出租房折旧追回税与 4797 表：出售时怎么报

出售出租房时，折旧追回怎么计税？

折旧追回，是对出租房收益中来自折旧（您已扣除或本可扣除的折旧）的那部分收益征的税。对于持有 超过一年 的出租房，与建筑物折旧相当的那一层收益最高按 25% 征税，建筑物和土地的其余收益是长期资本收益（IRS 第 409 号专题；第 544 号出版物）。

普通收入追回，适用于折旧速度快于直线法、或享受了特别折旧扣除的不动产。1986 年之后投入使用的住宅出租楼宇，一般按直线法在 27.5 年 内折旧（第 527 号出版物），4797 表填报说明把这类财产排除在外。其他部分仍可能按普通收入追回：地毯、家电等个人财产，追回至已扣除的全部折旧；折旧速度快于直线法的不动产部分，追回超出直线法的金额（其余仍在 25% 那一层）（第 544 号出版物）。

出现以下任一情况，出售就不简单：

• 您对房产的任何部分扣除了额外折旧或其他加速折旧，或把房产拆分为使用年限较短的部分（成本分离研究）。
• 您在前 五年 内有第 1231 条净亏损（持有超过一年的出租房和经营财产的亏损）。净收益在这些亏损的范围内按普通收入处理（第 544 号出版物）。
• 您从未计提折旧、不确定计提了多少，或账簿无法显示成本、改良支出和折旧。
• 出租房已签约或即将过户。
• 买家是亲属或您自己的实体。
• 您采用卖方融资、进行同类资产交换，或带有暂缓扣除的被动亏损（下文分别说明）。

请备齐买入和卖出的过户结算单、销售合同以及任何票据或交换协议、每年的折旧明细表、带日期和费用的改良项目清单、贷款结清单，以及被动亏损的结转金额。

同类资产交换或卖方融资，须在过户前安排好：在取得替代房产之前收到款项，可能使交换变成出售（第 544 号出版物）。

什么是未追回的第 1250 条收益？最高税率是多少？

未追回的第 1250 条收益，是出售已折旧不动产的长期收益中，因折旧而产生的那一部分，最高税率为 25%（IRS 第 409 号专题）。它不包括按普通收入处理的收益；对于第 1231 条财产，它也不能超过第 1231 条净收益（第 544 号出版物）。改在 8949 表上申报的出租房，用同一张工作表计算，但没有第 1231 条的上限。

金额取以下两者中较小的：建筑物已扣除或本可扣除的折旧，与建筑物的全部收益；再减去任何普通追回部分。请按 Schedule D 填报说明中的“未追回第 1250 条收益工作表”，填入 Schedule D 第 19 行。

25% 是最高税率：Schedule D 税额工作表会把这一层收益与您的其他收入合并计算税额。本纳税年度，应税收入超过 $545,500（单身报税）或 $613,700（夫妻联合报税）的部分，适用 20% 的最高长期资本收益税率。户主和夫妻分别报税各有各的门槛（税务程序 2025-32）。

我从没计提过折旧，还要缴折旧追回税吗？

即使您一直没有扣除折旧，也要按本可扣除的折旧计算追回。IRS 要求按您本可扣除的折旧减少计税基础；如果一次都没扣，就按本可扣除的全部金额减少（第 551 号出版物）。

未追回的第 1250 条收益和普通追回，都按“已扣除或本可扣除”的折旧计算，所以不扣折旧并不能免掉这一层税（4797 表填报说明；Schedule D 填报说明）。如果漏扣了若干年，补救办法有专门的表格和时限：见出租房漏扣折旧。

怎么算收益：售价、销售费用和调整后计税基础？

收益等于变现金额，减去销售费用，再减去调整后计税基础（第 544 号出版物）。

1. 变现金额。 收到的现金，加上收到的其他财产的价值，再加上买家承接的、或房产带着出售的抵押贷款和其他债务。过户时结清的房贷也计入这个数，所以您拿走的现金并不是收益。
2. 销售费用。 从变现金额中扣除。
3. 调整后计税基础。 成本，加上使用超过一年的改良支出，减去已扣除或本可扣除的折旧（第 551 号出版物）。
4. 收益或亏损。 第 1 步减去第 2 步，再减去第 3 步。

土地不能折旧，所以要把售价、销售费用和计税基础在土地与建筑物之间分摊。4797 表的第 III 部分申报建筑物，第 I 部分申报土地（4797 表填报说明）。结算单上哪些项目计入计税基础、如何分开土地与建筑物，见账簿中的出租房结算单。

哪些表格申报出售：4797 表、8949 表还是 Schedule D？

出租房出售一般在 4797 表上申报，净收益转入 Schedule D。就第 1231 条而言，为取得租金而持有的财产，一般视为用于经营（第 544 号出版物）。

过户代理出具的 1099-S 表列示总售价款，4797 表填报说明要求把它填在第 1a 行。出租房是否达到“经营”的程度，取决于具体事实，填报说明并没有就某套出租房作出定论。不属于经营的出租房是资本资产，在 8949 表上申报，只在第 III 部分计算追回部分（4797 表填报说明）。

出售当年要做什么：最后一年折旧与账簿？

按您持有出租房的那部分年度计提折旧，然后把房产从账上移除，并把收益与税表核对一致。

出售当年的折旧只算该年的一部分。住宅出租房采用当月中点惯例，出售当月按半个月计算（第 946 号出版物）。3 月 2 日出售的，该年可提 2.5 个月的折旧。家电和家具则改用半年惯例或季中惯例（第 946 号出版物）。

结清账簿的步骤：

1. 记录截至过户日的租金和费用。
2. 按结算单记录出售：收到的现金、销售费用、房贷结清额，以及买家应分担的费用分摊。如果买家出具了票据，把它记为应收款，并随着本金收回而冲减。
3. 从资产账户中转出土地、建筑物和改良支出的成本，以及累计折旧。
4. 差额就是账面的收益或亏损。只有账簿所记的计税基础和折旧与税表一致，它才会与 4797 表的收益（未计分期付款递延或交换之前）相符。如果不一致，先查明原因，再准备税表。
5. 请保存结算单和折旧明细表。IRS 要求您保存已扣除或本可扣除折旧的永久记录（第 544 号出版物）。

收益在出售当年征税。税款是按期预缴的，所以大额收益可能意味着当年要缴预估税，缴得不够还会有罚款（IRS 第 306 号专题）；缴款日期见季度预估税缴款。

我用卖方融资出售：折旧追回可以分摊到各期付款吗？

普通追回部分（如家电或加速折旧）要在出售当年全部申报，即使当年没有收到任何款项（第 537 号出版物；第 544 号出版物）。直线折旧建筑物的折旧那一层可以用分期付款法，但要从最先收到的款项中扣：每笔款项中的收益先计入这一层，直到用完，所以首付款较大时，整个 25% 那一层可能全部落在出售当年（26 CFR 1.453-12；Schedule D 填报说明）。只有超出普通追回的收益，才能使用分期付款法。

• 6252 表每年申报该笔出售，其收益转入 4797 表或 Schedule D。
• 选择不适用分期付款法，是指在出售当年申报全部收益，须在 出售年度的税表截止日，包括延期 之前提交（第 537 号出版物）。
• 买家承接的抵押贷款，超出您的分期付款销售基础的部分，视为出售当年收到的付款；分期付款销售基础等于调整后计税基础，加销售费用，再加任何普通追回收入。折旧之后这种情况很常见，可能使大部分收益（包括 25% 那一层）提前落在出售当年（第 537 号出版物）。
• 票据利息每年作为普通收入，与收益分开。如果合同写明的利息过低，部分售价会被视为利息（第 537 号出版物）。
• 买家是您控制的实体，或是您或配偶受益的信托（以及其他关联人士）时，对可折旧财产一般不能使用分期付款法；所有款项视为在出售当年收到（第 537 号出版物）。

1031 同类资产交换能递延税款吗？

用持有的经营或投资用不动产，同类资产交换另一处此类不动产，可以递延收益，包括折旧那一层。您收到的现金、其他财产和抵押贷款减免，会使收益在当年应税，以收益金额为限。抵押贷款减免，是对方承接的债务，减去您承担的债务以及您补付的现金或其他财产（8824 表填报说明）。只有不动产才符合条件，所以随出租房一起出售的家具等个人财产，一般按出售征税，其中的普通追回也要计入（IRS：同类资产交换；第 544 号出版物）。

时限出自 8824 表填报说明。有两个陷阱：

• 如果您在取得替代房产之前，实际或推定收到了出售款项，这笔交易就视为出售；如果只收到一部分，则视为部分应税的交换（第 544 号出版物）。交换一般要在出售过户前安排好，由谁持有出售款项，决定了这次转让算不算出售。
• 主要为出售而持有的房产不符合条件，美国房产与境外房产也不属于同类（IRS：同类资产交换）。

递延不等于免税。替代房产一般沿用旧房产的计税基础，您以后再出售而不再交换时，收益才确认（第 544 号出版物）。与关联方交换时，任何一方在 2 年 内处置了房产，递延一般即告终止（8824 表填报说明）。若想把交换用于联合投资项目或机会区基金，见 1031 与机会区基金指南。

出售收益要缴净投资收入税吗？

有可能。出售出租房的收益属于净投资收入，除非该出租房是非被动的经营活动；而且这项税只在收入超过一定门槛时才适用（IRS 第 559 号专题）。

税率为 3.8%，计税基数取净投资收入与修正后调整总收入超出门槛的金额中较小者；门槛为 $200,000（单身或户主）、$250,000（夫妻联合报税或符合条件的存续配偶）或 $125,000（夫妻分别报税）。

就这项税而言，出租房属于被动活动，即使您花很多时间经营也一样，但有少数例外。当出租房属于第 162 条规定的经营活动，且对您是非被动的（例如实质参与的房地产专业人士），收益就不是净投资收入。房地产专业人士如果符合安全港（在出售当年，或前 10 年中的 5 年里，每项出租活动都参与超过 500 小时），该收益不缴这项税。仅仅是房地产专业人士还不够：这处出租房还必须是经营活动（8960 表填报说明）。8960 表用来计算这项税，它与上文的资本收益税率是分开的。租金这一侧的情况，见出租房税务。

出售时，暂缓扣除的被动亏损怎么处理？

出售您在该出租房的全部权益的当年，暂缓扣除的被动亏损一般可以全额扣除（第 925 号出版物）。这些亏损随后可以抵减其他收入，不限于出租房的收益。

需满足三个条件：

• 您处置了被动活动中的全部权益。如果您把几处出租房合并为一项活动，出售其中一处一般不会释放整项活动的亏损，除非您能证明这些亏损属于被出售的部分（第 925 号出版物）。
• 交易确认了全部已实现的收益或亏损，所以递延收益的同类资产交换不会释放这些亏损。
• 买家与您没有关联关系。

分期付款销售中，亏损按每年确认的收益比例释放（第 925 号出版物）。出售产生的资本亏损先抵减资本收益；净资本亏损再每年最多抵减 $3,000 的其他收入（夫妻分别报税为 $1,500），其余向后结转。

如果我亏本出售出租房呢？

持有超过一年的出租不动产的亏损，一般是第 1231 条亏损，在 4797 表第 I 部分申报。第 1231 条净亏损是普通亏损（第 544 号出版物）。

• 折旧会降低计税基础，所以售价低于买价，仍可能产生应税收益。
• 如果出租房不属于经营活动，亏损是资本亏损。它先抵减资本收益，再每年最多抵减 $3,000 的其他收入（夫妻分别报税为 $1,500）（IRS 第 409 号专题）。
• 先填 8582 表。 它显示在亏损填入 4797 表之前，允许扣除多少被动亏损（4797 表填报说明）。把您在被动活动中的全部权益，通过完全应税的出售卖给无关联的买家，会释放暂缓扣除的被动亏损（见上文）。
• 曾经自住、后来改为出租的房屋： 可扣除亏损从改为出租当日的调整后计税基础与公平市价中较低者起算，再按之后的改良支出和折旧调整（第 544 号出版物）。
• 出售给关联人士的亏损不可扣除（第 544 号出版物）。

示例

所有金额均为美元，仅作示意，未计州税和净投资收入税。

已计提折旧的出售

一位房东以 US$300,000 买入一处出租房：土地 US$60,000，建筑物 US$240,000。累计折旧 US$60,000。房产以 US$450,000 售出，销售费用 US$27,000。假设建筑物至少包含 US$60,000 的收益。

US$60,000 那一层最高按 25% 征税，税额最多 US$15,000。US$123,000 按 0%、15% 或 20% 征税，视收入而定。

从未计提折旧

一位房东把房子出租了 8 年，从未对 US$240,000 的建筑物计提折旧。每年本可扣除约 US$8,700（US$240,000 除以 27.5 年），合计约 US$70,000。建筑物的调整后计税基础是 US$170,000，而不是 US$240,000。如果建筑物占净售价的部分是 US$300,000，收益就是 US$130,000，其中 US$70,000 属于折旧那一层，就和当年扣除了折旧一样。

卖方融资的出售

一位房东以 US$400,000 出售：首付 US$100,000，另有 US$300,000 的票据分 10 年还清。已计提折旧 US$50,000，总收益 US$200,000，不计销售费用和利息。收到的每一美元本金中，有一半是收益。

• 出售当年： US$100,000 的首付含 US$50,000 收益。填报说明一般把它全部视为未追回的第 1250 条收益，所以整个折旧那一层都在出售当年申报。
• 以后各年： 其余 US$150,000 的收益随票据还款而到来，属于长期资本收益。
• 家电： 如果家电已无计税基础，在 US$400,000 之外另以 US$5,000 单独出售，那么这 US$5,000 是出售当年的普通收入，即使买家尚未付款。上面的不动产数字不变。

您的情况不同？

• 房产已签约、正在贷款或正在交换，或折旧记录不清： 计税基础、追回金额、所用表格和该预留的税款，都取决于您的资料，而交换须在过户前安排。趁这些选择还没定下来，请先获取个人报税协助。
• 您从未计提折旧： 见出租房漏扣折旧。
• 您的出租房账簿落后，或结算单与账簿对不上： 没有它们，就无法证明计税基础和折旧。见补做出租房账簿和账簿中的出租房结算单，并寻求记账协助。
• 出租房曾是您的住所，或您在出售前搬进去住过： 自住房出售免税额，不能覆盖等于 1997 年 5 月 6 日 之后所扣折旧的那部分收益（第 523 号出版物）。免税额与出租年限的说明，见自住房出售免税额指南。
• 您继承或受赠了这处出租房： 继承的出租房，计税基础一般是死亡日（或替代估值日）的公平市价，所以前任业主的折旧不会带给您。受赠的出租房则不同：您一般沿用赠与人的计税基础，其中已包含对方的折旧（第 551 号出版物）。出售前，请先获取个人报税协助。
• 出租房由 LLC 或合伙企业持有： 见 LLC 中的出租房。
• 业主不是美国公民或居民： 出售时的预扣税，见非居民房东。
• 您住在加拿大或其他国家，或这次出售在当地也要征税： 两国对这笔收益各有规则，抵免也必须衔接。见交换美国出租房，并寻求跨境报税协助。
• 过去的税表没有报： 见补报未报的税表。
• 出租房在加拿大： 见出售加拿大出租房。
• 想了解出租房的整体情况： 见出租房税务。州对这笔收益的征税方式可能不同，请同时查看您所在州的税务局。