出租房购房结算费用：计税基础、贷款费用与土地拆分

出租房结算单上的哪些行属于计税基础、贷款成本或费用？

把最终结算单（您的 closing statement 或 Closing Disclosure）上的每一行，归入四个去向之一：房产成本（即计税基础）、贷款成本、持有出租房的费用，或者只是代管、周转的资金。大部分购房费用不能在付款当年扣除，而是计入计税基础。贷款成本一般在贷款期内扣除，您自己应分担的按日分摊费用是出租费用。第 551 号出版物给出了判断房产成本的标准：买房费用是指即使全款现金购房也要付的费用。为取得贷款而付的费用，不属于房产成本。

出现以下情况，就不简单：

• 您在出租前住过这套房，或现在仍住其中一部分；
• 成交时房子还不能出租，部分成本发生在出租费用开始之前；
• 结算单上有卖方抵扣、您无法归类的费用，或两份 IRS 出版物说法不一致的抵押贷款相关费用；
• 房产由 LLC 持有、有合伙人，或由合伙企业持有；
• 房子带租客，结算单上记入了租客押金或按日分摊的租金，报税人员应确认租金抵扣怎么申报；
• 卖方是外国人，买方可能要从卖方所得款项中预扣税款（见“您的情况不同？”）；
• 成交发生在前几年、一直没入账，现在要报第一份 Schedule E，或贷款方、LLC、合伙人需要这些数字。

备齐最终结算单（不是草稿）、房产契据、县里的房产评估和税单、贷款文件、保险账单，以及出租前整备工程的收据。

归错类，每年都会重复出错：把贷款费用记进建筑，会按 27.5 年 折旧，而不是按贷款期扣除；把土地部分记进建筑，会对根本不能折旧的土地折旧。出售时，错误还会带入收益计算。如果成交在前几年，或者要报第一份 Schedule E，或者贷款方、LLC、合伙人要材料，要先建立期初分录；见本文末尾的“您的情况不同？”。

哪些结算费用计入计税基础？检查费和评估费呢？

为取得房产支付的费用，计入其计税基础：法律费用（包括产权调查，以及起草合同和契据）、产权摘要费、业主产权保险、登记费、测绘费、转让税，以及公用设施接入费。您同意替卖方承担的款项也一样，例如欠税或利息、改良或维修的费用，以及销售佣金（第 551 号出版物；第 527 号出版物）。

这些费用不能在付款当年扣除，即使您打算先自住、以后再出租。建筑部分通过折旧收回，土地部分在出售时收回。

检查和评估。第 527 号和第 551 号出版物没有把检查费列为购房费用。但财政部关于取得财产的法规列了：它写明，针对特定房产的检查和测绘服务，以及为确定价值或价格而取得的评估，都必须资本化，并以白蚁检查和环境勘测为例（26 CFR 1.263(a)-2）。因此，为出租而买的房子，您自己委托的检查费或评估费，很可能计入计税基础。如果您打算先自住，两份出版物没有说这条规则是否适用：请保存发票，让报税人员决定。贷款方要求的评估属于贷款成本（第 551 号出版物）。

有些项目，两份 IRS 清单都没列出，或说法不同。在报税人员确认之前，请这样处理：

哪些结算费用属于贷款成本？怎么收回？

取得贷款的费用不计入房产的计税基础。第 551 号出版物列出了点数和贷款发放费、抵押贷款保险费、贷款承接费、信用报告、贷款方要求的评估，以及再融资费用。对经营性房产，信用报告和贷款方要求的评估先作为资产入账，再在贷款期内扣除；法规把安排借款的其他费用也按同样方式处理，视为贷款的额外折价（26 CFR 1.446-5）。第 551 号出版物把保险费和承接费称为经营费用，但没有给出时间规则，需由报税人员确定。

点数是预付的利息。第 527 号出版物说，点数要在贷款期内扣除，不是付款当年。只有总折价很小时，才允许用直线法和其他方法：点数加上其他按折价计算的贷款成本，每年不超过贷款额的 0.25%（按贷款期的年数计）。对分期还本的贷款，法规按本金偿还的平均时间计算，而不是整个贷款期（26 CFR 1.1273-1(d)），所以报税人员应按还款计划表来做这项测试。要使用这种方法，须在贷款发放当年按时报的税表上这样扣除。否则适用固定收益率法（报税人员通常会建立一张逐年的摊销表）。Schedule E 填报说明也持同一看法：仅为使用资金而收取的点数，要在贷款期内扣除。

如果之后提前还清或再融资，没有扣完的点数可能在当年可以扣除，但同一贷款方的再融资，以及再融资的资金没有用于出租房的情况除外（第 527 号出版物）。这需要由报税人员来设置。

账簿里，每笔贷款设一个贷款成本资产账户，每年转出一部分记入费用，点数与抵押贷款利息放在一起。Schedule E 填报说明以及第 527 号和第 551 号出版物，都没有给其他贷款成本的年度摊销部分指定行次，所以由报税人员决定。自住房的点数适用特别规则；见关于先自住的部分。

结算单上的房产税分摊怎么算：卖方的份额与我的份额？

县里在其税务年度内征收的税款，以成交日为界按天分摊。成交前的天数属于卖方，从成交当天起的天数属于买方，不论结算单是否这样分摊（26 U.S.C. 164(d)；26 CFR 1.164-6）。县里的税务年度不一定是日历年；法规自己的例子就是从 4 月到次年 3 月。

以前税务年度拖欠的税款，不在买卖双方之间分摊（26 CFR 1.164-6）；如果您同意代为缴付，就计入计税基础。

您自己应分担的部分，是 Schedule E 税款行上的出租费用，按房产用于出租的天数计算。房子可出租之前的天数，见出租房首位租客入住前的费用。

预付保险、托管账户存款、会员费分摊和预付利息怎么入账？

这些都是您在成交时为未来期间支付的钱，或交给贷款方代管的钱。先记为资产或相应的费用账户，再随期间推移转为费用。

业主协会在成交时收取的一次性费用，例如资本金或过户费，第 527 号和第 551 号出版物没有涉及。请保存发票，让报税人员分类。

房价中土地和建筑各占多少？

按土地和建筑各自的公平市价占整处房产购买时公平市价的比例，拆分总成本。如果拿不准这些价值，就用县里为征收不动产税所作的评估值（第 527 号出版物；Schedule E 填报说明）。土地部分不折旧。

1. 先算总成本：房价加上计入计税基础的购房费用。不包括贷款成本。
2. 先看合同。一笔总价买入多项资产时，第 551 号出版物说，买卖合同中的分配如果以价值为依据，且买卖双方的税务利益相反，一般会被接受。第 527 号出版物中的出租房购买示例，就从合同里的土地和建筑金额开始。
3. 合同没写，就用公平市价：即在了解相关事实的自愿买家和自愿卖家之间，土地和建筑会成交的价格（第 527 号出版物）。请保留评估报告。
4. 拿不准公平市价，就用评估值：用土地评估值除以总评估值，再把这个比例乘到总成本上。

评估值是备选办法。如果您有更好的公平市价证据，应由报税人员决定用哪个。IRS 出版物没有规定固定的土地比例。如果县里的税单只列一个总值，请向评估处索取土地和改良的拆分，或请评估师出具有拆分的评估报告。

如果购买的房产带电器或家具，即使合同只给一个总价，也要把部分房价分配给它们（第 551 号出版物），并从建筑部分中扣掉。它们单独折旧，期限为 5 年（第 527 号出版物）。如果是在 2025 年 1 月 19 日之后取得并投入使用的，它们可能适用 100% 的特别折旧扣除，除非您选择不适用；建筑不符合条件（第 946 号出版物，第 3 章）。这项选择涵盖当年投入使用的整个财产类别，需要在当年按时报的税表（含延期）上附一份声明。合伙企业为自己的财产作出选择。按时报税但漏选的人，可以在原截止日期后 6 个月 内，通过更正税表补作选择（同一出版物）。请在记第一笔折旧之前定下来。拆分只在购买时做一次，并保存好依据：之后每一年的折旧都建立在它之上。

如果我先自住，或现在仍住其中一部分，能扣除结算费用吗？

购买房产支付的费用是计税基础，不是扣除项，不论您先自住还是先出租。其他项目各有规则：您应分担的房产税和利息，以及自住房的点数。自住房改为出租时，折旧基数是转换日调整后计税基础与公平市价中较低的一个，并剔除土地部分（第 527 号出版物）。您当初买房支付的费用，已经包含在调整后计税基础里。

• 调整后计税基础是原始成本，加上永久性改良，减去已申报的意外损失和其他减项。公平市价按转换日计算，并拆分为土地和建筑。
• 转换日是投入使用日期。房产税、保险等年度费用，要在这一年里自住和出租的部分之间分摊；自住期间没有折旧和保险扣除。该期间的抵押贷款利息和不动产税，可能改在 Schedule A 上扣除。
• 购买自住房时支付的点数适用房贷规则（第 551 号出版物）。如果该房后来改为出租，第 527 号和第 551 号出版物没有说明剩余部分怎么处理，应由报税人员处理。

如果只出租房子的一部分，例如双拼住宅的一半，第 527 号出版物说，某些费用要像两处独立房产一样，在出租部分和自用部分之间划分，可用任何合理方法，如按房间数或面积。但它没有说购房价格怎么划分：请在第一笔折旧之前，让报税人员定下这个拆分，可借助记账服务。如果您自己也使用这套房，天数怎么算，见公平租金天数与个人使用。

成交当天记什么账？怎么和银行对上？

做一笔成交分录。结算单买到的每项资产和费用记借方，贷款额记入抵押贷款应付的贷方，银行只贷记您实际付出的现金。

没有贷款，就去掉抵押贷款这一行，银行贷记全部房价加费用。如果成交时房子还不能出租，或您先自住过，成交当天不要把房产税、会员费和利息这几行记为费用：把它们放在该房产的单独账户里，由报税人员决定去向；见出租房首位租客入住前的费用。

每一行都要标注所属房产；见出租房的账户设置。

要把分录和银行对上：

1. 从最终结算单上您应付的总额开始。银行里成交时的扣款应与它一致。
2. 之前已付的款项，要转入购房账户，不要重复入账：诚意金，以及成交前刷卡付的费用，结算单上可能显示为已付。
3. 如果分录和银行对不上，请找：成交之外另付的一行、重复计算的诚意金，或结算代理人退回的、冲减了多收账户的款项。

折旧什么时候开始？要折旧多久？

折旧从房子准备好、可以出租之日开始，即使还没有租客。这不是首份租约的日期；如果房子还需要整修，也不是成交日。住宅出租建筑用直线法折旧，期限为 27.5 年（第 527 号出版物；第 946 号出版物）。

• 月中惯例：建筑视为在当月月中投入使用，所以当月只算半个月的折旧（第 946 号出版物）。
• 土地：不折旧（Schedule E 填报说明）。
• 填在哪里：Schedule E 的折旧行；当年首次投入使用的财产，要附上 4562 表（同一填报说明）。合伙企业填在 8825 表的折旧行（填报说明）。
• 折旧制度和建筑类型：除非法律要求适用替代制度，或您选择了替代制度，否则适用一般折旧制度；住宅出租建筑选择替代制度，要在其投入使用的第一年作出，且永远不能撤销（第 527 号出版物）。替代制度、以商业用途为主的建筑和类似酒店的单元，各自适用更长的期限（第 946 号出版物）。

如果成交时房子还没准备好、不能出租，折旧在它可以出租时才开始；见出租房首位租客入住前的费用。出租前整备工程的费用，既参考该文，也参考出租房的维修与改良。

成交后该保存什么？

只要持有房产，且直到您出售房产那一年的时效期限结束，都要保存结算单和每一行背后的文件。第 583 号出版物说，资产记录应显示取得房产的时间和方式、购买价格、改良成本和已扣的折旧，并把房地产结算单和已兑现支票列为证明。

• 最终结算单（不是草稿）、房产契据和成交汇款的银行记录。
• 县里的评估和购买当年的税单，用来支持土地拆分和房产税分摊。
• 贷款文件，用来看清哪些是贷款费用。
• 评估报告、检查报告、保险账单和业主协会账单。
• 出租前整备工程的收据和日期，以及房子可出租日期的证明：挂牌记录、带日期的照片、第一份租约。

房东记录的一般做法，见出租房记录与收据。

示例

所有金额均为美元，仅作示意。

拆分双拼住宅的成交费用

一位业主以 US$400,000 买下一栋双拼住宅，首付 US$80,000，贷款 US$320,000，期限 30 年。结算单上有 US$4,000 的产权和法律费用、US$1,500 的登记费和转让税、US$3,000 的点数，以及 US$600 的贷款方评估费。

• 计税基础：产权、法律、登记和转让税共 US$5,500，计入计税基础。总成本是 US$405,500。
• 贷款成本：点数和评估费共 US$3,600。贷款按等额还款。对这样的 30 年期贷款，US$3,600 远低于最低限额，所以允许用直线法（每年等额）：点数每年约 US$100，评估费每年约 US$20。
• 成交所需现金：首付 US$80,000 加上 US$9,100 的成交费用，共 US$89,100。
• 成交分录：土地和建筑借记 US$405,500，贷款成本借记 US$3,600；抵押贷款应付贷记 US$320,000，银行贷记 US$89,100。借方和贷方合计都是 US$409,100。

拆分土地和建筑，再开始折旧

合同没有拆分房价，业主也没有评估报告，所以业主采用县里的评估值：土地 US$100,000，建筑 US$300,000，即 25% 和 75%。用在 US$405,500 的成本上，土地是 US$101,375，建筑是 US$304,125。

这栋双拼住宅在 2 月成交当天就可以出租。按第 527 号出版物表中 2 月的首年比率 3.182% 计算，折旧约为 US$9,677。此后每个完整年度的比率为 3.636%，约 US$11,058。如果把全部 US$405,500 都算作建筑，第一年的折旧会多算约 US$3,226，之后每个完整年度多算 US$3,686。

成交时的房产税

再看另一处出租房，成交当天即可出租。县里该税务年度的税单是 US$2,000，成交时尚未缴付。成交日在该税务年度走过 60% 的位置（县里的税务年度不一定是日历年），所以卖方份额是 US$1,200，买方份额是 US$800。买方在成交时缴付税单。

• 卖方没有给抵扣时，买方替卖方缴付的 US$1,200 计入计税基础。
• 如果卖方在结算单上抵给买方 US$1,200，这笔抵扣已覆盖，不增加计税基础。
• 买方的 US$800 是这处出租房的房产税费用。

您的情况不同？

• 您在前几年成交，一直没把结算单入账，也没拆分土地和建筑，现在要报第一份 Schedule E，或 LLC、合伙人、贷款方的要求就要到了：期初分录会定下土地与建筑的拆分、折旧起始日和贷款成本摊销表，之后每一年都靠它们。请借助记账服务重建；另见补做出租房账簿。
• 以前的税表用了错误的基数，或者从没扣过折旧：前几年怎么更正，取决于出了什么错；见出租房漏扣折旧。
• 贷款方要这套出租房的报表：见给贷款方的出租房损益表。期初分录必须先到位；如果还没有，请见记账服务。
• 出租房在 LLC 名下，或有多位所有人：见LLC 名下的出租房。合伙企业用8825 表申报出租房，不用 Schedule E。
• 建筑以商业用途为主，或属于类似酒店的场所：27.5 年 的折旧期限可能不适用，请借助记账服务，由报税人员确定期限并设置账簿。
• 卖方是外国人：买方一般必须从卖方所得款项中预扣变现金额（多数情况下是房价）的 15%，除非卖方提供非外国人身份证明（签署的 W-9 表即可）或适用例外，并在转让后 20 天 内通过 8288 表和 8288-A 表申报。没有预扣的买方，可能要对这笔税负责（IRS：FIRPTA 预扣税；8288 表填报说明）。请问结算代理人预扣了多少，并把证明或预扣文件与结算单放在一起。
• 您住在美国境外，或您是在美国有出租房的加拿大人：申报和税收协定问题见在美国有出租房的加拿大人。
• 您的出租房是通过继承、赠与或同类财产互换取得的：计税基础可能不从购买价格开始（第 551 号出版物），请借助记账服务，由报税人员确定期初计税基础。
• 您打算出售：现在定下的计税基础决定之后的收益；见出售出租房与折旧追回。
• 您需要了解租金收入、Schedule E 和被动亏损规则：见出租房税务。