Abschlusskosten Mietimmobilie: Anschaffungskosten und Darlehen

Welche Zeilen einer Abschlussabrechnung für eine Mietimmobilie sind Anschaffungskosten, Darlehenskosten oder Aufwand?

Ordnen Sie jede Zeile der endgültigen Abschlussabrechnung (Final Settlement Statement oder Closing Disclosure) einer von vier Stellen zu: den Kosten der Immobilie (ihren Anschaffungskosten, im Steuerrecht „Basis“), den Kosten des Darlehens, einem Aufwand für das Halten der Mietimmobilie oder Geld, das nur gehalten oder bewegt wird. Die meisten Kaufnebenkosten werden im Zahlungsjahr nicht abgezogen: Sie erhöhen die Anschaffungskosten. Darlehenskosten werden in der Regel über die Laufzeit des Darlehens abgezogen, und Ihre anteilig übernommenen Aufwendungen sind Mietaufwand. Publication 551 liefert den Test für die Kosten der Immobilie: Eine Gebühr für den Kauf der Immobilie ist eine, die Sie auch beim Barkauf zahlen würden. Gebühren für die Aufnahme eines Darlehens gehören nicht zu diesen Kosten.

Ein Fall ist nicht einfach, wenn:

• Sie vor der Vermietung in der Immobilie gewohnt haben oder noch in einem Teil wohnen;
• die Einheit beim Abschluss nicht vermietbar war, sodass einige Kosten vor dem Beginn des Mietaufwands anfallen;
• die Abrechnung eine Gutschrift des Verkäufers enthält, eine Gebühr, die Sie nicht zuordnen können, oder eine hypothekenbezogene Gebühr, die die beiden IRS-Publikationen unterschiedlich formulieren;
• die Immobilie in einer LLC, mit einem Partner oder von einer Personengesellschaft gehalten wird;
• die Immobilie mit Mietern kommt, sodass die Abrechnung Ihnen deren Kautionen oder anteilige Miete gutschreibt und ein Ersteller der Steuererklärung bestätigen sollte, wie die Mietgutschrift gemeldet wird;
• der Verkäufer eine ausländische Person ist, sodass der Käufer möglicherweise Steuer vom Erlös des Verkäufers einbehalten muss (siehe „Anders in Ihrem Fall?“);
• der Abschluss in einem früheren Jahr lag und nie in die Buchhaltung übernommen wurde und nun eine erste Schedule E, ein Kreditgeber, eine LLC oder ein Partner die Zahlen braucht.

Halten Sie bereit: die endgültige Abschlussabrechnung (keinen Entwurf), die Eigentumsurkunde (Deed), die Steuerbewertung des Countys und den Grundsteuerbescheid, die Darlehensunterlagen, die Versicherungsrechnung und Belege für Arbeiten vor der Vermietung.

Eine falsche Zuordnung wiederholt sich jedes Jahr: Eine dem Gebäude zugeschlagene Darlehensgebühr wird über 27,5 Jahre statt über die Darlehenslaufzeit abgeschrieben, und ein dem Gebäude zugeschlagener Grundstücksanteil wird abgeschrieben, obwohl er nie abgeschrieben werden darf. Sie wirkt sich auch auf den Gewinn beim Verkauf aus. Lag der Abschluss in einem früheren Jahr oder stehen eine erste Schedule E, ein Kreditgeber, eine LLC oder ein Partner an, kommen zuerst die Eröffnungsbuchungen; siehe „Anders in Ihrem Fall?“ am Ende dieser Seite.

Welche Abschlussgebühren erhöhen die Anschaffungskosten, und was gilt für Inspektionen und Bewertungen?

Gebühren für den Erwerb der Immobilie erhöhen ihre Anschaffungskosten: Rechtskosten (auch Eigentumsprüfung sowie Erstellung von Vertrag und Urkunde), Abstract-Gebühren, Eigentumsversicherung des Käufers, Eintragungsgebühren, Vermessungen, Transfer Taxes und Gebühren für den Anschluss von Versorgungsleistungen. Ebenso Beträge, die der Verkäufer schuldete und die Sie zu zahlen vereinbaren, etwa rückständige Steuern oder Zinsen, Kosten für Verbesserungen oder Reparaturen und Verkaufsprovisionen (Publication 551; Publication 527).

Diese Kosten werden im Zahlungsjahr nicht abgezogen, auch wenn Sie zuerst selbst in der Immobilie wohnen und sie später vermieten wollen. Der Gebäudeanteil wird über die Abschreibung zurückgeholt. Der Grundstücksanteil kommt beim Verkauf zurück.

Inspektionen und Bewertungen. Publication 527 und Publication 551 nennen Inspektionsgebühren nicht unter den Kosten des Kaufs. Die Treasury Regulation zum Erwerb von Vermögen nennt sie schon: Sie führt Inspektions- und Vermessungsleistungen für ein bestimmtes Objekt und die Beschaffung einer Bewertung zur Ermittlung von Wert oder Preis als Kosten auf, die aktiviert werden müssen, und ihr Beispiel ist eine Termiteninspektion und ein Umweltgutachten (26 CFR 1.263(a)-2). Bei einer Mietimmobilie, die Sie zum Vermieten kaufen, gehört eine Inspektionsgebühr oder eine Bewertung, die Sie selbst beauftragen, daher wahrscheinlich zu den Anschaffungskosten. Wollen Sie zuerst selbst einziehen, sagen die Publikationen nicht, ob diese Regel gilt: Bewahren Sie die Rechnungen auf und lassen Sie einen Ersteller der Steuererklärung entscheiden. Eine Bewertung, die der Kreditgeber verlangt, gehört zu den Darlehenskosten (Publication 551).

Einige Zeilen werden von keiner der beiden IRS-Listen genannt oder anders formuliert. Bis ein Ersteller der Steuererklärung bestätigt, behandeln Sie sie so:

Welche Abschlusskosten gehören zum Darlehen, und wie werden sie zurückgeholt?

Kosten für die Aufnahme des Darlehens erhöhen die Anschaffungskosten der Immobilie nicht. Publication 551 nennt Points und Bearbeitungsgebühren, Hypothekenversicherungsprämien, Übernahmegebühren, eine Bonitätsauskunft, eine vom Kreditgeber verlangte Bewertung und Refinanzierungsgebühren. Bei Betriebsvermögen werden eine Bonitätsauskunft und eine vom Kreditgeber verlangte Bewertung als Vermögenswert erfasst und über die Darlehenslaufzeit abgezogen, und die Regulations behandeln andere Kosten der Kreditbeschaffung genauso, nämlich als zusätzlichen Abschlag auf das Darlehen (26 CFR 1.446-5). Publication 551 nennt Prämien und Übernahmegebühren Betriebsausgaben ohne Regel zum Zeitpunkt, deshalb legt ein Ersteller der Steuererklärung ihn fest.

Points sind vorausgezahlte Zinsen. Publication 527 sagt, dass Sie sie über die Darlehenslaufzeit abziehen, nicht im Zahlungsjahr. Sie erlaubt lineare und andere Methoden nur, wenn der gesamte Abschlag klein ist: Die Points plus andere als Abschlag gezählte Darlehenskosten bleiben je Laufzeitjahr unter 0,25 % des Darlehensbetrags. Bei einem in Raten getilgten Darlehen zählt die Regulation die durchschnittliche Zeit bis zur Tilgung des Kapitals, nicht die volle Laufzeit (26 CFR 1.1273-1(d)); ein Ersteller der Steuererklärung sollte den Test deshalb anhand des Tilgungsplans durchführen. Die Methode wird gewählt, indem Sie in der fristgerecht eingereichten Steuererklärung für das Jahr der Darlehensaufnahme so abziehen. Andernfalls gilt eine Constant-Yield-Methode (ein Jahresplan, den ein Ersteller der Steuererklärung meist aufstellt). Die Anleitung zu Schedule E stimmt zu: Points, die nur für die Überlassung von Geld berechnet werden, werden über die Laufzeit des Darlehens abgezogen.

Wird das Darlehen später getilgt oder refinanziert, können die nicht genutzten Points in diesem Jahr abzugsfähig sein, mit Ausnahmen für eine Refinanzierung beim selben Kreditgeber und für refinanziertes Geld, das nicht für die Vermietung verwendet wurde (Publication 527). Das richtet ein Ersteller der Steuererklärung ein.

Führen Sie in den Büchern je Darlehen ein Vermögenskonto für Darlehenskosten und lösen Sie jedes Jahr einen Teil als Aufwand auf, mit den Points neben den Hypothekenzinsen. Die Anleitung zu Schedule E sowie Publication 527 und 551 nennen keine Zeile für den Jahresanteil anderer Darlehenskosten, deshalb legt ein Ersteller der Steuererklärung sie fest. Points für einen Hauptwohnsitz folgen einer Sonderregel; siehe den Abschnitt zum vorherigen Wohnen in der Immobilie.

Wie funktioniert die anteilige Aufteilung der Grundsteuer in der Abrechnung: Anteil des Verkäufers und mein Anteil?

Die Steuer des Countys für sein Steuerjahr wird am Abschlusstag tageweise aufgeteilt. Die Tage vor dem Abschluss gehören dem Verkäufer, und die Tage ab dem Abschlusstag gehören dem Käufer, ob die Abrechnung die Steuer so aufteilt oder nicht (26 U.S.C. 164(d); 26 CFR 1.164-6). Das Steuerjahr des Countys muss nicht das Kalenderjahr sein; das Beispiel der Regulation läuft von April bis März.

Rückständige Steuer aus einem früheren Steuerjahr wird nicht zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (26 CFR 1.164-6); übernehmen Sie sie, gehört sie zu den Anschaffungskosten.

Ihr eigener Anteil ist Mietaufwand in der Zeile für Steuern in Schedule E, für die Tage, an denen die Immobilie zur Vermietung gehalten wird. Zu den Tagen, bevor die Einheit vermietbar ist, siehe Mietaufwand vor dem ersten Mieter.

Wie buche ich vorausbezahlte Versicherung, Escrow-Einzahlungen, den Anteil der Eigentümergemeinschaft und vorausbezahlte Zinsen?

Jede dieser Positionen haben Sie beim Abschluss für einen künftigen Zeitraum bezahlt, oder der Kreditgeber hält sie für Sie. Buchen Sie sie zuerst als Vermögenswert oder auf das richtige Aufwandskonto und lösen Sie sie im Lauf des Zeitraums auf.

Eine einmalige Gebühr, die die Eigentümergemeinschaft beim Abschluss erhebt, etwa ein Kapitalbeitrag oder eine Übertragungsgebühr, wird von Publication 527 und 551 nicht behandelt. Bewahren Sie die Rechnung auf und lassen Sie sie von einem Ersteller der Steuererklärung einordnen.

Wie viel vom Preis entfällt auf Grund und Boden und wie viel auf das Gebäude?

Teilen Sie die Gesamtkosten auf Grund und Boden und Gebäude im Verhältnis des Marktwerts jedes Teils zum Marktwert der gesamten Immobilie beim Kauf auf. Sind Sie sich über diese Werte nicht sicher, nutzen Sie die Bewertungen des Countys für die Grundsteuer (Publication 527; Anleitung zu Schedule E). Der Grundstücksanteil wird nie abgeschrieben.

1. Beginnen Sie mit den Gesamtkosten: dem Preis plus den Kaufnebenkosten, die zu den Anschaffungskosten gehören. Lassen Sie die Darlehenskosten weg.
2. Prüfen Sie den Vertrag. Bei mehreren Wirtschaftsgütern, die für einen Pauschalpreis gekauft werden, sagt Publication 551, dass eine Aufteilung im Kaufvertrag im Allgemeinen anerkannt wird, wenn sie wertbasiert ist und Käufer und Verkäufer entgegengesetzte steuerliche Interessen haben. Das Beispiel eines Mietkaufs in Publication 527 geht von den Grundstücks- und Gebäudebeträgen im Vertrag aus.
3. Schweigt der Vertrag, nutzen Sie den Marktwert: den Preis, zu dem Grund und Boden und das Gebäude zwischen einem willigen Käufer und einem willigen Verkäufer den Besitzer wechseln würden, die beide die relevanten Tatsachen kennen (Publication 527). Bewahren Sie jede Bewertung auf.
4. Sind Sie sich über den Marktwert nicht sicher, nutzen Sie die Bewertung des Countys: Teilen Sie den Bewertungswert des Grundstücks durch den gesamten Bewertungswert und wenden Sie diesen Anteil auf die Gesamtkosten an.

Die Bewertung des Countys ist ein Notbehelf. Haben Sie bessere Belege für den Marktwert, sollte ein Ersteller der Steuererklärung entscheiden, was zu nutzen ist. Die IRS-Publikationen setzen keinen festen Prozentsatz für Grund und Boden. Zeigt die Rechnung des Countys nur einen Gesamtwert, fragen Sie das Bewertungsamt nach der Aufteilung auf Grund und Boden und Bauten oder lassen Sie eine Bewertung erstellen, die sie zeigt.

Umfasst der Kauf Geräte oder Möbel, ordnen Sie ihnen einen Teil des Preises zu, auch wenn der Vertrag einen Pauschalpreis nennt (Publication 551), und nehmen Sie diesen Teil aus dem Gebäudeanteil heraus. Sie werden getrennt über 5 Jahre abgeschrieben (Publication 527). Eine Sonderabschreibung von 100 % kann darauf gelten, wenn sie nach dem 19. Januar 2025 erworben und in Betrieb genommen wurden, es sei denn, Sie wählen den Verzicht; das Gebäude qualifiziert sich nicht (Publication 946, Kapitel 3). Die Wahl gilt für eine ganze Klasse von Vermögen, das in diesem Jahr in Betrieb genommen wird, mit einer Erklärung, die der fristgerecht eingereichten Steuererklärung für dieses Jahr beigefügt wird, Verlängerungen eingeschlossen. Eine Personengesellschaft trifft sie für ihr eigenes Vermögen. Wer fristgerecht eingereicht, sie aber versäumt hat, kann sie in einer geänderten Steuererklärung innerhalb von 6 Monate nach dem ursprünglichen Fälligkeitstermin nachholen (dieselbe Publikation). Klären Sie das, bevor die erste Abschreibung gebucht wird. Nehmen Sie die Aufteilung einmal beim Kauf vor und bewahren Sie die Unterlagen auf: Jedes spätere Abschreibungsjahr beruht darauf.

Kann ich Abschlusskosten abziehen, wenn ich zuerst selbst einziehe oder noch in einem Teil wohne?

Die Gebühren für den Kauf der Immobilie gehören zu den Anschaffungskosten und sind keine Abzüge, ob Sie zuerst selbst einziehen oder sie zuerst vermieten. Andere Zeilen folgen eigenen Regeln: Ihr Anteil an Grundsteuer und Zinsen sowie Points für einen Hauptwohnsitz. Wird ein Wohnhaus zur Mietimmobilie, ist die Abschreibungsgrundlage der niedrigere Betrag aus den angepassten Anschaffungskosten und dem Marktwert am Tag der Änderung, ohne den Grundstücksanteil (Publication 527). Die Gebühren, die Sie für den Kauf des Hauses gezahlt haben, sind bereits Teil seiner angepassten Anschaffungskosten.

• Angepasste Anschaffungskosten sind die ursprünglichen Kosten plus dauerhafte Verbesserungen, minus geltend gemachter Schadensverluste und andere Minderungen. Marktwert wird am Tag der Änderung gemessen und auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt.
• Der Tag der Änderung ist das Placed-in-Service-Datum. Jährliche Kosten wie Steuern und Versicherung werden zwischen dem privaten und dem vermieteten Teil des Jahres aufgeteilt, und für den privaten Zeitraum gibt es keinen Abzug für Abschreibung oder Versicherung. Hypothekenzinsen und Grundsteuer für diesen Zeitraum können stattdessen auf Schedule A abzugsfähig sein.
• Points, die Sie beim Kauf eines Hauptwohnsitzes gezahlt haben, folgen den Regeln für Wohnungsbaudarlehen (Publication 551). Wird das Haus später zur Mietimmobilie, sagen Publication 527 und 551 nicht, was mit einem Rest geschieht, deshalb sollte ein Ersteller der Steuererklärung ihn behandeln.

Vermieten Sie nur einen Teil des Hauses, etwa eine Hälfte eines Duplex, sagt Publication 527, dass bestimmte Aufwendungen zwischen dem vermieteten und dem privaten Teil aufzuteilen sind, als hätten Sie zwei getrennte Immobilien, nach einer sinnvollen Methode wie Zimmern oder Quadratmetern. Wie der Kaufpreis aufzuteilen ist, sagt sie nicht: Lassen Sie einen Ersteller der Steuererklärung diese Aufteilung vor der ersten Abschreibung festlegen, mit Buchhaltungshilfe. Zur Zählung der Tage bei eigener Nutzung siehe Tage mit marktüblicher Miete und private Nutzung.

Was buche ich am Abschlusstag, und wie stimme ich es mit der Bank ab?

Machen Sie eine Abschlussbuchung. Buchen Sie Soll jedes Vermögen und jeden Aufwand, den die Abrechnung gekauft hat, Haben die Hypothek in Höhe des Darlehens und Haben die Bank nur in Höhe des Bargelds, das Sie gezahlt haben.

Ohne Darlehen lassen Sie die Hypothekenzeile weg und buchen die Bank in Höhe des vollen Preises plus Kosten Haben. Ist die Einheit beim Abschluss nicht vermietbar oder haben Sie zuerst darin gewohnt, buchen Sie Grundsteuer, Beiträge und Zinsen am Abschlusstag nicht als Aufwand: Halten Sie sie auf einem eigenen Konto für die Immobilie und lassen Sie einen Ersteller der Steuererklärung entscheiden, wohin sie gehören; siehe Mietaufwand vor dem ersten Mieter.

Versehen Sie jede Zeile mit der Immobilie; siehe Konten für eine Mietimmobilie einrichten.

So stimmen Sie die Buchung mit der Bank ab:

1. Beginnen Sie mit dem Gesamtbetrag, den Sie laut endgültiger Abrechnung schulden. Die Abbuchung beim Abschluss auf der Bank sollte damit übereinstimmen.
2. Übernehmen Sie früher Gezahltes in die Kaufkonten, statt es doppelt zu buchen: Earnest Money und jede Gebühr, die vor dem Abschluss per Karte bezahlt wurde und in der Abrechnung als bereits gezahlt erscheinen kann.
3. Weichen Buchung und Bank voneinander ab, suchen Sie nach einer Zeile, die außerhalb des Abschlusses bezahlt wurde, nach doppelt gezähltem Earnest Money oder nach einer Rückzahlung der Abwicklungsstelle, die das Konto mindert, dem zu viel berechnet wurde.

Wann beginnt die Abschreibung, und wie lange läuft sie?

Die Abschreibung beginnt an dem Tag, an dem das Gebäude zur Vermietung bereit und verfügbar ist, auch ohne Mieter. Das ist nicht der Tag des ersten Mietvertrags und nicht der Abschlusstag, wenn die Einheit noch Arbeiten braucht. Ein Wohngebäude zur Vermietung wird über 27,5 Jahre nach der linearen Methode abgeschrieben (Publication 527; Publication 946).

• Mid-Month Convention (Halbmonatsregel): Das Gebäude gilt als in der Mitte seines Monats in Betrieb genommen, sodass dieser Monat einen halben Monat Abschreibung erhält (Publication 946).
• Grund und Boden: wird nie abgeschrieben (Anleitung zu Schedule E).
• Wohin es gehört: in die Abschreibungszeile von Schedule E, mit beigefügter Form 4562 für Vermögen, das in diesem Jahr erstmals in Betrieb genommen wird (dieselbe Anleitung). Eine Personengesellschaft meldet sie in der Abschreibungszeile von Form 8825 (Anleitung).
• System und Gebäudeart: Das allgemeine Abschreibungssystem gilt, es sei denn, das Gesetz verlangt das alternative System oder Sie wählen es; die Wahl für ein Wohngebäude zur Vermietung wird im ersten Jahr der Inbetriebnahme getroffen und kann nie widerrufen werden (Publication 527). Das alternative System, ein überwiegend gewerblich genutztes Gebäude und eine hotelähnliche Einheit nutzen jeweils einen längeren Zeitraum (Publication 946).

War die Einheit beim Abschluss noch nicht bereit und verfügbar zur Vermietung, beginnt die Abschreibung, wenn sie es wird; siehe Mietaufwand vor dem ersten Mieter. Kosten für Arbeiten vor der Vermietung gehören dorthin und zu Reparatur oder Verbesserung bei einer Mietimmobilie.

Was bewahre ich vom Abschluss auf?

Bewahren Sie die Abschlussabrechnung und die Unterlagen hinter jeder Zeile so lange auf, wie Sie die Immobilie besitzen, und bis die Verjährungsfrist für das Jahr des Verkaufs endet. Publication 583 besagt, dass Unterlagen zu Wirtschaftsgütern zeigen sollen, wann und wie Sie die Immobilie erworben haben, den Kaufpreis, die Kosten von Verbesserungen und die vorgenommene Abschreibung, und nennt Abschlussabrechnungen beim Immobilienkauf und entwertete Schecks als Nachweis.

• Die endgültige Abschlussabrechnung (keinen Entwurf), die Urkunde und den Bankbeleg der Abschlussüberweisung.
• Die Steuerbewertung des Countys und die Grundsteuerrechnung des Kaufjahres, die die Aufteilung auf Grund und Boden und die anteilige Steuer stützen.
• Die Darlehensunterlagen, die zeigen, welche Gebühren Darlehensgebühren sind.
• Die Bewertung (Appraisal), den Inspektionsbericht, die Versicherungsrechnung und die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft.
• Belege und Daten für Arbeiten vor der Vermietung sowie den Nachweis des Datums, an dem die Einheit vermietbar war: das Inserat, datierte Fotos, den ersten Mietvertrag.

Zu Unterlagen von Vermietern allgemein siehe Unterlagen und Belege für Mietimmobilien.

Beispiel

Alle Beträge sind in US-Dollar und dienen der Veranschaulichung.

Zuordnung bei einem Duplex-Abschluss

Ein Eigentümer kauft ein Duplex für US$400.000 mit US$80.000 Anzahlung und einem 30-jährigen Darlehen über US$320.000. Die Abrechnung zeigt US$4.000 für Eigentumsprüfung und Rechtskosten, US$1.500 für Eintragung und Transfer Taxes, US$3.000 an Points und US$600 für die Bewertung des Kreditgebers.

• Anschaffungskosten: Eigentumsprüfung, Rechtskosten, Eintragung und Transfer Taxes erhöhen sie um US$5.500. Die Gesamtkosten betragen US$405.500.
• Darlehenskosten: Points und Bewertung machen US$3.600 aus. Das Darlehen hat gleichbleibende Raten. Bei einem 30-jährigen Darlehen wie diesem liegen US$3.600 deutlich unter der De-minimis-Grenze, die lineare Methode (gleiche Beträge jedes Jahr) ist also zulässig: etwa US$100 im Jahr für die Points und US$20 für die Bewertungsgebühr.
• Bargeld zum Abschluss: US$80.000 Anzahlung plus US$9.100 Abschlusskosten ergeben US$89.100.
• Abschlussbuchung: Soll Grund und Boden sowie Gebäude US$405.500 und Darlehenskosten US$3.600; Haben Hypothekenverbindlichkeit US$320.000 und Bank US$89.100. Soll und Haben betragen jeweils US$409.100.

Grund und Boden und Gebäude aufteilen, dann die Abschreibung beginnen

Der Vertrag teilt den Preis nicht auf, und der Eigentümer hat keine Bewertung, daher nutzt er die Steuerbewertung des Countys: Grund und Boden US$100.000 und Gebäude US$300.000, also 25 % und 75 %. Auf die Kosten von US$405.500 angewendet, sind es für Grund und Boden US$101.375 und für das Gebäude US$304.125.

Das Duplex ist am Abschlusstag im Februar zur Vermietung bereit und verfügbar. Mit dem Satz des ersten Jahres für Februar aus der Tabelle in Publication 527, 3,182 %, beträgt die Abschreibung etwa US$9.677. Jedes volle Folgejahr nutzt 3,636 %, etwa US$11.058. Wären die gesamten US$405.500 dem Gebäude zugerechnet worden, wäre die Abschreibung im ersten Jahr um etwa US$3.226 und in jedem vollen Folgejahr um US$3.686 zu hoch.

Grundsteuer beim Abschluss

Nehmen wir eine andere Mietimmobilie, die ab dem Abschlusstag vermietbar ist. Die Rechnung des Countys für das Steuerjahr beträgt US$2.000 und ist beim Abschluss unbezahlt. Der Abschluss fällt auf 60 % des Wegs durch dieses Steuerjahr (das Steuerjahr eines Countys muss kein Kalenderjahr sein), der Anteil des Verkäufers beträgt also US$1.200 und der des Käufers US$800. Der Käufer zahlt die Rechnung beim Abschluss.

• Ohne Gutschrift des Verkäufers erhöht die Zahlung des Käufers für die US$1.200 des Verkäufers die Anschaffungskosten.
• Schreibt der Verkäufer dem Käufer in der Abrechnung US$1.200 gut, deckt die Gutschrift sie ab, und die Anschaffungskosten erhöhen sich nicht.
• Die US$800 des Käufers sind Grundsteueraufwand für die Mietimmobilie.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie haben in einem früheren Jahr abgeschlossen und die Abrechnung nie in die Buchhaltung übernommen oder Grund und Boden nie vom Gebäude getrennt, und eine erste Schedule E, eine LLC, ein Partner oder die Anfrage eines Kreditgebers steht an: Die Eröffnungsbuchungen legen die Aufteilung auf Grund und Boden und Gebäude, den Beginn der Abschreibung und den Plan der Darlehenskosten für jedes spätere Jahr fest. Bauen Sie sie mit Buchhaltungshilfe neu auf; siehe auch Buchhaltung für Mietimmobilien nachholen.
• Frühere Steuererklärungen nutzten eine falsche Grundlage, oder es wurde nie abgeschrieben: Wie frühere Jahre korrigiert werden, hängt davon ab, was schiefgelaufen ist; siehe versäumte Abschreibung bei einer Mietimmobilie.
• Ein Kreditgeber verlangt Abschlüsse für die Mietimmobilie: siehe Gewinn- und Verlustrechnung einer Mietimmobilie für einen Kreditgeber. Die Eröffnungsbuchungen müssen zuerst vorhanden sein; wenn nicht, siehe Buchhaltungshilfe.
• Die Mietimmobilie liegt in einer LLC oder hat mehrere Eigentümer: siehe Mietimmobilie in einer LLC. Eine Personengesellschaft meldet Mieten auf Form 8825, nicht auf Schedule E.
• Das Gebäude ist überwiegend gewerblich oder eine hotelähnliche Einrichtung: Der Abschreibungszeitraum von 27,5 Jahre gilt möglicherweise nicht, lassen Sie daher einen Ersteller der Steuererklärung Zeitraum und Buchhaltung mit Buchhaltungshilfe festlegen.
• Der Verkäufer ist eine ausländische Person: Der Käufer muss nach FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, US-Gesetz zur Besteuerung ausländischer Immobilieninvestitionen) in der Regel 15 % des Veräußerungserlöses (meist des Preises) vom Erlös des Verkäufers einbehalten, es sei denn, der Verkäufer legt eine Bescheinigung seines Status als Nichtausländer vor (eine unterschriebene Form W-9 genügt) oder es greift eine Ausnahme, und er muss den Einbehalt auf Form 8288 und Form 8288-A innerhalb von 20 Tage nach der Übertragung melden. Ein Käufer, der nicht einbehält, kann für die Steuer haften (IRS: Steuerabzug nach FIRPTA; Anleitung zu Form 8288). Fragen Sie die Abwicklungsstelle, was einbehalten wurde, und bewahren Sie die Bescheinigung oder die Unterlagen zum Einbehalt bei der Abschlussabrechnung auf.
• Sie leben außerhalb der USA, oder Sie sind Kanadier mit einer US-Mietimmobilie: Die Fragen zur Steuererklärung und zum Steuerabkommen finden Sie in Kanadier mit US-Mietimmobilien.
• Sie haben die Mietimmobilie geerbt, geschenkt bekommen oder in einem Like-Kind-Tausch erhalten: Die Anschaffungskosten beginnen möglicherweise nicht beim Kaufpreis (Publication 551); lassen Sie daher einen Ersteller der Steuererklärung die Anfangskosten mit Buchhaltungshilfe festlegen.
• Sie planen zu verkaufen: Die Anschaffungskosten, die Sie jetzt festlegen, bestimmen später den Gewinn; siehe Verkauf einer Mietimmobilie und Recapture von Abschreibungen.
• Sie brauchen Informationen zu Mieteinkünften, Schedule E und den Regeln für passive Verluste: siehe Steuern auf Mietimmobilien.