Costos de cierre de un alquiler: base fiscal, préstamo y terreno

¿Qué líneas del estado de cierre de un alquiler son base fiscal, costos del préstamo o gastos?

Clasifique cada línea del estado final de liquidación (su estado de cierre o Closing Disclosure) en uno de cuatro lugares: el costo de la propiedad (su base fiscal), el costo del préstamo, un gasto de tener el alquiler, o dinero que solo se guarda o se mueve. La mayoría de los costos de compra no se deducen en el año en que se pagan: suman a la base fiscal. Los costos del préstamo generalmente se deducen durante la vida del préstamo, y sus gastos prorrateados son gastos de alquiler. La Publication 551 da la prueba para el costo de la propiedad: un cargo por comprar la propiedad es uno que usted pagaría aunque la comprara al contado. Los cargos por obtener un préstamo no forman parte de ese costo.

Un caso no es sencillo si:

• usted vivió en la casa antes de alquilarla, o todavía vive en una parte de ella;
• la unidad no estaba lista para alquilar al cierre, así que algunos costos caen antes de que empiecen los gastos de alquiler;
• el estado tiene un crédito del vendedor, un cargo que usted no sabe ubicar, o un cargo relacionado con la hipoteca que las dos publicaciones del IRS describen de forma distinta;
• la propiedad está en una LLC, con un socio o en una sociedad de personas;
• la propiedad viene con inquilinos, así que el estado le acredita sus depósitos de garantía o el alquiler prorrateado, y un preparador debe confirmar cómo se informa el crédito del alquiler;
• el vendedor es una persona extranjera, así que el comprador puede tener que retener impuesto del producto de la venta del vendedor (vea «¿Es distinto en su caso?»);
• el cierre fue en un año anterior y nunca se registró en los libros, y ahora un primer Schedule E, un prestamista, una LLC o un socio necesita las cifras.

Reúna el estado final de liquidación (no un borrador), la escritura, la tasación del condado y la factura del impuesto predial, los papeles del préstamo, la factura del seguro y los recibos de los trabajos hechos antes de alquilar.

Una clasificación equivocada se repite cada año: un cargo del préstamo sumado al edificio se deprecia durante 27.5 años en lugar del plazo del préstamo, y una parte del terreno puesta en el edificio se deprecia cuando nunca debió depreciarse. También pasa a la ganancia cuando usted vende. Si el cierre fue en un año anterior, o se acerca un primer Schedule E, un prestamista, una LLC o un socio, primero van los asientos iniciales; vea «¿Es distinto en su caso?» al final de esta página.

¿Qué cargos del cierre suman a la base fiscal, y qué pasa con las inspecciones y los avalúos?

Los cargos que paga para adquirir la propiedad suman a su base fiscal: honorarios legales (incluidos la búsqueda de título y la preparación del contrato y de la escritura), cargos de resumen de título, seguro de título del propietario, cargos de registro, mediciones, impuestos de transferencia y cargos por instalar servicios públicos. También suman los montos que el vendedor debía y que usted acepta pagar, como impuestos o intereses atrasados, cargos por mejoras o reparaciones y comisiones de venta (Publication 551; Publication 527).

Estos costos no se deducen en el año en que se pagan, aunque piense vivir primero en la propiedad y alquilarla después. La parte del edificio se recupera por medio de la depreciación. La parte del terreno se recupera cuando usted vende.

Inspecciones y avalúos. Las Publications 527 y 551 no incluyen los cargos de inspección entre los costos de compra. El reglamento del Tesoro sobre la adquisición de bienes sí: nombra los servicios de inspección y medición relativos a una propiedad determinada, y la obtención de un avalúo para determinar el valor o el precio, como costos que deben capitalizarse, y su ejemplo es una inspección de termitas y un estudio ambiental (26 CFR 1.263(a)-2). Para un alquiler que usted compra para alquilar, un cargo de inspección o un avalúo que usted encarga para sí mismo es, por tanto, probablemente base fiscal. Si piensa vivir primero en la casa, las publicaciones no dicen si esa regla se aplica: conserve las facturas y pida a un preparador que decida. Un avalúo que exige el prestamista es un costo del préstamo (Publication 551).

Algunas líneas no aparecen en ninguna de las dos listas del IRS o se describen de forma distinta. Hasta que un preparador las confirme, trátelas así:

¿Qué costos de cierre son del préstamo y cómo se recuperan?

Los costos de obtener el préstamo no se suman a la base fiscal de la propiedad. La Publication 551 nombra los puntos y cargos de originación del préstamo, las primas del seguro hipotecario, los cargos por asumir un préstamo, un informe de crédito, un avalúo exigido por el prestamista y los cargos de refinanciamiento. Para un bien del negocio, un informe de crédito y un avalúo exigido por el prestamista se registran como un activo y se deducen durante el plazo del préstamo, y el reglamento trata de la misma forma otros costos de gestionar el préstamo, como un descuento adicional sobre el préstamo (26 CFR 1.446-5). La Publication 551 llama gastos del negocio a las primas y a los cargos por asumir el préstamo, sin una regla de plazo, así que lo fija un preparador.

Los puntos son intereses pagados por adelantado. La Publication 527 indica que se deducen durante el plazo del préstamo, no en el año en que se pagan. Permite el método de línea recta y otros solo cuando el descuento total es pequeño: los puntos más otros costos del préstamo que cuentan como descuento quedan por debajo de 0.25% del monto del préstamo por cada año del plazo. En un préstamo que se paga en cuotas, el reglamento cuenta el tiempo promedio hasta que se paga el principal, no el plazo completo (26 CFR 1.1273-1(d)), así que un preparador debe hacer la prueba con el calendario de pagos. El método se elige al deducir de esa forma en la declaración presentada a tiempo del año en que se otorga el préstamo. De lo contrario se aplica un método de rendimiento constante (un calendario anual que un preparador suele preparar). Las instrucciones del Schedule E coinciden: los puntos cobrados solo por el uso del dinero se deducen durante la vida del préstamo.

Si el préstamo se paga por completo o se refinancia más adelante, los puntos no usados pueden ser deducibles ese año, con excepciones para un refinanciamiento con el mismo prestamista y para dinero refinanciado que no se usó en el alquiler (Publication 527). Un preparador lo prepara.

En los libros, mantenga una cuenta de activo de costos del préstamo por cada préstamo y pase una parte a gasto cada año, con los puntos junto a los intereses hipotecarios. Las instrucciones del Schedule E y las Publications 527 y 551 no nombran ninguna línea para la parte anual de otros costos del préstamo, así que la fija un preparador. Los puntos de una vivienda principal siguen una regla especial; vea la sección sobre vivir primero en la casa.

¿Cómo funcionan los prorrateos del impuesto predial en el estado de cierre: la parte del vendedor frente a la mía?

El impuesto del condado de su año fiscal se divide por días en la fecha de cierre. Los días anteriores al cierre son del vendedor, y los días desde el día del cierre en adelante son del comprador, sea que el estado prorratee el impuesto así o no (26 U.S.C. 164(d); 26 CFR 1.164-6). El año fiscal del condado puede no ser el año calendario; el ejemplo del propio reglamento va de abril a marzo.

Un impuesto atrasado de un año fiscal anterior no se divide entre comprador y vendedor (26 CFR 1.164-6); si usted acepta pagarlo, es base fiscal.

Su parte es un gasto de alquiler en la línea de impuestos del Schedule E, por los días en que la propiedad se mantiene para alquiler. Para los días antes de que la unidad esté disponible para alquilar, vea gastos del alquiler antes del primer inquilino.

¿Cómo registro el seguro pagado por adelantado, los depósitos en garantía, el prorrateo de la HOA y los intereses pagados por adelantado?

Cada uno de estos es algo que usted pagó al cierre por un período futuro o para que el prestamista lo guarde. Regístrelo primero como un activo o en la cuenta de gasto correcta, y luego páselo a gasto a medida que pasa el período.

Un cargo único que la asociación cobra al cierre, como un aporte de capital o un cargo de transferencia, no se trata en las Publications 527 y 551. Conserve la factura y pida a un preparador que lo clasifique.

¿Cuánto del precio es terreno y cuánto es edificio?

Divida el costo total entre terreno y edificio según la proporción del valor justo de mercado de cada uno respecto del valor justo de mercado de toda la propiedad al comprar. Si no está seguro de esos valores, use los valores tasados por el condado para el impuesto predial (Publication 527; instrucciones del Schedule E). La parte del terreno nunca se deprecia.

1. Empiece con el costo total: el precio más los costos de compra que son base fiscal. Deje fuera los costos del préstamo.
2. Revise el contrato. Para varios bienes comprados por un precio global, la Publication 551 indica que una asignación en el contrato de venta generalmente se acepta cuando se basa en el valor y el comprador y el vendedor tienen intereses fiscales opuestos. El ejemplo de compra de un alquiler en la Publication 527 parte de los montos de terreno y edificio del contrato.
3. Si el contrato no dice nada, use el valor justo de mercado: el precio al que el terreno y el edificio cambiarían de manos entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto, que conocen los hechos relevantes (Publication 527). Conserve cualquier avalúo.
4. Si no está seguro del valor justo de mercado, use la tasación: divida el valor tasado del terreno entre el valor tasado total y aplique esa parte al costo total.

La tasación es un recurso de respaldo. Si tiene mejor evidencia del valor justo de mercado, un preparador debe decidir cuál usar. Las publicaciones del IRS no fijan un porcentaje de terreno. Si la factura del condado muestra solo un valor total, pida a la oficina del tasador la división entre terreno y mejoras, u obtenga un avalúo que la muestre.

Si la compra incluye electrodomésticos o muebles, asigne una parte del precio a ellos aunque el contrato dé un precio global (Publication 551), y réstela de la parte del edificio. Se deprecian por separado durante 5 años (Publication 527). Puede aplicarse a ellos una asignación especial de depreciación de 100% si se adquirieron y se pusieron en servicio después del 19 de enero de 2025, salvo que usted elija no aplicarla; el edificio no califica (Publication 946, capítulo 3). La elección cubre toda una clase de bienes puestos en servicio ese año, en una declaración adjunta a la declaración de ese año presentada a tiempo, con prórrogas incluidas. Una sociedad de personas la hace para sus propios bienes. Un contribuyente que presentó a tiempo y la omitió puede hacerla en una declaración enmendada dentro de 6 meses desde la fecha de vencimiento original (misma publicación). Resuélvalo antes de registrar la primera depreciación. Haga la división una sola vez, al comprar, y conserve el trabajo: cada año de depreciación posterior se apoya en ella.

¿Puedo deducir los costos de cierre si primero vivo en la casa, o si todavía vivo en una parte de ella?

Los cargos que paga para comprar la propiedad son base fiscal, no deducciones, sea que primero viva en la casa o que primero la alquile. Las otras líneas siguen sus propias reglas: su parte del impuesto predial y de los intereses, y los puntos de una vivienda principal. Cuando una casa pasa a ser un alquiler, la base de depreciación es la menor entre su base fiscal ajustada y su valor justo de mercado en la fecha del cambio, sin la parte del terreno (Publication 527). Los cargos que pagó para comprar la casa ya son parte de su base fiscal ajustada.

• La base fiscal ajustada es el costo original, más las mejoras permanentes, menos las pérdidas por siniestro reclamadas y otras disminuciones. El valor justo de mercado se mide en la fecha del cambio y se divide entre terreno y edificio.
• La fecha del cambio es la fecha en que el bien se pone en servicio. Los costos anuales, como impuestos y seguro, se dividen entre la parte personal y la parte de alquiler del año, y no hay deducción de depreciación ni de seguro por el período personal. Los intereses hipotecarios y el impuesto predial de ese período pueden ser deducibles en el Schedule A.
• Los puntos pagados al comprar una vivienda principal siguen las reglas de los préstamos hipotecarios de vivienda (Publication 551). Si la casa pasa después a ser un alquiler, las Publications 527 y 551 no dicen qué ocurre con cualquier saldo restante, así que un preparador debe encargarse.

Si alquila solo una parte de la casa, como una mitad de un dúplex, la Publication 527 indica que se dividan ciertos gastos entre la parte de alquiler y la personal como si fueran dos propiedades distintas, por cualquier método razonable, como habitaciones o pies cuadrados. No dice cómo dividir el precio de compra: pida a un preparador que resuelva esa división antes de la primera depreciación, con ayuda contable. Para el conteo de días cuando usted también usa la casa, vea días de alquiler justo y uso personal.

¿Qué registro el día del cierre y cómo lo concilio con el banco?

Haga un solo asiento de cierre. Debite cada activo y gasto que compró el estado, acredite la hipoteca por el monto del préstamo, y acredite el banco solo por el efectivo que usted pagó.

Sin préstamo, quite la línea de la hipoteca y acredite el banco por el precio completo más los costos. Si la unidad no está disponible para alquilar al cierre, o usted vivió en ella primero, no pase a gasto las líneas de impuesto predial, cuotas e intereses el día del cierre: manténgalas en una cuenta aparte de la propiedad y deje que un preparador decida adónde van; vea gastos del alquiler antes del primer inquilino.

Asigne cada línea a la propiedad; vea cómo configurar las cuentas de una propiedad de alquiler.

Para conciliar el asiento con el banco:

1. Empiece con el total que usted debe en el estado final. El débito del cierre en el banco debe coincidir con él.
2. Pase a las cuentas de la compra lo que se pagó antes, en lugar de registrarlo dos veces: el depósito de buena fe y cualquier cargo pagado con tarjeta antes del cierre, que puede aparecer en el estado como ya pagado.
3. Si el asiento y el banco no coinciden, busque una línea pagada fuera del cierre, un depósito de buena fe contado dos veces, o un reembolso del agente de cierre que reduce la cuenta a la que se cobró de más.

¿Cuándo empieza la depreciación y cuánto dura?

La depreciación empieza en la fecha en que el edificio está listo y disponible para alquilar, aunque no haya inquilino. Esa no es la fecha del primer contrato de alquiler, y no es la fecha de cierre si la unidad aún necesita trabajos. Un edificio residencial de alquiler se deprecia durante 27.5 años por el método de línea recta (Publication 527; Publication 946).

• Convención de mitad de mes: se considera que el edificio se puso en servicio a mitad de su mes, así que ese mes recibe medio mes de depreciación (Publication 946).
• Terreno: nunca se deprecia (instrucciones del Schedule E).
• Dónde va: la línea de depreciación del Schedule E, con el Form 4562 adjunto para los bienes puestos en servicio por primera vez ese año (mismas instrucciones). Una sociedad de personas la informa en la línea de depreciación del Form 8825 (instrucciones).
• Sistema y tipo de edificio: se aplica el sistema general de depreciación, salvo que la ley exija el sistema alternativo o usted lo elija; la elección para un edificio residencial de alquiler se hace en el primer año en que se pone en servicio y nunca se puede revocar (Publication 527). El sistema alternativo, un edificio mayormente comercial y una unidad tipo hotel usan, cada uno, un período más largo (Publication 946).

Si la unidad todavía no estaba lista y disponible para alquilar al cierre, la depreciación empieza cuando lo esté; vea gastos del alquiler antes del primer inquilino. Los costos de los trabajos hechos antes de alquilar van allí y en reparación o mejora de un alquiler.

¿Qué debo conservar del cierre?

Conserve el estado de cierre y los papeles que respaldan cada línea mientras sea dueño de la propiedad, y hasta que termine el plazo de prescripción del año en que la venda. La Publication 583 indica que los registros de un activo deben mostrar cuándo y cómo adquirió la propiedad, el precio de compra, el costo de las mejoras y la depreciación tomada, y nombra los estados de cierre de bienes inmuebles y los cheques cancelados como prueba.

• El estado final de liquidación (no un borrador), la escritura y el comprobante bancario de la transferencia del cierre.
• La tasación del condado y la factura del impuesto predial del año de compra, que respaldan la división del terreno y el prorrateo del impuesto.
• Los papeles del préstamo, que muestran qué cargos son del préstamo.
• El avalúo, el informe de inspección, la factura del seguro y el estado de la asociación.
• Los recibos y las fechas de los trabajos hechos antes de alquilar, y la prueba de la fecha en que la unidad estuvo lista para alquilar: el anuncio, fotos con fecha, el primer contrato de alquiler.

Para los registros del arrendador en general, vea registros y recibos de una propiedad de alquiler.

Ejemplo

Todas las cifras están en dólares estadounidenses y son ilustrativas.

Clasificación del cierre de un dúplex

Un propietario compra un dúplex por US$400,000 con US$80,000 de pago inicial y un préstamo a 30 años de US$320,000. El estado muestra US$4,000 de título y honorarios legales, US$1,500 de registro e impuestos de transferencia, US$3,000 en puntos y US$600 del avalúo del prestamista.

• Base fiscal: título, honorarios legales, registro e impuestos de transferencia suman US$5,500. El costo total es US$405,500.
• Costos del préstamo: los puntos y el avalúo suman US$3,600. El préstamo tiene pagos nivelados. Para un préstamo a 30 años como este, US$3,600 está muy por debajo del límite de minimis, así que se permite la línea recta (montos iguales cada año): unos US$100 al año por los puntos y US$20 por el cargo del avalúo.
• Efectivo para cerrar: US$80,000 de pago inicial más US$9,100 de costos de cierre son US$89,100.
• Asiento de cierre: débito a terreno y edificio por US$405,500 y a costos del préstamo por US$3,600; crédito a hipoteca por pagar por US$320,000 y a banco por US$89,100. Los débitos y los créditos suman US$409,100.

División entre terreno y edificio, y comienzo de la depreciación

El contrato no divide el precio y el propietario no tiene avalúo, así que usa la tasación del condado: terreno US$100,000 y edificio US$300,000, o 25% y 75%. Aplicado al costo de US$405,500, el terreno es US$101,375 y el edificio es US$304,125.

El dúplex está listo y disponible para alquilar el día del cierre, en febrero. Con la tasa del primer año para febrero en la tabla de la Publication 527, 3.182%, la depreciación es de unos US$9,677. Cada año completo posterior usa 3.636%, unos US$11,058. Si todos los US$405,500 se hubieran asignado al edificio, la depreciación sería unos US$3,226 demasiado alta en el primer año y US$3,686 demasiado alta en cada año completo posterior.

Impuesto predial al cierre

Tome otro alquiler, disponible para alquilar desde el día del cierre. La factura del condado del año fiscal es de US$2,000 y está impaga al cierre. El cierre cae al 60% de ese año fiscal (el año fiscal de un condado no tiene que ser el año calendario), así que la parte del vendedor es US$1,200 y la del comprador es US$800. El comprador paga la factura al cierre.

• Sin crédito del vendedor, el pago que hace el comprador de los US$1,200 del vendedor suma a la base fiscal.
• Si el vendedor acredita al comprador US$1,200 en el estado, el crédito lo cubre y no se suma nada a la base fiscal.
• Los US$800 del comprador son gasto de impuesto predial del alquiler.

¿Es distinto en su caso?

• Cerró en un año anterior y nunca registró el estado ni separó el terreno del edificio, y se acerca un primer Schedule E, una LLC, un socio o la solicitud de un prestamista: los asientos iniciales fijan la división entre terreno y edificio, la fecha de inicio de la depreciación y el calendario de los costos del préstamo para cada año posterior. Reconstrúyalos con ayuda contable; vea también ponerse al día con los libros de una propiedad de alquiler.
• Las declaraciones anteriores usaron una base fiscal equivocada, o nunca se tomó la depreciación: cómo se corrigen los años anteriores depende de lo que salió mal; vea depreciación omitida en un alquiler.
• Un prestamista pide estados del alquiler: vea un estado de resultados de un alquiler para un prestamista. Primero deben estar hechos los asientos iniciales; si no lo están, vea ayuda contable.
• El alquiler está en una LLC o tiene varios propietarios: vea propiedad de alquiler en una LLC. Una sociedad de personas informa los alquileres en el Form 8825, no en el Schedule E.
• El edificio es mayormente comercial, o un establecimiento tipo hotel: puede que no se aplique el período de recuperación de 27.5 años, así que pida a un preparador que fije el período y los libros con ayuda contable.
• El vendedor es una persona extranjera: el comprador generalmente debe retener 15% del monto realizado (en la mayoría de los casos, el precio) del producto de la venta del vendedor, salvo que el vendedor entregue una certificación de que no es extranjero (un Form W-9 firmado sirve) o se aplique una excepción, e informarlo en los Forms 8288 y 8288-A dentro de 20 días desde la transferencia. Un comprador que no retiene puede ser responsable del impuesto (IRS: retención FIRPTA; instrucciones del Form 8288). Pregunte al agente de cierre qué se retuvo, y conserve la certificación o los papeles de la retención con el estado de cierre.
• Vive fuera de EE. UU., o es canadiense con un alquiler en EE. UU.: las preguntas de presentación y de tratado están en canadienses con propiedades de alquiler en EE. UU..
• Recibió el alquiler por herencia, como donación o en un intercambio de bienes similares: la base fiscal puede no partir de un precio de compra (Publication 551), así que pida a un preparador que fije la base fiscal inicial con ayuda contable.
• Piensa vender: la base fiscal que fije ahora determina la ganancia más adelante; vea vender un alquiler y la recuperación de depreciación.
• Necesita ingresos de alquiler, el Schedule E y las reglas de pérdidas pasivas: vea impuestos de una propiedad de alquiler.