出租房產成交費用：計稅基礎、貸款費用與土地拆分

出租房的結算單上，哪些行屬於計稅基礎、貸款費用或費用？

請把最終結算單（您的 closing statement 或 Closing Disclosure）上的每一行歸入四類之一：房產的成本（計稅基礎）、貸款的成本、持有出租房的費用，或只是代管或轉移的款項。大多數買房費用不能在支付當年扣除，而是計入計稅基礎。貸款費用一般在貸款期間內分期扣除，您自己按日分攤的支出則是出租費用。Publication 551 給出了判斷房產成本的標準：買房費用是指即使您以現金買房也要付的費用；為取得貸款而付的費用，不屬於房產成本。

以下情況就不單純：

• 您在出租前自住過這套房，或現在仍自住其中一部分；
• 成交時房子還不能出租，因此有些費用發生在出租費用開始之前；
• 結算單上有賣方抵扣、您無法歸類的費用，或兩份 IRS 出版物措辭不同的抵押貸款相關費用；
• 房產由 LLC、合夥人或合夥企業持有；
• 房子帶有租客，所以結算單把他們的押金或已預收的租金計入您的名下，報稅員還須確認租金抵扣如何申報；
• 賣方是外國人，因此買方可能須從賣方的所得款項中預扣稅款（見「您的情況不同嗎？」）；
• 成交發生在以前的年度且從未記入帳簿，而第一次填 Schedule E、貸款機構、LLC 或合夥人現在需要這些數字。

請準備好：最終結算單（不是草稿）、房產契據、縣政府的房產評估資料和稅單、貸款文件、保險費帳單，以及出租前所做工程的收據。

歸類錯誤會年年重複：把貸款費用加到建築物上，就會按 27.5 年 折舊，而不是按貸款期間分攤；把土地份額放到建築物上，就會對本來永遠不折舊的土地折舊。出售時，錯誤還會帶入出售收益。如果成交在以前的年度，或者第一次填 Schedule E、貸款機構、LLC 或合夥人即將出現，應先做期初分錄；見本頁最後的「您的情況不同嗎？」。

結算費用中哪些計入計稅基礎？驗屋費和估價費呢？

您為取得房產而付的費用，計入房產的計稅基礎：法律費（包括產權搜尋，以及擬定合約和契據）、產權摘要費、屋主產權保險、登記費、測量費、過戶稅，以及安裝公用設施的費用。賣方原本欠下、由您同意代付的款項也一樣，例如欠繳的稅款或利息、改善或維修費用，以及銷售佣金（Publication 551；Publication 527）。

這些費用不能在支付當年扣除，即使您打算先自住、日後才出租也一樣。其中建築物的部分透過折舊回收，土地的部分在出售時回收。

驗屋費和估價費。Publication 527 和 551 沒有把驗屋費列為買房成本。但取得財產的財政部法規列了：它明確規定，針對特定房產的驗屋和測量服務，以及為確定價值或價格而做的估價，都必須資本化，所舉的例子是白蟻檢查和環境測量（26 CFR 1.263(a)-2）。因此，若您買房是為了出租，您自己委託的驗屋費或估價費很可能計入計稅基礎。若您打算先自住，這兩份出版物沒有說明這條規則是否適用：請保存發票，並請報稅員決定。貸款機構要求的估價屬於貸款成本（Publication 551）。

有些項目在兩份 IRS 清單上都沒有列名，或措辭不一。在報稅員確認之前，請這樣處理：

哪些成交費用屬於貸款，如何回收？

取得貸款的費用不計入房產的計稅基礎。Publication 551 列出的有：貸款點數和貸款發起費、抵押貸款保險費、貸款承接費、信用報告費、貸款機構要求的估價費，以及再融資費用。對經營性房產，信用報告費和貸款機構要求的估價費應記為資產，在貸款期間內分期扣除；法規對安排借款的其他費用也同樣處理，視為貸款的額外折價（26 CFR 1.446-5）。Publication 551 稱保險費和承接費為營業費用，但沒有規定扣除時間，須由報稅員決定。

貸款點數是預付的利息。Publication 527 說，應在貸款期間內分期扣除，不能在支付當年扣除。只有折價總額很小時，才允許用直線法等其他方法：點數加上其他按折價處理的貸款費用，在貸款期間內每年都不超過貸款額的 0.25%。對分期還本的貸款，法規按本金平均償還所需的時間計算，而不是整個貸款期（26 CFR 1.1273-1(d)），所以報稅員應依據還款計劃表來做這項測試。這種方法的選擇方式，是在貸款發放當年按時提交的稅表上這樣扣除。否則適用固定收益率法（報稅員通常會建立一張逐年計算表）。Schedule E 填表說明也同意：只為使用資金而收取的點數，應在貸款期間內分期扣除。

如果貸款日後還清或再融資，尚未扣除的點數可能可以在當年扣除，但向同一貸款機構再融資，以及再融資資金沒有用於出租房，屬於例外（Publication 527）。這需要由報稅員設定。

在帳簿裡，每筆貸款設一個貸款費用資產科目，每年把一部分轉入費用，點數和抵押貸款利息放在一起。Schedule E 填表說明以及 Publication 527 和 551 都沒有為其他貸款費用的年度攤銷額指定行次，須由報稅員決定。自住主要住宅的點數適用特別規則；見先自住的部分。

結算單上的房產稅按日分攤是怎麼算的：賣方的部分和我的部分？

縣政府對其稅務年度徵收的稅款，以成交日為界按日拆分。成交日之前的天數歸賣方，從成交日起的天數歸買方，無論結算單是否按這個方式分攤（26 U.S.C. 164(d)；26 CFR 1.164-6）。縣的稅務年度不一定是曆年；法規自己的例子是 4 月至次年 3 月。

以前稅務年度的欠稅，不在買賣雙方之間分攤（26 CFR 1.164-6）；如果您同意代付，就計入計稅基礎。

您應分攤的部分，是 Schedule E 稅款一行的出租費用，按房產作為出租用途持有的天數計算。房子在可供出租之前的天數，見第一位租客入住前的出租費用。

預付保險費、託管帳戶存款、協會會費分攤和預付利息該怎麼記？

這些都是您在成交時為未來期間付的款項，或交給貸款機構代管的款項。先記為資產或正確的費用科目，再隨期間經過逐步轉為費用。

協會在成交時收取的一次性費用，例如資本出資費或過戶費，Publication 527 和 551 都沒有談到。請保存發票，並請報稅員歸類。

價款中有多少是土地，有多少是建築物？

把總成本拆成土地和建築物兩部分，按買入時各自的公平市價占整個房產公平市價的比例分配。如果您不確定這些價值，就用縣政府為房地產稅而評定的價值（Publication 527；Schedule E 填表說明）。土地部分永遠不折舊。

1. 先算總成本：房價加上計入計稅基礎的買房費用。不包括貸款費用。
2. 先看合約。如果一筆總價買了多項資產，Publication 551 說，買賣合約中的分配方式，只要以價值為依據、且買賣雙方的稅務利益相對立，一般會被接受。Publication 527 中的出租房購買範例，就是從合約中的土地與建築物金額出發。
3. 如果合約沒有分開寫，就用公平市價：在雙方都了解相關事實、都自願的買賣之間，土地和建築物會成交的價格（Publication 527）。請保存任何估價報告。
4. 如果您不確定公平市價，就用評定價值：用土地的評定價值除以總評定價值，再把這個比例套用到總成本上。

評定價值只是退而求其次的辦法。如果您有更好的公平市價證據，應由報稅員決定用哪一種。IRS 出版物沒有規定固定的土地比例。如果縣政府的稅單只顯示一個總價值，請向評估辦公室（assessor's office）索取土地與改良物的拆分，或取得顯示拆分的估價報告。

如果購買內容包括家電或家具，即使合約只給一個總價，也要分配一部分價款給它們（Publication 551），並從建築物的份額中扣除這部分。它們另外按 5 年 折舊（Publication 527）。如果是在 2025 年 1 月 19 日之後取得並投入使用，可能適用 100% 的額外折舊，除非您選擇不適用；建築物不符合資格（Publication 946，第 3 章）。這項選擇涵蓋當年投入使用的整個財產類別，須在該年度按時提交（含延期）的稅表上附上說明。合夥企業為自己的財產作出選擇。按時申報但漏掉這項選擇的人，可以在原申報截止日之後 6 個月 內，用更正稅表補作選擇（同一出版物）。請在記第一筆折舊之前處理好。土地與建築物的拆分只做一次，在購買時完成，並保存好依據：以後每一年的折舊都建立在它之上。

如果我先自住，或現在仍自住一部分，成交費用可以扣除嗎？

不論您先自住還是先出租，買房時支付的費用都計入計稅基礎，不能扣除。其他項目各有自己的規則：您應分攤的房產稅和利息，以及主要住宅的貸款點數。自住房改為出租時，折舊基礎是該房產的調整後基礎和改變用途當日公平市價二者中較低者，並且不含土地的份額（Publication 527）。您買房時支付的費用，已經是調整後基礎的一部分。

• 調整後基礎是原始成本，加上永久性改良，減去已申報的災害損失和其他減少項目。公平市價按改變用途當日計量，並拆分為土地和建築物。
• 改變用途的日期就是投入使用日期。稅款和保險費等年度成本，要在該年度的自住期間與出租期間之間分攤，自住期間沒有折舊，也沒有保險費扣除。這段期間的抵押貸款利息和房地產稅，可能改在 Schedule A 上扣除。
• 購買主要住宅時支付的貸款點數適用住宅抵押貸款規則（Publication 551）。如果房子日後改為出租，Publication 527 和 551 都沒有說明剩餘的部分怎麼處理，所以應請報稅員處理。

如果您只出租房子的一部分，例如雙拼住宅（duplex）的一半，Publication 527 說，某些費用要在出租部分和自住部分之間分攤，就像有兩處獨立房產一樣，可以用房間數或面積等任何合理的方法。它沒有說明購買價款該怎麼分：請在記第一筆折舊之前，請報稅員確定這個拆分，並可借助記帳協助。如果您同時自用房子，天數的計算見公平租金天數與個人使用。

成交當天我該記什麼？怎樣與銀行帳戶對上？

只做一筆成交分錄。結算單買到的每項資產和費用記借方，貸款金額記抵押貸款的貸方，銀行只貸記您實際付出的現金。

如果沒有貸款，就去掉抵押貸款一行，銀行貸記全部房價加費用。如果成交時房子還不能出租，或您先自住過，成交當天不要把房產稅、會費和利息這幾行記為費用：先放進該房產的單獨科目，由報稅員決定歸屬；見第一位租客入住前的出租費用。

每一行都要標註所屬房產；見出租房產的會計科目設置。

要把分錄與銀行對上：

1. 從最終結算單上您應付的總額開始。銀行的成交扣款應與它一致。
2. 先前付過的款項要轉入購買科目，不要重複記帳：包括誠意金，以及成交前用信用卡支付的費用（結算單上可能顯示為已付）。
3. 如果分錄與銀行對不上，請找：在成交之外支付的一行、重複計算的誠意金，或結算代理退回的款項（它會減少當初多收費用的那個科目）。

折舊從何時開始，持續多久？

折舊從建築物準備好並可供出租之日開始，即使還沒有租客。這不是第一份租約的日期；如果房子還需要整修，也不是成交日。住宅出租建築物按直線法折舊 27.5 年（Publication 527；Publication 946）。

• 月中慣例：建築物視為在當月月中投入使用，所以當月只計半個月的折舊（Publication 946）。
• 土地：永遠不折舊（Schedule E 填表說明）。
• 填在哪裡：Schedule E 的折舊一行；若房產是當年首次投入使用，還要附上 4562 表（同一份填表說明）。合夥企業填在 8825 表的折舊一行（填表說明）。
• 折舊制度和建築物類型：除非法律要求使用替代折舊制度或您選擇使用，否則適用一般折舊制度；住宅出租建築物的這項選擇，須在首次投入使用的年度作出，並且永遠不能撤銷（Publication 527）。替代折舊制度、以商業用途為主的建築物，以及類似旅館的單位，各自使用較長的折舊年限（Publication 946）。

如果成交時房子還沒有準備好、不能出租，折舊從它準備好並可供出租時開始；見第一位租客入住前的出租費用。出租前所做工程的成本，歸入該指南，也見出租房的維修還是改良。

成交後我該保存哪些文件？

只要您還持有這處房產，並且直到出售當年的訴訟時效期限結束為止，都要保存結算單和每一行背後的文件。Publication 583 說，資產記錄應顯示您何時、以何種方式取得房產、購買價格、改良成本和已扣除的折舊，並指出房地產結算單和已兌現支票可作為證明。

• 最終結算單（不是草稿）、房產契據，以及成交電匯的銀行記錄。
• 縣政府的評估資料和購買當年的稅單，用來支持土地拆分和房產稅分攤。
• 貸款文件，用來說明哪些費用是貸款費用。
• 估價報告、驗屋報告、保險費帳單和協會對帳單。
• 出租前所做工程的收據和日期，以及房子可供出租日期的證明：刊登的出租廣告、有日期的照片、第一份租約。

房東記錄的一般做法，見出租房產的記錄與收據。

範例

所有金額以美元計，僅作說明。

歸類一套雙拼住宅的成交費用

一位業主以 US$400,000 買下一套雙拼住宅，首付 US$80,000，貸款 US$320,000，期限 30 年。結算單顯示產權與法律費 US$4,000，登記費和過戶稅 US$1,500，貸款點數 US$3,000，貸款機構要求的估價費 US$600。

• 計稅基礎：產權與法律費、登記費和過戶稅合計 US$5,500，使總成本為 US$405,500。
• 貸款費用：貸款點數和估價費合計 US$3,600。這筆貸款按固定金額還款。對像這樣的 30 年期貸款，US$3,600 遠低於微小金額上限，所以允許用直線法（每年金額相同）：點數每年約 US$100，估價費每年約 US$20。
• 成交時付的現金：首付 US$80,000 加 US$9,100 成交費用，共 US$89,100。
• 成交分錄：借記土地和建築物 US$405,500、貸款費用 US$3,600；貸記應付抵押貸款 US$320,000、銀行 US$89,100。借貸雙方合計都是 US$409,100。

拆分土地與建築物，然後開始折舊

合約沒有拆分房價，業主也沒有估價報告，所以業主用縣政府的評定價值：土地 US$100,000，建築物 US$300,000，即 25% 和 75%。套用到 US$405,500 的成本上，土地是 US$101,375，建築物是 US$304,125。

這套雙拼住宅在 2 月的成交當天就可供出租。按 Publication 527 表中 2 月的第一年比率 3.182%，折舊約為 US$9,677。之後每個完整年度用 3.636%，約為 US$11,058。如果把全部 US$405,500 都歸入建築物，第一年的折舊會多約 US$3,226，之後每個完整年度會多約 US$3,686。

成交時的房產稅

換一套出租房，從成交日起就可供出租。該稅務年度的縣稅單是 US$2,000，成交時尚未繳納。成交日落在該稅務年度的 60% 處（縣的稅務年度不一定是曆年），所以賣方的份額是 US$1,200，買方的份額是 US$800。買方在成交時付清稅單。

• 如果賣方沒有抵扣，買方代付賣方的 US$1,200，就計入計稅基礎。
• 如果賣方在結算單上給買方抵扣 US$1,200，這筆抵扣已涵蓋該金額，不再計入計稅基礎。
• 買方自己的 US$800 是這套出租房的房產稅費用。

您的情況不同嗎？

• 您在以前的年度成交，從未把結算單記入帳簿，也沒有拆分土地與建築物，而第一次填 Schedule E、LLC、合夥人或貸款機構的要求即將出現：期初分錄決定了此後每一年的土地與建築物拆分、折舊開始日期和貸款費用攤銷表。可以借助記帳協助重新建立；另見補做出租房產的帳。
• 以前的稅表用了錯誤的基礎，或根本沒有扣除折舊：以前年度如何更正，取決於錯在哪裡；見出租房漏扣的折舊。
• 貸款機構要求提供出租房的報表：見給貸款機構的出租房損益表。期初分錄必須先到位；如果還沒有，請見記帳協助。
• 出租房由 LLC 持有，或有多位所有者：見LLC 持有的出租房產。合夥企業用 8825 表申報出租房，不用 Schedule E。
• 建築物以商業用途為主，或屬於類似旅館的場所：27.5 年 的折舊年限可能不適用，請讓報稅員設定年限和帳簿，並可借助記帳協助。
• 賣方是外國人：買方一般必須從賣方的所得款項中預扣變現金額（多數情況下就是房價）的 15%，除非賣方提供非外國人身份證明（簽署的 W-9 表即可），或適用某項例外，並須在轉讓後 20 天 內用 8288 表和 8288-A 表申報。沒有預扣的買方，可能要為這筆稅款負責（IRS：FIRPTA 預扣；8288 表填表說明）。請問結算代理預扣了多少，並把證明文件或預扣文件與結算單一起保存。
• 您住在美國境外，或您是在美國有出租房的加拿大人：申報和稅收協定的問題，見在美國有出租房產的加拿大人。
• 您透過繼承、贈與或同類財產交換取得出租房：計稅基礎可能不是從購買價格開始算（Publication 551），所以請報稅員設定期初計稅基礎，並可借助記帳協助。
• 您打算出售：您現在確定的計稅基礎，決定日後的收益；見出售出租房與折舊追回。
• 您需要了解租金收入、Schedule E 和被動虧損規則：見出租房產的稅務。