밀린 임대 부동산 장부 정리하고 세금 신고하는 방법

임대 부동산 장부가 몇 년째 밀렸다면 어디서부터 시작하나요?

가장 오래된 미제출 연도부터 시작해 부동산별로 하나씩 앞으로 진행하세요. 두 가지 문제가 섞여 있습니다. 서류 문제(없거나 틀린 장부와 기록)와 제출 문제(제출하지 않은 신고서)입니다. IRS(미국 국세청)는 납부할 돈이 부족하더라도 기한이 지난 신고서를 모두 제출하라고 안내합니다. IRS가 몇 해 치 미제출 신고서를 요구하는지는 제출하지 않은 신고서 따라잡기에서 다룹니다.

순서가 중요한 이유는 각 연도가 전년도 결과에서 시작하기 때문입니다. 취득가액(부동산을 사는 데 낸 금액으로, 해마다 조정), 이미 공제받은 감가상각, 보류된 수동적 손실(규정상 아직 사용할 수 없어 다음 해로 넘기는 임대 손실)이 모두 다음 해로 이어집니다. 순서는 다음과 같습니다.

1. 모든 부동산, 소유 명의인(본인, LLC, 신탁, 공동 소유자), 임대 시작일을 정리하세요.
2. transcript(IRS가 보관한 기록의 사본)를 받아 IRS가 어떤 신고서를 갖고 있는지 확인하세요.
3. 가장 오래된 미제출 연도의 서류를 모으세요.
4. 그 해를 부동산별로 다시 만들어 제출한 다음, 연말 잔액을 다음 해로 넘기세요.

부동산마다 다음 자료를 모으세요. 은행·카드 거래 내역서, 결제 명세서, Form 1098이나 대출 기관 내역서, 재산세 고지서, 임대 계약서와 임대료 기록, 부동산 관리인 내역서, 마지막으로 제출한 신고서와 IRS transcript입니다. 더 이상 갖고 있지 않은 내역서는 은행, 카드 발급사, 대출 기관에 요청하세요. 얼마나 오래된 것까지 제공하는지는 기관마다 다릅니다. 작업량은 부동산 수, 사업체 수, 계좌 수, 개월 수를 모두 곱한 만큼이므로, 연도나 사업체나 대사하지 않은 계좌가 하나 늘 때마다 일이 늘어납니다.

미제출 연도가 2년 이상이거나, 부동산이 둘 이상이거나, LLC나 신탁이 소유 명의인이거나, 이전 장부 담당자가 믿을 수 없는 장부를 남겼거나, IRS 서신이 도착했거나, 대출 기관·법원·새 세금 신고 대행인이 날짜를 기다리고 있다면 간단한 경우가 아닙니다. 마지막의 "상황이 다르다면?"을 참고하세요.

어떤 신고서가 빠졌나요? 제 Form 1040인가요, LLC의 Form 1065인가요, 아니면 둘 다인가요?

어느 신고서에 신고하는지는 일반적으로 누가 임대료를 받았는지가 아니라 누가 부동산의 소유 명의인인지에 따라 정해집니다.

소득도 공제도 없는 경우가 아니라면 미국 파트너십은 Form 1065(파트너십 소득 신고서)를 제출해야 하며, 구성원이 두 명 이상이고 별도 선택을 하지 않은 LLC는 파트너십으로 분류됩니다(Form 1065 작성 안내). 법인으로 과세받겠다고 선택한 LLC는 법인 신고서를 제출하며, 이 페이지는 이를 다루지 않습니다. 부부만 공동재산으로 소유한 LLC는 별도 과세 대상이 아닌 사업체로 보거나 파트너십으로 볼 수 있으며, IRS는 부부가 선택한 처리 방식을 받아들입니다(Revenue Procedure 2002-69). 이 처리 방식을 바꾸면 사업체 전환으로 봅니다. LLC의 분류는 구성원에 따라서도 달라집니다. 구성원이 한 명인 LLC에 두 번째 소유주가 들어오면 그 날짜부터 파트너십이 되고, 한 사람이 나머지 지분을 모두 사들이면 파트너십이 끝나므로, 한 LLC에 Schedule E를 쓴 해와 Form 1065를 쓴 해가 함께 있을 수 있습니다(Revenue Ruling 99-5, 99-6). 각 소유주가 들어오거나 나간 날짜를 정리해 두세요.

파트너십의 신고서를 가장 오래된 연도부터 먼저 제출하세요. 각 파트너의 개인 신고서에 K-1이 필요하기 때문입니다. 한 번도 제출하지 않은 LLC는 제출하지 않은 사업체 신고서를 참고하세요. 소유 명의를 직접 공동으로 가진 경우는 Schedule E와 파트너십 신고서 중 선택을 참고하세요. 파트너의 자본 계정과 K-1은 파트너십 자본 계정 다시 만들기를 참고하세요. LLC, 신탁, 본인 개인 사이에 오가는 돈은 보통 임대 소득이나 비용이 아니라 대여금, 출자금, 분배금입니다. 임대 부동산별 LLC 장부와 뒤섞인 자금 정리를 참고하세요.

예전 신고서와 IRS가 이미 갖고 있는 소득 명세서는 어떻게 받나요?

미제출 연도 전부와 마지막으로 제출한 연도의 transcript를 신청하세요. transcript에는 IRS가 보유한 내용이 나와 있어 다시 만든 장부를 확인하는 첫 번째 기준이 됩니다(IRS transcript 종류).

소득 및 급여 transcript에는 IRS에 제출된 명세서만 나오므로 본인에게 발급된 명세서가 모두 나오지 않을 수 있습니다. 온라인에서는 약 85개 문서까지만 표시되며, 그 이상은 IRS가 Form 4506-T를 쓰도록 안내합니다. 미제출 확인서에는 제출 의무가 있었는지는 나오지 않습니다. 부동산 관리인이 소유주에게 지급한 임대료는 보고 기준액에 이르면 Form 1099-MISC로 신고합니다(작성 안내). 이런 명세서가 있으면 관리인의 내역서와 본인의 입금 내역에 맞춰 보세요.

마지막으로 제출한 신고서에는 다시 만들기를 시작할 숫자가 있습니다. 지금까지의 감가상각, 보류된 수동적 손실, 각 부동산의 취득가액입니다. 이전 세금 신고 대행인이나 소프트웨어가 이를 갖고 있다면 지금 요청하세요. 없어진 감가상각 명세 다시 만들기를 참고하세요.

은행 거래 내역서로 무엇을 다시 만들 수 있고, 무엇을 다른 곳에서 받아야 하나요?

은행·카드 거래 내역서로는 돈이 언제 어디로 움직였는지를 다시 만들 수 있습니다. 지급이 무엇을 위한 것인지, 부동산 가격이 얼마였는지는 나오지 않습니다. 내역서에 받는 사람, 금액, 날짜(수표는 수표 번호)가 있으면 지급을 증명할 수 있지만, 지급 증명만으로 공제가 인정되지는 않으므로 청구서나 영수증을 보관하세요(Publication 583).

소유권 이전 등기 회사(title company)나 에스크로 회사, 대출 기관, 군 평가관에게서 사본을 받을 수 있습니다. IRS도 재해 후 기록 복구 안내에서 이 기관들을 들고 있는데, 이 안내는 재해 손실을 위한 것이지만 같은 기관을 가리킵니다(IRS). 결제 명세서는 장부에 입력하는 방법을 참고하세요. 은행 거래 내역서만으로 작업하려면 은행 거래 내역서로 장부 다시 만들기를 참고하세요.

장부는 있는데 이전 장부 담당자가 틀리게 남겼다면 어떻게 하나요?

이전 합계에서 시작하지 마세요. 은행, 카드, 대출 계좌를 월별로 내역서와 모두 대사한 다음, 이전 장부가 다음을 어떻게 처리했는지 확인하세요.

• 분류하지 않았거나 임시 계정에 남은 잔액
• 임대료로 기록했지만 실제로는 임대 보증금, 대출금, 본인 계좌 간 이체인 입금
• 비용으로 기록한 모기지 원금
• 수리비로 기록한 개선비
• 섞여 들어간 개인 지출
• 기록하지 않은 감가상각

각 연도의 임대료 합계를 소득 및 급여 transcript, 제출한 신고서, 임대 계약서와 비교하세요. 어떤 내역서나 서류로도 뒷받침되지 않는 금액은 그대로 이월하지 말고 의문을 제기해야 합니다. 이미 제출한 신고서가 틀린 금액을 썼다면 과거 신고서에서 빠진 소득 수정 신고를 참고하세요.

입금과 지급을 임대료, 보증금, 대출 원금, 이자, 수리비, 개선비, 개인 지출로 어떻게 나누나요?

합계를 내기 전에 모든 줄을 먼저 분류하세요. 입금, 대출 상환, 개인 지급이 엉뚱한 곳에 들어가면 그 해의 소득이 달라집니다(Publication 527).

에스크로가 포함된 모기지 납부액은 이자, 원금, 예치금으로 이루어집니다. 예치금은 비용이 아닙니다. 대출 기관이 재산세와 보험료를 낼 때는 에스크로 내역서로 이를 기록하세요. 세금은 대출 기관이 실제로 낸 금액만 공제할 수 있습니다(Publication 530). 항목별 설명은 임대 보증금, 수리비와 개선비, 부동산 관리인 내역서를 참고하세요. 임대 자금과 개인 자금이 한 계좌에 섞여 있다면 뒤섞인 자금 정리를 참고하세요.

현금으로 낸 수리비나 영수증이 없는 수리비는 어떻게 하나요?

누구에게 얼마를 언제 무엇을 위해 지급했는지 보여 주는 다른 기록을 모두 모으고, 지금 날짜를 적은 메모를 작성하세요. IRS는 영수증이 없는 현금 지급에 대해서는 지급 당시 기록에 충분한 설명을 적어 두라고 안내합니다(Publication 583). 지난 연도는 그 시점이 지났으므로, 지금 쓴 내용은 오늘 작성했다고 날짜를 적고 서류가 실제보다 오래된 것처럼 보이게 만들지 마세요.

아무 기록이 없는 비용을 추정해서 인정받을 수 있는지는 사실관계에 달려 있으며, 증빙이 없는 비용은 세무조사에서 공제가 부인될 수 있습니다. 무엇이 증빙이 되는지는 임대 부동산 기록과 영수증에서 다룹니다.

부동산별 취득가액, 토지 비율, 감가상각은 어떻게 다시 계산하나요?

임대용으로 산 부동산마다 매입 원가에서 시작해 토지를 빼고, 임대할 준비가 된 날부터 감가상각을 시작하며, 공제받았거나 공제받을 수 있었던 감가상각만큼 취득가액을 줄이세요. 주거용 임대 건물은 일반적으로 일반 감가상각 제도에 따라 27.5년에 걸쳐 정액법으로 감가상각하며 월 중간 규칙을 쓰고, 첫 해에는 사용한 개월 수만 계산합니다(Publication 527).

이전 연도에 감가상각을 빠뜨렸다면 임대 부동산 감가상각 누락을 참고하세요.

수동적 손실과 감가상각은 어떻게 다음 해로 넘어가고, 한 해가 틀리면 왜 나머지 해가 모두 달라지나요?

각 연도의 연말 잔액이 다음 해의 기초 잔액이 되므로, 한 해의 숫자가 틀리면 이후 모든 해가 틀립니다.

임대 손실은 일부 부동산 전문가를 제외하면 일반적으로 수동적 손실입니다. 적극적으로 참여한 임대인은 다른 소득에서 임대 손실을 $25,000까지 공제할 수 있습니다. 적극적 참여란 최소 10%를 소유하면서 세입자 승인이나 수리 같은 경영상 결정을 하는 것을 뜻합니다. 이 공제 한도는 독신이나 부부 합산 신고자의 수정 조정총소득이 $100,000에서 $150,000 사이일 때 줄어들기 때문에, 소득이 더 높은 임대인의 손실은 공제되지 않고 보류됩니다(Publication 527). 부부 개별 신고를 하는 사람은 한 해 중 한 번이라도 배우자와 함께 살았다면 공제 한도가 없고, 한 해 내내 따로 살았다면 $12,500(수정 조정총소득 $50,000에서 $75,000 사이에서 줄어듦)를 공제할 수 있습니다(Publication 501, Publication 527). 파트너십은 파트너의 보류된 손실을 기록하지 않으므로 파트너가 직접 추적해야 합니다(Form 8582 작성 안내).

감가상각을 빠뜨린 해, 잘못된 토지 비율, 수리비를 개선비로 잘못 기록한 일은 그 해에만 머물지 않습니다. 제출하지 않은 연도는 올바른 잔액으로 제출하세요. 이미 제출한 연도는 수정 신고서로 잘못된 감가상각액을 바로잡을 수 있습니다. 하지만 같은 잘못된 처리(감가상각을 아예 하지 않은 것 포함)가 연속해서 제출한 신고서 두 개 이상에 있으면 그것이 본인의 회계 방식이 되고, 회계 방식을 바꾸려면 일반적으로 Form 3115(회계 방식 변경 신청서)가 필요합니다(Publication 527, Publication 946). 임대 부동산 감가상각 누락을 참고하세요. 그래서 다시 만들기는 가장 오래된 연도부터 진행합니다.

늦게 제출하면 비용이 얼마나 들고, 환급받을 돈이 있으면 어떻게 하나요?

지연 제출과 납부 지연은 각각 납부하지 않은 세금에 대해 한 달 또는 한 달 미만마다 일정 비율을 더하며, 최대 25%와 25%까지 늘어납니다(지연 제출, 납부 지연). 이자는 납부하지 않은 세금과 가산세에도 붙습니다. 개인 신고서의 자세한 내용은 제출하지 않은 신고서 따라잡기에 있습니다. 가산세는 납부하지 않은 세금에 대한 비율이므로, 원천징수와 납부액이 세금을 충당한 해에는 비율에 따른 가산세가 없을 수 있습니다.

늦게 제출한 Form 1065는 다릅니다. 세금이 있는지와 상관없이 파트너 한 명당 한 달 또는 한 달 미만마다 정해진 금액이 부과되며, 최대 12개월까지 적용됩니다. 이 금액은 해마다 물가에 맞춰 조정되며, 신고 기한별 기본 금액은 지연 제출 가산세 페이지의 표에서 확인할 수 있습니다. 구제 방법은 늦게 제출한 파트너십 신고서 가산세와 소규모 파트너십 구제 가이드를 참고하세요.

한 번도 제출하지 않은 연도는 IRS가 언제든지 세금을 부과할 수 있습니다. 본인이 신고서를 제출하면 일반적인 3년의 부과 제한 기간이 시작되며, 신고서에 표시된 총소득의 25%보다 큰 소득이 빠졌다면 이 기간은 6년입니다(IRS, 26 U.S.C. 6501). 원천징수나 추정세 납부액이 그 해의 세금보다 많았다면, 환급은 일반적으로 해당 신고서의 기한부터 3년 이내에 신고서를 제출해 청구해야 하며, 받은 기한 연장 기간만큼 더해집니다. 대통령이 선포한 재해 지역이라면 기간이 더 늘어날 수 있습니다(IRS). 이전 연도의 신고서가 기한이 지나 있는 동안 IRS는 현재 연도의 환급금을 지급하지 않고 보류합니다(IRS).

IRS 서신, 대출 기관, 이혼, 새 세금 신고 대행인이 날짜를 기다리고 있다면 어떻게 하나요?

서신에 적힌 날짜나 대출 기관이 요구한 날짜를 먼저 확인하세요. 작업 순서는 그대로 가장 오래된 연도부터 하며 속도만 달라집니다. 조세법원(Tax Court) 제소 기한 같은 법적 기한은 그 날짜에 맞춰야 합니다.

재융자, 법원 날짜, IRS 기한이 걸려 있다면 연도와 사업체의 순서, 그리고 그 날짜까지 어디까지 가능한지는 판단이 필요한 문제입니다. 아래의 "상황이 다르다면?"을 참고하세요.

따라잡으려면 소프트웨어가 필요한가요, 스프레드시트로 충분한가요?

대부분의 경우 법은 특정 종류의 기록을 요구하지 않으며, 소득과 비용을 명확히 보여 주는 방식이면 됩니다(Publication 583). 밀린 장부를 따라잡으려면 부동산마다 원장이 하나씩 있고, 이것이 Schedule E의 각 줄과 맞으며, 수리비와 개선비를 구분하고, 취득가액과 감가상각을 다음 해로 넘겨야 합니다. 장단점은 임대 부동산 스프레드시트와 소프트웨어 비교를 참고하세요.

따라잡은 뒤에는 장부를 어떻게 최신으로 유지하나요?

매달 마감하고, 각 기록의 근거를 보관하세요.

1. 위의 분류에 따라 모든 입금과 지급을 부동산별로 매달 기록하세요.
2. 각 계정을 내역서와 대사해서 빠진 항목이나 중복 항목을 작을 때 발견하세요(Publication 583).
3. 수리나 개선은 지급할 때 올바르게 기록하고 청구서를 보관하세요. 개선비의 금액은 감가상각과 매각에 필요합니다(Publication 527).
4. 임대 자금은 임대에만 쓰는 계좌에 두세요. 임대 부동산마다 별도 은행 계좌를 참고하세요.
5. 부동산 기록은 그 부동산을 처분한 해의 제척기간이 끝날 때까지 보관하고, 한 번도 제출하지 않은 연도의 기록은 기한 없이 보관하세요(IRS).

예시

다음 예시는 설명을 위한 것이며 금액은 미국 달러입니다.

콘도 두 채, 3년 치 미제출

한 임대인이 콘도 두 채를 본인 명의로 갖고 있고 3년 동안 신고서를 제출하지 않았습니다. 이를 1년 차부터 3년 차라고 하겠습니다. 임대료는 합계 연 약 $36,000, 현금 비용(이자, 재산세, 보험료, 수리비)은 약 $28,000, 감가상각은 약 $10,000이며, 각 결제 명세서와 토지 비율을 바탕으로 계산했습니다. 두 콘도가 3년 모두 연중 계속 임대되었고, 임대인에게 다른 수동적 활동의 소득이 없으며, 이전 연도에서 넘어온 보류된 손실이나 위험 부담 한도가 없고, 매각한 것이 없다고 가정합니다. 수정 조정총소득이 $150,000 이상이면 임대 손실 공제 한도가 0이므로(이월 항목 부분 참고) 각 연도의 손실은 보류됩니다. 즉 공제하지 않고 이후 연도로 넘겨서 보유합니다.

임대인은 1년 차를 먼저 다시 만들어 콘도마다 한 칸씩 있는 Schedule E를 제출한 다음, 1년 차의 연말 취득가액과 보류된 손실에서 2년 차를 시작합니다. 만약 1년 차에 감가상각을 빠뜨렸다면 $2,000의 손실이 아니라 $8,000의 소득으로 나타나고, 2년 차와 3년 차는 잘못된 취득가액과 잘못된 이월액에서 시작하게 됩니다.

재융자가 2년 치 신고서를 기다리는 경우

한 임대인이 임대 부동산의 $400,000 대출을 재융자하려고 합니다. 대출 기관은 최근 2년 치 신고서를 요구합니다. 두 해 모두 제출하지 않았고 그 전 해는 제출했습니다. 순서가 아니라 대출 기관의 날짜가 일정을 정합니다. 두 해 중 더 오래된 연도를 마지막으로 제출한 신고서의 취득가액과 이월액에서 시작해 먼저 다시 만들어 제출하고, 그다음에 최근 연도를 합니다. IRS는 처리에 약 6주가 걸린다고 하므로, 일정은 대출 기관의 날짜에서 그 기간과 각 연도를 다시 만드는 기간을 합한 만큼 거꾸로 셉니다. 날짜가 그보다 가까우면 대출 기관에 무엇을 받아 줄지 물어봐야 합니다.

두 파트너와 임대 LLC

두 사람이 임대 LLC를 50대 50으로 소유하고 있으며, 사업체 선택은 하지 않았습니다. 2년 동안 Form 1065와 K-1을 제출하지 않았습니다. LLC는 가장 오래된 해부터 연도별로 Form 1065를 제출하고, 각 파트너의 개인 신고서는 K-1에서 임대 금액을 가져옵니다. 지연 제출 가산세는 파트너 한 명당 한 달마다 부과됩니다. 구제를 받지 못하면 파트너 2명에 최대 12개월을 곱한 최대 24 파트너-월에 해당 연도의 금액이 적용됩니다. 그 기간의 파트너 개인 신고서는 K-1을 기다려야 합니다.

상황이 다르다면?

• 미제출 연도가 2년 이상이거나, 부동산·LLC·신탁이 둘 이상 관련된 경우: 어떤 연도와 사업체를 먼저 제출할지, 장부를 어디까지 다시 만들어야 할지는 판단이 필요한 문제입니다. 장부 관리 도움을 받으세요. 개인 신고서 쪽은 제출하지 않은 신고서 따라잡기를 참고하세요.
• LLC나 파트너십이 Form 1065를 한 번도 제출하지 않은 경우: 제출하지 않은 사업체 신고서를 따르고, 장부는 장부 관리 도움에 맡기세요.
• IRS 서신이 도착한 경우: 통지서마다 자체 기한이 있습니다. 대체 신고서는 제출하지 않은 신고서 따라잡기를, 불일치 서신은 IRS 불일치 통지서에 대응하기를 참고한 다음, 서신이 요구하는 기록은 장부 관리 도움을 받으세요.
• 대출 기관, 법원, 새 세금 신고 대행인이 날짜를 기다리는 경우: 그 날짜까지 어디까지 가능한지는 연도, 사업체, 기록 상태에 달려 있습니다. 장부 관리 도움을 받으세요. 대출 기관에 낼 서류는 대출 기관에 제출하는 임대 부동산 손익계산서를 참고하세요.
• 감가상각을 한 번도 하지 않았거나 예전 감가상각 명세가 없어진 경우: 임대 부동산 감가상각 누락을 참고하세요.
• 이전 장부 담당자나 세금 신고 대행인이 믿을 수 없는 장부를 남겼거나, 이미 제출한 신고서에서 임대료가 빠진 경우: 어떤 기록을 유지하고, 어떤 연도를 다시 하고, 이미 제출한 신고서를 수정해야 하는지는 판단이 필요한 문제입니다. 장부 관리 도움을 받으세요. 이미 제출한 신고서에서 빠진 소득은 과거 신고서에서 빠진 소득 수정 신고를 참고하세요.
• 임대 부동산을 팔려고 하거나 이미 판 경우: 임대 부동산 매각 시 감가상각 환수를 참고하세요.
• 미국 밖에 사는 경우: 비거주 임대인을 참고하세요.
• 장부가 밀렸지만 임대 부동산이 아닌 경우: 밀린 장부 정리하기를 참고하세요.