把出租房或自住房放进 LLC，税务上有什么变化？

把出租房放进 LLC，会改变我的税吗？

只有一位个人所有者的 LLC 所持出租房，通常仍在该所有者的联邦报税表上申报，一般使用 Schedule E。除非选择公司税务待遇，否则 LLC 在联邦所得税上不单独视为实体；仅把 LLC 名称写在产权上，并不会产生新的联邦出租房税务抵扣或税率（IRS：单成员 LLC）。

以上是默认分类规则；合伙企业租金收入使用 Form 8825 申报。如果您独自持有出租房，成立 LLC 只是为了获得联邦所得税优惠，那么通常这种不单独视为实体的 LLC 并不能带来优惠。更改产权前，应权衡州收费，并另行考虑法律及融资问题。如果您住在加拿大，请先阅读加拿大居民如何持有美国房产，因为两国规则都需要考虑。关于 Schedule E 抵扣、亏损限制，以及何时因向租客提供大量服务而应使用 Schedule C，请参阅出租房税务（IRS：Publication 527）。

把出租房转入 LLC，算需要缴税的出售吗？

如果房产及税务上不单独视为实体的单成员 LLC 都由您独自持有，向 LLC 转让产权通常在联邦所得税上被忽略。如果转让产权同时涉及另一人的权益，则需要单独分析税务。将房产投入按合伙企业纳税的 LLC，并换取该合伙企业权益，通常可以递延纳税；但如果您收到付款、把房贷责任转给其他所有者，或将转让与其他交易结合，结果可能不同（IRS：单成员 LLC；IRS：向合伙企业投入财产）。

合伙企业出资规则通常是递延确认收益，而不是让收益消失。根据合伙企业债务规则，您承担的债务份额减少，会被视为向您分配了现金。如果这笔视同收到的钱超过您合伙权益的计税基础，即使没有实际收款，也可能产生应税收益（IRS：Publication 541，房贷例子）。在出资前后两年内向您付款，通常推定为出售交易的一部分，除非事实清楚表明并非如此；一般还须在 Form 8275 中披露（26 CFR 1.707-3）。如果合伙企业在七年内把出租房分配给另一所有者，您通常需要确认出资时已经累积的收益（IRS：Publication 541）。

签署产权转让文件前，请比较现有贷款、您的调整后计税基础、每位所有者的出资，以及之后由谁承担债务。贷款条款、保险及产权办理程序需另外核查；联邦所得税待遇不能决定这些事项。

计税基础、折旧及持有期会延续吗？

通常会。调整后计税基础是您原有的税务成本，经过房屋改良、折旧等调整后的金额；持有期是税务上计算的持有时间。将产权转入您自己的、税务上不单独视为实体的 LLC，不会重置这两项。按合伙企业纳税的 LLC 通常承接您的调整后计税基础，并计入您之前的持有时间。因房贷责任减轻而确认收益，本身不会提高合伙企业在出租房上的计税基础；第 721(b) 条下的收益适用特别规则（26 U.S.C. 723；IRS：Publication 541）。

这意味着，仅仅市场价格上涨，并不能按更高价值重新开始折旧。请保存购房交割单、资本性改良记录、土地价值分摊及折旧明细。房产投入合伙企业时，如果市值与计税基础不同，合伙企业日后在所有者之间分配折旧和收益时，必须追踪这项差额（IRS：Publication 541，投入的财产）。原来自住、后来改为出租的房屋，另有折旧计税基础规则。

两位或以上所有者持有出租房 LLC 时，有什么变化？

有两位或以上成员的美国本土 LLC，通常在联邦税务上属于合伙企业，即使只持有一套房。它通常需要提交 Form 1065，并向每位所有者提供 Schedule K-1；如果没有 LLC，只是共同持有和出租房产，分类可能不同（eCFR：默认分类；IRS：Publication 541）。

合伙企业既要追踪自身的房产计税基础，也要追踪每位合伙人各自的权益计税基础。债务分担、出资、分配及收入费用分摊，都可能改变合伙人的计税基础。必须提交的 Form 1065 如果迟交，罚款可能按合伙人人数及迟交月数计算（IRS：Form 1065 填表说明）。如果新成员购买您现有权益的一部分，而不是向 LLC 出资，您的部分转让可能属于出售；在将其视为递延纳税出资前，请记录实际安排（eCFR：成员变化）。如果所有者日后去世或出售权益，对于新所有者，合伙企业内部的出租房计税基础及相应折旧通常保持不变，除非合伙企业作出了第 754 条选择；该选择须以声明形式随转让年度按时提交的报税表递交（26 U.S.C. 743；26 CFR 1.754-1）。

合伙企业可以根据第 1031 条置换符合条件的出租房地产，但所有者不能把合伙权益当作同类房地产进行置换（IRS：Publication 544）。关于报税表和 K-1 规则，请参阅合伙企业如何纳税。如果另一位所有者是您的配偶，请参阅夫妻及家庭 LLC，因为夫妻共同财产规则可能改变申报结果。

为什么不通过 S 型公司或 C 型公司持有出租房？

公司税务待遇会改变融资及日后将房产取出公司的税务成本。LLC 只有作出选择才能采用该待遇：提交由每位成员或获授权经理、成员签署的 Form 8832，生效日期最多追溯至提交前 75 天；或者提交选择 S 型公司身份的 Form 2553，取得每位股东同意，通常须在纳税年度开始后 2 个月又 15 天内提交（26 CFR 301.7701-3(c)；IRS：Form 2553 填表说明）。将带房贷的出租房转入公司时，如果公司承接的负债超过所转入财产的调整后计税基础总额，即使转让原本符合递延纳税条件，也可能产生收益（26 U.S.C. 357(c)）。S 型公司股东通常只有亲自借钱给公司，才能获得债权计税基础；仅为公司房贷提供担保，并不会产生这项基础（IRS：S 型公司股票及债权计税基础）。

无论哪种公司，将已经升值的出租房分配给股东时，公司通常都需要确认收益。为此计算房产价值时，至少要按股东承接或房产仍附带的债务金额计算，例如房贷，即使该债务超过市值也一样（26 U.S.C. 311(b)(2)，适用 26 U.S.C. 336(b)）。C 型公司还要对自身收入纳税，从税务上的盈利及利润中作出的分配，通常是股东的应税股息（IRS：Publication 542）。企业改用公司形式还有其他规则；请参阅改变企业结构。

把自住房放进 LLC，出售时还能豁免收益吗？

可以。由您自己的、税务上不单独视为实体的单一所有者 LLC 持有的自住房，仍可满足联邦自住房出售的所有权测试。规定视为您本人持有房屋，LLC 出售房屋也视为您本人出售；您仍须满足第 121 条的其他条件（26 CFR 1.121-1(c)(3)(ii)）。

通常的最高收益豁免额为 $250,000；符合条件的夫妻联合报税则为 $500,000（IRS：Publication 523）。在出售前五年内，持有和自住时间通常都必须各累计达到两年。如果在出售前五年内通过第 1031 条置换取得该房屋，则不能使用这项豁免。与 1997 年 5 月 6 日之后出租期间已扣除或可扣除折旧对应的收益，不能豁免。2008 年之后、最后一次作为主要住所之前的出租用途，也可能使部分收益不能豁免；而出售前五年内、您最后一次搬出后的出租期间，则不会因此减少豁免（IRS：Publication 523）。

如果您的自住房由合伙企业 LLC 持有并出售，情况就不同：规定明确列明的所有权规则适用于不单独视为实体的单一所有者实体，而不是合伙企业。不要假设个人所有者的第 121 条豁免可以用于合伙企业出售房屋。在把共同持有的自住房转入 LLC 前，应先理清所有权和出售计划（26 CFR 1.121-1）。

LLC 会增加抵扣，或改变出租亏损限制吗？

不会。税务上不单独视为实体的 LLC，不会把个人开支变成出租费用，也不会取消被动活动规则。即使业主亲自参与出租工作，出租活动通常仍属被动活动，但房地产专业人士规则等特定例外除外（IRS：Publication 925）。

按合伙企业纳税的 LLC 将出租经营结果传递给所有者，所有者仍须适用各自的计税基础、实际风险承担及被动亏损限制。州 LLC 收费可能是额外成本，但成立实体本身不会为房产带来新的联邦税务抵扣。关于可抵扣费用及出租亏损何时可以抵减工资，请参阅出租房税务。

转让产权会触发房产税重新估值或转让税吗？

这取决于房产所在地，以及实益所有权是否改变。联邦税务上对不单独视为实体的 LLC 的处理，并不决定州房产税或地方转让税的处理（加州税务平衡委员会；纽约市转让税）。

在加州，如果转入 LLC 只改变产权持有形式，而且每位所有者对每处房产的权益比例都保持不变，则可以免于重新估值（税务平衡委员会常见问题）。但是，主要住所由 LLC 持有产权期间，加州不允许享受自住房业主免税额，即使产权转让没有触发重新估值也一样（税务平衡委员会）。之后，如果原所有者的 LLC 权益累计转让超过一半，或某一个人或实体取得 LLC 超过一半的权益，之前免于重新估值的房产就会被重新估值；须在 90 天内通过 Form BOE-100-B 向税务平衡委员会报告变更（税务平衡委员会）。纽约市说明了另一个独立问题：该市对很多房产转让征税，但将实益所有权不变、仅形式变化的转让列为免税，同时仍要求免税转让在 30 天内提交申报表（市转让税规则）。登记产权转让前，请核查房产所在县及城市的规定。

出租房 LLC 每年需要缴多少州税费？

各州收费不同，联邦税务上不单独视为实体的 LLC，仍可能需要缴州税或提交州报税表。例如加州，对在该州成立或开展业务的 LLC，通常每年征收 $800 的 LLC 税，即使没有业务活动，也须缴纳直至注销；还须提交 Form 568，并可能按收入另收 LLC 费用（加州特许经营税局）。

请比较 LLC 成立州的申报及年度费用，与房产所在州的规定；在其他州成立 LLC，本身不会免除房产所在州的申报义务。关于加州费用门槛及例外，请参阅加州最低税及 LLC 费用。

税务上是否需要每套出租房分别成立一家 LLC？

没有联邦所得税规则要求每套出租房都必须有独立 LLC。一家税务上不单独视为实体的 LLC 可以持有多处出租房，所有者在 Schedule E 的 Part I 分别列出各处房产，每页三处，需要时增加附页；合伙企业 LLC 可以在 Form 8825 上申报多处房产（IRS：Schedule E 填表说明；IRS：Form 8825）。

如果每家 LLC 都由您独自持有，并且都没有选择公司税务待遇，仅成立多家 LLC 并不会要求分别提交联邦所得税报税表（IRS：单成员 LLC）。分开设立 LLC 可能对法律责任或融资有意义，但每家都可能增加州申报、费用、产权文件及记录工作。应在审查州收费和贷款条款后决定 LLC 数量，不要把它当作增加联邦税务抵扣的策略。

例子

以下美元金额仅作说明。您有一处以 $300,000 买入的出租房。扣除折旧并加上改良支出后，调整后计税基础为 $260,000，市值为 $400,000。您把产权转入自己独自持有的 LLC，没有选择公司身份。联邦所得税上，您仍在 Schedule E 申报租金，产权转让不会把 $400,000 市值变成新的折旧计税基础。

现在假设一位朋友向 LLC 投入现金，LLC 因而成为合伙企业。联邦税务上，视为您以出租房出资，换取合伙权益。出租房仍承接 $260,000 的计税基础。如果合伙企业立即出售它，朋友加入前已经累积的 $140,000 收益，通常分配给您，而不是与朋友分摊。如果继续持有出租房，折旧的分配也须考虑同一差额，通常使您分得的折旧少于按所有权比例计算的金额。如果出租房有房贷，税务结果还取决于变更后每位所有者承担的债务份额。向您支付现金，或购买您部分权益，可能使安排中的一部分需要纳税。

您的情况不同？

• 您住在加拿大：请通过加拿大居民如何持有美国房产，比较两国的持有安排。
• 您需要了解出租房抵扣或亏损限制：请参阅出租房税务。
• 您的配偶或亲属也会持有权益：请查阅夫妻及家庭 LLC。
• 您的 LLC 有合伙人，需要报税：请参阅合伙企业如何纳税。
• 您的出租房在加州：请查阅加州最低税及 LLC 费用。
• 您有多处房产、共同所有者、房贷变更、再融资或置换计划：请收集产权文件、买卖交割单、折旧明细、贷款条款、往年 Schedule E 及拟定的所有权比例，并在转让产权前寻求企业设立协助。