出租房還沒有租客：開支與折舊從何時算起

出租房還沒有租客、也沒有出租天數時，可以扣除開支嗎？

折舊從房產準備好並可供出租的日期開始，不需要有租客。Publication 527 允許從房產可供出租之時起，扣除管理、維護或保養出租房所需的一般且必要的開支；折舊從房產投入使用時開始（Publication 946）。

這個日期之前的費用，處理方式不同。取得一棟建築物的成本必須資本化：計入您為它付出的成本（即計稅基礎），並透過折舊分期收回，而不是一次扣除。這項成本包括建築物投入使用之前所做的工程（26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)）。因此，為了出租而購入的房產，在刊登之前所做的維修、油漆和地板工程，一般計入計稅基礎，不能扣除。原先自住的房屋適用不同規則，請見下文關於個人使用的部分。

出現下列情況，案子就不單純：整備工程很大、從交割到刊登隔了好幾個月、購入時間接近年底、可供出租的日期不明確，或已提交的稅表扣除了刊登前的費用。請備齊交割結算單、按房間和工程類型分開並標明日期的發票、刊登日期和第一份租約。

「準備好並可供出租」是什麼意思？投入使用日期又是什麼？

房產準備好、可供其特定用途使用時，就算投入使用，即使還沒有人使用（Publication 946；Publication 527）。對出租房來說，就是房屋完工並對外招租的那一天，不是租客簽約的日期。Publication 527 看的是房產是否已對外招租並可供出租，所以完工後仍留給自己住的房屋不算；請見公平租金天數與個人使用。

Publication 527 給的是例子，不是核對清單：

Publication 527 沒有說明房屋在刊登之前就已完工時怎麼處理。需要留存證明的日期，是房屋同時已完工並已對外招租的那一天：請保留附有租金報價的刊登內容、廣告和標有日期的照片。

折舊何時開始：購入時、刊登廣告時，還是第一位租客入住時？

折舊從投入使用的日期開始。不是從交割日開始，也不必等第一位租客。

住宅出租建築物的折舊年限是 27.5 年。採用月中慣例時，視為房產在該月的月中投入使用，所以第一年算半個月，再加上之後的每個整月。土地不能折舊。電器、地毯和家具適用 5 年 的折舊期，每一項從安裝完成並可使用時開始計算。如果當年投入使用的這類財產（不含建築物）的計稅基礎，有超過 40% 是在最後三個月投入使用的，就改用季中慣例，不用半年慣例（Publication 527）。2025 年 1 月 19 日之後取得的項目，還可能符合 100% 的特別折舊免稅額，建築物則不符合（Publication 946）。除非您選擇對當年投入使用的整個財產類別不適用，否則該免稅額自動適用；不適用的選擇，須在按時提交的稅表中附上聲明。按時提交但漏掉這項選擇的，仍可在無延期到期日之後 6 個月 內，用更正稅表選擇不適用（4562 表填表說明）。所有者對住宅出租建築物，只能在它投入使用的第一年選擇較長期的替代折舊制度，而且永遠不能撤銷（Publication 527）。

折舊填在 Schedule E 第 18 行。當年首次投入使用的財產，須附上 4562 表（Schedule E 填表說明）。

投入使用日期之前做的維修，可以扣除嗎？

對為了出租而購入的房產，一般不可以。房產投入使用之前所做的工程，屬於取得房產的成本，即使同樣的工程在出租後會算作維修（26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)）。法規自己的例子是為了做辦公室而購入的建築物，所有者在投入使用之前付費修理台階、翻新地板、修補牆壁和油漆。這些金額都被資本化，雖然這些工程並不是改良（同一條的例 10）。這項規則並不限於辦公室，所以出租建築物在投入使用之前的工程，一般也以同樣方式資本化。這些成本併入所屬房產的計稅基礎，從投入使用日起折舊。

法規的例外包括材料與用品，以及選擇適用的微量安全港，讓所有者可以扣除小額項目：每張發票或每件項目不超過 $2,500，前提是所有者的帳簿在年初已有一貫的做法把這類項目列為費用，並且須在按時提交的原始稅表中附上聲明作出選擇（26 CFR 1.263(a)-1(f)；IRS：有形財產規則）。刊登前符合其中一項的發票，是否算作出租開支，要請報稅員判斷。

投入使用日期之後，適用維修還是改良的測試。修復所有者購入房產時就已存在的重大缺陷，屬於改良中的增益，要資本化，無論所有者是否知情（26 CFR 1.263(a)-3(j)(1)(i)）。這些測試見維修還是改良指南。

出租房可供出租但空置時，哪些費用可以扣除？

管理、維護或保養出租房所需的一般且必要的費用，包括折舊，在房產空置期間只要仍是為出租而持有，就可能可以扣除（Publication 527）。現金收付制的所有者，一般在付款的年度扣除費用。

Publication 527 沒有說明可供出租日期之前的持有成本該怎麼處理，起始規則也沒有禁止。第 212 條允許扣除為產生收入而持有的財產，在管理、維護或保養上所發生的一般且必要的費用，即使該財產還沒有產生收入（26 CFR 1.212-1(b)）。因此，只要事實顯示有這個目的，為了出租而持有的房產，在可供出租之前的保險和水電可能也可以扣除；利息和房地產稅另有扣除規則。其他規則也可能改變結果：如果出租屬於一項業務，開辦費規則（第 195 條）可能適用；第 266 條選擇可以把建造或改良工程完成前的稅款和利息資本化，須在原始稅表中附上聲明提出（26 CFR 1.266-1）。Publication 551 說明，交割時按交割前期間收取的意外險保費、租金和水電費，不屬於計稅基礎，但如果與營業財產有關，可作為營業費用扣除。請把這些帳單的日期保存好，並由報稅員決定。

房子空著的時候損失的租金，可以扣除嗎？

不可以。Publication 527 不允許扣除房產空置期間損失的租金收入，而現金收付制的所有者，也不能扣除從未收到的租金，因為這筆租金從未計入收入。

空置月份的開支和折舊仍然可以計入。所以沒有租金收入的年度，可能在 Schedule E 上出現出租虧損，而消極損失規則可能限制這項虧損；請見出租房產稅務。

年底才購入、沒有出租天數時，Schedule E 上要填什麼？

只有在 12 月 31 日前達到可供出租日期的房產，當年才有折舊，Publication 527 也從這一天起開始計算出租開支。12 月 31 日時仍在整備的房產，沒有折舊；它的購買和整備成本，作為第一個出租年度的計稅基礎來追蹤，當年付的持有成本須另外檢視（見上文持有成本）。

已可供出租但尚未租出的房產，在 Schedule E 上列出，租金為零，並列出可供出租日期起的開支，以及從該日起的折舊。第 2 行要求填寫按公平租金出租的天數和個人使用天數；沒有人使用也沒有租出的房產，兩者都是零（Schedule E 填表說明）。

留給明年用：交割結算單、按日期、房間和工程類型分開並註明每項工程完工日期的發票、刊登內容和標有日期的照片、保險和水電的開始日期，以及第一份租約。收據遺失時如何證明，請見記錄指南。

出租房因長時間翻新而閒置，折舊還會繼續嗎？

這取決於房產之前是否已投入使用。

• 從未可供出租：折舊尚未開始。翻新成本屬於資本支出，投入使用的日期是工程完成並對外招租的那一天。
• 已投入使用，之後閒置：折舊一般會繼續。Publication 527 說明，暫時閒置的出租財產仍應繼續提列折舊，它舉的例子是租客搬出後的維修。

Publication 527 列出了使財產退出使用的事件：出售或交換、轉為個人使用、廢棄和毀損。翻新不在其中，而且這些資料沒有界定「暫時」是多久，所以要看具體事實；請保留證明您打算再次出租的計劃及其日期。

對已投入使用的房產進行的工程，適用維修還是改良的測試。改良作為獨立的財產折舊，從它自己的投入使用日期和房產的投入使用日期兩者中較晚者開始（Publication 527）。

購房的交割費用和貸款費用要列在哪裡？

購買房產的費用計入計稅基礎，取得貸款的費用則不計入（Publication 551）。

• 計入計稅基礎：法律費用、產權查詢、所有者產權保險、登記費、土地測量、轉讓稅、安裝公用事業服務的費用，以及您同意代賣方支付的欠款，例如賣方積欠的稅款。
• 不計入計稅基礎：貸款點數、貸款手續費、抵押貸款保險費、信用報告和貸款方要求的估價。這些是取得貸款的成本，一般在貸款期間內分期扣除。

交割結算單指南逐項說明各行，包括預付保險、交割前費用、託管存款，以及如何分開土地與建築物。

如果我自己也使用這處房產，或房產既招租又掛牌出售，怎麼辦？

原先自住的房屋，在改為出租使用的當天成為出租房，也就是房屋可供出租的那一天，而不是所有者搬出的那一天。稅款、保險這類年度費用，要按個人使用期間和出租期間分攤；折舊把該日視為投入使用日；折舊的計稅基礎，是該日公平市價與調整後計稅基礎兩者中較低者（Publication 527）。6 月 1 日改為出租使用的房屋，全年稅款和保險的十二分之七算作出租開支，水電等按月計算的帳單則從 6 月起計入。一年中個人使用部分的保險和折舊不能扣除；這部分的房貸利息和房地產稅，如果您採用列舉扣除，可以填在 Schedule A。

調整後計稅基礎包括永久性的增建和改良。房屋仍是自住時所付的維修費是個人開支，不是出租開支。我們參考的資料沒有說明搬出後、刊登前所做的維修如何處理；請標明日期保存，並請報稅員判斷。

所有者自己也使用的房產，按使用天數分攤費用；如果它被視為住所，扣除額可能受限。天數怎麼算，請見公平租金天數與個人使用指南。

掛牌出售的房產，只有在仍然對外招租並可供出租時，才能保留出租扣除。否則其費用不屬於可扣除的出租開支（Publication 527）。

舉例

所有數字均以美元計，僅供說明。

3 月購入，6 月刊登

一位所有者 3 月 10 日購入一棟準備出租的房子，從沒住過，並在刊登前花 US$20,000 做地板和維修。建築物佔價款和交割費用的部分是 US$145,000。房屋 6 月 15 日準備就緒並刊登，第一位租客 9 月 1 日入住。

• 投入使用：6 月 15 日。9 月 1 日的租約不改變這個日期。
• 計稅基礎：US$145,000 加上 US$20,000 的工程，合計 US$165,000。這筆工程不能當期扣除。
• 折舊：按 27.5 年計算，整年是 US$6,000。月中慣例讓第一年算六個半月，即 US$3,250。這是把全部成本都當作建築物成本計算；地毯和電器屬於 5 年期財產，可能符合特別折舊免稅額，所以應請報稅員把它們分開。
• 日常開支：6 月 15 日起的保險和水電可以扣除；更早的須另外檢視。

12 月 12 日購入，12 月 31 日仍在翻新

到年底時，這處房屋還不能出租，所以當年沒有折舊。當年付的持有成本，要先另外檢視，才能決定在 Schedule E 上列什麼，如果有的話。價款、交割費用和翻新發票都作為計稅基礎追蹤。如果房屋在次年 3 月 3 日完工並刊登，折舊就在 3 月開始，按包括翻新在內的全部計稅基礎計算。

10 月 1 日刊登的公寓，年底仍沒有租客

一位所有者購入一間準備出租、從未自用的公寓，10 月 1 日按公平租金刊登，到 12 月 31 日仍未租出。10 月到 12 月的保險 US$600 和管理費 US$900 可以扣除，折舊從 10 月開始。所有者原本希望收到的租金不能扣除。Schedule E 顯示沒有租金，虧損等於 US$1,500 加上 10 月到 12 月的折舊，而消極損失規則可能限制這項虧損。

您的情況不同嗎？

• 整備工程很大、從交割到刊登隔了好幾個月、日期不明確，或已提交的稅表扣除了刊登前的費用或提前開始折舊：投入使用日期決定哪些發票計入計稅基礎，以及折舊何時開始，而 Publication 527 並沒有說明在這個日期之前所付的利息、房產稅、保險和水電如何處理。Publication 946 說明，投入使用日期的變更不屬於會計方法變更，須用更正稅表辦理，並在 提交原始稅表後 3 年，或繳稅後 2 年，以較晚者為準 內提交。把已提交稅表扣除的費用改為資本化，則可能屬於會計方法變更，這取決於事實，以及有多少份稅表採用了這種處理方式（Publication 946）。請由報稅員確定日期、發票和適用哪條途徑，並洽個人稅務服務。
• 折舊從未提列：請見出租房產漏提的折舊。
• 您需要區分維修與改良：請見出租房的維修還是改良。
• 您擁有多處房產：請見為出租房產設定會計科目。
• 這是尚無訂房的短租房：請見 Airbnb：Schedule C 還是 Schedule E。
• 您自己也住在這處房產裡：請見公平租金天數與個人使用。
• 第一年的虧損可能抵減其他收入：消極損失限制，請見出租房產稅務。
• 您住在美國境外，或不是美國公民或居民：適用的表格和預扣不同；請見非居民房東，如果您住在加拿大，請見在美國擁有出租房產的加拿大人。
• 出租房由 LLC 持有，或與他人共同持有：請見LLC 持有的出租房產和共同持有的出租：Schedule E 還是合夥稅表。