대출기관 제출용 임대 부동산 손익계산서

대출기관은 임대 부동산에 대해 무엇을 요구하나요? 손익계산서인가요, Schedule E인가요, 임대 계약서인가요?

대출기관은 임대 부동산마다 제출한 신고서와 일치하는 임대료와 비용, 그리고 그 근거가 되는 임대 계약서와 은행 기록을 요구합니다. 이 가이드는 공개된 Fannie Mae 규정을 대표 사례로 씁니다. Fannie Mae의 Selling Guide는 새 손익계산서가 아니라 Schedule 1과 Schedule E가 붙은 가장 최근의 서명한 Form 1040에서 출발합니다. 포트폴리오 대출, 은행 대출, 원리금 상환 능력 기준 대출은 자체 공식이 있고, 모든 호실의 임대 계약서와 임대료 명세표(rent roll)를 요구할 수도 있습니다.

대출기관에 왜 손익계산서가 필요한지, 어느 기간과 어떤 회계 기준인지, 어떤 항목을 다시 더하는지, 누가 작성해도 되는지, 형식과 제출 기한이 무엇인지 물어보세요. 마지막 신고서 이후의 달을 다루는 것이라면 그 달들에 맞춰 작성하고 신고서와 맞추세요.

대출 신청이 기한과 함께 진행 중이거나, 장부가 스프레드시트에 있거나 밀려 있거나, 마지막 신고서 이후에 부동산을 사거나 공실이 있었거나, LLC나 S corporation이 임대 부동산을 보유하거나, 손익계산서와 은행 입금 내역, 관리인의 명세서, 신고서가 서로 맞지 않으면 간단한 사례가 아닙니다.

시작하기 전에 준비할 자료:

• 최근 두 해의 Schedule E(또는 Form 8825)와 감가상각 일정표
• 임대 계약서와 임대료 명세표: 호실, 임차인, 월 임대료, 계약 기간
• 임대료를 받거나 부동산 비용을 내는 모든 계좌의 은행 명세서
• 부동산 관리인의 소유주 명세서
• 모기지 명세서, 재산세 고지서, 보험료 청구서
• 신용 보고서에 본인 주택의 월세나 모기지 납부 내역이 없다면 그 납부 증빙. Fannie Mae는 그 부동산에서 한 해 치 임대료를 받은 경우가 아니면 이를 요구합니다(규정).
• 마지막 신고서 이후에 산 부동산은 클로징 명세서

손익계산서는 어떤 기간과 회계 기준으로 작성하나요?

대출기관이 정한 기간을 쓰고, 신고서와 같은 회계 기준을 쓰세요. 대부분의 개인은 임대 소득을 현금주의로 신고합니다. 소득은 받을 때, 비용은 낼 때 기록하고, 선불 임대료는 받은 해에 기록합니다(Publication 527). 발생주의로 만든 손익계산서는 임대료와 청구서가 들어가는 달이 Schedule E와 달라집니다.

Fannie Mae의 임대 규정은 연초부터 현재까지로 할지 최근 12개월로 할지 정하지 않습니다. Schedule E 결과를 12개월로 평균하거나, 임대 계약서를 쓸 수 있는 경우에는 부동산이 사용된 개월 수로 평균합니다(규정). 손익계산서 맨 위에 기간과 회계 기준을 밝히고, 대출기관이 평균을 낼 수 있도록 달별로 따로 보여 주세요. 대출기관이 최신 손익계산서를 요구하는 경우는 대출기관에 소득 증명하기를 참고하세요.

각 줄이 Schedule E와 일치하도록 손익계산서를 어떻게 구성하나요?

부동산마다 열을 따로 두고 Schedule E의 소득과 비용 줄을 분류 항목으로 쓰세요. 그러면 모든 금액이 신고서의 한 줄에 대응합니다. Schedule E는 부동산마다 열을 따로 쓰며, 부동산이 세 개를 넘으면 시트를 더 쓰고 합계는 한 곳에 적습니다.

출처: Schedule E 양식. 22번 줄은 수동적 활동 한도를 적용한 뒤 허용되는 손실이므로 월별 손익계산서가 아니라 신고서에 속합니다. 2026 초안 양식에서는 13번 줄이 차량 대출 이자(13a)와 기타 이자(13b)로 나뉩니다.

임대 부동산을 공동 소유한다면 각 줄에 본인 지분만 적으세요. 공동 소유자는 소유 비율에 따라 비용을 공제합니다(Publication 527). 배우자이거나 지분이 균등하지 않으면 신고 방법이 달라질 수 있습니다. 공동 소유 임대 부동산: Schedule E인가 파트너십 신고서인가를 참고하세요.

순소득 줄 아래에 대출기관이 다시 더할 수 있는 금액을 짧게 모아 두세요. 감가상각, 이자, 세금, 보험료, 협회비입니다. 그러면 대출기관이 계산을 다시 하지 않고도 필요한 숫자를 얻습니다. Fannie Mae는 대출기관이 계산에 쓸 수 있는 Form 1038과 1038A 계산표를 공개합니다(일반 규정).

파트너십이나 S corporation이 임대 부동산을 보유한다면 Form 8825를 따르세요. 줄 번호가 다릅니다. 총임대료는 2a번 줄, 이자는 8번 줄, 부동산세는 10번 줄, 감가상각은 14번 줄, 기타 공제는 17번 줄이며 관리 수수료 줄은 없습니다.

손익계산서에서 비용이 아닌 것은 무엇인가요?

대출 원금, 보증금, 소유주 인출금, 개량 비용은 비용 줄에 넣지 않습니다. 각각 들어갈 곳이 다릅니다.

수리는 자물쇠를 고치거나 방을 페인트칠하는 것처럼 부동산을 평소 사용 상태로 유지하는 비용이며 수리비 줄에 넣습니다. 소액 항목과 정기 유지 관리의 세이프하버 때문에 일부 비용은 판단이 달라질 수 있습니다. 임대 부동산 세금을 참고하세요.

대출기관은 왜 감가상각과 그 밖의 항목을 다시 더하나요?

감가상각은 건물 원가를 감가상각 기간에 걸쳐 나누는 것입니다. 주거용 임대 건물은 일반적으로 27.5년입니다(Publication 527, Publication 946). 공제하는 해에 계좌에서 현금이 나가지 않습니다. 현금흐름으로 계산하는 대출기관은 이를 다시 더합니다.

Fannie Mae의 방법은 감가상각 외에도 더합니다. 아래 항목을 Schedule E의 순소득에 더하고, 개월 수로 나눈 다음, 매달 내는 전체 금액을 뺍니다(규정).

전체 납부액은 원금, 이자, 세금, 보험료, 그 밖의 부과금입니다(용어집). 이자, 세금, 보험료를 순소득과 납부액에 모두 넣으면 그 부동산에 비용을 두 번 매기게 됩니다(Schedule E 항목).

다른 대출기관은 자체적인 가산 항목을 정합니다. 어느 항목이 해당하는지 물어보고, 일회성 비용은 손익계산서에 청구서와 함께 표시하세요.

Schedule E는 손실인데 대출기관은 왜 플러스 소득으로 계산하나요?

Schedule E는 그해 현금이 나가지 않는 감가상각을 빼고, 대출기관의 현금흐름 방식은 이를 다시 더합니다. 신고서에서는 손실이 나는 부동산도 현금흐름은 플러스일 수 있습니다.

수동적 활동 손실 규정도 공제할 수 있는 임대 손실을 제한할 수 있습니다. Schedule E의 22번 줄은 한도를 적용한 뒤 허용되는 손실을 보여 줍니다. Fannie Mae는 대출기관에 수동적 손실 한도와 이월 금액을 확인하라고 안내합니다(Schedule E 항목).

반대로도 적용됩니다. 차입자의 주거지가 아닌 임대 부동산에 대해 Fannie Mae는 플러스 결과는 소득에, 마이너스 결과는 월 채무에 더합니다. 플러스 임대 소득은 임대인 경력이 12개월 있을 때만 전액 인정됩니다. 공정 임대 일수 365일이 적힌 신고서가 이를 입증하며, 일수가 부족하면 12개월 임대 계약이나 두 해 치 신고서가 입증하는 경우도 있습니다. 경력이 더 짧으면 플러스 소득은 납부액을 상쇄하는 데만 쓸 수 있습니다(일반 규정).

부동산별로 보여 주나요, 합쳐서 보여 주나요? 공실이나 새로 산 부동산은 어떻게 표시하나요?

임대 부동산마다 열을 따로 두고 합계 열을 추가하세요. Fannie Mae는 융자 대상 부동산을 제외한 각 임대 부동산을 따로 계산한 다음 결과를 더합니다(일반 규정).

임대하려고 보유하지만 비어 있는 호실은 비용과 함께 손익계산서에 남기고, 빈 달의 임대료는 0으로 표시하세요. IRS는 임대용으로 보유한 부동산이 비어 있는 동안에도 통상적인 비용과 감가상각은 공제할 수 있지만 놓친 임대료는 공제할 수 없다고 설명합니다(Publication 527). 부동산이 한 해 중 일부 기간 동안 사용되지 않았다면, Fannie Mae는 대출기관이 Schedule E의 공정 임대 일수가 365일보다 적고 수리비가 개조를 반영하는지 확인하게 합니다(규정).

새로 산 부동산은 클로징 날짜와 임대할 준비가 되어 이용할 수 있게 된 날짜를 표시하세요. 그날부터 감가상각과 임대 비용이 시작됩니다(Publication 527). 그 전의 비용은 첫 임차인 전의 임대 비용을 참고하세요. 임대 계약서, 클로징 명세서, 두 달 치 입금 내역을 함께 준비하세요. 제출한 Schedule E에 아직 없는 부동산이라면 Fannie Mae는 임대 계약상 임대료의 75%를 인정하고 전체 납부액을 뺍니다(규정).

LLC, 파트너십, S corporation이 임대 부동산을 보유하면 어떻게 하나요?

이 경우 손익계산서는 그 사업체의 신고 방식을 따릅니다. 소유주가 한 명이고 법인 과세를 선택하지 않은 LLC는 별도 과세 대상이 아니며 그 활동을 일반적으로 소유주 본인의 신고서에 보고합니다. 임대 부동산은 보통 Schedule E에 올리므로 위의 구성을 그대로 쓸 수 있습니다. 구성원이 두 명 이상인 LLC는 법인 과세를 선택하지 않으면 파트너십이며, LLC로 소유한 배우자는 적격 공동사업 방식을 선택할 수 없습니다(Schedule E 작성 안내). 부부공유재산제를 쓰는 주에서 배우자만 LLC의 유일한 소유주이고 부부공유재산으로 보유한다면 대신 별도 과세 대상이 아닌 사업체로 처리할 수도 있으며, IRS는 어느 쪽 입장도 인정하고 나중에 바꾸면 전환으로 봅니다(IRS). 파트너십이나 S corporation은 Form 8825로 보고합니다.

Fannie Mae는 파트너십이나 S corporation을 통해 신고한 임대 소득을 Schedule E가 아니라 자영업 소득으로 보고, Schedule K-1에도 일반 소득이 나타나면 자영업자 서류 규정을 전부 적용합니다(규정). 대출기관에 소득 증명하기와 모기지를 위한 Schedule C 소득을 참고하세요.

손익계산서를 은행 명세서, 관리인의 명세서, 제출한 신고서와 어떻게 맞추나요?

모든 줄은 은행 기록까지 추적할 수 있어야 하고, 매년 합계는 제출한 신고서와 일치하거나 일치하지 않는 이유가 서면으로 있어야 합니다.

1. 손익계산서 종료일까지 임대료를 받거나 부동산 비용을 내는 모든 계좌를 대사하세요. IRS는 사업체의 은행 명세서, 수표책, 장부가 서로 일치해야 한다고 설명합니다.
2. 순입금액이 아니라 총임대료와 관리 수수료를 따로 기록하세요. 소유주 명세서를 장부로 옮기기를 참고하세요.
3. 입금마다 임대료, 임차인 보증금, 대출금, 소유주 자금으로 분류하세요.
4. 이자는 모기지 대출기관이 보낸 Form 1098과 비교하고 원금은 손익계산서에서 빼세요. 이자는 대출금을 어디에 썼는지에 따라 정해지므로, 개인 지출을 위해 빼낸 현금에 대한 이자는 임대 비용이 아닙니다(작성 안내). 납부액에 에스크로가 포함되어 있다면 원금, 이자, 에스크로로 나누세요. 각각 어디에 들어가는지는 임대 부동산 계정과목표에 나와 있습니다.
5. 감가상각은 세법상 감가상각 일정표에서 가져오세요(18번 줄). 장부에 올해 금액이 없다면 추정치로 표시하거나 가산 항목 블록에만 보여 주세요.
6. 마지막으로 제출한 연도의 손익계산서를 Schedule E와 줄별로 나란히 놓으세요. 차이마다 이유를 설명하세요. 세금 신고 시점의 감가상각 분개, 신고서가 개량 비용으로 처리한 비용, 수동적 손실 한도가 그 예입니다.

스프레드시트 양식이나 회계 소프트웨어로 이 손익계산서를 만들 수 있나요?

네, 부동산마다 따로 추적하고, 위 표의 Schedule E 줄을 쓰고, 신고서와 같은 기준(보통 현금주의)으로 보고하면 됩니다. 스프레드시트에서는 부동산마다 열 하나, 가로로 달을 두고, 임대료 줄마다 입금 목록을 뒤에 붙이세요. 임대 장부를 위한 스프레드시트와 소프트웨어와 임대 부동산 계정과목표를 참고하세요.

손익계산서는 누가 작성하나요? CPA 서명이나 소득 증명서가 필요한가요?

Fannie Mae의 임대 관련 항목은 서명한 신고서, 임대 계약서, 은행 증빙을 요구하며 CPA 서명은 요구하지 않습니다. 본인이 직접 만든 손익계산서를 받아 줄지는 대출기관이 정하므로, 누구에게 돈을 내기 전에 먼저 물어보세요.

Fannie Mae는 대출기관이 클로징 전에 받은 IRS 소득 증명서가 있으면 그것으로 제출한 자료를 확인하게 하므로(규정), 제출한 신고서와 다른 손익계산서는 눈에 띌 수 있습니다. 소득 증명서, Form 4506-C, CPA 확인서는 대출기관에 소득 증명하기를 참고하세요.

장부가 밀렸거나 숫자가 맞지 않으면 어떻게 하나요?

신고서나 입금 내역과 맞지 않는 손익계산서는 질문을 부릅니다. 임대 계약서를 쓰는 경우 Fannie Mae는 증빙된 임대료와 임대 계약서 금액 사이의 차이를 설명하게 합니다(일반 규정). 맞출 수 있는 것은 맞추세요. 남은 차이는 부동산과 기간별로 이유와 함께 정리하고, 억지로 맞추려고 손익계산서를 조정하지 마세요.

빠진 달이 있다면 무엇을 만들기 전에 은행 명세서와 관리인 명세서로 먼저 복원하세요. 밀린 임대 부동산 장부 정리를 참고하세요.

전문가의 판단이 필요한 경우가 있습니다. 신고서에 임대료가 빠졌거나, 장부가 여러 해 비어 있거나, 입금이 개인 자금과 섞여 있거나(임대 부동산마다 별도 은행 계좌 참고), 기록으로 설명할 수 없는 차이가 있는 경우입니다.

예시

아래 예시는 미국 달러와 어림 숫자를 씁니다. 대출기관마다 다르며, 계산은 Fannie Mae가 공개한 방법을 따릅니다.

감가상각이 있는 임대 부동산 세 채

임대인의 마지막 제출 Schedule E에 임대 부동산 세 채가 있고 모두 한 해 내내 임대했습니다. 임대료 $90,000, 현금 비용 $66,000(이자 $30,000, 세금 $12,000, 보험료 $5,000, 수리비 $8,000, 관리비 $7,200, 기타 $3,800), 감가상각 $22,000입니다. Schedule E 순소득은 $90,000 − $66,000 − $22,000 = $2,000입니다. 감가상각 전에는 $24,000입니다.

Fannie Mae의 방법은 부동산마다 계산해서 결과를 더합니다. 합산 총액으로 보면 다음과 같습니다.

1. 감가상각, 이자, 세금, 보험료를 다시 더합니다. $2,000 + $22,000 + $30,000 + $12,000 + $5,000 = 연 $71,000, 즉 월 약 $5,917입니다.
2. 매달 내는 전체 금액 $5,000을 뺍니다(연 $60,000: 이자 $30,000, 원금 $13,000, 세금 $12,000, 보험료 $5,000).
3. 순 임대 소득은 월 약 $917이며, 임대인 경력이 12개월 있을 때만 전액 인정됩니다.

감가상각이 $27,000이었다면 Schedule E에는 $3,000 손실이 나타나지만, 감가상각 전 현금흐름은 여전히 $24,000입니다.

듀플렉스 재융자

임대인이 월 $4,000에 임대하는 투자용 듀플렉스(어느 호실도 임대인의 집이 아님)를 재융자합니다. 세금과 보험료를 포함한 새 전체 납부액은 $3,200입니다. 듀플렉스가 마지막으로 제출한 Schedule E에 있다면 대출기관은 그 신고서의 현금흐름을 월별로 평균해 시작하고 납부액을 뺍니다. 따라서 손익계산서와 신고서가 일치해야 합니다. 없다면 대출기관은 임대 계약상 임대료의 75%인 $3,000을 인정하고 납부액을 뺍니다(재융자 규정). 결과는 월 −$200이며 채무로 계산됩니다. 어느 쪽이든 감정평가사의 임대료 명세서(Form 1007 또는 1025)가 임대료를 뒷받침해야 하고, 임대 계약서에는 일치하는 최근 입금 내역이 필요합니다. 임대인이 한 호실에 살고 있다면 그 호실의 임대료는 인정되지 않으며, Fannie Mae는 다른 호실의 임대료를 소득에, 전체 납부액을 채무에 상계 없이 더합니다(일반 규정).

연중에 산 임대 부동산

임대인이 6월에 네 번째 임대 부동산을 사는데, 대출 신청보다 45일보다 훨씬 전이고 12개월 임대 계약을 체결합니다. 연초부터 현재까지의 손익계산서에는 이 부동산의 여섯 달 치 임대료가 나타납니다. 이 부동산은 제출한 어떤 Schedule E에도 없으므로 대출기관은 임대 계약서, 클로징 명세서, 임대 계약과 일치하는 두 달 치 입금 내역을 요구합니다. 처음 세 채는 제출한 신고서에서 가져옵니다.

상황이 다르다면?

• 대출 신청이 진행 중인데 장부가 밀렸거나, 스프레드시트에 있거나, 신고서나 관리인의 명세서와 맞지 않는 경우: 대출기관에 낼 손익계산서를 만들려면 먼저 장부를 대사해야 합니다. 밀린 임대 부동산 장부 정리를 참고하거나, 대출기관의 체크리스트, 기한, 제출한 신고서, 명세서를 가지고 장부 관리 지원을 요청하세요.
• LLC, 파트너십, S corporation이 임대 부동산을 보유한 경우: 임대 부동산마다 LLC를 두는 경우의 장부와 대출기관에 소득 증명하기를 참고하세요.
• 자영업 소득도 증명해야 하는 경우: 모기지를 위한 Schedule C 소득을 참고하세요.
• 임대료가 신고서에서 빠졌거나 임대 연도를 제출하지 않은 경우: 과거 신고서에서 빠진 소득 수정 신고와 제출하지 않은 신고서 정리를 참고하세요.
• 단기 임대이거나, 청소 서비스 같은 상당한 서비스를 임차인에게 제공하는 경우: 그런 서비스 여부에 따라 Schedule E가 아니라 Schedule C에 속할 수 있습니다(작성 안내). 융자 대상 부동산이 한 호실짜리 단기 임대인 경우 Fannie Mae에는 별도 규정이 있습니다.
• 무엇이 수리, 개량, 감가상각인지 확실하지 않은 경우: 임대 부동산 세금을 참고하세요.