캐나다 거주자의 미국 임대 부동산: 매년 세금 신고

미국 임대 부동산에 대해 미국 세금 신고서를 제출해야 하나요?

미국 비거주자인 캐나다 거주자는 미국 임대료에 순소득 기준 과세를 선택하면 일반적으로 Form 1040-NR을 제출합니다. 선택하지 않으면, 미국 사업과 실질적으로 연결되지 않은 미국 임대료에는 일반적으로 임대료 총액의 30%가 과세되며 임대 경비는 공제되지 않습니다. 미국 소득이 이 임대료뿐이고 세금이 전액 원천징수되었다면 미국 신고서가 필요 없을 수도 있습니다. 세금이 전액 원천징수되지 않았다면 신고서를 제출하고 부족한 세액을 납부해야 할 수 있습니다. IRS: 미국 부동산, IRS: Publication 519.

캐나다에 살면서 캐나다에서 임대를 관리하더라도, 부동산이 미국에 있으므로 미국에 과세권이 생깁니다. LLC 명의로 보유한 미국 임대 부동산은 신고 절차가 다릅니다. 미국 LLC를 소유한 캐나다인을 참고하세요.

체류 중 정기적인 청소나 침구 교체 같은 투숙객 서비스를 상당한 수준으로 제공하면 Schedule E 대신 Schedule C를 사용해야 할 수 있습니다. 순소득 선택을 하기 전에 그 활동이 이미 미국 사업에 해당하는지 확인하세요. IRS: Publication 527.

순임대료에 대한 과세는 어떻게 선택하고, Form W-8ECI는 어떻게 쓰나요?

처음 선택하는 871(d)항 선택은 선택하는 해의 Form 1040-NR 또는 수정 신고서에 진술서를 첨부해서 합니다. 임대료가 지급되기 전에 각 원천징수 대리인에게 유효한 Form W-8ECI를 제공해야 대리인이 그 임대료를 임대료 총액 기준으로 원천징수하지 않고 실질적으로 연결된 소득으로 처리할 수 있습니다. Form W-8ECI 자체가 선택이 되지는 않습니다. IRS: 선택 절차, IRS: W-8ECI 작성 안내.

처음 하는 선택은 해당 연도의 환급 신청 기간 안에 해야 합니다. 일반적으로 신고서를 제출한 후 3년 또는 세금을 납부한 후 2년 중 더 늦은 날까지입니다. 공제를 보전하기 위한 별도의 기한은 더 빠를 수 있습니다. 26 CFR 1.871-10, IRS: 환급 신청 기간.

Schedule OI (Form 1040-NR)에서 처음 선택하는 해에는 항목 M의 1줄에 표시하고, 선택이 계속되는 이후 연도에는 2줄에 표시합니다. IRS: Schedule OI.

진술서에는 선택 사실을 밝히고, 보유한 모든 미국 부동산 지분, 소유 비율, 소재지, 상당한 개량 공사, 이전의 선택이나 철회를 적습니다. 이 선택은 건물 하나가 아니라 적격한 미국 부동산 소득 전체에 적용되고 이후 연도에도 계속됩니다. 공동 소유자는 각자 선택합니다. 처음 선택할 수 있는 기간이 지난 뒤 이후 연도에 대해 철회하려면 IRS의 동의가 필요하며, 소유자나 권한을 위임받은 대리인이 서명한 서면 요청서를 해당 연도 말 후 75일 이내에 제출해야 합니다. 진술서 사본과 각 Form W-8ECI를 보관하세요. 26 CFR 1.871-10.

Form W-8ECI는 세금 신고서가 아니라 지급인이나 임대 대리인에게 제출합니다. 미국 납세자 식별번호를 적어야 합니다. 대리인이 이미 세금을 원천징수했다면 Form 1042-S를 받아 미국 신고서에서 원천징수액을 정산하세요. 원천징수는 미국 세금의 선납분이며, 유효한 선택을 한 뒤에는 최종 세금과 다를 수 있습니다. IRS: W-8ECI 작성 안내, IRS: Publication 519.

Form 1040-NR을 늦게 제출하면 어떻게 되나요?

Form 1040-NR을 늦게 제출하면 캐나다인 임대인은 임대료 총액을 과세 순소득으로 줄여 주는 미국 공제와 일부 세액공제를 잃을 수 있습니다. 이를 보전할 수 있는 일반적인 최대 기한은 연장 기간을 포함하지 않은 원래 신고 기한 후 16개월입니다. 앞서 필요했던 신고서를 제출하지 않았다면 IRS 통지로 그 기간이 더 일찍 끝날 수 있습니다. IRS는 합리적이고 선의에 따른 미제출이었고 협조했다면 기한을 면제해 줄 수 있지만, 면제가 자동으로 이루어지지는 않습니다. 26 CFR 1.874-1.

일반 신고 기한도 여전히 중요합니다. 16개월 한도에 이르기 전이라도 이자와 신고 지연 또는 납부 지연 가산세가 부과될 수 있습니다. 신고하지 않은 해가 있다면, 신고 방법을 정하기 전에 과거의 Form 1040-NR, 선택 진술서, Form 1042-S, 통지서를 모두 모으세요. IRS: Form 1040-NR 작성 안내.

어떤 경비를 공제받을 수 있고, 미국 감가상각은 반드시 공제해야 하나요?

순소득 방식을 선택하면 캐나다인 소유자는 일반적으로 미국 임대료와 관련 경비를 Schedule E에 신고합니다. 흔한 공제 항목은 수리비, 보험료, 재산세, 관리 수수료, 주택담보대출 이자입니다. 대출 원금과 매입 대금 전체는 당기 임대 경비가 아닙니다. 개량 공사비와 건물 취득 비용은 일반적으로 감가상각을 통해 회수하며, 토지는 감가상각하지 않습니다. 경비는 임대 용도와 관련이 있어야 합니다. IRS: Publication 527.

매년 올바른 미국 감가상각액을 계산하세요. IRS는 공제받을 수 있었던 감가상각을 공제하지 않았더라도 인정되는 금액만큼 부동산의 미국 세법상 취득가액(basis)을 줄여야 하며, 이 때문에 매도 때 과세되는 양도소득이 늘 수 있다고 밝히고 있습니다. 매입 종결 명세서와 토지와 건물을 구분한 배분 자료를 따로 보관하세요. IRS: Publication 527.

캐나다 자본비용 공제(CCA)는 캐나다 규정에 따라 별도로 선택하는 사항이며, 임대 손실을 만들거나 키울 수 없습니다. 자산 등급과 공제 결정은 자본비용 공제를 참고하세요. CRA: 임대 소득.

Form 1040-NR의 기한은 언제이고, ITIN이 필요한가요?

역년(calendar year) 기준이며 미국 원천징수 대상 근로 급여가 없는 캐나다인 임대인의 Form 1040-NR 기한은 일반적으로 다음 해 6월 15일입니다. 그런 급여도 받았다면 일반적으로 4월 15일입니다. 주말이나 법정 공휴일이면 기한이 다음 영업일로 미뤄질 수 있습니다. 신고하기 전에 해당 연도의 작성 안내를 확인하세요. IRS: Form 1040-NR 작성 안내.

미국 납세자 번호가 없으면 유효한 Form W-8ECI를 제출할 수 없습니다. 처음 신고하는 사람은 일반적으로 Form W-7과 종이 Form 1040-NR로 ITIN을 신청합니다. 유효한 W-8ECI가 지급인에게 도착하기 전에 지급된 임대료는 임대료 총액 기준으로 원천징수될 수 있습니다. Form 1042-S에 적힌 원천징수액은 미국 신고서에서 정산하세요. IRS: W-8ECI 작성 안내, IRS: W-7 작성 안내.

ITIN이 발급된 역년에는 그 ITIN으로 전자 신고를 할 수 없습니다. Form W-7에 첨부하는 첫 신고서는 일반 1040-NR 우편 주소가 아니라 W-7 작성 안내에 나온 ITIN 처리 주소로 보냅니다. IRS: Form W-7 작성 안내.

주나 시에서도 임대료에 세금을 부과하나요?

건물이 있는 미국의 주와 지방 정부는 소득세, 숙박세, 판매세, 점유세를 별도로 부과할 수 있습니다. 캘리포니아 주는 캘리포니아에 있는 부동산에서 생긴 비거주자의 임대 소득에 과세하며, 소유자에게 비거주자 신고서의 해당 서식을 안내합니다. 플로리다 주의 카운티는 6개월 이하의 숙박 임대에 일시 임대세를 부과할 수 있으며, 이는 주 판매세와 지방 판매세에 더해집니다. 단기 숙박을 받기 전에 부동산이 있는 주와 지방의 규정을 확인하세요. 캘리포니아 FTB, 플로리다 주 세무 당국.

미국 연방 순소득 선택과 Form W-8ECI는 주 또는 지방 세금 의무를 해결해 주지 않습니다. 부동산 주소, 각 숙박 기간, 징수된 지방세를 기록으로 남기세요.

캐나다에서는 미국 임대료를 어떻게 신고하나요?

캐나다 세법상 거주자는 돈이 미국 계좌에 있더라도 미국 임대 부동산의 소득과 경비를 캐나다 달러로 T1에 신고합니다. 보통 Form T776을 사용하지만, CRA는 다른 재무제표도 인정합니다. Form T776의 순소득 또는 순손실은 12600줄에 적으며, 공동 소유자는 이 서식에 각자의 지분을 표시합니다. CRA는 일반적으로 각 금액이 발생한 시점의 환율을 사용하지만, 경우에 따라 적절한 평균 환율을 쓸 수도 있습니다. CRA: Form T776, CRA: 외화 금액.

T1 신고와 납부할 세액은 일반적으로 해당 과세연도 후 4월 30일까지입니다. 본인이나 배우자가 자영업자라면 신고 기한은 일반적으로 6월 15일이지만, 세금 납부 기한은 여전히 4월 30일입니다. 현재 신고 시즌의 날짜를 확인하세요. CRA: 신고 기한.

캐나다 기준으로 별도 계산을 준비하세요. 미국 감가상각이 자동으로 캐나다 CCA가 되지는 않으며, 환율 때문에 두 나라의 순임대 소득이 다를 수 있습니다. 임대료, 경비, 환율 환산, 매입 비용, 각 나라의 감가상각 또는 CCA 내역을 장부로 관리하세요. 이 부동산에 Form T1135도 필요한지는 해외 부동산 및 관계회사 보고에서 설명합니다.

청소, 경비, 식사 같은 숙박 서비스를 제공하면 CRA는 그 활동을 T776의 임대 소득이 아니라 Form T2125로 신고하는 사업으로 볼 수 있습니다. CRA: 임대 소득과 사업소득.

임대료에 대한 이중과세는 어떻게 피하나요?

캐나다 세법상 거주자는 같은 임대 소득에 대해 납부한 적격 미국 소득세에 외국납부세액공제를 받을 수 있습니다. 연방 세액공제는 Form T2209로 계산하고, 퀘벡 밖에 사는 거주자는 주 또는 준주(territory) 세액공제를 위해 Form T2036도 사용할 수 있습니다. 퀘벡은 자체 절차가 있습니다. 세액공제는 해외 소득에 대한 캐나다 세금을 한도로 하므로 미국에 낸 세금 전액을 상쇄하지 못할 수 있습니다. CRA: 연방 외국납부세액공제.

신고 후 환급될 수 있는, 과다 원천징수된 금액이 아니라 임대료에 해당하는 최종 미국 세금을 사용하세요. 외국 세금은 캐나다 달러로 환산하고, 미국 신고서, 세금 기록 증명서(tax transcript), Form 1042-S, 납부 증빙을 보관하세요. 소득세법 20(11)항의 외국세 공제 특별 제한은 부동산이 아닌 재산에 적용되며, 미국 부동산 임대료의 한도로 취급해서는 안 됩니다. 세액공제 계산은 캐나다 신고서의 해외 소득을 참고하세요. CRA: 연방 외국납부세액공제, 소득세법 20(11)항.

임대에서 손실이 나면 어떻게 되나요?

손실은 나라마다 결과가 다를 수 있습니다. 미국 신고서에서는 임대 손실에 일반적으로 위험부담(at-risk) 한도와 소극적 활동(passive-activity) 한도가 적용되므로, Schedule E 손실을 이월해야 할 수 있습니다. 캐나다에서는 공제 가능한 경비로 인해 발생한 소득 창출 목적의 실제 임대 손실이 일반적으로 다른 소득을 줄일 수 있습니다. 다만 시세보다 낮은 비용 분담 약정은 인정되지 않을 수 있으며, CCA로 손실을 만들거나 키울 수는 없습니다. IRS: Publication 527, CRA: 임대 소득.

미국 손실이 자동으로 캐나다 손실이 되지는 않습니다. 캐나다의 경비, CCA, 환율 규정에 따라 결과를 다시 계산하세요. 세액공제 계산에서 캐나다 기준 미국 순임대 소득이 없다면, 미국 세금을 냈더라도 올해 캐나다 외국납부세액공제가 거의 없거나 전혀 없을 수 있습니다. CRA: 연방 외국납부세액공제.

배우자가 공동 소유하거나 우리가 직접 머무르면 어떻게 되나요?

미국 비거주자인 공동 소유자는 신고서가 필요하면 각자 Form 1040-NR을 제출하는 것이 일반적입니다. 캐나다 공동 소유자는 일반적으로 T1 12600줄에 자기 몫의 순소득을 신고하지만, 각자 12599줄에는 부동산의 임대료 총액 전체를 적습니다. 소유 지분은 Form T776에 표시합니다. 배우자 간의 양도나 대여로 캐나다 소득 또는 손실을 신고하는 사람이 달라질 수 있습니다. 소유권, 매입 자금, 양도 기록을 보관하세요. 소유 방식은 캐나다인이 미국 부동산을 소유하는 방법을 참고하세요. CRA: Form T776, 소득세법 74.1항, IRS: Publication 519.

모든 소유자에 대해 임대한 날, 비어 있던 날, 개인 용도로 쓴 날을 달력에 기록하세요. 미국 규정에서는 다른 공동 소유자나 그 가족이 사용한 날은 일반적으로 모든 소유자의 개인 사용으로 계산되며, 시세보다 낮은 요금으로 머문 날도 포함될 수 있습니다. 임대 경비를 공제할 때는 각 나라의 규정에 따라 임대 용도와 개인 용도로 나누세요. 미국에서는 개인 사용일이 14일 또는 적정 요금으로 임대한 날수의 10% 중 더 많은 쪽을 넘으면, IRS는 그 부동산을 주택으로 봅니다. 그러면 임대 소득을 넘는 임대 경비는 공제가 제한되고 이월될 수 있습니다. 주택에 해당하고 임대한 기간이 15일 미만이면, IRS는 그 임대료와 임대 경비를 신고하지 말라고 안내합니다. 캐나다는 그래도 별도의 임대 소득 계산을 요구합니다. 단기 숙박은 지방세 의무를 바꿀 수도 있습니다. IRS: Publication 527, CRA: Form T776.

예시

설명을 위한 가상의 금액입니다. 아래 부동산 금액은 모두 미국 달러이며, 캐나다 달러 환산은 두 나라의 신고 결과가 왜 다른지 보여 주기 위해 US$1당 C$1.25로 가정한 환율을 사용합니다.

캐나다 거주자가 미국 임대 부동산을 직접 소유하고 있습니다. 임대료는 US$30,000, 당기 임대 경비는 US$12,000, 미국 감가상각 계산액은 US$8,000입니다. 유효한 순소득 선택을 하면 손실 한도를 적용하기 전 미국 Schedule E 금액은 US$10,000입니다. 유효한 Form W-8ECI가 지급인에게 도착하지 않았다면, 임대료 총액 US$30,000에 대한 원천징수액은 US$9,000일 수 있으며, 최종 미국 세금은 이보다 적을 수도 있습니다. 소유자는 이를 정산하기 위해 Form 1040-NR과 Form 1042-S가 필요합니다.

캐나다 신고에서는 같은 임대료와 당기 경비가 단순화한 예시 환율에 따라 C$37,500와 C$15,000로 환산됩니다. 캐나다 CCA를 공제하지 않으면 다른 조정 전 Form T776의 금액은 C$22,500입니다. 캐나다 외국납부세액공제는 원천징수된 US$9,000나 미국 Schedule E 이익을 그대로 쓰는 것이 아니라, 적격한 최종 미국 세금과 캐나다의 한도를 기준으로 계산합니다.

상황이 다르신가요?

• 미국 임대 소득 신고서나 선택 진술서를 제출하지 않은 경우: 늦게 제출하면 공제와 선택에 영향이 있을 수 있습니다. 누락된 연도와 IRS 통지서를 검토하려면 국경 간 세무 상담을 받아 보세요.
• 미국에서 손실이 났거나 캐나다와 미국의 금액이 크게 다른 경우: 소극적 활동 손실 한도, 감가상각, 환율, 세액공제를 함께 검토해야 합니다. 국경 간 세무 상담을 받아 보세요.
• LLC나 법인이 부동산을 소유한 경우: 법인 수준의 규정과 캐나다의 법인 분류 규정에 따라 신고 절차가 달라집니다. 미국 LLC를 소유한 캐나다인 또는 캐나다인이 미국 부동산을 소유하는 방법을 참고하세요.
• 여러 사람이 소유하거나 개인 사용과 단기 숙박이 겹치는 경우: 소유 지분, 별장 관련 한도, 지방 숙박세는 부동산별로 검토해야 합니다. 국경 간 세무 상담을 받아 보세요.
• 부동산을 파는 경우: 연간 임대료 규정은 매도 시 원천징수와 양도소득을 다루지 않습니다. 미국 부동산을 파는 캐나다인을 참고하세요.
• 부동산에서 오래 지내는 경우: 체류 일수에 따라 미국 세법상 거주 지위가 달라질 수 있습니다. 스노버드와 미국 거주 지위를 참고하세요.
• 임대 부동산이 미국 밖에 있는 경우: 캐나다 밖 부동산을 참고하세요.