LLC 명의 임대 부동산·주택, 세금은 어떻게 달라질까

임대 부동산을 LLC로 보유하면 세금이 달라지나요?

미국에서 개인 소유주 한 명이 보유한 LLC 명의의 임대 부동산은 보통 그 소유주의 연방 세금 신고서에 Schedule E로 신고합니다. 연방 소득세에서는 법인 과세를 선택하지 않는 한 LLC를 별개로 보지 않습니다. 등기부에 LLC 이름을 올렸다는 이유만으로 새로운 연방 임대 소득공제나 새로운 세율이 생기지는 않습니다(IRS: 단일 구성원 LLC).

이는 기본 분류 규정이며, 파트너십의 임대 소득은 Form 8825로 신고합니다. 임대 부동산을 혼자 소유하면서 연방 소득세 혜택만을 목적으로 LLC를 만들려 한다면, 일반적인 무시 대상 단일 구성원 LLC로는 그런 혜택이 없습니다. 등기를 바꾸기 전에 주 정부에 내는 비용과 법적 문제, 대출 문제를 따로 따져 보세요. 캐나다에 거주한다면 두 나라의 규정이 모두 적용되므로 먼저 캐나다 거주자의 미국 부동산 소유 방법을 확인하세요. Schedule E 공제, 손실 한도, 임차인에게 상당한 서비스를 제공할 때 Schedule C를 써야 하는 경우는 임대 부동산 세금을 참고하세요(IRS: Publication 527).

임대 부동산을 LLC로 이전하면 과세되는 매각으로 보나요?

본인이 부동산과 무시 대상 단일 구성원 LLC를 모두 단독으로 소유한다면, LLC 앞으로 하는 양도증서(deed) 등기는 미국 연방 소득세에서 일반적으로 무시됩니다. 다른 사람의 지분까지 함께 넘기는 등기는 별도의 세무 분석이 필요합니다. 파트너십으로 과세되는 LLC에 부동산을 출자하고 그 파트너십 지분을 받으면 보통 과세가 이연됩니다. 다만 대금을 받거나, 모기지 채무를 다른 소유자에게 넘기거나, 다른 거래와 함께 이전하면 결과가 달라질 수 있습니다(IRS: 단일 구성원 LLC, IRS: 파트너십 출자).

파트너십 출자 규정은 차익을 없애 주는 것이 아니라 일반적으로 과세를 미루는 제도입니다. 파트너십 채무 규정에 따르면 본인 몫의 채무가 줄어든 금액은 본인에게 현금이 분배된 것으로 봅니다. 이렇게 간주된 현금이 파트너십 지분에 대한 본인의 취득가액(basis)을 넘으면, 실제로 현금이 오가지 않아도 차익이 발생할 수 있습니다(IRS: Publication 541, 모기지 사례). 출자 전후 2년 이내에 본인에게 지급된 금액은 사실관계상 명확히 달리 볼 근거가 없는 한 매각의 일부로 추정되며, 일반적으로 Form 8275로 이를 밝혀야 합니다(26 CFR 1.707-3). 파트너십이 7년 안에 그 임대 부동산을 다른 소유자에게 분배하면, 본인은 출자 당시 내재되어 있던 차익을 일반적으로 인식해야 합니다(IRS: Publication 541).

등기에 서명하기 전에 기존 대출, 조정 후 세법상 취득가액, 소유자별 출자액, 이전 후 채무를 누가 부담하는지를 비교하세요. 대출 약정, 보험, 권리(title) 이전 절차는 따로 확인해야 합니다. 연방 소득세 처리만으로는 이 문제들이 해결되지 않습니다.

취득가액, 감가상각, 보유 기간은 그대로 이어지나요?

보통은 그렇습니다. 조정 후 취득가액(adjusted basis)은 개량 비용과 감가상각 등을 반영한 세법상 원가이고, 보유 기간은 세법상 그 부동산을 소유한 기간입니다. 본인이 소유한 무시 대상 단일 구성원 LLC 앞으로 하는 등기는 이 둘을 초기화하지 않습니다. 파트너십 LLC는 일반적으로 본인의 조정 후 취득가액을 이어받고 이전 소유 기간도 인정합니다. 모기지 채무 감소로 생기는 차익이 그 자체로 임대 부동산에 대한 파트너십의 취득가액을 늘리지는 않으며, section 721(b)에 따른 차익에는 특별 규정이 적용됩니다(26 U.S.C. 723, IRS: Publication 541).

즉, 시장 가치가 올랐다는 이유만으로 더 높아진 가치를 기준으로 감가상각을 다시 시작할 수는 없습니다. 매입 종결 명세서, 자본적 개량 기록, 토지 배분, 감가상각 명세를 보관하세요. 부동산이 파트너십에 들어갈 때 시장 가치가 세법상 취득가액과 다르면, 파트너십은 이후 감가상각과 차익을 소유자에게 배분할 때 그 차이를 따로 관리해야 합니다(IRS: Publication 541, 출자 자산). 예전에 거주하던 집을 임대용으로 바꾼 경우에는 별도의 감가상각 취득가액 규정이 있습니다.

임대 LLC의 소유자가 둘 이상이면 무엇이 달라지나요?

구성원이 둘 이상인 미국 내 LLC는 집 한 채만 소유하더라도 연방 세법상 일반적으로 파트너십입니다. 보통 Form 1065를 제출하고 소유자마다 Schedule K-1을 발급합니다. LLC 없이 부동산을 함께 소유하고 임대만 하는 경우에는 분류가 다를 수 있습니다(eCFR: 기본 분류, IRS: Publication 541).

파트너십은 부동산에 대한 자체 취득가액과 파트너별 지분 취득가액을 각각 관리합니다. 채무 분담, 출자, 분배, 소득 배분에 따라 파트너의 지분 취득가액이 바뀔 수 있습니다. 제출 의무가 있는 Form 1065를 늦게 제출하면 파트너 수와 지연 개월 수에 따라 계산되는 가산세가 부과될 수 있습니다(IRS: Form 1065 안내). 새 구성원이 LLC에 부동산을 출자하는 대신 기존 지분의 일부를 사들이는 경우에는 이전의 일부가 매각일 수 있습니다. 과세이연 출자로 처리하기 전에 실제 거래 내용을 문서로 남기세요(eCFR: 구성원 변경). 소유자가 나중에 사망하거나 지분을 팔면, 파트너십 내부의 임대 부동산 취득가액과 감가상각은 일반적으로 새 소유자에게도 그대로 유지됩니다. 단, 파트너십이 section 754 선택을 한 경우는 예외이며, 이 선택은 지분 이전이 있었던 해의 신고서를 기한 내에 제출할 때 첨부하는 진술서로 합니다(26 U.S.C. 743, 26 CFR 1.754-1).

파트너십은 요건을 갖춘 임대 부동산을 section 1031로 교환할 수 있지만, 소유자가 파트너십 지분을 동종 부동산으로 교환할 수는 없습니다(IRS: Publication 544). 신고서와 K-1 규정은 파트너십 과세 방식을 참고하세요. 다른 소유자가 배우자라면 부부 공동재산(community property)이 신고 결과를 바꿀 수 있으니 배우자·가족 LLC를 확인하세요.

임대 부동산을 S corporation이나 C corporation으로 보유하면 안 되나요?

법인 과세를 적용하면 자금 조달과 부동산 회수에 드는 세금 비용이 달라집니다. LLC는 선택을 해야만 법인 과세를 받을 수 있습니다. Form 8832는 모든 구성원 또는 권한 있는 매니저나 구성원이 서명하며, 제출일 기준 75일 전까지만 소급해 적용할 수 있습니다. S corporation 지위를 원하면 모든 주주의 동의를 받아 Form 2553을 일반적으로 과세연도 시작일부터 2개월 15일 이내에 제출해야 합니다(26 CFR 301.7701-3(c), IRS: Form 2553 안내). 모기지가 있는 임대 부동산을 법인으로 옮길 때 인수한 채무가 이전한 부동산의 조정 후 취득가액 합계를 넘으면, 그 외에는 과세이연 요건을 갖춘 이전이라도 차익이 발생할 수 있습니다(26 U.S.C. 357(c)). S corporation 주주는 일반적으로 본인이 법인에 직접 빌려준 돈에 대해서만 채무 취득가액을 인정받으며, 법인의 모기지를 보증하는 것만으로는 그 취득가액이 생기지 않습니다(IRS: S corporation 주식 및 채무 취득가액).

어느 유형의 법인이든 가치가 오른 임대 부동산을 주주에게 분배하면, 법인은 일반적으로 차익을 인식합니다. 이때 부동산 가치는 주주가 인수한 채무나 모기지처럼 부동산에 딸린 채무 금액 이상으로 보며, 그 채무가 시장 가치보다 크더라도 마찬가지입니다(26 U.S.C. 311(b)(2), 26 U.S.C. 336(b) 적용). C corporation은 자체 소득에도 세금을 내며, 세법상 유보 이익(earnings and profits)에서 나온 분배는 주주에게 일반적으로 과세되는 배당금입니다(IRS: Publication 542). 법인 전환에는 추가 규정이 있으니 사업 구조 변경을 참고하세요.

내 집을 LLC 명의로 하면 매각할 때 차익 제외를 받을 수 있나요?

네. 본인이 소유한 무시 대상 단일 구성원 LLC가 보유한 주택도 연방 주택 매각 소유 요건을 충족할 수 있습니다. 규정은 본인이 그 집을 소유한 것으로 보고, LLC의 매각을 본인의 매각으로 취급합니다. 다만 section 121의 나머지 요건은 직접 충족해야 합니다(26 CFR 1.121-1(c)(3)(ii)).

일반적인 차익 최대 제외 한도는 $250,000이며, 요건을 갖춘 부부 합산 신고라면 $500,000입니다(IRS: Publication 523). 소유 기간과 거주 기간은 일반적으로 매각 전 5년 안에 각각 합계 2년 이상이어야 합니다. 매각 전 5년 안에 section 1031 교환으로 취득한 주택은 제외를 받을 수 없습니다. 1997년 5월 6일 이후 임대에 사용해 감가상각을 받았거나 받을 수 있었던 금액에 해당하는 차익은 제외할 수 없습니다. 2008년 이후이면서 그 집을 주 거주지로 마지막 사용하기 전에 있었던 임대 기간도 차익의 일부를 제외 대상에서 빠지게 할 수 있습니다. 반면 마지막으로 거주한 뒤 매각 전 5년 안에 임대한 기간은 불리하게 적용되지 않습니다(IRS: Publication 523).

파트너십 LLC가 본인의 집을 보유하고 매각하는 경우는 다릅니다. 규정이 명시한 소유 규칙은 무시 대상 단일 소유 단체에 적용될 뿐 파트너십에는 적용되지 않습니다. 개인 소유주의 section 121 제외가 파트너십의 매각에도 적용된다고 가정하지 마세요. 공동 소유 주택을 LLC로 옮기기 전에 소유 관계와 매각 계획을 먼저 정리하세요(26 CFR 1.121-1).

LLC로 보유하면 공제가 늘거나 임대 손실 한도가 바뀌나요?

아니요. 무시 대상 단일 구성원 LLC는 개인 지출을 임대 경비로 바꿔 주지 않고 소극적 활동(passive activity) 규정을 없애 주지도 않습니다. 소유주가 직접 관리해도 임대 활동은 일반적으로 소극적 활동이며, 부동산 전문가 규정 같은 특정 예외만 있습니다(IRS: Publication 925).

파트너십 LLC는 임대 결과를 소유자에게 넘기며, 소유자는 각자의 취득가액, 위험 부담 한도(at-risk), 소극적 손실 한도를 그대로 적용합니다. 주 LLC 비용은 별도 지출일 수 있지만, 법인을 만든다는 사실만으로 그 부동산에 새로운 연방 공제가 생기지는 않습니다. 공제 가능한 경비와 임대 손실로 급여 소득을 상쇄할 수 있는 경우는 임대 부동산 세금을 참고하세요.

등기 이전으로 재산세 재평가나 이전세가 발생하나요?

부동산이 있는 지역과 실질 소유자가 바뀌는지에 따라 다릅니다. 무시 대상 LLC에 대한 연방 세법상 처리가 주 재산세나 지방 이전세를 결정하지는 않습니다(캘리포니아 조세형평위원회, 뉴욕시 부동산 이전세).

캘리포니아에서는 명의 보유 방식만 바뀌고 각 부동산에 대한 모든 소유자의 지분 비율이 그대로라면 LLC로의 이전을 재평가에서 제외할 수 있습니다(조세형평위원회 FAQ). 다만 주 거주용 주택은 LLC가 명의를 보유하는 동안 등기 이전이 재평가를 일으키지 않더라도 캘리포니아 주택소유자 면세(Homeowners' Exemption)를 받을 수 없습니다(조세형평위원회). 이후 최초 소유자들의 LLC 지분이 합계 절반을 넘게 이전되거나 한 사람 또는 한 법인이 LLC의 절반을 넘게 취득하면, 재평가에서 제외되었던 부동산이 다시 재평가됩니다. 이 변동은 90일 안에 Form BOE-100-B로 조세형평위원회에 보고해야 합니다(조세형평위원회). 뉴욕시는 별도의 사례입니다. 많은 부동산 이전에 세금을 부과하지만, 형식만 바뀌고 실질 소유자가 같은 변경은 면제 대상으로 두면서도 면제 이전에 대해서도 30일 안에 신고서를 제출하도록 요구합니다(뉴욕시 이전세 규정). 등기를 하기 전에 해당 부동산이 있는 카운티와 시의 규정을 확인하세요.

임대 LLC를 유지하려면 매년 주 세금과 수수료가 얼마나 들까요?

주마다 부과하는 비용이 다르며, 연방 세법상 무시 대상 단체인 LLC도 주 세금을 내거나 주 신고서를 제출해야 할 수 있습니다. 예를 들어 캘리포니아는 사업 활동이 없어도 캘리포니아에서 설립했거나 사업을 하는 LLC에 말소할 때까지 일반적으로 연간 LLC 세금 $800를 부과하며, Form 568을 요구하고 소득에 따른 LLC 수수료를 부과할 수도 있습니다(캘리포니아 프랜차이즈세 위원회).

LLC를 설립한 주의 제출 및 연간 비용과 부동산이 있는 주의 규정을 비교하세요. 다른 주에 LLC를 설립한다고 해서 부동산 소재지 주의 신고 의무가 없어지지는 않습니다. 캘리포니아의 수수료 구간과 예외는 캘리포니아 최저세와 LLC 수수료를 참고하세요.

세금 측면에서 임대 부동산마다 별도의 LLC가 필요한가요?

연방 소득세 규정에는 임대 부동산마다 LLC를 하나씩 두라는 요건이 없습니다. 무시 대상 LLC 하나로 여러 임대 부동산을 보유하고, 소유주는 Schedule E Part I에 한 페이지당 세 곳씩 부동산을 나열하며 필요하면 페이지를 추가합니다. 파트너십 LLC는 Form 8825에 여러 부동산을 함께 신고할 수 있습니다(IRS: Schedule E 안내, IRS: Form 8825).

각 LLC를 본인이 단독으로 소유하고 어느 것도 법인 과세를 선택하지 않았다면, LLC가 여러 개라도 그것만으로 연방 소득세 신고서를 따로 제출해야 하는 것은 아닙니다(IRS: 단일 구성원 LLC). LLC를 나누면 법적 위험이나 대출 면에서 의미가 있을 수 있지만, LLC마다 주 신고, 수수료, 등기, 기록 관리가 늘어날 수 있습니다. LLC 개수는 연방 공제 전략이 아니라 주 비용과 대출 조건을 검토한 뒤 정하세요.

예시

설명을 위한 미국 달러 예시입니다. 본인이 $300,000에 산 임대 부동산이 있습니다. 감가상각과 개량 비용을 반영한 조정 후 세법상 취득가액은 $260,000이고 시장 가치는 $400,000입니다. 법인 과세를 선택하지 않은 본인 단독 소유 LLC 앞으로 이 부동산을 등기 이전합니다. 연방 소득세에서는 임대료를 여전히 Schedule E로 신고하며, 등기 이전으로 $400,000의 가치가 새로운 감가상각 취득가액이 되지는 않습니다.

이제 친구가 LLC에 현금을 출자해 파트너십이 되었다고 가정해 보겠습니다. 연방 세법상 본인은 파트너십 지분을 받는 대가로 임대 부동산을 출자한 것으로 봅니다. 임대 부동산의 이월 취득가액은 여전히 $260,000입니다. 파트너십이 이 부동산을 곧바로 매각하면 친구가 참여하기 전에 쌓인 차익 $140,000은 일반적으로 친구와 나누지 않고 본인에게 배분됩니다. 파트너십이 부동산을 계속 보유하면 감가상각은 같은 차이를 반영하는 방식으로 나뉘고, 보통 본인은 지분 비율보다 적은 몫을 받습니다. 임대 부동산에 모기지가 있다면 세금 결과는 변경 후 소유자별 채무 부담 비율에도 좌우됩니다. 본인에게 지급되는 현금이나 본인 지분 일부의 매입이 있으면 거래의 일부가 과세 대상이 될 수 있습니다.

상황이 다르다면?

• 캐나다에 거주하는 경우: 캐나다 거주자의 미국 부동산 소유 방법에서 두 나라의 소유 방식을 비교해 보세요.
• 임대 소득공제나 손실 한도가 궁금한 경우: 임대 부동산 세금을 참고하세요.
• 배우자나 친척이 지분을 갖게 되는 경우: 배우자·가족 LLC를 확인하세요.
• LLC에 파트너가 있어 신고서가 필요한 경우: 파트너십 과세 방식을 참고하세요.
• 임대 부동산이 캘리포니아에 있는 경우: 캘리포니아 최저세와 LLC 수수료를 확인하세요.
• 임대 부동산이 여러 곳이거나 공동 소유자, 모기지 변경, 재융자, 교환 계획이 있는 경우: 등기 이전 전에 등기 서류, 매입 및 매각 종결 명세서, 감가상각 명세, 대출 조건, 이전 연도 Schedule E, 예정 지분율을 준비한 뒤 법인 설립 지원을 받으세요.