미국 임대 소득 세금과 공제 가능 경비

임대 소득은 과세 대상인가요, 어디에 신고하나요?

미국 시민권자나 거주 외국인이 미국 부동산에서 받은 임대료는 일반적으로 과세 대상이며, 부동산별 경비와 함께 Schedule E의 Part I에 신고하는 것이 보통입니다. 세입자가 현금 대신 물건이나 서비스로 지급한 경우에도 마찬가지입니다. Schedule E에 신고하는 일반 임대료에는 보통 자영업세가 부과되지 않습니다(IRS: Publication 527).

아래의 단기 주택 임대 예외를 제외하면, 이익을 얻을 목적 없이 받은 임대료는 Schedule 1에 신고합니다. 임대 운영 경비는 공제되지 않지만, 요건을 갖춘 모기지 이자, 재산세, 재해 손실은 Schedule A에서 항목별로 공제할 수 있습니다(IRS: Publication 527).

대부분의 개인은 임대료를 받은 때 신고합니다. 선불 임대료는 받은 때 소득이 되며, 임대 계약의 마지막 달 임대료로 받은 돈도 포함됩니다. 반환 가능한 보증금은 임대인이 가져가기 전까지는 임대료가 아니지만, 마지막 달 임대료로 정한 보증금은 선불 임대료입니다. 세입자가 임대인의 청구서를 대신 내면 그 금액을 임대료로 신고하고, 인정되는 임대 경비라면 그 청구서를 공제합니다(IRS: Publication 527).

임대 경비로 어떤 비용을 공제할 수 있나요?

부동산을 임대용으로 보유하는 동안 임대료를 얻기 위해 쓴 비용은 일반적으로 공제할 수 있습니다. 모기지 원금과 부동산 매입 가격은 그해에 바로 공제하는 경비가 아닙니다(IRS: Publication 527).

이 분류는 IRS Publication 527을 따랐습니다. 앞으로의 보장 기간에 대해 낸 보험료는 그 보장 기간에 나누어 공제합니다. 모기지 포인트와 일부 클로징 비용도 별도로 처리해야 하니 대출 서류와 클로징 명세서를 보관하세요. 청구서와 함께 임대한 날, 공실인 날, 개인적으로 사용한 날의 기록을 보관하세요(IRS: Publication 527).

일반 유지 비용은 부동산이 임대 가능한 상태가 된 뒤에는 일반적으로 공제할 수 있으며, 임대용으로 계속 보유하는 공실 기간도 포함됩니다. 감가상각은 계속할 수 있지만, 받지 못한 임대료는 공제 대상이 아닙니다(IRS: Publication 527).

수리인가요, 개선 공사인가요?

임대 부동산을 정상적으로 운영하게 해 주는 수리는 일반적으로 그해에 바로 공제할 수 있습니다. 부동산의 가치를 높이거나, 원상태로 복구하거나, 새로운 용도에 맞게 바꾸는 개선 공사는 일반적으로 취득가액(basis)에 더해 감가상각합니다(IRS: Publication 527).

구체적인 사실관계가 중요합니다. 부동산을 살 때 이미 있던 결함을 고치는 공사는 개선 공사일 수 있습니다. IRS 유형자산 규정에는 정기 유지보수 세이프 하버와, 연도별로 선택하는 두 가지 선택 제도도 있습니다. 각각 연장 기간을 포함해 기한 내에 제출한 최초 신고서에 진술서를 첨부해 선택합니다. 소액 항목(de minimis) 선택은 장부에서도 비용으로 처리하는 청구서 또는 항목당 $2,500까지를 공제합니다. 소규모 납세자 선택은 여러 조건 중에서도, 조정 전 취득가액이 $1,000,000 이하인 건물에서 그해의 수리비와 개선 공사비 합계가 그 취득가액의 2% 또는 $10,000 중 적은 금액을 넘지 않는 경우에 적용됩니다. 취득가액과 나중의 매각 차익을 정확히 계산할 수 있도록 수리와 개선 공사의 청구서를 따로 나누어 두세요(IRS: Publication 527).

임대 부동산의 감가상각은 어떻게 하나요?

감가상각은 임대 건물의 비용을 세법상 회수 기간에 나누어 공제하는 것입니다. 토지는 감가상각할 수 없으며, 감가상각은 첫 세입자가 나중에 들어오더라도 부동산이 임대할 준비를 마치고 임대 가능한 상태가 된 때부터 시작합니다(IRS: Publication 527).

일반적인 연방 방식에서는 주거용 임대 건물과 구조 개선 공사를 월 중간 기준(mid-month convention)으로 27.5년에 걸쳐 감가상각합니다. 가전제품과 가구는 회수 기간이 다릅니다. 예전에 거주용이던 주택을 임대로 전환하면, 감가상각 대상 취득가액은 일반적으로 토지를 제외하고 전환일의 조정 취득가액과 공정 시장가치 중 낮은 금액입니다(IRS: Publication 527, IRS: Publication 946).

2025년 1월 19일 이후 취득해 사용을 시작한 일부 내용연수가 짧은 적격 자산은, 적용 배제를 선택하지 않으면 첫해에 100%의 연방 공제를 받습니다. 주거용 건물 자체는 해당하지 않습니다. 적격 여부는 자산과 취득일에 따라 달라집니다. 적용 배제는 자산 종류 전체에 적용되며, 자산을 사용하기 시작한 해의 연장 기간을 포함해 기한 내에 제출한 신고서에 진술서를 첨부해 선택합니다(IRS: Publication 946). 이미 공제했거나 공제할 수 있었던 감가상각액은 매각할 때 취득가액을 줄이므로, 연도별 감가상각 내역을 보관하세요(IRS: Publication 527).

임대 손실로 급여 소득을 줄일 수 있나요?

보통 임대 손실은 수동적 손실이어서 급여 소득에서 바로 공제할 수 없습니다. 적극적으로 참여하는 임대인은 제한적인 예외를 적용받을 수 있으며, 그렇지 않으면 손실은 이월되어 수동적 소득이나 요건을 갖춘 매각에 대해 사용합니다(IRS: Publication 925, IRS: Form 8582 작성 안내).

적극적 참여는 일반적으로 본인과 배우자가 연중 내내 가치 기준으로 10% 이상을 소유하고, 세입자나 수리 승인 같은 중요한 관리 결정을 내리는 것을 뜻합니다. 특별 공제 한도는 수정 조정 총소득이 시작 기준액을 넘는 금액의 50%만큼 줄어듭니다(IRS: Publication 925).

부부 개별 신고를 하면서 연중 어느 때라도 배우자와 함께 산 사람은 이 특별 공제를 쓸 수 없습니다. 위험 한도(at-risk) 규정이 수동적 손실 규정보다 먼저 적용되므로, 차입과 소유 관계에 따라 손실이 더 제한될 수 있습니다. 비수동적 임대 사업에는 초과 사업 손실 한도도 적용될 수 있습니다(IRS: Publication 527, IRS: Publication 925).

부동산 전문가 지위는 어떤 경우에 인정되나요?

연방 세법상 부동산 전문가 지위는 다음 두 가지를 모두 충족해야 합니다. 모든 사업 활동에서 제공한 개인 서비스 시간의 절반을 넘는 부분이 본인이 실질적으로 참여하는 부동산 사업에서 이루어져야 하고, 그 부동산 사업에서 연간 750시간을 넘게 일해야 합니다. 이 지위만으로 모든 임대 손실이 풀리는 것은 아닙니다. 임대 활동에도 실질적으로 참여해야 합니다. 그렇지 않으면 모든 임대 부동산을 하나의 활동으로 보겠다고 선택하고 그 활동에 대한 요건을 충족해야 합니다. 이 선택은 최초 신고서에 진술서를 첨부해서 하며, 사실관계가 크게 바뀌지 않는 한 요건을 충족하는 이후 연도에도 적용되고, 기한을 놓친 경우 구제를 받을 수도 있습니다. 요건을 갖춘 부동산 전문가는 Schedule E의 line 43도 작성합니다(IRS: Publication 925, IRS: Schedule E 작성 안내). 실질적 참여는 별도의 업무 시간 기준입니다. 예를 들어 그 활동에 500시간을 넘게 일하거나, 100시간을 넘게 일하면서 다른 어떤 사람보다 적지 않게 일한 경우입니다. 다른 기준도 적용됩니다(IRS: Publication 925).

부부 합산 신고서에서는 한 사람이 배우자의 시간을 합치지 않고 두 가지 지위 기준을 모두 충족해야 합니다. 배우자의 일은 임대에 대한 실질적 참여로는 인정될 수 있지만, 상대 배우자의 부동산 전문가 시간으로는 인정되지 않습니다. 부동산 사업에서 직원으로 일한 시간은 고용주의 5%를 넘게 소유하거나 소유한 것으로 간주되는 경우에만 지위 기준에 포함됩니다. 일한 내용과 부동산이 드러나는 날짜별 시간 기록을 보관하세요. 투자자로서의 시간과 활동 묶음 선택에 따라서도 결과가 달라질 수 있습니다(IRS: Publication 925).

단기 임대는 무엇이 달라지나요?

수동적 손실 규정에서는 손님의 평균 숙박 기간이 7일 이하이면 임대 활동으로 보지 않습니다. 중요한 개인 서비스를 제공하는 경우에는 평균 숙박 기간이 30일 이하여도 이 규정 밖에 놓일 수 있습니다. 이때 생긴 손실로 급여 소득을 줄일 수 있는지는 앞에서 설명한 실질적 참여 기준과 다른 손실 한도에 따라 달라집니다(IRS: Publication 925).

수동적 손실 기준만으로 소득이 Schedule C로 옮겨지지는 않습니다. 숙박 중 정기적인 청소나 침구 교체처럼 주로 손님의 편의를 위한 상당한 서비스를 제공하면, 일반적으로 Schedule C가 신고 서식이 되고 자영업세가 부과될 수 있습니다. 기본적인 공과금, 쓰레기 수거, 공용 공간 청소는 그 자체로는 상당한 서비스가 아닙니다(IRS: Publication 527). 숙박별로 제공한 서비스를 기록하세요. 지방 숙박 점유세는 이 연방 소득세 문제와 별개입니다.

제가 직접 쓰거나 집의 일부를 임대하면 어떻게 되나요?

개인 사용이 있으면 공제액 계산이 달라집니다. 공통 비용은 임대 사용과 개인 사용으로 나누고, 임대한 방이나 세대에만 쓴 비용은 일반적으로 그 임대 부분에 배정할 수 있습니다(IRS: Publication 527).

가족이 사용하거나 시세보다 낮은 임대료를 받으면 개인 사용으로 볼 수 있습니다. 다만 가족이 적정 임대료를 내고 그 주거 공간을 주 거주지로 쓰는 경우는 예외입니다. 15일 미만 규정은 그 주거 공간을 주택으로 사용할 때만 적용되며, 모든 단기 임대에 적용되지 않습니다. 집의 방 하나를 임대한다면 합리적인 바닥 면적 또는 방 개수 기준으로 공통 비용을 배분할 수 있습니다(IRS: Publication 527).

임대료에도 순투자소득세를 내야 하나요?

수정 조정 총소득이 신고 유형별 기준액을 넘으면 순 임대 소득에 3.8%의 추가 순투자소득세가 부과될 수 있습니다. 이 세금은 순투자소득과 기준액 초과 소득 중 적은 금액에 적용됩니다(IRS: 순투자소득세 질의응답).

부동산 전문가 자격만으로 임대료가 이 세금에서 빠지는 것은 아닙니다. 그 임대가 실질적으로 참여하는 사업이어야 합니다. 그 임대 활동에 연간 500시간을 넘게 일했거나 직전 10년 중 5년 동안 그렇게 일했다면, 세이프 하버로 사업으로 인정합니다. 임대 매각 차익도 순투자소득에 포함될 수 있습니다(IRS: Form 8960 작성 안내).

임대료도 적격 사업소득 공제를 받을 수 있나요?

임대가 사업에 해당하면 임대료도 적격 사업소득 공제를 받을 수 있습니다. 공통 지배 관계에 있는 사업에 대한 임대도 해당할 수 있습니다. 일반적인 계산은 적격 사업소득의 최대 20%를 사용하지만, 요건을 갖춘 적극적 사업은 최소 공제를 받을 수 있습니다. Schedule E에 신고했거나 부동산 전문가 지위가 있다는 사실만으로 자격이 생기지는 않습니다(IRS: 적격 사업소득 공제).

IRS 임대 세이프 하버를 쓰면 이 공제에서 사업으로 인정받을 수 있습니다. 이를 적용하려면 별도의 장부, 서비스 기록, 그리고 적용하는 해마다 기한 내에 제출한 최초 신고서에 첨부한 진술서가 필요합니다. 사업 기간이 4년보다 짧으면 매년 임대 서비스 250시간 이상이 필요하고, 그보다 오래된 사업은 최근 5 중 3에 그 시간이 필요합니다. 소유자나 계약업체의 작업은 포함될 수 있지만, 투자 검토와 이동 시간은 포함되지 않습니다(IRS: Revenue Procedure 2019-38).

앞서 설명한 개인 사용 규정에 따라 주택으로 쓰는 부동산, triple-net lease로 임대한 부동산, 공통 지배 관계에 있는 사업에 임대한 부동산은 이 세이프 하버를 쓸 수 없습니다. 그래도 다른 QBI 규정에 따라 해당할 수 있습니다(IRS: Revenue Procedure 2019-38).

임대 부동산을 팔면 어떤 세금이 적용되나요?

매각 차익은 일반적으로 매각 대금에서 매각 비용과 조정 취득가액을 뺀 금액에서 시작합니다. 개선 공사는 취득가액을 늘리고, 공제했거나 공제할 수 있었던 감가상각은 취득가액을 줄입니다. 이전 신고서에서 공제를 빠뜨렸더라도 마찬가지입니다. 예전에 거주용이던 주택이 임대로 전환될 때 가치가 떨어져 있었다면, 공제 가능한 매각 손실은 대신 전환 시점의 더 낮은 공정 시장가치를 이후 변동분만큼 조정해 계산할 수 있습니다(IRS: Publication 527, IRS: Publication 544).

오래 보유한 건물의 차익 중 감가상각에 해당하는 부분은 최고 25%로 과세되는 unrecaptured section 1250 gain일 수 있으며, 나머지 차익은 처리가 다를 수 있습니다. 특수관계 없는 매수자에게 임대 활동 전체를 전부 과세되는 방식으로 팔면, 일반적으로 이월된 수동적 손실이 풀립니다. 투자용 또는 사업용 부동산의 요건을 갖춘 동종 교환(like-kind exchange)은 대신 차익을 이연할 수 있습니다. 이연 교환에서는 대체 부동산을 45일 안에 지정하고 180일 안에 취득해야 하며, 연장 기간을 포함한 신고 기한이 더 빠르면 그 기한까지 취득해야 합니다(IRS: Topic 409, IRS: Form 8582 작성 안내, IRS: 동종 교환, IRS: Publication 544). 매각을 계산하기 전에 매입과 매각 클로징 명세서, 개선 공사 영수증, 감가상각 내역을 보관해 두세요.

임대 부동산이 한때 주 거주용 주택이었다면, 매각 전 5년 중 24개월 이상 소유하고 주 거주용 주택으로 거주한 경우 일부 차익은 주택 매각 양도소득 공제를 받을 수 있습니다. 1997년 5월 6일 이후 임대로 인정되었거나 인정되어야 했던 감가상각분은 공제받을 수 없고, 일부 비적격 사용 기간은 공제를 제한할 수 있습니다(IRS: Publication 523).

주 세금은 임대 소득을 다르게 과세하나요?

주 규정에 따라 손실과 감가상각 계산이 달라질 수 있습니다. 예를 들어 캘리포니아는 연방 부동산 전문가 요건을 충족하는 납세자라도 임대 소득과 손실을 수동적으로 처리하며, 연방 보너스 감가상각도 따르지 않습니다(캘리포니아 FTB: 임대, 캘리포니아 FTB: Publication 1001).

신고 요건과 조정 사항은 부동산이 있는 주와 거주하는 주를 모두 확인하세요. 규정이 다르면 연방과 주의 감가상각 기록을 따로 보관하세요.

예시

미국 달러로만 든 예시입니다. 단독 신고 임대인이 임대료 $30,000를 받고, 공제 가능한 운영 비용 $20,000를 내고, 올바르게 계산한 감가상각 $30,000가 있습니다. 이 임대에서는 $20,000의 손실이 납니다. 이 임대인이 적극적으로 참여하고, 수정 조정 총소득이 $120,000이며, 다른 수동적 소득이나 한도는 없다고 가정합니다.

특별 손실 공제 한도는 $25,000에서 시작하고, $100,000를 넘는 소득 $20,000의 절반만큼 줄어 $15,000가 됩니다. 이 임대인은 다른 소득에서 $15,000를 공제하고, 나머지 $5,000는 이월합니다. 같은 부동산을 앞의 개인 사용 규정에 따라 주택으로 썼다면 계산이 달라집니다(IRS: Publication 925, IRS: Publication 527).

상황이 다르다면?

소유 형태, 거주 국가, 손실의 종류에 따라 신고 절차가 달라질 수 있습니다. 신고서를 준비하기 전에 임대 계약서, 임대료 기록, 영수증, 클로징 명세서, 감가상각 내역, 임대일과 개인 사용일을 적은 달력을 모아 두세요.

• 부동산을 LLC에 넣으려는 경우: LLC가 보유하는 임대 부동산을 참고하세요.
• 부부가 LLC를 통해 임대 부동산을 소유하는 경우: 배우자·가족 LLC 신고를 참고하세요.
• 미국 임대 부동산이 있는 캐나다 거주자인 경우: 미국 임대 부동산이 있는 캐나다인을 참고하세요.
• 미국 임대 부동산이 있는 비거주 외국인인 경우: 원천징수, 선택, Form 1040-NR 규정이 다를 수 있습니다(IRS: 비거주 외국인과 미국 부동산).
• 부동산이 미국 밖에 있는 경우: 해외 주택 임대·매각을 참고하세요.
• 손실이 임대가 아닌 사업에서 발생한 경우: 사업 손실을 참고하세요.
• 이월된 큰 손실, 개인 사용이 섞인 경우, 매각이 있는 경우: 위의 기록을 준비해 세금 신고 준비 도움을 받으세요.