Fechamento de imóvel alugado: custo-base, taxas e terreno

Quais linhas do extrato de fechamento de um imóvel alugado são custo-base, custo do empréstimo ou despesa?

Classifique cada linha do extrato final de liquidação (seu extrato de fechamento ou o Closing Disclosure) em um de quatro lugares: o custo do imóvel (o custo-base, ou basis), o custo do empréstimo, uma despesa de manter o imóvel alugado ou dinheiro apenas retido ou movimentado. A maior parte dos custos de compra não é deduzida no ano em que é paga: entra no custo-base. Os custos do empréstimo geralmente são deduzidos ao longo do empréstimo, e as suas despesas rateadas são despesas de aluguel. A Publication 551 dá o teste para o custo do imóvel: uma taxa para comprar o imóvel é aquela que você pagaria mesmo que comprasse à vista. As taxas para obter um empréstimo não fazem parte desse custo.

O caso não é simples se:

• você morou no imóvel antes de alugá-lo, ou ainda mora em parte dele;
• a unidade não estava pronta para aluguel no fechamento, então alguns custos caem antes de as despesas de aluguel começarem;
• o extrato tem um crédito do vendedor, uma taxa que você não sabe classificar, ou uma taxa do financiamento que as duas publicações do IRS descrevem de modo diferente;
• o imóvel pertence a uma LLC, a você com um sócio ou a uma sociedade de pessoas;
• o imóvel vem com inquilinos, e o extrato credita a você os depósitos caução ou o aluguel proporcional deles, e um preparador deve confirmar como o crédito do aluguel é declarado;
• o vendedor é estrangeiro, então o comprador pode ter de reter imposto do valor que o vendedor recebe (veja “E no seu caso?”);
• o fechamento foi em um ano anterior e nunca foi lançado na escrituração contábil, e um primeiro Schedule E, um credor, uma LLC ou um sócio agora precisa dos números.

Reúna o extrato final de liquidação (não um rascunho), a escritura, a avaliação do imposto do condado e a conta do imposto, os documentos do empréstimo, a conta do seguro e os recibos de obras feitas antes de alugar.

Uma classificação errada se repete todo ano: uma taxa do empréstimo somada à edificação é depreciada em 27,5 anos em vez de pelo prazo do empréstimo, e uma parte do terreno lançada na edificação é depreciada quando nunca deveria ser. Isso também passa para o ganho quando você vende. Se o fechamento foi em um ano anterior, ou se um primeiro Schedule E, um credor, uma LLC ou um sócio está chegando, os lançamentos iniciais vêm primeiro; veja “E no seu caso?” no fim desta página.

Quais taxas do fechamento entram no custo-base, e as inspeções e avaliações?

As taxas que você paga para adquirir o imóvel entram no custo-base: honorários jurídicos (inclusive busca de título e preparo do contrato e da escritura), taxas de abstract, seguro de título do proprietário, taxas de registro, levantamentos topográficos, impostos de transferência e cobranças pela instalação de serviços de utilidade. O mesmo vale para valores que o vendedor devia e que você concorda em pagar, como impostos ou juros atrasados, cobranças por melhorias ou reparos e comissões de venda (Publication 551; Publication 527).

Esses custos não são deduzidos no ano em que são pagos, mesmo que você pretenda morar no imóvel primeiro e alugá-lo depois. A parte da edificação é recuperada pela depreciação. A parte do terreno volta quando você vende.

Inspeções e avaliações. As Publications 527 e 551 não listam taxas de inspeção entre os custos de compra. O regulamento do Tesouro sobre a aquisição de bens lista: ele cita serviços de inspeção e de levantamento topográfico referentes a um imóvel específico, e a obtenção de uma avaliação para determinar valor ou preço, como custos que devem ser capitalizados, e seu exemplo é uma inspeção de cupim e um levantamento ambiental (26 CFR 1.263(a)-2). Para um imóvel que você compra para alugar, uma taxa de inspeção ou uma avaliação que você mesmo contrata provavelmente é custo-base. Se você pretende morar no imóvel primeiro, as publicações não dizem se essa regra se aplica: guarde as faturas e peça a um preparador que decida. Uma avaliação exigida pelo credor é custo do empréstimo (Publication 551).

Algumas linhas não aparecem em nenhuma das duas listas do IRS, ou são descritas de outra forma. Até um preparador confirmar, trate-as assim:

Quais custos do fechamento pertencem ao empréstimo, e como são recuperados?

Os custos de obter o empréstimo não são somados ao custo-base do imóvel. A Publication 551 cita pontos (points) e taxas de originação do empréstimo, prêmios de seguro do financiamento, taxas de assunção do empréstimo, consulta de crédito, avaliação exigida pelo credor e taxas de refinanciamento. Para um imóvel de uso empresarial, a consulta de crédito e a avaliação exigida pelo credor são lançadas como ativo e deduzidas ao longo do prazo do empréstimo, e os regulamentos tratam do mesmo modo os demais custos de organizar o empréstimo, como desconto adicional sobre o empréstimo (26 CFR 1.446-5). A Publication 551 chama os prêmios e as taxas de assunção de despesas empresariais sem uma regra de momento, então um preparador os define.

Pontos (points) são juros pagos antecipadamente. A Publication 527 diz para deduzi-los ao longo do prazo do empréstimo, e não no ano em que são pagos. Ela permite o método de linha reta e outros apenas quando o desconto total é pequeno: os pontos mais outros custos do empréstimo contados como desconto ficam abaixo de 0,25% do valor do empréstimo para cada ano do prazo. Para um empréstimo pago em parcelas, o regulamento conta o tempo médio até a devolução do principal, e não o prazo inteiro (26 CFR 1.1273-1(d)), então um preparador deve fazer o teste a partir do cronograma de pagamento. O método é escolhido ao deduzir dessa forma na declaração entregue no prazo do ano em que o empréstimo é feito. Caso contrário, aplica-se um método de rendimento constante (um cronograma anual que um preparador costuma montar). As instruções do Schedule E concordam: os pontos cobrados apenas pelo uso do dinheiro são deduzidos ao longo da vida do empréstimo.

Se o empréstimo for quitado ou refinanciado depois, os pontos não usados podem ser dedutíveis naquele ano, com exceções para um refinanciamento com o mesmo credor e para o dinheiro refinanciado que não foi usado no aluguel (Publication 527). Um preparador define isso.

Na escrituração contábil, mantenha uma conta de ativo de custos do empréstimo por empréstimo e passe uma parte para despesa a cada ano, com os pontos ao lado dos juros do financiamento. As instruções do Schedule E e as Publications 527 e 551 não citam uma linha para a parcela anual dos demais custos do empréstimo, então um preparador a define. Pontos de uma residência principal seguem uma regra especial; veja a seção sobre morar no imóvel primeiro.

Como funciona o rateio do imposto sobre a propriedade no extrato: a parte do vendedor e a minha?

O imposto do condado para o seu ano tributário é dividido por dia na data do fechamento. Os dias antes do fechamento pertencem ao vendedor, e os dias a partir do dia do fechamento pertencem ao comprador, quer o extrato divida o imposto assim ou não (26 U.S.C. 164(d); 26 CFR 1.164-6). O ano tributário do condado pode não ser o ano-calendário; o exemplo do próprio regulamento vai de abril a março.

O imposto em atraso de um ano tributário anterior não é dividido entre comprador e vendedor (26 CFR 1.164-6); se você concordar em pagá-lo, ele é custo-base.

Sua própria parte é uma despesa de aluguel na linha de impostos do Schedule E, pelos dias em que o imóvel é mantido para aluguel. Para os dias antes de a unidade ficar disponível para aluguel, veja despesas de aluguel antes do primeiro inquilino.

Como lanço o seguro pago antecipadamente, os depósitos de escrow, o rateio da associação e os juros pagos antecipadamente?

Cada um destes é algo que você pagou no fechamento por um período futuro ou para o credor reter. Lance-o primeiro como ativo ou na conta de despesa certa, e depois passe-o para despesa conforme o período passa.

Uma taxa única que a associação cobra no fechamento, como uma contribuição de capital ou uma taxa de transferência, não é tratada pelas Publications 527 e 551. Guarde a fatura e peça a um preparador que a classifique.

Quanto do preço é terreno e quanto é edificação?

Divida o custo total entre terreno e edificação pela proporção do valor justo de mercado de cada um em relação ao valor justo de mercado do imóvel inteiro na compra. Se você não tem certeza desses valores, use os valores avaliados pelo condado para o imposto sobre imóveis (Publication 527; instruções do Schedule E). A parte do terreno nunca é depreciada.

1. Comece pelo custo total: o preço mais os custos de compra que são custo-base. Deixe de fora os custos do empréstimo.
2. Confira o contrato. Para vários bens comprados por um valor global, a Publication 551 diz que uma divisão no contrato de venda geralmente é aceita quando se baseia no valor e comprador e vendedor têm interesses tributários opostos. O exemplo de compra de imóvel alugado na Publication 527 parte dos valores de terreno e edificação do contrato.
3. Se o contrato não diz nada, use o valor justo de mercado: o preço pelo qual o terreno e a edificação trocariam de mãos entre um comprador e um vendedor dispostos, ambos cientes dos fatos relevantes (Publication 527). Guarde qualquer avaliação.
4. Se você não tem certeza do valor justo de mercado, use a avaliação do condado: divida o valor avaliado do terreno pelo valor avaliado total e aplique essa parte ao custo total.

A avaliação do condado é um recurso de reserva. Se você tem evidência melhor do valor justo de mercado, um preparador deve decidir qual usar. As publicações do IRS não fixam um percentual de terreno. Se a conta do condado mostra um único valor total, peça ao órgão de avaliação a divisão entre terreno e benfeitorias, ou faça uma avaliação que a mostre.

Se a compra inclui eletrodomésticos ou móveis, destine parte do preço a eles mesmo que o contrato dê um valor global (Publication 551), e tire essa parte da fatia da edificação. Eles são depreciados separadamente em 5 anos (Publication 527). Uma depreciação especial de 100% pode se aplicar a eles se adquiridos e colocados em uso após 19 de janeiro de 2025, a menos que você opte por não usá-la; a edificação não se qualifica (Publication 946, capítulo 3). A opção cobre toda uma classe de bens colocados em uso naquele ano, em uma declaração anexa à declaração daquele ano entregue no prazo, prorrogações incluídas. Uma sociedade de pessoas a faz para os próprios bens. Quem entregou no prazo e perdeu a opção pode fazê-la em uma declaração retificadora dentro de 6 meses do vencimento original (mesma publicação). Resolva isso antes de lançar a primeira depreciação. Faça a divisão uma só vez, na compra, e guarde o trabalho: cada ano seguinte de depreciação se apoia nela.

Posso deduzir os custos de fechamento se morar na casa primeiro, ou se ainda moro em parte dela?

As taxas que você paga para comprar o imóvel são custo-base, não deduções, quer você more na casa primeiro, quer a alugue primeiro. As demais linhas seguem regras próprias: sua parte do imposto sobre a propriedade e dos juros, e os pontos de uma residência principal. Quando uma casa passa a ser alugada, a base de depreciação é o menor valor entre o custo-base ajustado e o valor justo de mercado na data da mudança, sem a parte do terreno (Publication 527). As taxas que você pagou para comprar a casa já fazem parte do custo-base ajustado dela.

• Custo-base ajustado é o custo original, mais as melhorias permanentes, menos as perdas por sinistro declaradas e outras reduções. Valor justo de mercado é medido na data da mudança e dividido entre terreno e edificação.
• A data da mudança é a data em que o imóvel é colocado em uso. Custos anuais, como impostos e seguro, são divididos entre a parte pessoal e a parte de aluguel do ano, e não há dedução de depreciação nem de seguro para o período pessoal. Os juros do financiamento e o imposto sobre o imóvel desse período podem ser dedutíveis no Schedule A.
• Pontos pagos quando você comprou uma residência principal seguem as regras de financiamento de residência (Publication 551). Se a casa depois passa a ser alugada, as Publications 527 e 551 não dizem o que acontece com qualquer saldo restante, então um preparador deve tratar disso.

Se você aluga apenas parte da casa, como uma metade de um duplex, a Publication 527 diz para dividir certas despesas entre a parte alugada e a pessoal como se fossem dois imóveis separados, por qualquer método razoável, como cômodos ou metros quadrados. Ela não diz como dividir o preço de compra: peça a um preparador que resolva essa divisão antes da primeira depreciação, com ajuda de escrituração contábil. Para a contagem de dias quando você também usa a casa, veja dias de aluguel a preço justo e uso pessoal.

O que lanço no dia do fechamento, e como concilio com o banco?

Faça um único lançamento de fechamento. Debite cada ativo e despesa que o extrato comprou, credite o financiamento pelo valor do empréstimo e credite o banco apenas pelo dinheiro que você pagou.

Sem empréstimo, retire a linha do financiamento e credite o banco pelo preço total mais os custos. Se a unidade não está disponível para aluguel no fechamento, ou você morou nela primeiro, não lance como despesa, no dia do fechamento, as linhas de imposto sobre a propriedade, taxas da associação e juros: mantenha-as em uma conta separada do imóvel e deixe um preparador decidir para onde vão; veja despesas de aluguel antes do primeiro inquilino.

Marque cada linha com o imóvel; veja como organizar as contas de um imóvel alugado.

Para conciliar o lançamento com o banco:

1. Comece pelo total a pagar por você no extrato final. O débito do fechamento no banco deve corresponder a ele.
2. Passe para as contas da compra o que foi pago antes, em vez de lançá-lo duas vezes: o sinal e qualquer taxa paga no cartão antes do fechamento, que pode aparecer no extrato como já paga.
3. Se o lançamento e o banco discordarem, procure uma linha paga fora do fechamento, um sinal contado duas vezes ou um reembolso do agente de fechamento que reduz a conta em que foi cobrado a mais.

Quando começa a depreciação, e por quanto tempo ela corre?

A depreciação começa na data em que a edificação está pronta e disponível para aluguel, mesmo sem inquilino. Essa não é a data do primeiro contrato de locação, e não é a data do fechamento se a unidade ainda precisa de obras. Um prédio residencial de aluguel é depreciado em 27,5 anos pelo método de linha reta (Publication 527; Publication 946).

• Convenção de meio de mês: considera-se que a edificação foi colocada em uso no meio do mês, então esse mês recebe meio mês de depreciação (Publication 946).
• Terreno: nunca é depreciado (instruções do Schedule E).
• Onde vai: a linha de depreciação do Schedule E, com o Form 4562 anexo para bens colocados em uso pela primeira vez naquele ano (mesmas instruções). Uma sociedade de pessoas a informa na linha de depreciação do Form 8825 (instruções).
• Sistema e tipo de edificação: aplica-se o sistema geral de depreciação, a menos que a lei exija o sistema alternativo ou você opte por ele; a opção para um prédio residencial de aluguel é feita no primeiro ano em que ele é colocado em uso e nunca pode ser revogada (Publication 527). O sistema alternativo, um prédio em sua maior parte comercial e uma unidade do tipo hotel usam, cada um, um prazo mais longo (Publication 946).

Se a unidade ainda não estava pronta e disponível para aluguel no fechamento, a depreciação começa quando ela fica pronta e disponível; veja despesas de aluguel antes do primeiro inquilino. Os custos de obras feitas antes de alugar vão para lá e para reparo ou melhoria em imóvel alugado.

O que devo guardar do fechamento?

Guarde o extrato de fechamento e os documentos por trás de cada linha enquanto você for dono do imóvel, e até o fim do prazo de prescrição do ano em que o vender. A Publication 583 diz que os registros de ativos devem mostrar quando e como você adquiriu o imóvel, o preço de compra, o custo das melhorias e a depreciação aproveitada, e cita os extratos de fechamento de imóveis e os cheques compensados como prova.

• O extrato final de liquidação (não um rascunho), a escritura e o registro bancário da transferência do fechamento.
• A avaliação do condado e a conta do imposto do ano da compra, que sustentam a divisão do terreno e o rateio do imposto.
• Os documentos do empréstimo, que mostram quais cobranças são taxas do empréstimo.
• A avaliação do imóvel, o relatório de inspeção, a conta do seguro e o extrato da associação.
• Recibos e datas das obras feitas antes de alugar, e a prova da data em que a unidade ficou pronta para aluguel: o anúncio, fotos datadas, o primeiro contrato de locação.

Para os registros de proprietários de imóveis em geral, veja registros e recibos de imóveis alugados.

Exemplo

Todos os valores estão em dólares americanos e são ilustrativos.

Classificando o fechamento de um duplex

Um proprietário compra um duplex por US$400.000, com US$80.000 de entrada e um empréstimo de US$320.000 em 30 anos. O extrato mostra US$4.000 de título e honorários jurídicos, US$1.500 de registro e impostos de transferência, US$3.000 em pontos (points) e US$600 da avaliação do credor.

• Custo-base: título, honorários jurídicos, registro e impostos de transferência somam US$5.500. O custo total é US$405.500.
• Custos do empréstimo: os pontos e a avaliação somam US$3.600. O empréstimo tem parcelas iguais. Para um empréstimo de 30 anos como este, US$3.600 está bem abaixo do limite de minimis, então a linha reta (valores iguais a cada ano) é permitida: cerca de US$100 por ano para os pontos e US$20 para a taxa de avaliação.
• Dinheiro para o fechamento: US$80.000 de entrada mais US$9.100 de custos de fechamento somam US$89.100.
• Lançamento de fechamento: débito em terreno e edificação de US$405.500 e em custos do empréstimo de US$3.600; crédito em financiamento a pagar de US$320.000 e em banco de US$89.100. Débitos e créditos somam US$409.100, cada lado.

Dividindo terreno e edificação e iniciando a depreciação

O contrato não divide o preço e o proprietário não tem avaliação, então ele usa a avaliação do condado: terreno de US$100.000 e edificação de US$300.000, ou 25% e 75%. Aplicados ao custo de US$405.500, o terreno fica em US$101.375 e a edificação em US$304.125.

O duplex está pronto e disponível para aluguel no dia do fechamento, em fevereiro. Usando a taxa do primeiro ano para fevereiro na tabela da Publication 527, 3,182%, a depreciação é de cerca de US$9.677. Cada ano completo depois disso usa 3,636%, cerca de US$11.058. Se todos os US$405.500 tivessem ido para a edificação, a depreciação ficaria cerca de US$3.226 alta demais no primeiro ano e US$3.686 alta demais em cada ano completo seguinte.

Imposto sobre a propriedade no fechamento

Considere outro imóvel alugado, disponível para aluguel desde o dia do fechamento. A conta do condado para o ano tributário é de US$2.000 e está em aberto no fechamento. O fechamento cai a 60% do ano tributário (o ano tributário de um condado não precisa ser o ano-calendário), então a parte do vendedor é de US$1.200 e a do comprador é de US$800. O comprador paga a conta no fechamento.

• Sem crédito do vendedor, o pagamento pelo comprador dos US$1.200 do vendedor é somado ao custo-base.
• Se o vendedor credita ao comprador US$1.200 no extrato, o crédito os cobre e nada é somado ao custo-base.
• Os US$800 do comprador são despesa de imposto sobre a propriedade do imóvel alugado.

E no seu caso?

• Você fechou em um ano anterior e nunca lançou o extrato nem separou terreno de edificação, e um primeiro Schedule E, uma LLC, um sócio ou um pedido de credor está chegando: os lançamentos iniciais definem a divisão entre terreno e edificação, a data de início da depreciação e o cronograma dos custos do empréstimo para todos os anos seguintes. Refaça-os com ajuda de escrituração contábil; veja também como atualizar a escrituração contábil de imóveis alugados.
• Declarações anteriores usaram uma base errada, ou a depreciação nunca foi aproveitada: a forma de corrigir os anos anteriores depende do que deu errado; veja depreciação não aproveitada em imóvel alugado.
• Um credor quer demonstrações do imóvel alugado: veja demonstração do resultado de um imóvel alugado para o credor. Os lançamentos iniciais precisam estar prontos antes; se não estiverem, veja ajuda de escrituração contábil.
• O imóvel alugado está em uma LLC ou tem vários proprietários: veja imóvel alugado em uma LLC. Uma sociedade de pessoas informa os aluguéis no Form 8825, e não no Schedule E.
• O prédio é em sua maior parte comercial, ou é um estabelecimento do tipo hotel: o prazo de recuperação de 27,5 anos pode não se aplicar, então peça a um preparador que defina o prazo e a escrituração contábil com ajuda de escrituração contábil.
• O vendedor é estrangeiro: o comprador geralmente deve reter 15% do valor realizado (na maioria dos casos, o preço) do que o vendedor recebe, a menos que o vendedor apresente uma certificação de que não é estrangeiro (um Form W-9 assinado vale) ou se aplique uma exceção, e informar a retenção nos Forms 8288 e 8288-A em até 20 dias da transferência. O comprador que não retém pode ser responsabilizado pelo imposto (IRS: retenção FIRPTA; instruções do Form 8288). Pergunte ao agente de fechamento o que foi retido e guarde a certificação ou os documentos da retenção junto com o extrato de fechamento.
• Você mora fora dos EUA, ou é canadense com um imóvel alugado nos EUA: as questões de declaração e de tratado estão em canadenses com imóvel alugado nos EUA.
• Você recebeu o imóvel alugado por herança, doação ou permuta de bens da mesma natureza: o custo-base pode não partir de um preço de compra (Publication 551), então peça a um preparador que defina o custo-base inicial com ajuda de escrituração contábil.
• Você pretende vender: o custo-base que você define agora determina o ganho depois; veja venda de imóvel alugado e recaptura de depreciação.
• Você precisa das regras de renda de aluguel, Schedule E e prejuízo passivo: veja impostos sobre imóveis alugados.