加拿大人持有美国出租房：年度税务申报

出租房需要提交美国税表吗？

属于美国非居民的加拿大居民，如果选择将美国租金按净收入纳税，通常须提交 1040-NR 表。未作此选择时，如果租金并非与美国业务有效关联，通常按租金总额的 30% 征税，不得扣除租赁费用。如果这是您唯一的美国收入，且税款已全额预扣，可能无需提交美国税表。如果未全额预扣，可能须申报并缴清余额。IRS：美国不动产；IRS：第 519 号刊物。

房产位于美国，因此即使您住在加拿大并在那里管理出租房，美国仍有征税权。通过 LLC 持有的美国出租房有不同申报要求；参见加拿大人持有美国 LLC。

提供实质性住客服务，例如入住期间定期清洁或更换床单，可能需要使用附表 C，而非附表 E。选择按净收入纳税前，应检查活动是否已经构成美国业务。IRS：第 527 号刊物。

如何选择按净租金纳税并使用 W-8ECI 表？

首次作出第 871(d) 条选择时，将说明附在选择年度的 1040-NR 表或更正税表上。在租金支付前，向每个预扣代理提供有效的 W-8ECI 表，使其将租金视为有效关联收入，而非按租金总额预扣。W-8ECI 表本身并不构成该选择。IRS：选择步骤；IRS：W-8ECI 说明。

首次选择必须在该年度退税申请期限内作出，通常以提交税表后 3 年，或缴税后 2 年 两者中较晚者为准。保留扣除资格的独立期限可能更早。26 CFR 1.871-10 法规；IRS：退税申请期限。

在首次选择年度的附表 OI（1040-NR 表）中，勾选 M 项第 1 行；之后选择持续有效的年度，勾选第 2 行。IRS：附表 OI。

说明须注明该选择，并列出您所有美国不动产权益、所有权份额、地点、重大改良，以及以往的选择或撤销。选择适用于所有合资格美国不动产收入，而不只是一栋房屋，且之后年度持续有效。各共有业主须分别作出选择。首次选择期限结束后，如要在后续年度撤销，须取得 IRS 同意；业主或授权代表必须在该年结束后的 75 天 内签署书面申请。保留说明副本及每份 W-8ECI 表。26 CFR 1.871-10 法规。

W-8ECI 表交给付款方或租赁代理，不随税表提交。表格需要美国纳税识别号码。如果代理已经预扣税款，应取得 1042-S 表，并在美国税表中核对预扣款；预扣款是向美国税款的预付款，不一定等于有效选择后的最终税额。IRS：W-8ECI 说明；IRS：第 519 号刊物。

迟交 1040-NR 表会怎样？

迟交 1040-NR 表可能使加拿大房东失去将租金总额减至净应税收入的美国扣除，以及部分抵免。保留这些资格的通常最迟期限，是原申报到期日后 16 个月，不计延期；如果此前应交的税表未提交，IRS 通知可能提前结束该期限。对于合理、善意的失误且配合处理，IRS 可能豁免期限，但并非自动批准。26 CFR 1.874-1 法规。

正常报税期限仍然重要：在该 16 个月最迟期限之前，就可能产生利息、迟报或迟缴罚款。如果漏报多年，应先收集所有以往 1040-NR 表、选择说明、1042-S 表和通知，再决定如何申报。IRS：1040-NR 表说明。

哪些费用可以扣除？美国折旧必须申报吗？

采用净收入处理时，加拿大业主通常在附表 E 上申报美国租金及相关费用。常见扣除包括维修、保险、房产税、管理费和房贷利息；房贷本金及完整购房价款不是当期租赁费用。改良和建筑成本通常通过折旧扣回，土地则不能折旧。费用必须与出租用途有关。IRS：第 527 号刊物。

每年正确计算美国折旧。IRS 说明，即使没有申报本可扣除的折旧，也必须按允许金额减少房产的美国税务成本，可能增加出售时的应税收益。保留购房结算单，并单独记录土地和建筑的分配。IRS：第 527 号刊物。

加拿大资本成本扣除（CCA）是加拿大规则下的独立选择；不能造成或增加租赁亏损。类别及申报选择参见资本成本扣除。CRA：租金收入。

1040-NR 表何时到期？需要 ITIN 吗？

对于按日历年申报、没有须预扣美国税的美国雇员工资的加拿大房东，1040-NR 表通常于次年 6月15日到期。如果同时收到此类工资，通常于 4月15日到期。遇周末或法定假日，期限可顺延至下一个工作日。提交前检查对应税年的税表说明。IRS：1040-NR 表说明。

没有美国税号，就无法提供有效的 W-8ECI 表。首次申报者通常使用 W-7 表及纸质 1040-NR 表申请 ITIN。在付款方收到有效 W-8ECI 之前支付的租金，可能按总额预扣；须在美国税表中核对 1042-S 所列预扣款。IRS：W-8ECI 说明；IRS：W-7 说明。

在 ITIN 获分配的日历年，不能使用该 ITIN 电子报税。随 W-7 提交的首份税表，应寄往 W-7 说明中的 ITIN 处理地址，而非普通 1040-NR 邮寄地址。IRS：W-7 表说明。

州或市也会对租金征税吗？

建筑所在地的美国州和地方政府，可能另行征收所得税、住宿税、销售税或入住税。加州对非居民从加州房产取得的租金征税，并要求业主使用其非居民税表附表。佛罗里达县可能对六个月或以下的住宿租赁征收短期租赁税，另加州和地方销售税。接待短期住客前，应检查房产所在地的州和地方规则。加州 FTB；佛罗里达州税务局。

美国联邦净收入选择和 W-8ECI 表，不能决定州或地方税务义务。保留房产地址、每次入住时长，以及收取的地方税记录。

如何在加拿大申报美国租金？

加拿大税务居民须在 T1 中以加元申报美国出租房的收入和费用，即使资金留在美国账户。通常使用 T776 表，但 CRA 也接受其他财务报表。T776 的净收入或亏损填入第 12600 行；共有业主在表内注明份额。CRA 通常使用每笔金额产生时的汇率，部分情形也可使用适当平均汇率。CRA：T776 表；CRA：外币金额。

T1 及任何余额通常于税年后的 4 月 30 日 到期。如果您或配偶自雇，申报通常于 6 月 15 日 到期，但缴税仍须在 4 月 30 日 完成。检查当前报税季的日期。CRA：期限。

准备独立的加拿大计算。美国折旧不会自动成为加拿大 CCA，汇率也可能使两国净租金收入不同。保留租金、费用、汇率换算、购置成本，以及两国折旧或 CCA 历史的账簿。房产是否还须用 T1135 表申报，参见外国资产与关联企业申报。

如果提供清洁、保安或餐饮等住客服务，CRA 可能将活动视为业务，用 T2125 表申报，而非在 T776 上申报租金收入。CRA：租金收入或经营收入。

如何避免租金被重复征税？

加拿大税务居民可能有资格，就同一租金收入已缴的合资格美国所得税申请外国税收抵免。T2209 表计算联邦抵免；魁北克以外居民还可能使用 T2036 表申请省或地区抵免，魁北克则有自己的程序。抵免上限取决于外国收入对应的加拿大税，因此未必能抵回所有美国税款。CRA：联邦外国税收抵免。

使用归属于租金的最终美国税款，而非申报后可能退回、偏高的总额预扣款。将外国税换算为加元，并保留美国税表、税务记录副本、1042-S 表及缴税证明。《所得税法》第 20(11) 款的外国税扣除特殊限制适用于不属于不动产的财产；不应将其视为美国房产租金的税额上限。抵免计算参见加拿大税表上的外国收入。CRA：联邦外国税收抵免；《所得税法》第 20(11) 款。

出租房亏损怎么办？

亏损在两国可能产生不同结果。在美国税表中，租赁亏损通常受风险承担及被动活动限制，因此附表 E 亏损可能须结转。在加拿大，真实赚取收入的出租活动，因可扣费用形成的亏损通常可以抵减其他收入，但低于市价的分担费用安排可能不符合条件；CCA 不能造成或增加亏损。IRS：第 527 号刊物；CRA：租金收入。

美国亏损不会自动成为加拿大亏损。须按加拿大费用、CCA 和汇率规则重新计算。如果加拿大抵免计算中没有美国净租金收入，美国缴税可能只能产生很少、甚至没有当期加拿大外国税收抵免。CRA：联邦外国税收抵免。

配偶共同持有，或我们自己入住，怎么办？

如果需要申报，每位美国非居民共有业主通常须提交自己的 1040-NR 表。加拿大共有业主通常在 T1 第 12600 行申报各自净份额，但每人在第 12599 行填入该房产完整租金总额；T776 表列明所有权比例。配偶之间的转让或借款，可能改变由谁申报加拿大收入或亏损。保留产权、购房资金来源及转让记录。持有方式参见加拿大人如何持有美国房产。CRA：T776 表；《所得税法》第 74.1 条；IRS：第 519 号刊物。

为每位业主记录出租、空置和个人使用天数。按美国规则，其他共有业主或其家人使用，通常计作所有业主的个人使用；低于市价的入住也可能计入。申报租赁费用时，按两国各自规则在出租和个人用途之间分配。在美国，如果个人使用超过 14 天，或按公平价格出租天数的 10%，取两者较大者，IRS 就将房产视为自用住宅。超过租金收入的租赁费用可能受限并须结转。如果属于自用住宅且出租少于 15 天，IRS 规定不申报该租金及其租赁费用；加拿大仍须独立计算租金收入。短期入住还可能改变地方税务义务。IRS：第 527 号刊物；CRA：T776 表。

举例说明

仅为示例金额。下列房产金额均为美元；加拿大换算假设每 US$1 等于 C$1.25，仅用于说明两国税表为何不同。

一名加拿大居民直接持有一处美国出租房。租金为 US$30,000，当期租赁费用为 US$12,000，美国折旧计算为 US$8,000。如果净收入选择有效，美国附表 E 在任何亏损限制前的金额为 US$10,000。如果付款方未收到有效 W-8ECI 表，US$30,000 租金总额的预扣税可能为 US$9,000，即使最终美国税额可能更低。业主需要 1040-NR 表和 1042-S 表核对该款项。

按示例简化汇率，同样的租金和当期费用在加拿大分别为 C$37,500 和 C$15,000。如果未申报加拿大 CCA，T776 在其他调整前列出 C$22,500。加拿大外国税收抵免使用合资格最终美国税款和加拿大上限，而不是仅凭 US$9,000 预扣款或美国附表 E 利润。

您的情况有所不同？

• 漏交美国租赁税表或选择说明：迟报可能影响扣除和选择。寻求跨境税务帮助，核查漏报年度及 IRS 通知。
• 美国计算结果为亏损，或加拿大与美国数字相差很大：被动亏损限制、折旧、汇率及抵免须一并核查。寻求跨境税务帮助。
• 由 LLC 或公司持有房产：实体层面的要求及加拿大分类规则会改变申报路径。参见加拿大人持有美国 LLC或加拿大人如何持有美国房产。
• 多人持有，或个人使用与短期住宿重叠：须逐处房产核查所有权份额、度假住宅限制和地方住宿税。寻求跨境税务帮助。
• 准备出售：年度租金规则不涵盖出售预扣和收益。参见加拿大人出售美国房产。
• 长时间在房产内居住：停留天数可能改变美国税务居民身份。参见加拿大候鸟与美国居民身份。
• 出租房不在美国：参见加拿大境外房产。