Clôture d'un immeuble locatif : coût de base, prêt et terrain

Quelles lignes d'un état de clôture sont du coût de base, des frais de prêt ou des dépenses?

Classez chaque ligne de l'état de règlement final (votre état de clôture ou le document Closing Disclosure) dans l'une de quatre catégories : le coût du bien (son coût de base), le coût du prêt, une dépense liée à la détention de l'immeuble locatif, ou de l'argent seulement détenu ou déplacé. La plupart des frais d'achat ne sont pas déduits l'année où ils sont payés : ils s'ajoutent au coût de base. Les frais de prêt sont en général déduits sur la durée du prêt, et vos dépenses calculées au prorata sont des dépenses de location. La Publication 551 donne le critère du coût du bien : des frais pour acheter le bien sont des frais que vous paieriez même si vous l'achetiez au comptant. Les frais pour obtenir un prêt ne font pas partie de ce coût.

Le dossier n'est pas simple dans les cas suivants :

• vous avez habité la maison avant de la louer, ou vous en habitez encore une partie;
• le logement n'était pas prêt à louer à la clôture, de sorte que certains coûts précèdent le début des dépenses de location;
• l'état comporte un crédit du vendeur, des frais que vous ne savez pas classer, ou des frais liés à l'hypothèque que les deux publications de l'IRS décrivent différemment;
• le bien est détenu dans une LLC, avec un associé ou par une société de personnes;
• le bien est loué avec ses locataires, de sorte que l'état porte à votre crédit leurs dépôts de garantie ou le loyer au prorata, et qu'un préparateur doit confirmer comment le crédit de loyer est déclaré;
• le vendeur est une personne étrangère, de sorte que l'acheteur peut devoir retenir de l'impôt sur le produit du vendeur (voir « Votre situation est différente? »);
• la clôture a eu lieu une année antérieure et n'a jamais été inscrite dans les livres, et une première annexe E, un prêteur, une LLC ou un associé a maintenant besoin des chiffres.

Rassemblez l'état de règlement final (pas un projet), l'acte de vente, l'évaluation foncière du comté et le compte de taxes, les documents du prêt, la facture d'assurance et les reçus des travaux faits avant la location.

Un mauvais classement se répète chaque année : des frais de prêt ajoutés au bâtiment sont amortis sur 27,5 ans au lieu de la durée du prêt, et une part de terrain placée sur le bâtiment est amortie alors qu'elle ne devrait jamais l'être. Il se reporte aussi dans le gain à la vente. Si la clôture a eu lieu une année antérieure, ou si une première annexe E, un prêteur, une LLC ou un associé s'annonce, les écritures d'ouverture passent en premier; voir « Votre situation est différente? » à la fin de cette page.

Quels frais de règlement s'ajoutent au coût de base, et qu'en est-il des inspections et des évaluations?

Les frais que vous payez pour acquérir le bien s'ajoutent à son coût de base : frais juridiques (y compris la recherche de titre et la préparation du contrat et de l'acte), frais de résumé de titre, assurance titres du propriétaire, frais d'enregistrement, arpentages, droits de mutation et frais de raccordement aux services publics. Il en va de même des sommes que le vendeur devait et que vous acceptez de payer, comme des taxes ou des intérêts en retard, des frais d'améliorations ou de réparations, et des commissions de vente (Publication 551; Publication 527).

Ces coûts ne sont pas déduits l'année où ils sont payés, même si vous prévoyez d'habiter le bien d'abord et de le louer plus tard. La partie du bâtiment est récupérée par l'amortissement. La partie du terrain revient à la vente.

Inspections et évaluations. Les Publications 527 et 551 ne rangent pas les frais d'inspection parmi les coûts d'achat. Le règlement du Trésor américain sur l'acquisition de biens le fait : il nomme les services d'inspection et d'arpentage propres à un bien donné, et l'obtention d'une évaluation pour établir la valeur ou le prix, comme des coûts qui doivent être inscrits à l'actif, et son exemple est une inspection pour les termites et une étude environnementale (26 CFR 1.263(a)-2). Pour un immeuble locatif que vous achetez pour le louer, des frais d'inspection ou une évaluation que vous commandez pour vous-même s'ajoutent donc probablement au coût de base. Si vous prévoyez d'habiter la maison d'abord, les publications ne disent pas si cette règle s'applique : gardez les factures et faites décider par un préparateur. Une évaluation exigée par le prêteur est un coût de prêt (Publication 551).

Certaines lignes ne figurent sur aucune des deux listes de l'IRS, ou y sont décrites différemment. Jusqu'à ce qu'un préparateur confirme, traitez-les ainsi :

Quels frais de clôture relèvent du prêt, et comment se récupèrent-ils?

Les frais pour obtenir le prêt ne s'ajoutent pas au coût de base du bien. La Publication 551 nomme les points et les frais de montage du prêt, les primes d'assurance hypothécaire, les frais de prise en charge du prêt, un rapport de crédit, une évaluation exigée par le prêteur et les frais de refinancement. Pour un bien d'entreprise, un rapport de crédit et une évaluation exigée par le prêteur sont inscrits à l'actif et déduits sur la durée du prêt, et les règlements traitent de la même façon les autres coûts pour organiser l'emprunt, comme un escompte supplémentaire sur le prêt (26 CFR 1.446-5). La Publication 551 qualifie les primes et les frais de prise en charge de dépenses d'entreprise sans règle de moment, c'est donc un préparateur qui la fixe.

Les points sont des intérêts payés d'avance. La Publication 527 dit de les déduire sur la durée du prêt, et non l'année où ils sont payés. Elle n'admet la méthode linéaire et d'autres méthodes que si l'escompte total est faible : les points et les autres frais de prêt comptés comme escompte restent sous 0,25 % du montant du prêt pour chaque année de la durée. Pour un prêt remboursé par versements, le règlement compte le délai moyen avant le remboursement du capital, et non la durée complète (26 CFR 1.1273-1(d)) : un préparateur doit donc faire le test à partir du calendrier de remboursement. La méthode se choisit en déduisant de cette façon dans la déclaration produite dans les délais pour l'année où le prêt est consenti. Sinon, une méthode du rendement constant s'applique (un calendrier annuel qu'un préparateur établit habituellement). Les instructions de l'annexe E concordent : les points facturés uniquement pour l'usage de l'argent sont déduits sur la durée du prêt.

Si le prêt est remboursé ou refinancé plus tard, les points non utilisés peuvent être déductibles cette année-là, avec des exceptions pour un refinancement auprès du même prêteur et pour l'argent refinancé qui n'est pas utilisé pour l'immeuble locatif (Publication 527). Un préparateur le met en place.

Dans les livres, gardez un compte d'actif de frais de prêt par prêt et passez une tranche en dépense chaque année, avec les points à côté des intérêts hypothécaires. Les instructions de l'annexe E et les Publications 527 et 551 ne nomment aucune ligne pour la tranche annuelle des autres frais de prêt, c'est donc un préparateur qui la fixe. Les points sur une résidence principale suivent une règle particulière; voir la section sur l'habitation de la maison au départ.

Comment fonctionnent les taxes foncières au prorata sur l'état : la part du vendeur ou la mienne?

La taxe du comté pour son année d'imposition est répartie par jour à la date de clôture. Les jours avant la clôture appartiennent au vendeur, et les jours à compter du jour de la clôture appartiennent à l'acheteur, que l'état répartisse la taxe ainsi ou non (26 U.S.C. 164(d); 26 CFR 1.164-6). L'année d'imposition du comté n'est pas forcément l'année civile; l'exemple du règlement va d'avril à mars.

Une taxe en souffrance d'une année d'imposition antérieure n'est pas répartie entre l'acheteur et le vendeur (26 CFR 1.164-6); si vous acceptez de la payer, elle fait partie du coût de base.

Votre propre part est une dépense de location à la ligne des taxes de l'annexe E, pour les jours où le bien est détenu pour la location. Pour les jours avant que le logement soit disponible pour la location, voir les dépenses de location avant le premier locataire.

Comment inscrire l'assurance payée d'avance, le dépôt en séquestre, le prorata de l'association et les intérêts payés d'avance?

Chacun de ces éléments est une somme payée à la clôture pour une période future ou pour que le prêteur la garde. Inscrivez-le d'abord comme un actif ou dans le bon compte de dépenses, puis passez-le en dépense à mesure que la période s'écoule.

Des frais uniques que l'association facture à la clôture, comme un apport au capital ou des frais de transfert, ne sont pas traités par les Publications 527 et 551. Gardez la facture et faites classer les frais par un préparateur.

Quelle part du prix revient au terrain et quelle part au bâtiment?

Répartissez le coût total entre le terrain et le bâtiment selon le rapport entre la juste valeur marchande de chacun et celle de l'ensemble du bien à l'achat. Si vous n'êtes pas certain de ces valeurs, utilisez les valeurs foncières du comté pour l'impôt foncier (Publication 527; instructions de l'annexe E). La part du terrain n'est jamais amortie.

1. Partez du coût total : le prix plus les frais d'achat qui font partie du coût de base. Laissez de côté les frais de prêt.
2. Vérifiez le contrat. Pour plusieurs actifs achetés pour un prix global, la Publication 551 dit qu'une répartition prévue au contrat de vente est en général acceptée si elle repose sur la valeur et que l'acheteur et le vendeur ont des intérêts fiscaux opposés. L'exemple d'achat locatif de la Publication 527 part des montants du terrain et du bâtiment prévus au contrat.
3. Si le contrat est muet, utilisez la juste valeur marchande : le prix auquel le terrain et le bâtiment changeraient de mains entre un acheteur et un vendeur consentants qui connaissent tous deux les faits pertinents (Publication 527). Gardez toute évaluation.
4. Si vous n'êtes pas certain de la juste valeur marchande, utilisez l'évaluation foncière : divisez la valeur foncière du terrain par la valeur foncière totale et appliquez cette part au coût total.

L'évaluation foncière est une solution de repli. Si vous avez de meilleures preuves de la juste valeur marchande, un préparateur doit décider laquelle utiliser. Les publications de l'IRS ne fixent aucun pourcentage de terrain. Si la facture du comté n'indique qu'une valeur totale, demandez au bureau d'évaluation la répartition entre le terrain et les améliorations, ou obtenez une évaluation qui la montre.

Si l'achat comprend des électroménagers ou des meubles, attribuez-leur une partie du prix même si le contrat donne un seul prix global (Publication 551), et retranchez cette partie de la part du bâtiment. Ils sont amortis séparément sur 5 ans (Publication 527). Un amortissement bonifié (bonus depreciation) de 100 % peut s'y appliquer s'ils sont acquis et mis en service après le 19 janvier 2025, sauf si vous y renoncez; le bâtiment n'y est pas admissible (Publication 946, chapitre 3). Le choix de renoncer couvre toute une catégorie de biens mis en service cette année-là, dans un état joint à la déclaration produite dans les délais, prolongations comprises, pour cette année. Une société de personnes le fait pour ses propres biens. Un contribuable qui a produit dans les délais et a manqué ce choix peut le faire dans une déclaration modifiée, dans un délai de 6 mois suivant la date d'échéance originale (même publication). Réglez cela avant d'inscrire le premier amortissement. Faites la répartition une seule fois, à l'achat, et gardez le travail : chaque année d'amortissement ultérieure en dépend.

Puis-je déduire les frais de clôture si j'habite d'abord la maison, ou si j'en habite encore une partie?

Les frais que vous payez pour acheter le bien font partie du coût de base, et non des déductions, que vous habitiez la maison d'abord ou la louiez d'abord. Les autres lignes suivent leurs propres règles : votre part des taxes foncières et des intérêts, et les points sur une résidence principale. Lorsqu'une maison devient un immeuble locatif, la base d'amortissement est le moindre du coût de base rajusté et de la juste valeur marchande à la date du changement, sans la part du terrain (Publication 527). Les frais que vous avez payés pour acheter la maison font déjà partie de son coût de base rajusté.

• Le coût de base rajusté est le coût d'origine, plus les améliorations permanentes, moins les pertes par sinistre déduites et les autres diminutions. La juste valeur marchande se mesure à la date du changement et se répartit entre le terrain et le bâtiment.
• La date du changement est la date de mise en service. Les coûts annuels comme les taxes et l'assurance sont répartis entre la partie personnelle et la partie locative de l'année, et il n'y a ni amortissement ni déduction d'assurance pour la période personnelle. Les intérêts hypothécaires et la taxe foncière de cette période peuvent plutôt être déductibles à l'annexe A.
• Les points payés à l'achat d'une résidence principale suivent les règles des prêts hypothécaires sur une maison (Publication 551). Si la maison devient plus tard un immeuble locatif, les Publications 527 et 551 ne disent pas ce qu'il advient du reste éventuel : un préparateur doit donc s'en occuper.

Si vous ne louez qu'une partie de la maison, comme la moitié d'un duplex, la Publication 527 dit de répartir certaines dépenses entre la partie louée et la partie personnelle comme si vous aviez deux biens distincts, selon toute méthode raisonnable comme les pièces ou la superficie. Elle ne dit pas comment répartir le prix d'achat : faites régler cette répartition par un préparateur avant le premier amortissement, avec de l'aide en tenue de livres. Pour le décompte des jours quand vous utilisez aussi la maison, voir les jours de location à juste prix et l'usage personnel.

Que dois-je inscrire le jour de la clôture, et comment le rapprocher de la banque?

Passez une seule écriture de clôture. Débitez chaque actif et chaque dépense que l'état a achetés, créditez l'hypothèque du montant du prêt, et créditez la banque uniquement de l'argent que vous avez payé.

Sans prêt, supprimez la ligne de l'hypothèque et créditez la banque du prix complet plus les frais. Si le logement n'est pas disponible pour la location à la clôture, ou si vous l'avez habité d'abord, ne passez pas en dépense les taxes foncières, les cotisations et les intérêts le jour de la clôture : gardez-les dans un compte distinct pour le bien et laissez un préparateur décider où ils vont; voir les dépenses de location avant le premier locataire.

Rattachez chaque ligne au bien; voir configurer les comptes d'un immeuble locatif.

Pour rapprocher l'écriture de la banque :

1. Partez du total que vous devez selon l'état final. Le débit de clôture à la banque doit y correspondre.
2. Déplacez dans les comptes d'achat tout ce qui a été payé plus tôt au lieu de l'inscrire deux fois : l'acompte d'achat, et tout frais payé par carte avant la clôture, qui peut figurer sur l'état comme déjà payé.
3. Si l'écriture et la banque ne concordent pas, cherchez une ligne payée hors clôture, un acompte d'achat compté deux fois, ou un remboursement de l'agent de clôture qui réduit le compte où le montant avait été facturé en trop.

Quand l'amortissement commence-t-il, et combien de temps dure-t-il?

L'amortissement commence à la date où le bâtiment est prêt et disponible pour la location, même sans locataire. Ce n'est pas la date du premier bail, et ce n'est pas la date de clôture si le logement demande encore des travaux. Un bâtiment locatif résidentiel est amorti sur 27,5 ans selon la méthode linéaire (Publication 527; Publication 946).

• Convention de mi-mois : le bâtiment est réputé mis en service au milieu de son mois, de sorte que ce mois reçoit un demi-mois d'amortissement (Publication 946).
• Terrain : jamais amorti (instructions de l'annexe E).
• Où le déclarer : à la ligne d'amortissement de l'annexe E, avec le formulaire 4562 joint pour un bien mis en service pour la première fois cette année-là (mêmes instructions). Une société de personnes le déclare à la ligne d'amortissement du formulaire 8825 (instructions).
• Système et type de bâtiment : le système général d'amortissement s'applique, sauf si la loi exige le système alternatif ou si vous le choisissez; le choix pour un bâtiment locatif résidentiel se fait la première année de mise en service et ne peut jamais être révoqué (Publication 527). Le système alternatif, un bâtiment surtout commercial et un logement de type hôtel utilisent chacun une période plus longue (Publication 946).

Si le logement n'était pas encore prêt et disponible pour la location à la clôture, l'amortissement commence quand il le devient; voir les dépenses de location avant le premier locataire. Les coûts des travaux faits avant la location vont à cet endroit et à réparation ou amélioration d'un immeuble locatif.

Que conserver de la clôture?

Gardez l'état de clôture et les documents derrière chaque ligne aussi longtemps que vous êtes propriétaire du bien, et jusqu'à la fin du délai de prescription de l'année de la vente. La Publication 583 dit que les registres d'un actif devraient montrer quand et comment vous avez acquis le bien, le prix d'achat, le coût des améliorations et l'amortissement pris, et elle nomme les états de clôture immobiliers et les chèques payés comme preuves.

• L'état de règlement final (pas un projet), l'acte de vente et la pièce bancaire du virement de clôture.
• L'évaluation foncière du comté et le compte de taxes de l'année d'achat, qui appuient la répartition du terrain et le prorata des taxes.
• Les documents du prêt, qui montrent quels frais sont des frais de prêt.
• L'évaluation, le rapport d'inspection, la facture d'assurance et le relevé de l'association.
• Les reçus et les dates des travaux faits avant la location, et la preuve de la date où le logement était prêt à louer : l'annonce, des photos datées, le premier bail.

Pour les registres d'un propriétaire-bailleur en général, voir registres et reçus d'un immeuble locatif.

Exemple

Tous les montants sont en dollars américains et donnés à titre d'illustration.

Classer la clôture d'un duplex

Un propriétaire achète un duplex pour 400 000 $ US avec une mise de fonds de 80 000 $ US et un prêt de 320 000 $ US sur 30 ans. L'état montre 4 000 $ US pour le titre et les frais juridiques, 1 500 $ US pour l'enregistrement et les droits de mutation, 3 000 $ US de points et 600 $ US pour l'évaluation du prêteur.

• Coût de base : le titre, les frais juridiques, l'enregistrement et les droits de mutation ajoutent 5 500 $ US. Le coût total est de 405 500 $ US.
• Frais de prêt : les points et l'évaluation totalisent 3 600 $ US. Le prêt a des versements égaux. Pour un prêt de 30 ans comme celui-ci, 3 600 $ US est bien en deçà de la limite de minimis : la méthode linéaire (montants égaux chaque année) est donc admise, soit environ 100 $ US par année pour les points et 20 $ US pour les frais d'évaluation.
• Argent à la clôture : la mise de fonds de 80 000 $ US plus 9 100 $ US de frais de clôture donnent 89 100 $ US.
• Écriture de clôture : débit au terrain et au bâtiment de 405 500 $ US et aux frais de prêt de 3 600 $ US; crédit à l'hypothèque à payer de 320 000 $ US et à la banque de 89 100 $ US. Les débits et les crédits totalisent chacun 409 100 $ US.

Répartir le terrain et le bâtiment, puis commencer l'amortissement

Le contrat ne répartit pas le prix et le propriétaire n'a pas d'évaluation : il utilise l'évaluation foncière du comté, soit un terrain de 100 000 $ US et un bâtiment de 300 000 $ US, ou 25 % et 75 %. Appliquée au coût de 405 500 $ US, la part du terrain est de 101 375 $ US et celle du bâtiment de 304 125 $ US.

Le duplex est prêt et disponible pour la location le jour de la clôture, en février. Avec le taux de la première année pour février dans le tableau de la Publication 527, soit 3,182 %, l'amortissement est d'environ 9 677 $ US. Chaque année complète suivante utilise 3,636 %, soit environ 11 058 $ US. Si tout le coût de 405 500 $ US était allé au bâtiment, l'amortissement serait trop élevé d'environ 3 226 $ US la première année et de 3 686 $ US chaque année complète suivante.

Taxe foncière à la clôture

Prenons un autre immeuble locatif, disponible pour la location dès le jour de la clôture. Le compte de taxes du comté pour l'année d'imposition est de 2 000 $ US et est impayé à la clôture. La clôture tombe à 60 % de l'année d'imposition (l'année d'imposition d'un comté n'est pas forcément l'année civile) : la part du vendeur est donc de 1 200 $ US et celle de l'acheteur de 800 $ US. L'acheteur paie le compte à la clôture.

• Sans crédit du vendeur, le paiement par l'acheteur des 1 200 $ US du vendeur s'ajoute au coût de base.
• Si le vendeur crédite l'acheteur de 1 200 $ US sur l'état, le crédit couvre ce montant et rien n'est ajouté au coût de base.
• Les 800 $ US de l'acheteur sont une dépense de taxe foncière pour l'immeuble locatif.

Votre situation est différente?

• Vous avez conclu l'achat une année antérieure sans jamais inscrire l'état ni séparer le terrain du bâtiment, et une première annexe E, une LLC, un associé ou une demande de prêteur s'annonce : les écritures d'ouverture fixent la répartition entre le terrain et le bâtiment, la date de début de l'amortissement et le calendrier des frais de prêt pour chaque année ultérieure. Reconstituez-les avec de l'aide en tenue de livres; voir aussi rattraper les livres d'un immeuble locatif.
• Des déclarations antérieures ont utilisé un mauvais coût de base, ou l'amortissement n'a jamais été pris : la façon de corriger les années antérieures dépend de ce qui a mal tourné; voir l'amortissement omis sur un immeuble locatif.
• Un prêteur veut des états pour l'immeuble locatif : voir un état des résultats locatif pour un prêteur. Les écritures d'ouverture doivent d'abord être en place; sinon, voir l'aide en tenue de livres.
• L'immeuble locatif est détenu dans une LLC ou par plusieurs propriétaires : voir un immeuble locatif dans une LLC. Une société de personnes déclare les immeubles locatifs sur le formulaire 8825, et non à l'annexe E.
• Le bâtiment est surtout commercial, ou est un établissement de type hôtel : la période de recouvrement de 27,5 ans peut ne pas s'appliquer; faites fixer la période et les livres par un préparateur, avec de l'aide en tenue de livres.
• Le vendeur est une personne étrangère : l'acheteur doit en général retenir 15 % du montant réalisé (dans la plupart des cas, le prix) sur le produit du vendeur, sauf si le vendeur remet une attestation de statut de non-étranger (un formulaire W-9 signé en tient lieu) ou si une exception s'applique, et le déclarer sur les formulaires 8288 et 8288-A dans un délai de 20 jours suivant le transfert. Un acheteur qui ne retient pas peut être tenu responsable de l'impôt (IRS : retenue FIRPTA; instructions du formulaire 8288). Demandez à l'agent de clôture ce qui a été retenu, et gardez l'attestation ou les documents de retenue avec l'état de clôture. La FIRPTA est la retenue sur la vente d'un immeuble américain par un non-résident.
• Vous vivez hors des États-Unis, ou vous êtes un Canadien qui possède un immeuble locatif aux États-Unis : les questions de production et de convention fiscale sont traitées dans les Canadiens qui possèdent un immeuble locatif aux États-Unis.
• Vous avez reçu l'immeuble locatif par héritage, en don ou dans un échange de biens de même nature : le coût de base peut ne pas partir d'un prix d'achat (Publication 551); faites donc fixer le coût de base d'ouverture par un préparateur, avec de l'aide en tenue de livres.
• Vous prévoyez de vendre : le coût de base que vous fixez maintenant détermine le gain plus tard; voir vendre un immeuble locatif et la récupération de l'amortissement.
• Vous avez besoin des revenus de location, de l'annexe E et des règles sur les pertes passives : voir l'impôt sur un immeuble locatif.