.

포인트는 선불 이자입니다. Publication 527은 지급한 해가 아니라 대출 기간에 걸쳐 공제하라고 합니다. 정액법과 다른 방법은 총 할인액이 작은 경우에만 허용됩니다. 즉 포인트와 할인액으로 계산하는 그 밖의 대출 비용이 대출 기간의 매년마다 대출 금액의 0.25%보다 적어야 합니다. 원리금을 나누어 갚는 대출은 규정상 전체 기간이 아니라 원금을 갚는 평균 기간을 기준으로 하므로(26 CFR 1.1273-1(d)), 신고서 작성 담당자가 상환 일정표로 이 기준을 확인해야 합니다. 방법은 대출을 받은 해의 기한 내 제출한 신고서에서 그 방식으로 공제함으로써 선택합니다. 그렇지 않으면 정수익률법(신고서 작성 담당자가 보통 연도별 일정표로 만드는 방식)을 적용합니다. Schedule E 작성 안내도 같은 입장입니다. 돈을 쓰는 대가로만 부과된 포인트는 대출 기간에 걸쳐 공제합니다.

나중에 대출을 갚거나 재융자하면 남은 포인트를 그해에 공제할 수 있습니다. 같은 대출기관과 재융자하는 경우와 재융자한 돈을 임대에 쓰지 않은 경우는 예외입니다(Publication 527). 신고서 작성 담당자가 처리합니다.

장부에는 대출마다 대출 비용 자산 계정 하나를 두고 해마다 한 부분씩 비용으로 옮기세요. 포인트는 모기지 이자와 같은 줄에 두세요. Schedule E 작성 안내와 Publication 527, 551은 그 밖의 대출 비용의 연간 분할액을 넣을 줄을 정해 두지 않았으므로 신고서 작성 담당자가 정합니다. 주택에 낸 포인트는 특별 규정을 따릅니다. 먼저 그 집에서 사는 경우를 다룬 부분을 참고하세요.

명세서의 재산세 일할 정산은 어떻게 되나요? 매도인 몫과 내 몫은 어떻게 나뉘나요?

카운티의 과세연도별 세금은 클로징 날짜를 기준으로 일 단위로 나뉩니다. 클로징 전 날짜는 매도인 몫이고 클로징일부터는 매수인 몫이며, 명세서에서 그렇게 안분했는지와는 관계가 없습니다(26 U.S.C. 164(d), 26 CFR 1.164-6). 카운티의 과세연도가 역년이 아닐 수도 있습니다. 규정의 예시는 4월부터 3월까지입니다.

이전 과세연도의 체납 세금은 매수인과 매도인 사이에 나누지 않습니다(26 CFR 1.164-6). 본인이 내기로 했다면 취득가액입니다.

본인 몫은 부동산을 임대용으로 보유한 날짜에 대해 Schedule E의 세금 줄에 올리는 임대 비용입니다. 임대할 수 있게 되기 전의 날짜는 첫 임차인 전의 임대 비용을 참고하세요.

선납 보험료, 에스크로 예치금, 협회비 일할 정산, 선납 이자는 어떻게 입력하나요?

이들은 모두 클로징 때 미래 기간을 위해, 또는 대출기관이 보관하도록 낸 돈입니다. 먼저 자산이나 알맞은 비용 계정으로 기록한 다음, 기간이 지나는 만큼 비용으로 옮기세요.

협회가 클로징 때 한 번 부과하는 수수료(자본 출자금이나 이전 수수료 등)는 Publication 527과 551에서 다루지 않습니다. 청구서를 보관하고 신고서 작성 담당자가 분류하게 하세요.

매매 가격 중 토지와 건물은 각각 얼마인가요?

전체 원가를 토지와 건물로 나누려면, 매입 시점의 부동산 전체 공정시장가치에서 각각의 공정시장가치가 차지하는 비율을 쓰세요. 그 가치를 확신할 수 없다면 카운티가 부동산세를 위해 평가한 가치를 쓰세요(Publication 527, Schedule E 작성 안내). 토지 몫은 감가상각하지 않습니다.

1. 먼저 전체 원가를 구하세요. 매매 가격에 취득가액이 되는 매입 비용을 더합니다. 대출 비용은 제외합니다.
2. 계약서를 확인하세요. 여러 자산을 일괄 가격에 산 경우, Publication 551에 따르면 매매 계약서의 안분은 가치에 근거하고 매수인과 매도인의 세금 이해가 상충하면 일반적으로 인정됩니다. Publication 527의 임대 부동산 구매 예시도 계약서의 토지와 건물 금액에서 출발합니다.
3. 계약서에 구분이 없다면 공정시장가치를 쓰세요. 관련 사실을 아는 의사 있는 매수인과 매도인 사이에서 토지와 건물이 거래될 가격입니다(Publication 527). 감정평가서가 있으면 보관하세요.
4. 공정시장가치를 확신할 수 없다면 평가액을 쓰세요. 토지 평가액을 전체 평가액으로 나눈 비율을 전체 원가에 적용합니다.

평가액은 차선책입니다. 공정시장가치를 더 잘 보여 주는 증거가 있다면 어느 쪽을 쓸지 신고서 작성 담당자가 판단해야 합니다. IRS 간행물은 고정된 토지 비율을 정하지 않습니다. 카운티 고지서에 합계 가치만 있다면 평가 사무소에 토지와 개량물의 구분을 요청하거나, 이를 보여 주는 감정평가를 받으세요.

매입에 가전이나 가구가 포함되어 있다면 계약서가 일괄 가격만 주더라도 가격의 일부를 그 자산에 배분하고(Publication 551), 그만큼을 건물 몫에서 빼세요. 가전과 가구는 5년에 걸쳐 따로 감가상각합니다(Publication 527). 2025년 1월 19일 이후에 취득해 사업에 사용하기 시작했다면 선택하지 않는 한 100%의 특별 감가상각이 적용될 수 있으며, 건물은 해당하지 않습니다(Publication 946, 3장). 이 선택은 그해 사업에 사용하기 시작한 자산 종류 전체에 적용되고, 연장 기한을 포함해 그해 기한 내 제출한 신고서에 진술서를 첨부해 합니다. 파트너십은 자기 재산에 대해 이를 선택합니다. 기한 내 제출했지만 선택을 놓친 경우 최초 기한부터 6개월 이내에 수정 신고서로 선택할 수 있습니다(같은 간행물). 첫 감가상각을 장부에 기록하기 전에 이를 정하세요. 구분은 매입 시점에 한 번만 하고 작업 자료를 보관하세요. 이후 모든 해의 감가상각이 그 구분에 달려 있습니다.

그 집에서 먼저 살거나 일부에 살고 있다면 클로징 비용을 공제할 수 있나요?

부동산을 사려고 낸 수수료는 먼저 살든 먼저 임대하든 공제 대상이 아니라 취득가액입니다. 다른 줄은 각자의 규정을 따릅니다. 본인 몫의 재산세와 이자, 주택에 낸 포인트가 그렇습니다. 주택을 임대용으로 바꾸면 감가상각의 기준액은 조정 취득가액과 용도 변경일의 공정시장가치 중 작은 금액이며, 토지 몫은 제외합니다(Publication 527). 집을 사려고 낸 수수료는 이미 조정 취득가액에 들어 있습니다.

• 조정 취득가액은 최초 원가에 영구적인 개량 비용을 더하고, 공제받은 재해 손실과 그 밖의 감소분을 뺀 금액입니다. 공정시장가치는 용도 변경일을 기준으로 측정하고 토지와 건물로 나눕니다.
• 용도 변경일은 사업에 사용하기 시작한 날입니다. 세금과 보험료 같은 연간 비용은 그해의 개인 사용 기간과 임대 기간으로 나누며, 개인 사용 기간에는 감가상각이나 보험료 공제가 없습니다. 그 기간의 모기지 이자와 부동산세는 대신 Schedule A에서 공제될 수 있습니다.
• 주택을 샀을 때 낸 포인트는 주택 모기지 규정을 따릅니다(Publication 551). 그 집이 나중에 임대용이 되면 남은 금액이 어떻게 되는지 Publication 527과 551이 말해 주지 않으므로 신고서 작성 담당자가 처리해야 합니다.

듀플렉스의 한쪽처럼 집의 일부만 임대한다면 Publication 527은 일부 비용을 임대 부분과 개인 부분으로 나누되, 두 개의 별도 부동산인 것처럼 방 개수나 면적 같은 합리적인 방법으로 나누라고 합니다. 매입 가격을 어떻게 나누는지는 말하지 않으므로, 첫 감가상각 전에 장부 관리 지원과 함께 신고서 작성 담당자가 그 구분을 정하게 하세요. 집을 개인 용도로도 쓰는 경우의 일수 계산은 공정 임대 일수와 개인 사용을 참고하세요.

클로징 날에는 무엇을 기록하고, 은행 내역과 어떻게 맞추나요?

클로징 분개를 한 번만 입력하세요. 명세서로 산 자산과 비용을 각각 차변에 기록하고, 대출 금액은 모기지를 대변에, 현금으로 낸 금액만 은행을 대변에 기록합니다.

대출이 없다면 모기지 줄을 빼고 매매 가격에 비용을 더한 전체 금액을 은행에서 대변에 기록하세요. 클로징 때 임대할 준비가 되지 않았거나 먼저 그 집에서 살았다면, 재산세, 협회비, 이자 줄을 클로징 날 비용으로 처리하지 말고 그 부동산의 별도 계정에 두어 신고서 작성 담당자가 어디로 보낼지 정하게 하세요. 첫 임차인 전의 임대 비용을 참고하세요.

모든 줄에 부동산 태그를 붙이세요. 임대 부동산 계정 설정을 참고하세요.

분개와 은행 내역을 맞추는 방법:

1. 최종 명세서에서 본인이 내야 하는 합계 금액부터 확인하세요. 은행의 클로징 출금액과 일치해야 합니다.
2. 이미 지급한 금액은 매입 계정으로 옮기고 두 번 기록하지 마세요. 계약금(earnest money)과 클로징 전에 카드로 낸 수수료가 그렇습니다. 이런 금액은 명세서에 이미 지급된 것으로 표시될 수 있습니다.
3. 분개와 은행 내역이 다르다면 클로징 외부에서 지급한 줄, 두 번 계산한 계약금, 과다 청구된 계정의 금액을 줄이는 클로징 대리인의 환불이 있는지 찾아보세요.

감가상각은 언제 시작해서 얼마나 오래 이어지나요?

감가상각은 임차인이 없더라도 건물이 임대할 준비가 되어 이용할 수 있게 된 날 시작합니다. 첫 임대 계약일이 아니며, 아직 작업이 필요한 부동산이라면 클로징일도 아닙니다. 주거용 임대 건물은 정액법으로 27.5년에 걸쳐 감가상각합니다(Publication 527, Publication 946).

• 월중 기준: 건물은 그달 중간에 사업에 사용하기 시작한 것으로 보므로, 그달에는 반달 분의 감가상각을 합니다(Publication 946).
• 토지: 감가상각하지 않습니다(Schedule E 작성 안내).
• 어디에 넣나: Schedule E의 감가상각 줄에 올리고, 그해 처음 사업에 사용하기 시작한 부동산이라면 Form 4562를 첨부합니다(같은 작성 안내). 파트너십은 Form 8825의 감가상각 줄에 올립니다(작성 안내).
• 제도와 건물 유형: 법이 대체 제도를 요구하거나 본인이 선택하지 않는 한 일반 감가상각 제도가 적용됩니다. 주거용 임대 건물의 대체 제도 선택은 사업에 사용하기 시작한 첫해에 하며 철회할 수 없습니다(Publication 527). 대체 제도, 대부분 상업용인 건물, 호텔 같은 시설은 각각 더 긴 기간을 씁니다(Publication 946).

클로징 때 부동산이 아직 임대할 준비가 되어 이용할 수 있는 상태가 아니었다면, 준비되어 이용할 수 있게 된 때 감가상각이 시작됩니다. 첫 임차인 전의 임대 비용을 참고하세요. 임대 전에 한 작업의 비용은 그곳과 임대 부동산의 수리와 개량 구분을 참고하세요.

클로징에서 무엇을 보관해야 하나요?

클로징 명세서와 각 줄의 근거 서류는 부동산을 보유하는 동안, 그리고 부동산을 판 해의 제척기간이 끝날 때까지 보관하세요. Publication 583은 자산 기록에 부동산을 언제 어떻게 취득했는지, 매입 가격, 개량 비용, 받은 감가상각이 나타나야 하며, 부동산 클로징 명세서와 취소된 수표를 증빙으로 든다고 설명합니다.

• 초안이 아닌 최종 결제 명세서, 증서(deed), 클로징 송금의 은행 기록
• 토지 구분과 세금 일할 정산을 뒷받침하는 카운티 평가서와 매입 연도 세금 고지서
• 어떤 비용이 대출 수수료인지 보여 주는 대출 서류
• 감정평가서, 검사 보고서, 보험료 청구서, 협회 명세서
• 임대 전에 한 작업의 영수증과 날짜, 그리고 부동산이 임대할 준비가 된 날짜의 증거(매물 등록, 날짜가 찍힌 사진, 첫 임대 계약서)

임대인 기록 전반은 임대 부동산 기록과 영수증을 참고하세요.

예시

모든 금액은 미국 달러이며 설명을 위한 것입니다.

듀플렉스 클로징 구분하기

소유주가 듀플렉스를 US$400,000에 사면서 다운페이먼트 US$80,000을 내고 US$320,000의 30년 대출을 받습니다. 명세서에는 소유권·법률 US$4,000, 등기·이전세 US$1,500, 포인트 US$3,000, 대출기관 감정평가 US$600이 있습니다.

• 취득가액: 소유권, 법률, 등기, 이전세가 US$5,500을 더합니다. 전체 원가는 US$405,500입니다.
• 대출 비용: 포인트와 감정평가는 US$3,600입니다. 이 대출은 균등 상환입니다. 이와 같은 30년 대출에서는 US$3,600이 소액 기준에 한참 못 미치므로 정액법(매년 같은 금액)을 쓸 수 있습니다. 포인트는 매년 약 US$100, 감정평가 수수료는 US$20입니다.
• 클로징 때 낸 현금: 다운페이먼트 US$80,000에 클로징 비용 US$9,100을 더해 US$89,100입니다.
• 클로징 분개: 토지와 건물을 US$405,500, 대출 비용을 US$3,600 차변에 기록하고, 지급 모기지 US$320,000과 은행 US$89,100을 대변에 기록합니다. 차변과 대변 합계는 모두 US$409,100입니다.

토지와 건물 구분 후 감가상각 시작하기

계약서가 가격을 나누지 않았고 소유주에게 감정평가도 없어서 카운티 평가액을 씁니다. 토지 US$100,000, 건물 US$300,000, 즉 25%와 75%입니다. 원가 US$405,500에 적용하면 토지는 US$101,375, 건물은 US$304,125입니다.

이 듀플렉스는 2월 클로징일에 임대할 준비가 되어 이용할 수 있게 됩니다. Publication 527 표의 2월 첫해 비율 3.182%를 적용하면 감가상각은 약 US$9,677입니다. 이후 매 완전한 해에는 3.636%를 적용해 약 US$11,058입니다. 원가 US$405,500 전체를 건물에 넣었다면 감가상각은 첫해에 약 US$3,226, 이후 매 완전한 해에 US$3,686 과다했을 것입니다.

클로징 때의 재산세

다른 임대 부동산을 예로 들겠습니다. 클로징일부터 임대할 수 있습니다. 그 과세연도의 카운티 고지서는 US$2,000이고 클로징 때 미납 상태입니다. 클로징은 그 과세연도의 60% 시점에 있습니다(카운티의 과세연도가 역년일 필요는 없습니다). 그래서 매도인 몫은 US$1,200, 매수인 몫은 US$800입니다. 매수인이 클로징 때 고지서를 냅니다.

• 매도인에게서 받은 크레딧이 없다면, 매수인이 낸 매도인 몫 US$1,200은 취득가액에 더합니다.
• 매도인이 명세서에서 매수인에게 US$1,200을 크레딧으로 주면 그 크레딧이 이를 메우므로 취득가액에 더하는 금액은 없습니다.
• 매수인 몫 US$800은 임대 부동산의 재산세 비용입니다.

상황이 다르다면?

• 이전 연도에 클로징했는데 명세서를 입력하거나 토지와 건물을 구분한 적이 없고, 첫 Schedule E, LLC, 파트너, 대출기관의 요청을 앞두고 있다면: 기초 분개가 이후 모든 해의 토지와 건물 구분, 감가상각 시작일, 대출 비용 일정표를 정합니다. 장부 관리 지원으로 다시 만드세요. 밀린 임대 부동산 장부 정리도 참고하세요.
• 이전 신고서에서 잘못된 기준액을 썼거나 감가상각을 한 번도 하지 않았다면: 이전 연도를 어떻게 바로잡을지는 무엇이 잘못되었는지에 따라 다릅니다. 임대 부동산 감가상각 누락을 참고하세요.
• 대출기관이 임대 부동산의 재무제표를 요구한다면: 대출기관용 임대 부동산 손익계산서를 참고하세요. 기초 분개가 먼저 되어 있어야 합니다. 없다면 장부 관리 지원을 받으세요.
• 임대 부동산을 LLC가 보유하거나 소유주가 여러 명이라면: LLC가 보유한 임대 부동산을 참고하세요. 파트너십은 Schedule E가 아니라 Form 8825에 임대를 보고합니다.
• 건물이 대부분 상업용이거나 호텔 같은 시설이라면: 27.5년의 감가상각 기간이 적용되지 않을 수 있으므로, 장부 관리 지원과 함께 신고서 작성 담당자가 기간과 장부를 정하게 하세요.
• 매도인이 외국인인 경우: 매수인은 일반적으로 실현 금액(대부분 매매 가격)의 15%를 매도인의 대금에서 원천징수해야 합니다. 매도인이 비외국인 신분 증명서(서명한 Form W-9도 인정됨)를 주거나 예외가 적용되는 경우는 제외합니다. 원천징수한 금액은 양도일부터 20일 이내에 Form 8288과 8288-A로 신고합니다. 원천징수하지 않은 매수인은 그 세금에 대한 책임을 질 수 있습니다(IRS: FIRPTA 원천징수, Form 8288 작성 안내). 클로징 대리인에게 얼마를 원천징수했는지 물어보고, 증명서나 원천징수 서류를 클로징 명세서와 함께 보관하세요.
• 미국 밖에 살거나, 미국에 임대 부동산이 있는 캐나다인이라면: 신고와 조세조약 문제는 미국 임대 부동산을 가진 캐나다인에 있습니다.
• 임대 부동산을 상속, 증여, 동종자산 교환으로 받았다면: 취득가액이 매매 가격에서 시작하지 않을 수 있으므로(Publication 551), 장부 관리 지원과 함께 신고서 작성 담당자가 기초 취득가액을 정하게 하세요.
• 팔 계획이라면: 지금 정한 취득가액이 나중의 이익을 좌우합니다. 임대 부동산 매각과 감가상각 환수를 참고하세요.
• 임대 소득, Schedule E, 수동적 손실 규정이 필요하다면: 임대 부동산 세금을 참고하세요.