出租房会计科目表：按 Schedule E 行设置

我的所有出租房用一套会计科目表，还是每处房产各用一套？

同一位业主在一份 Schedule E 上申报时，所有出租房用一套会计科目表：Schedule E 的每一行设一个费用科目，每笔交易再标上房产标签。Schedule E 把每处房产放在单独的一列，并为每处房产重复第 3 行和第 5 至 19 行。会计科目对应行，房产对应标签。房产超过三处时，需要多附几份 Schedule E，其中一份填写合并合计（填报说明）。

为每处房产单设一套科目，会随着每次购房不断增多，也让合并合计更难编制。这种设置假定使用收付实现制，大多数个人采用它：租金在收到时计入，费用在支付时计入（第 414 号专题）。资产科目记录您拥有的和别人欠您的，负债科目记录您欠别人的，权益科目记录您自己投入或取出的钱。

您的情况不简单，如果：

• 您的账簿把各处出租房混在一起，或把出租房的钱和个人的钱混在一起，导致无法为每处房产出具损益表，而贷款方、买家或报税人员正在等；
• 账簿对不上已报的 Schedule E，或账簿已落后数月甚至数年；
• 一笔贷款用于出租房以外的用途，例如套现再融资；
• 您自己也使用这处房产，或只出租其中一部分；
• 维修、设备和改良支出混在同一个费用科目里；
• 您与他人共同拥有一处出租房，或各处出租房的所有人不同，每位所有人只申报自己的份额；
• 出租房分属不同 LLC：没有选择按公司纳税的单一成员 LLC，仍然在您自己的 Schedule E 上申报，但按合伙企业纳税的 LLC 要自行提交税表（26 CFR 301.7701-3）；
• 出租房由合伙企业或 S 公司持有（包括按这两种方式纳税的 LLC）：这类实体用 8825 表申报，而不是 Schedule E。

请准备：上一年的 Schedule E 和折旧明细表、每笔贷款的年终对账单、购房交割结算单、涉及出租房的每个账户的银行和信用卡对账单、租约或租金明细表，以及贷款方或买家的要求（如果有）。如果账簿已把各处房产混在一起或对不上，见记账服务。

每处房产的收入和费用怎样分开：子科目、标签，还是分开记账？

每一笔收入和费用都标上所属房产。工具不支持标签时用子科目；只有所有人或实体不同时，才分开记账。

用电子表格时，两列就能起到同样作用：房产和 Schedule E 行。

第 583 号出版物要求拥有多项业务的人，为每项业务各保存一套完整、独立的记录。出租房算不算一项业务，几处出租房是一项还是多项业务，取决于具体事实。有了房产标签，您可以为每处房产导出完整的收入和费用报表；请问您的报税人员如何处理您的情况。如果每处出租房各在一个 LLC 里，见每处出租房一个 LLC 的账簿。关于每处出租房单独开银行账户，见每处出租房一个银行账户。

房租、滞纳金和扣留的押金，需要哪些收入科目？

每个租金类科目都计入该房产的 Schedule E 第 3 行。设三个租金类科目，让账簿与租约一致。

租金是为使用或占用房产而支付的任何款项，不只是每月租金。收到服务或财产而非现金的，按公平市价计入（第 527 号出版物）。Schedule E 填报说明要求把其他租金收入计入第 3 行，并附上说明（填报说明）。

如果租客支付了您的一笔账单并从租金中扣除，请把全额租金记为收入，再把这笔账单按其用途记入相应的行：可扣除的记为费用，属于改良的记为资产（第 527 号出版物）。如果物业经理替您收租，其业主报表会列出收取的租金、管理费（第 11 行）以及代付的账单，因此每一项都能记入各自的行。合伙企业的 8825 表把租金总额与其他租金收入分开报告，这是保留两个科目的另一个原因。

可退还的押金、贷款款项和您自己的投入都不是租金。下面会讲到。

哪些科目对应 Schedule E 第 5 至 19 行，第 19 行记什么？

每一行设一个费用科目，以该行命名，这样年终报表可以直接填到税表上。行的名称取自 2025 年 Schedule E 最终版。IRS 本税年度的草案的第 5 至 21 行和第 23a 至 23e 行相同，只是第 13 行分为 13a（车辆贷款利息）和 13b（其他利息）；草案在正式发布前可能变化。

第 19 行记录没有专属行的正常且必要的出租房费用。税表要求列明这些费用，所以每一类费用单设一个科目。IRS 列举了几类，其中包括按小额购置安全港扣除的小额购置（第 527 号出版物），以及按实际汽车费用计算时的车辆租赁付款（填报说明）。Schedule E 没有工资行，所以雇员工资一般也记入这里（第 414 号专题把雇员薪金列为经营费用）。雇用员工还涉及工资税申报，请告知您的报税人员。

设一个“待核对”科目，用来放无法归类的项目。汇总全年之前，它应该是空的。

房贷还款、代管账户存款和贷款费用记在哪里？

把每笔房贷还款拆成本金、利息和代管款项。只有利息，以及之后由代管账户支付的税费和保险费，才是费用。

房地产税在向税务机关缴纳时可以扣除，直接缴纳或通过代管账户缴纳均可，且只有贷款方实际付出的部分才算（第 530 号出版物，该出版物是为房主编写的）。贷款方的年终代管账户对账单会显示这一数字。房贷本金还款不能扣除（第 527 号出版物）。出租房费用一般在支付当年扣除，所以由代管账户支付的保险费，也按同样的日期逻辑处理（第 527 号出版物）。

贷款点数和其他贷款费用记在哪里？

为取得贷款支付的点数属于预付利息，在贷款期限内分期扣除，而不是在支付时一次扣除（填报说明）。把它记在资产科目里，每年转出一部分到利息。贷款结清时，剩余余额可能在当年可以扣除。同一贷款方再融资后，一般不能这样处理，而要在新贷款期限内分摊（第 527 号出版物）。

取得贷款的其他成本，在支付当年不是出租房费用。把它们放在一个“贷款成本”资产科目里，等报税人员逐项处理；各项交割费用如何处理，见账簿中的出租房交割结算单。

现金套现再融资怎样记账？

把新贷款按用途记为负债子科目：一部分用来还清出租房原贷款或为出租房提供资金，另一部分用于其他用途。每次利息付款也按同样比例拆分。利息跟着贷款资金的用途走。填报说明要求保留记录，显示每笔债务的款项如何使用，并说明最简单的追踪方法，是把一笔贷款的款项与其他资金分开存放。出租房再融资的金额超过原余额时，未用于出租房的那部分利息，以及该部分的点数，一般都不是出租房费用（第 527 号出版物）。出租房应分担的利息记入第 12 行或第 13 行，并放在资金所投向房产的那一列。个人用途的利息作为业主提款处理；如果钱用于另一项业务或投资，应由报税人员判断这部分利息归哪里。

怎样区分维修和改良，屋顶和电器要设哪些科目？

维修和保养费在第 14 行扣除。改良支出记入资产科目，标上房产标签并折旧。支出若能使房产变得更好、恢复原状或改作他用，就是改良；具体检验方法见出租房：维修还是改良。第 527 号出版物说，对房产投入使用后所做的可折旧改良，要另设科目，因为折旧和出售时都需要用到其成本。从房产可供出租之时起，日常保养和管理费用是费用（第 527 号出版物），所以之前的整修费用先放在资产科目里，等报税人员处理；见第一位租客之前的出租房费用。

把购买价格按公平市价（不确定时按评估价值）在土地和建筑物之间分摊（填报说明）；见账簿中的出租房交割结算单。如果房屋先前自住，要把它的调整后计税基础和改作出租当天的公平市价，各自拆分为土地和建筑物。建筑物的折旧基础，取这两个建筑物金额中较小者；请保留原始计税基础的记录，供以后出售时使用。折旧年限和这些规则取自第 527 号出版物。这些年限适用于一般折旧制度；某项选择或规定可能要求使用替代折旧制度，年限更长，所以请按房产的折旧明细表办理。

有两项年度安全港，让部分看似资本性的支出可以直接列为费用，两者都取决于您的账簿：

• 小额购置安全港。 每张发票或每件物品不超过 $2,500（按发票所示）的项目，如果您在税表上作出选择，且账簿也同样列为费用，就可以扣除。该选择涵盖当年所有符合条件的项目，所以低于限额的电器记入第 19 行，而不是电器资产科目。没有适用财务报表时，您需要在年初就已有一致的政策（IRS）。见小额购置：列为费用还是资本化。
• 小型纳税人安全港。 对未调整计税基础较小的建筑物，如果某一年该建筑物的维修、保养和改良支出合计不超过限额，这些支出可以当年扣除，而不是计入房产成本。合计数包括已按第一项安全港列为费用的小额项目，且共管公寓单元自成一个财产单位来进行检验（26 CFR 1.263(a)-3(h)）。限额见出租房：维修还是改良。

两项都要每年通过随按时提交的原始税表（含延期）附上的指定声明来选择，声明名称分别为“Section 1.263(a)-1(f) de minimis safe harbor election”和“Section 1.263(a)-3(h) Safe Harbor Election for Small Taxpayers”。合伙企业或 S 公司为自身作出选择，事后重新归类旧分录并不能补上逾期的选择。所以要把每张发票标到所属建筑物，并为每栋建筑物保留累计合计。

共管公寓用于维护公共区域的会费或评估费可以扣除。用于改良的特别评估费不能扣除，但可以折旧（第 527 号出版物）。

押金、预收租金和业主的钱记在哪里？

可退还的押金是负债，预收租金在收到时是收入，业主的钱是权益。这三项都不是费用。

• 租客押金。 把可退还的押金记入“代收租客押金”负债科目，并标上房产标签。如果打算退还，收到时不算收入。因租客违约而扣留的部分，在扣留当年算收入；因损坏扣留的，取决于您是否扣除维修费（第 414 号专题）。名为“押金”、实为最后一期租金的，属于预收租金，收到时即为收入（第 527 号出版物）。更多见出租房账簿中的租客押金。
• 预收租金。 预收租金在收到当年算收入，无论它涵盖哪个期间，也无论您用哪种会计方法（第 527 号出版物）。收到时记为租金，并在租金明细表中注明所涵盖的月份。
• 业主投入和提款。 您投入的钱，例如用个人信用卡支付的出租房账单，属于投入。您取出的钱属于提款。两者都不是租金或费用，也都不出现在 Schedule E 上。账单本身记为费用，另一边记为投入。第 583 号出版物建议在每笔银行存款上注明它是经营收入、个人资金还是贷款。合伙企业按合伙人分别跟踪：见合伙人资本账户。

多单元楼房按房产还是按单元跟踪？自己也使用的房屋怎么办？

把整栋楼作为一处房产来打标签；只有想按单元看租金明细表或空置情况时，才再加单元标签。Schedule E 每处房产只要求一个实际地址，并提供“Multi-Family Residence”（多户住宅）类型，所以一栋楼一般放在一列（表格）。如果您的工具只允许一个标签，就把单元写在租客或备注栏。各单元合计必须等于整栋楼的合计。

如果只出租房产的一部分，例如一个房间或双户住宅的一半，同时服务于两种用途的费用，用任何合理的方法分摊，例如按房间数或面积。仅用于出租部分的费用，全部算出租费用。如果您出租整套住宅，但自己也使用，例如度假小屋，则改按出租使用天数占总使用天数的比例分摊（第 527 号出版物）。把共同费用记到该房产的标签，然后在年末把个人份额转入业主提款，并注明所用方法。

Schedule E 第 2 行还要求填写出租天数和自用天数，所以请保留一份日历（填报说明）。天数的计算、扣除限制和分摊，见出租天数与自用。年中改作出租的房屋，全年费用要在个人使用时间和出租时间之间分摊（第 527 号出版物）。

年末怎样用 Schedule E 核对账簿？

先逐处房产做下面的核对，再核对合并合计。

1. 未标签和未归类。 任何收入或费用行都必须有房产标签，且“待核对”科目为空。
2. 第 3 行。 该房产收到的租金和其他租金收入，应等于租金明细表中的已收款一列。它的银行存款应等于这个数，加上代收押金、贷款款项和业主投入，再减去：经理在付款给您之前扣下的款项、以租客代付账单或以财产或服务形式支付的租金，以及您早些时候收到、现在才扣留的押金。
3. 第 5 至 19 行。 每个费用科目按房产分的合计，就是该行的填写金额。第 20 行是第 5 至 19 行相加；第 21 行是第 3 行减第 20 行（表格）。
4. 合并合计。 各房产的租金合计为第 23a 行，第 12 行利息合计为第 23c 行，折旧合计为第 23d 行，费用总额为第 23e 行（表格）。
5. 外部文件。 利息与每份 1098 表核对，并调整不用于出租房的部分；税费与税单或代管账户对账单核对；折旧与折旧明细表核对。
6. 资产负债表。 每笔贷款与对账单核对，代管账户与贷款方核对，代收押金与租约核对，每个银行账户都做银行对账。
7. 供应商。 Schedule E 的 A 行询问您是否有需要开具 1099 表的付款，所以请保留各供应商的合计。见房东的 1099 表。

如果账簿对不上，首先要查的是被记成收入或费用的贷款、代管账户或押金。见补记出租房账簿。

示例

金额仅为示例，单位为美元。

三套独栋出租房，每套一笔贷款

一套科目表，每处房产一个标签。年末各标签的合计抄到 A、B、C 列。

没有记录的行省略不列。每笔贷款有各自的负债科目，所以每份 1098 表上的利息会落到正确的列。

四户住宅

位于 55 Lake Rd 的四户住宅，全年收取租金 $48,000。整栋楼是一处房产：一个标签、Schedule E 的一列，第 3 行填 $48,000。业主另加单元标签，以查看每套公寓的租金和空置情况，四个单元的合计必须加起来等于 $48,000。一笔服务整栋楼的 $1,200 炉子维修费，标到整栋楼上。

现金套现再融资，其中一部分买个人用车

业主以 $300,000 的贷款为一处出租房再融资。其中 $200,000 用于还清出租房原房贷，$100,000 用于购买个人用车。账簿记两个负债子科目，分别是 $200,000 和 $100,000。如果当年利息是 $18,000，且比例不变，约 $12,000 记入第 12 行，$6,000 是个人利息，记为业主提款。这是简化的说明：还款追踪规则可能改变划分结果，所以应由报税人员确认。

您的情况不同？

• 您的账簿对不上 Schedule E，账簿已落后数年，已收到 IRS 来信，或一套账涵盖了所有出租房： 整理科目和标签结构、重新归类以往的分录、让账簿达到可以交给报税人员的状态，属于记账服务的工作。见补记出租房账簿。
• 即将办理贷款或出售： 见向贷款方提供的出租房损益表和出售出租房时的折旧追回。如果账簿还没准备好，这同样属于记账服务的工作。
• 出租房由合伙企业、按合伙企业纳税的 LLC 或 S 公司持有： 它要提交 8825 表，附在 1065 表或 1120-S 表后，表上利息只有一行，另有一个工资行，其他扣除项在 8825 表的 Schedule A 中逐项列出。科目可以沿用，但行的对应关系不同，权益要按合伙人或股东分别跟踪。见合伙人资本账户。C 公司的租金在 1120 表上申报，不用 Schedule E 或 8825 表（填报说明）；见记账服务。
• 您与他人共同拥有一处出租房： 您只申报自己应占的收入和费用（填报说明），并按所有权比例扣除费用（第 527 号出版物）。共有人是否需要提交合伙企业税表，取决于具体事实；见共有出租房：Schedule E 还是合伙企业税表。
• 每处出租房各在一个 LLC 里： 见每处出租房一个 LLC 的账簿。
• 您住在美国境外，或您是在美国有出租房的加拿大人： 申报内容和预扣税可能不同。见非居民房东和在美国有出租房的加拿大人。
• 您提供大量服务，例如客房清扫： 这项活动可能应填在 Schedule C 上。见Schedule C 会计科目表。短租见短租收入：填 Schedule C 还是 Schedule E。
• 您正在选择电子表格、软件或记账员： 见出租房记账：电子表格、软件还是记账员。
• 您想了解租金如何征税、哪些可以扣除： 见出租房税务。