出租房漏提折旧：用 3115 表还是 1040-X 表

我的出租房以前年度的折旧还能补提吗？

往往可以。漏提的年度一般可以通过更正税表或 3115 表补回（Publication 527；Publication 946）。只有一份已提交的税表有错，一般用更正税表（1040-X 表）；连续两份或更多份已提交的税表有错，通常要用 3115 表。

年份太久、已超过更正退税期限的，也不一定就补不回来。3115 表把以前所有年度（无论是否还在期限内）应提的折旧，合并为变更年度的一笔扣除（Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 节）。

出现以下情况时，情形就不简单了：有两份或更多份已提交的税表漏提了折旧，出租房已经出售或可能出售，您有好几处出租房，以前报税人员的错误可能影响其他行次，或者有未结的 IRS 通知。请先准备这些资料：

• 出租房开始出租以来每一年已提交的税表，包括 Schedule E 和所有 4562 表
• 购房交割清单，以及把土地与建筑物分开列示的房产税账单
• 出租房首次可供出租的日期，以及其中有哪几个月您自住或个人使用
• 改建、电器和家具的日期与收据
• 出租房如已出售，则为出售的交割清单

如果我一直没提折旧，是不是就损失了？计税基础还会下降吗？

计税基础照样下降。即使您一分折旧都没有扣除，也必须把房产的计税基础减去本可以扣除的全部折旧（Publication 551；Publication 527）。

您不一定失去了这项扣除，但每种补提的途径都有各自的期限。无法避免的是计税基础的下调。

我应该更正税表，还是提交 3115 表？

更正税表可以修正一份有错的已提交税表；3115 表则用于修正两份或更多份。在连续提交的两份或更多份税表上采用同样的错误处理方式（包括什么都不提），就等于采用了一种折旧方法；折旧方法只有经 IRS 批准才能变更（Publication 946）。

任何一年的计算错误或过账错误，同样用更正税表修正（Publication 946）。3115 表的自动变更途径，要求变更年度之前至少连续两年都有错误处理，所以如果您后来已经改为正确提折旧，却没有补回更早的年度，请先让人复核已提交的明细表（Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 节）。

有些逾期选择不需要函件裁定：在按时提交原税表之后，放弃额外折旧的选择，仍然可以在截止日后 6 个月 内提交的更正税表上作出，延期不计入（Publication 946）。

申请退税的 1040-X 表，一般必须在 提交原始报税表后 3 年，或缴税后 2 年，以较晚者为准 内提交（1040-X 表说明）。3115 表不受这个期限限制。

我能不能直接把漏掉的所有年度都扣在今年的 Schedule E 上？

不能自行这样做。从什么都不提，改为提取正确的金额，属于会计方法变更，IRS 一般要求通过 3115 表取得批准（Publication 946）。从现在起按正确的比率提折旧，漏掉的年度仍然没有补回。

出租房漏提折旧，3115 表怎么用？

针对漏提折旧的合格 3115 表属于自动变更：不收使用费，IRS 不发确认函，只要按时提交并符合规则，就视为已获同意，之后 IRS 仍可复核。它在一份税表（变更年度）上，把所有漏提的年度合并为一笔扣除（3115 表说明；Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 节）。

1. 变更年度 是附有这份表格的原税表所属的纳税年度，所以一般是税表还没有提交的年度。对日历年度的房东来说，如果去年的税表已经提交，变更年度通常就是今年，明年报税季提交。如果去年的税表已按时提交，但没有附这份表格，那么在税表截止日后 6 个月 内（延期不计入）提交附有这份表格的更正税表，并声明是依据第 301.9100-2(b) 条提交的，仍然可能符合条件（Rev. Proc. 2015-13，第 6.03(4) 节）。
2. 计算补提金额。 它等于以前所有年度（无论是否还在期限内）应提的折旧，减去实际已扣除的折旧。如果一分没扣，就是应提的全部金额。IRS 把这个数称为第 481(a) 条调整（Publication 946）。
3. 把 3115 表的原件附在 那一年按时提交的税表上，含延期。附上的原件不需要签名。
4. 把签名的副本寄给 犹他州奥格登的 IRS，不得早于变更年度的第一天，也不得晚于提交税表当天（3115 表说明）。
5. 在变更年度扣除全部补提金额。 负调整会在那一年一次性减少收入（Publication 946）。

还有几条规则也很重要：

• 附带说明。 这份表格需要附上说明，写明调整额及其计算过程、新旧方法，以及每一项资产的投入使用年度（3115 表说明；Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 节）。
• 期限与选择。 错过 3115 表的期限很难补救：在第 1 步的自动延期之外，救济需要特殊且令人信服的情形（3115 表说明）。这份表格不能用来作出或撤销选择，例如放弃额外折旧的选择（Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 节）。
• 以前的变更。 在截至变更年度的五年内，对同一项目做过或申请过方法变更，可能会使自动变更途径不可用，所以请问一下以前的报税人员，是否提交过 3115 表（Rev. Proc. 2015-13，第 5.05 节）。

补提金额怎么算？

补提金额是以前每一年应提折旧的总和，减去实际已扣除的金额。每一年的应提金额，等于可折旧的计税基础乘以当年的折旧率，所以下面这些输入项决定了结果（Publication 527；Publication 946）。

变更年度仍然照常提取当年自己的折旧。补提金额只涵盖更早的年度。购房费用和土地分摊，见出租房交割清单如何入账。要分清是修理还是改建，见出租房的修理还是改建。

如果我已经出售了出租房，或今年出售，怎么办？

已出售的出租房仍然可以更正。Rev. Proc. 2025-23 对已处置的可折旧财产设有单独的变更，出售年度就是变更年度（第 6.07 节）。

• 时间。 全部调整额都在出售年度扣除。
• 在哪里提交。 把 3115 表附在出售年度按时提交的原税表上。否则，附在出售年度的更正税表上，并须在 IRS 核定该年度税款的期限届满之前提交。该更正税表必须包括随之产生的变动，例如收益的变动。
• 退税。 这份更正税表上的退税申请，仍然受 提交原始报税表后 3 年，或缴税后 2 年，以较晚者为准 的一般期限限制（IRS：申请抵免或退税的期限）。
• 互换。 除一项范围很窄的例外外，这项变更不适用于同类财产互换或其他不确认收益的交易中的出售。见1031 互换与其他出售规划。

我从没提过折旧，出售时还要缴折旧追回税吗？

不扣除，并不等于不缴税。计税基础按应提折旧下降，所以收益会比原来多出您一直没提的那部分（Publication 551）。持有 超过一年 的出租房，其收益中来自不动产折旧的部分是未追回的第 1250 条收益，最高税率为 25%（Publication 544）。持有一年或更短的出租房，其收益一般按普通税率计税。如果这套房子原先是您的住宅，且适用出售住宅免税，该免税仍不涵盖相当于 1997 年 5 月 6 日 之后各期间已提或应提折旧的那部分收益（Publication 523；见出售您的住宅）。

补提漏掉的折旧，并不会缩小收益。它只是增加一项扣除，而这正是不提折旧所损失的唯一东西。出售年度的扣除，一般减少按普通税率计税的收入，而收益中的折旧部分最高按 25% 计税，所以两者的税率可能不同（Publication 946；Publication 544）。这是否会降低当年的税，取决于税表上的其他内容和被动亏损限额。

关于出售时的表格、税率，以及电器、家具、额外折旧和更早的第 1231 条亏损的规则，见出售出租房与折旧追回。

如果以前的报税人员或软件漏掉了，怎么办？

原因不会改变规则或更正方式：选择更正税表还是 3115 表，取决于已提交的税表显示了什么，而不是折旧为什么被漏掉。

检查以前的档案是如何设置这处房产的。把建筑物当作土地录入，而不是可折旧财产，同样被列为会计方法变更（Publication 946）。请取得已提交税表的副本，不要只拿税务记录摘要，并向以前的报税人员要折旧报告。见重建缺失的折旧明细表。

被动亏损限额会改变我享受这项好处的时间吗？

会。补提金额是变更年度的一项出租房扣除，而大多数出租房亏损属于被动亏损，所以它造成的亏损，当年可能用不上。未用完的亏损向后结转，可以抵减被动收入、下面说的特别额度，或者在您把全部权益通过完全应税的交易卖给无关联人士时使用（8582 表说明）。

特别额度对积极参与者来说，最高可抵 $25,000 的出租房亏损。随着修正调整总收入（不计入某些项目后计算的调整总收入）从 $100,000 增加到 $150,000，该额度逐步取消。已婚分开申报适用更低的限额，而且如果您当年任何时候与配偶同住，就没有这项额度（Publication 925）。

更正某个更早的年度，可能改变结转到以后年度的亏损，所以以后年度的税表也可能需要复核。基础知识见美国出租房收入与扣除。

发现漏提折旧后，还应检查什么？

检查其他房产、其他项目和州税表。每一项都可能改变 3115 表或更正税表。

• 其他出租房和项目。 检查同一位报税人员或同一软件处理过的每处出租房，以及每项改建、电器和家具。同一年度多项资产的变更，一般放在一份 3115 表上，合并为一个净调整额（Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 节）。几处房产需不需要不止一份表格，可能取决于它们是否属于各自独立的贸易或经营活动（3115 表说明）。
• 按修理费全额扣除的项目。 已经全额扣除的项目并不算漏提，把它资本化是另一项方法变更，不属于这次补提（Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 节）。
• 州税表。 有些州不完全遵循联邦的折旧规则，需要自己的调整。例如，加州使用 FTB 3885A 表（FTB Publication 1001）。请检查这项更改涉及的每一份州税表。
• 未结的审查。 3115 表会问申报人是否正在接受审查，如果是，还要把一份副本交给审查人员（3115 表说明）。

示例

以下示例仅作说明，金额为美元。

漏提七年，仍在出租

一处出租房以 $300,000 购入，在第 1 年 2 月投入使用。税单把价值的 20% 划给土地，所以建筑物是 $240,000。第 1 至 7 年的七份税表都没有提折旧。表 2-2d 给出的第一年比率是 3.182%，之后每年是 3.636%。

• 第 1 年：$240,000 × 3.182% = 约 $7,637
• 第 2 至 7 年：$240,000 × 3.636% = 每年约 $8,726，共 $52,358
• 应提总额：约 $60,000

连续七份税表都有错，说明已经采用了一种方法，所以通常的途径是 3115 表。随第 8 年的税表提交，它把约 $60,000 合并为一笔扣除，第 8 年自己的折旧约 $8,726 仍照常提取。建筑物的计税基础早已减少了约 $60,000。

只有一份税表，只涉及第一年

同样 $240,000 的建筑物，在去年 5 月投入使用。去年的税表没有折旧，今年的税表还没有提交。只有一份税表有错，所以没有采用任何方法。在今年税表提交之前、且在退税期限内，为去年提交 1040-X 表，申请 2.273% × $240,000，约 $5,455。在今年的税表上附 3115 表同样可行。

今年出售

第一个示例中的出租房，在第 8 年以 $400,000 出售。忽略销售费用和第 8 年自己的折旧；假设收益中至少有 $60,000 来自建筑物，且没有更早的净第 1231 条亏损。计税基础是 $300,000 减去应提的 $60,000，即 $240,000，所以无论是否提过折旧，收益都是 $160,000。其中 $60,000 是未追回的第 1250 条收益，最高按 25% 计税。为出售年度提交 3115 表，还会额外增加约 $60,000 的扣除。不补提，收益不变，但会失去这笔扣除。

您的情况不同？

• 有两份或更多份已提交的税表漏提了折旧，或者出租房已出售或即将出售： 是更正税表还是提交 3115 表、补提金额，以及出售年度的时间安排，取决于每一年的申报和房产的记录。见个人税务协助。
• 您有好几处出租房，以前报税人员的错误可能影响其他行次，或者有未结的 IRS 通知或审查： 更正可能不止涉及折旧。见个人税务协助。
• 您的出租房账簿落后了好几年，或者折旧历史缺失： 补提之前，要先重建资产清单。见补做出租房账簿、重建缺失的折旧明细表和记账协助。
• 出租房由合伙企业、多所有人 LLC 或公司持有： 由该实体提交带有折旧的税表，而不是您。直接共有人一般各自在 Schedule E 上申报自己的份额，因为仅仅共有并不构成合伙企业，除非共有人向租客提供服务（Publication 541）。一人所有的 LLC 一般在您自己的 Schedule E 上申报，本文适用于这种情况（IRS：单一成员 LLC）。见LLC 中的出租房和共有出租房：Schedule E 还是合伙企业税表。
• 您是非居民外国人所有人，或出租年度没有提交过税表： 非居民外国人一般只有在选择按净租金收入纳税之后，才能申报出租扣除（Publication 519），而没有提交税表的年度不在本文范围内。见在境外持有的美国出租房、补报未提交的税表和跨境税务协助。
• 您正在出售，并在考虑 1031 互换： 见同类财产互换与出售规划。
• 您已经提交了更正税表，正在等待处理： 见更正税表的状态与处理时间。