出租房首位租客入住前的费用与折旧

出租房还没有租客、也没有出租天数，能申报费用吗？

折旧从房产准备好并可供出租的那天开始，不需要有租客。第 527 号出版物允许从房产可供出租起，扣除管理、保全或维护出租房的一般必要支出，折旧则从房产投入使用时开始（第 946 号出版物）。

在这一天之前的费用，处理方式不同。取得一栋建筑物的成本必须资本化：加到您所付的价款（计税基础）里，通过折旧分期收回，而不是一次扣除。这笔成本包括建筑物投入使用之前所做的工程（26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)）。因此，为出租而买入的房产，在挂牌前做的维修、油漆和地板，通常计入计税基础，不能扣除。原来自住的房子适用不同的规则；见下文关于个人使用的一节。

如果出租前整备工程很大、过户和挂牌之间隔了几个月、购买发生在年底前后、可出租日期不清楚，或已报税表扣除了挂牌前的费用，案情就不简单。请准备过户结算单、按房间和工程类型分开并带日期的发票、挂牌日期，以及第一份租约。

“准备好并可供出租”是什么意思？什么是投入使用日期？

房产准备好并可供其特定用途使用时，即为投入使用，哪怕还没有人使用（第 946 号出版物；第 527 号出版物）。对出租房来说，就是房子完工并对外招租的那天，不是租客签约的那天。第 527 号出版物看的是房产是否已对外招租、可供出租，所以完工后留着自己偶尔入住的房子不算；见公平出租天数与个人使用。

第 527 号出版物给的是例子，不是清单：

第 527 号出版物没有说明房子在挂牌之前就已完工时怎么办。需要留存证明的日期，是房子既已完工又已对外招租的那一天：请保存带标价的挂牌信息、广告和带日期的照片。

折旧是从购买时、刊登广告时，还是第一位租客入住时开始？

折旧从投入使用日期开始。不是从过户日开始，也不会等到第一位租客入住。

住宅出租建筑按 27.5 年 折旧。当月中点惯例把它视为在当月中间投入使用，所以第一年计算该月的一半，再加上之后每个整月。土地不能折旧。家电、地毯和家具按 5 年 的期限折旧，每一件从安装好并可使用时开始。如果当年此类财产（不含建筑物）的计税基础中，超过 40% 是在最后三个月投入使用的，就适用季中惯例，而不是半年惯例（第 527 号出版物）。2025 年 1 月 19 日之后取得的物品，还可能适用 100% 的额外折旧扣除；建筑物不适用（第 946 号出版物）。除非您对当年投入使用的整类财产选择放弃，并随按时提交的税表附上声明，否则额外折旧扣除自动适用；按时报税但错过这项选择的人，仍可在未延期的截止日期后 6 个月 内，通过更正税表选择放弃（4562 表填报说明）。业主只能在住宅出租建筑投入使用的第一年，选择期限更长的替代折旧制度，而且永远不能撤销（第 527 号出版物）。

折旧填在 Schedule E 第 18 行。当年首次投入使用的财产，要附上 4562 表（Schedule E 填报说明）。

投入使用日期之前做的维修，可以扣除吗？

为出租而买入的房产，通常不能扣除。房产投入使用之前所做的工程，属于取得该房产的成本，即使同样的工程在出租后算维修也一样（26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)）。条例自带的例子，是买来当办公室的建筑物，业主在投入使用前花钱修台阶、翻新地板、补墙和刷漆。这些款项都要资本化，尽管这些工程并不是改良（同一条中的第 10 个示例）。这条规则不限于办公室，所以出租建筑在投入使用之前做的工程，通常也同样资本化。它并入所针对房产的计税基础，从投入使用日期起折旧。

条例对材料和用品，以及可选的小额支出安全港另有例外，业主可以据此扣除小额项目：每张发票或每个项目最高 $2,500，前提是业主的账簿在年初就已按一贯做法把这类项目计为费用，并在按时提交的原始税表上附声明作出选择（26 CFR 1.263(a)-1(f)；IRS：有形财产规则）。挂牌前的发票符合其中一项时，是否算出租费用，要请报税人员判断。

投入使用日期之后，适用维修还是改良的测试。修复业主买入房产时就存在的重大缺陷，属于增值改良，是一种要资本化的改良，不论业主是否知情（26 CFR 1.263(a)-3(j)(1)(i)）。各项测试见维修还是改良指南。

出租房已可出租但空置时，哪些费用可以扣除？

管理、保全或维护出租房的一般必要费用，包括折旧，只要房产是为出租而持有，空置期间也可能可以扣除（第 527 号出版物）。收付实现制的业主通常在支付费用的那一年扣除。

第 527 号出版物没有说明可出租日期之前的持有成本怎么处理，起始日规则也没有禁止扣除。第 212 条允许扣除为管理、保全或维护以产生收入为目的而持有的财产所发生的一般必要费用，即使该财产尚未产生收入（26 CFR 1.212-1(b)）。因此，为出租而持有的房产，在可出租之前的保险费和水电费，只要事实显示有这个目的，就可能可以扣除；利息和房产税有各自的扣除规则。其他规则也可能改变结果：如果出租属于一项经营业务，可能适用开办费规则（第 195 条）；第 266 条的选择可以把建造或改良工程完工前的税款和利息资本化，须随原始税表提交声明作出选择（26 CFR 1.266-1）。第 551 号出版物说明，过户时就过户前期间所收取的财产险保费、租金和水电费不计入计税基础，但如果与经营性财产有关，可作为经营费用扣除。请保留这些账单的日期，并请报税人员决定。

房子空置期间损失的租金，可以扣除吗？

不可以。第 527 号出版物不允许扣除房产空置期间损失的租金收入；收付实现制的业主也不能扣除从未收到的租金，因为这笔租金从未计入收入。

空置月份的费用和折旧仍然可以计入。因此，没有租金收入的年度，Schedule E 上可能显示出租亏损，这笔亏损可能受被动亏损规则限制；见出租房税务。

我年底才买房，没有出租天数，Schedule E 上要填什么？

只有在 12 月 31 日之前到达可出租日期的房产，当年才有折旧，第 527 号出版物也从这一天开始计算出租费用。12 月 31 日仍在整备的房产，当年没有折旧；其购买和整备成本作为首个出租年度的计税基础记录下来，当年支付的持有成本另行审查（见上文持有成本）。

已经可出租但没有租出去的房产，在 Schedule E 上列示，租金为零，填入可出租日期起的费用和该日起的折旧。第 2 行要求填写按公平租金出租的天数和个人使用天数；没有出租、也没有人使用过的房产，两项都是零（Schedule E 填报说明）。

请留存到明年：过户结算单；按日期、房间和工程类型分开的发票，并写明每项工程的完工日期；挂牌信息和带日期的照片；保险和水电开始的日期；以及第一份租约。记录指南讲了收据丢失时如何举证。

出租房因长时间翻新而闲置，折旧还继续吗？

这取决于房产是否已经投入使用。

• 从未可出租过：折旧还没有开始。翻新成本属于资本性支出，投入使用日期是工程完工并对外招租的那一天。
• 已投入使用，之后闲置：折旧通常继续。第 527 号出版物说明，暂时闲置的出租房产要继续计提折旧，其例子是租客搬走后的维修。

第 527 号出版物列出了使房产退出使用的事件：出售或交换、转为个人使用、废弃和毁损。它没有列出翻新，所查阅的资料也没有界定“暂时”有多长，所以要看事实；请保留带日期的凭证，证明您计划再次出租。

对已投入使用的房产做的工程，适用维修还是改良的测试。改良作为单独的财产折旧，从其自身投入使用日期和房产投入使用日期中较晚的一天开始（第 527 号出版物）。

购房的过户费用和贷款费用记在哪里？

购买房产的费用计入计税基础，获得贷款的费用不计入（第 551 号出版物）。

• 计入计税基础：律师费、产权调查、买方产权保险、登记费、测量费、转让税、安装公用事业服务的费用，以及您同意替卖方承担的款项，例如欠缴的税款。
• 不计入计税基础：贷款点数、贷款手续费、房贷保险费、信用报告，以及贷款机构要求的评估。这些是获得贷款的成本，通常在贷款期限内分期扣除。

过户结算单指南讲了每一行的处理，包括预付保险、过户前的费用、托管账户存款，以及如何拆分土地与建筑物。

如果我自己也使用这处房产，或者它既挂牌出租又挂牌出售，怎么办？

原来自住的房子，从转为出租用途的那天起成为出租房，即房子可供出租的日期，而不是业主搬出的日期。税款、保险费等全年费用，按个人使用期和出租期分摊；折旧把这一天视为投入使用日期，折旧的计税基础是这一天公平市价与调整后计税基础中较低者（第 527 号出版物）。6 月 1 日转为出租的房子，全年税款和保险费的十二分之七算出租费用，水电费等按月的账单从 6 月起计入。个人使用期间的保险费和折旧不能扣除；这段时间的房贷利息和房产税，如果您逐项扣除，可以填在 Schedule A。

调整后的计税基础包括永久性增建和改良。仍是您自己的住房时支付的维修费属于个人支出，不是出租费用。所查阅的资料没有说明搬出之后、挂牌之前所做的维修如何处理；请保留带日期的记录，并请报税人员判断。

业主也使用的房产，其费用按使用天数分摊；如果被视为住所，扣除还可能受限；天数的计算见公平出租天数与个人使用指南。

挂牌出售的房产，只有在仍然对外招租、可供出租期间，才保留出租扣除。否则，其费用不是可扣除的出租费用（第 527 号出版物）。

示例

所有数字均为美元，仅作说明。

3 月买入，6 月挂牌

一位业主 3 月 10 日买入一栋房子用于出租，自己从未入住，挂牌前花了 US$20,000 做地板和维修。价款和过户费用中属于建筑物的部分为 US$145,000。房子 6 月 15 日准备好并挂牌，第一位租客 9 月 1 日起租。

• 投入使用：6 月 15 日。9 月 1 日的租约不改变这个日期。
• 计税基础：US$145,000 加上 US$20,000 的工程，合计 US$165,000。这笔工程不能当期扣除。
• 折旧：按 27.5 年计算，一整年为 US$6,000。按当月中点惯例，第一年算六个半月，即 US$3,250。这里把全部成本都当作建筑物成本；地毯和家电是 5 年期财产，可能适用额外折旧扣除，所以应请报税人员把它们拆分出来。
• 日常费用：6 月 15 日起的保险费和水电费可以扣除；更早的需另行审查。

12 月 12 日买入，12 月 31 日仍在翻新

到年底，这套房子还不能出租，所以当年没有折旧。当年支付的持有成本，要先另行审查，才能决定在 Schedule E 上列什么。价款、过户费用和翻新发票作为计税基础记录下来。如果房子在次年 3 月 3 日完工并挂牌，折旧从 3 月起，按包括翻新在内的全部计税基础计算。

10 月 1 日挂牌的公寓，年底前没有租客

业主为出租而买的一套公寓，从未自用，10 月 1 日按公平租金挂牌，到 12 月 31 日还没租出去。10 月至 12 月的保险费 US$600 和管理费 US$900 可以扣除，折旧从 10 月开始。业主原本希望收到的租金不能扣除。Schedule E 显示没有租金，亏损等于这 US$1,500 加上 10 月至 12 月的折旧，这笔亏损可能受被动亏损规则限制。

您的情况不同？

• 出租前整备工程很大、过户和挂牌之间隔了几个月、日期不清楚，或已报税表扣除了挂牌前的费用、过早开始折旧：投入使用日期决定哪些发票计入计税基础、折旧何时开始，而该日期之前支付的利息、房产税、保险费和水电费如何处理，第 527 号出版物并没有定论。第 946 号出版物说明，投入使用日期的变更不属于会计方法变更，须通过更正税表办理，并在 提交原始报税表后 3 年，或缴税后 2 年，以较晚者为准 内提交。把已报税表扣除的成本改为资本化，则可能属于会计方法变更，这取决于事实和有多少份税表采用了该处理（第 946 号出版物）。请报税人员确定日期、发票和适用的途径，获取个人税务服务。
• 从未计提折旧：见出租房漏提折旧。
• 您需要区分维修与改良：见出租房的维修还是改良。
• 您有多处房产：见为出租房设置账目。
• 这是还没有订单的短租房：见Airbnb：Schedule C 还是 Schedule E。
• 您自己也住在这处房产里：见公平出租天数与个人使用。
• 第一年的亏损可能抵扣其他收入：被动亏损限制见出租房税务。
• 您住在美国境外，或不是美国公民或居民：表格和预扣不同；见非居民房东，如果您住在加拿大，见在美国拥有出租房的加拿大人。
• 出租房在 LLC 名下，或与他人共同拥有：见LLC 名下的出租房和共有出租房：Schedule E 还是合伙企业税表。