机会区基金还是 1031 互换：现在投资还是等 OZ 2.0？

1031 同类财产互换与机会区基金：各自递延什么？

在美国，如果您把全部出售净所得投入替代不动产，并补足已偿还的债务，1031 同类财产互换可以递延投资性或经营性不动产的全部收益，且没有截止期限。特拉华州法定信托（DST）不是第三条路：DST 是 1031 同类财产互换中的一种替代财产。机会区基金只递延您投入的收益，这笔收益几乎可以来自任何资本资产的出售，但递延只持续一段固定时间。

来源：8824 表填报说明；通知 2026-40，第 4.02 节；公法 119-21，第 70421 条。

在 1031 同类财产互换中，您绝不能收到出售现金：须在交割前聘请合格中介机构，由中介机构持有现金并为您购买替代财产。如果您收到这笔钱或可以动用这笔钱，这次出售就要纳税（26 CFR 1.1031(k)-1(f) 和 (g)(4)）。在 45 天 内，您须以签名的书面文件向中介机构或卖方指明替代财产：最多三处任意价值的房产；如果总价值不超过所出售财产价值的两倍，可以更多（26 CFR 1.1031(k)-1(c)）。

一个人出售一处房产、购买一处替代房产，这种情况比较简单。如果收益在合伙企业内部或来自 K-1、出售发生在临近年末，或涉及州税，就需要专业判断。CPA 可以在期限届满前，用您的实际数字比较同类财产互换和机会区基金两条路。请准备好交割结算单、显示收益的 K-1，以及以前的 8824 表。

我可以用 1031 同类财产互换换成联合投资项目或基金的份额吗？

不可以。就第 1031 条而言，合伙企业权益不是不动产，所以您不能用房产换取联合投资项目、基金或按合伙企业纳税的 LLC 的份额（26 CFR 1.1031(a)-3(a)(5)；8824 表填报说明）。唯一的例外是根据第 761(a) 条有效选择不适用合伙企业税务规则的合伙企业，而联合投资项目很少这样做。股票以及信托证书或受益权益凭证也不是不动产。

特拉华州法定信托（DST）是人们使用的主要例外。在税务裁定 2004-86 中，IRS 认定：如果该信托是投资信托，且满足第 1031 条的其他规则，纳税人可以用不动产换取 DST 权益而不确认收益。该裁定中的信托有严格限制：受托人不能接受新资金、购买其他房产、重新谈判租约或贷款，也不能对建筑物作超出轻微程度的改动。某个 DST 是否合格，取决于其信托协议和实际运作方式。DST 每年的申报，请参见特拉华州法定信托的税务申报。

我的联合投资项目要出售房产：我能用我的份额做同类财产互换吗？

通常不能自行决定。房产归合伙企业所有，所以由合伙企业决定出售还是互换，而在合伙企业层面进行的互换适用于每一位合伙人。

有些合伙人会要求合伙企业在出售前把房产的一部分过户给他们，以便各自单独互换。这是否可行，取决于每位合伙人之后是否按第 1031 条的要求持有该房产用于投资（26 U.S.C. 1031(a)），而法律没有规定固定的持有期。这需要在交易交割之前（而不是之后）请律师并做税务审核。

如果合伙企业出售房产，并通过您的 K-1 把收益转给您，第 1031 条对您就不再适用；但合格收益可以在下文的 180 天期限内投入机会区基金。收到最终 K-1 后怎么做，请参见基金最终税表。

哪些收益可以投入机会区基金？

资本收益和合格第 1231 条收益可以投入机会区基金。工资、作为薪酬纳税的期权收入以及其他普通收入不可以（机会区常见问题，Q11 和 Q29）。

• 出租房产或经营性房产的收益（合格第 1231 条收益）可以投入机会区基金，但因以前折旧而按普通收入纳税的部分除外。对于每年平均折旧（直线法）的建筑物，这部分通常为零，所以建筑物的大部分或全部收益都合格。设备、家具和其他动产不同：这些资产的折旧通常按普通收入纳税（26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(11)(iii)；4797 表填报说明）。
• 出售企业。出售股份的资本收益可以投入机会区基金，但绝不能用于 1031 同类财产互换。在资产出售中，不动产可以互换，商誉等资产的资本收益或合格第 1231 条收益可以投入机会区基金，而普通收入（例如存货或折旧追回产生的收入）两条路都不能用；请参见出售您的企业。
• 期货和跨式交易。第 1256 条合约和跨式交易头寸产生的收益一般不合格。例外包括从未属于跨式交易的第 1256 条合约的净收益，以及某些已确认的跨式交易（26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(11)(vi)）。
• 关联买方。出售给关联人士产生的收益不合格。
• 只需投入收益。您只需投入收益金额，而不是全部售价。您也可以只投入部分收益，并只递延这一部分（常见问题，Q13）。超出合格收益的投资是一项单独的不合格投资，不享有任何机会区优惠（26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(6)）。

IRS 常见问题和条例仍把合格收益限于 2027 年 1 月 1 日之前纳税的收益。公法 119-21 取消了这一限制，通知 2026-40，第 4.02(2) 节也确认了这一点。

我的收益来自基金 K-1：我的 180 天期限从哪天开始？

一般从合伙企业纳税年度的最后一天开始，日历年基金就是 12 月 31 日。K-1 送达的日期不影响起算（常见问题，Q23）。

如果合伙企业本身没有递延全部收益，您也可以选择以下任一起算日（26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(8)(iii)）：

S 公司股东以及遗产和非授予人信托的受益人也适用同样的选择。如果合伙企业自己作出了递延选择，这笔收益就不会作为应税收益出现在您的 K-1 上，您也就没有可递延的收益。

我今年有收益：现在投资，还是等到 2027 年 1 月 1 日？

按旧规则在 2026 年 12 月 31 日之前（含当日）作出的投资，其递延收益最迟须在包含 2026 年 12 月 31 日的那个年度的税表上计入（通知 2026-40，第 4.01(1) 节）。对于今年的收益，这就是同一份税表，所以什么都没有递延。

按旧规则作出的机会区投资仍保留 10 年优惠：持有满 10 年，您可以选择基金增值部分免税（通知 2026-40，第 4.01(3) 节）。如果该机会区的认定已经终止，条例只对不迟于 2047 年 12 月 31 日的出售保留这一选择（26 CFR 1.1400Z2(c)-1(c)）。

今年的收益如果在 2027 年 1 月 1 日当日或之后、且仍在 180 天内投入机会区基金，就适用新规则（通知 2026-40，第 4.02(2) 节）。以下情况可以做到：

• 收益发生在年末，因此 180 天期限延伸到新的一年；
• 收益来自 K-1，因此 180 天可以从 12 月 31 日或合伙企业的 3 月 15 日截止日开始；或
• 收益采用分期付款法申报、是第 1256 条合约的净收益，或是共同基金或 REIT 的资本收益股息，因为这些收益的 180 天可以从 12 月 31 日开始（26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(7)(ii)、(b)(11)(vi)(B) 和 (b)(11)(viii)(B)）。

180 天从收益实现当天开始。其他任何在 2026 年 7 月 5 日当日或之前实现的收益，其 180 天不迟于 2026 年 12 月 31 日结束，因此不能适用新规则。

如果您要在报税截止日之后才投资，请申请延期，并在投资后提交的税表上、或在更正税表上选择递延（常见问题，Q16）。延期只延长申报时间，不延长缴税时间（IRS）。

机会区基金在 2026 年 12 月 31 日之后购买的房产，一般必须位于新法律认定的机会区内（通知 2026-40，第 5.01 节）；基金如何取得资格，请参见设立合格机会基金。

机会区 2.0：2027 年 1 月 1 日起的规则有什么优惠？

对于 2027 年 1 月 1 日当日或之后作出的机会区投资，新规则提供 5 年递延、满 5 年时的计税基础上调，以及满 10 年后基金增值部分免税（公法 119-21，第 70421(c) 条；通知 2026-40，第 4.02 节和第 5.02 节）。这些规则的条例尚未发布；通知 2026-40 是过渡性指引，细节可能会改变。

满 5 年时纳税的金额，是递延收益（如果投资价值更低，则为投资价值）减去您的计税基础。合格农村机会基金是指按法律测试，其资产属于完全由农村地区组成的机会区内财产的基金。

即使机会区基金没有向您支付任何现金，满 5 年时的税款仍然要缴。

折旧追回与去世：两条路有何不同？

折旧追回是出售收益中来自以前已扣除折旧的那一部分。同类财产互换和机会区基金对折旧追回和去世的处理差别很大。

1031 同类财产互换。递延收益（包括来自折旧的部分）通过较低的计税基础转入替代财产（8824 表填报说明，第 III 部分）。如果您去世时仍持有替代财产，继承人的计税基础一般是去世当日的公平市价（26 U.S.C. 1014(a)），所以递延收益一般不会由任何人纳税。

机会区基金。递延收益以后计入时，保留其原有性质，例如长期资本收益或合格第 1231 条收益（8949 表填报说明；26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(1)）。普通收入性质的折旧追回从未递延，所以已在出售年度纳税。去世不是计入事件，但递延收益不会消失：继承人在出售该投资或满 5 年时申报这笔收益。继承人的计税基础是零加上已取得的上调额，而不是去世时的价值（26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(4) 和 (g)(6)）。继承人接下来怎么做，请参见继承基金权益。

我所在的州是否跟随同类财产互换和机会区规则？

各州规则不同，请同时查看房产所在州和您居住的州。例如，加州跟随第 1031 条，但不跟随机会区规则。

• 加州与 1031 同类财产互换。如果您用加州房产换取加州以外的房产，您必须在互换年度及以后每一年提交 FTB 3840 表，直到加州来源的递延收益被确认为止。无论您是否住在加州，这一规定都适用。如果您既不提交该表也不提交加州税表，加州特许经营税局（FTB）可以核定这笔递延收益（2025 年 FTB 3840 表填报说明）。
• 加州与机会区。加州不跟随机会区基金的递延和免税规定。加州纳税人须在出售年度的州税表上申报全部收益（2025 年 Schedule D (540) 填报说明）。

选定方案的年度要提交什么？

同类财产互换和机会区基金各有各的表格，漏掉一份就可能失去递延。

如果互换失败或错过期限怎么办？

如果 1031 同类财产互换失败，收益一般在出售年度纳税。如果合格中介机构把现金持有到下一年，收益可以在现金付出时申报（26 CFR 1.1031(k)-1(j)(2)）。如果延迟互换错过了 45 天 或 180 天 的期限，就不属于同类财产互换，任何收益都可能在您转让财产的年度纳税（8824 表填报说明）。第 180 天之后作出的机会区投资不是合格投资。

大额收益集中在一年纳税，还可能因年内预估税缴纳不足而被罚款；请参见高额奖金年度的预估税。申报不合格的递延，可能被加征少缴税款 20% 的准确性相关罚款（IRS）。

示例

仅为示例，以美元计；未计算税款。

按新规则投资的 K-1 收益

Maria 是一个日历年房地产联合投资项目的有限合伙人。该项目在 11 月出售了大楼，项目本身没有递延收益。她的 K-1 显示 $600,000 的合格第 1231 条收益。

• 她的 180 天从合伙企业年度的最后一天 12 月 31 日开始，因此持续到 2027 年 6 月 28 日左右。
• 她在 2027 年 5 月向一只合格机会基金投资 $600,000。因为投资发生在 2027 年 1 月 1 日当日或之后，所以适用新规则。
• 在出售年度的税表上（投资后通过延期提交或以更正税表提交），她申报这笔收益，在 4797 表第 2 行填写递延，在 8949 表的代码 O 行和代码 Z 行选择递延，并提交 8997 表。
• 如果她持有满 5 年，计税基础上调 10%，即 $60,000。在包含 5 月满 5 年日期的年度，如果投资价值至少为 $600,000，她申报 $540,000 的递延收益，性质仍是第 1231 条收益。

如果她当初选择合伙企业的 180 天期限并在 12 月按旧规则投资，这 $600,000 就会计入同一年度的税表，没有任何递延。

业主直接出售的出租房

Sam 以 $1,500,000 出售一处他直接持有的出租房，收益 $700,000，交割时还清 $400,000 的按揭贷款。

• 1031 同类财产互换方案：要递延全部收益，他须在期限内购买价值至少 $1,500,000 的替代不动产（例如合格的 DST 权益），投入全部 $1,100,000 现金，并用新债务或更多现金补足 $400,000 的债务。如果他留下 $100,000 现金，$100,000 的收益现在就要纳税；这部分已纳税的收益本身可能可以投入机会区基金。
• 机会区基金方案：他在出售后 180 天内最多投资 $700,000（即收益金额），其余所得留给自己。如果他在 2027 年 1 月 1 日当日或之后投资，除非他提前出售，递延收益减去 10% 的计税基础上调后，在满 5 年时纳税。只有按普通收入纳税的折旧被排除在外；对于按直线法折旧的出租建筑物，这部分通常为零。

您的情况有所不同？

• 您已持有机会区基金，递延收益即将到期计税：请参见机会区递延收益到期计税。
• 您需要在互换后申报 DST：请参见特拉华州法定信托的税务申报。
• 您要为这笔收益设立自己的机会区基金：请参见设立合格机会基金。
• 您住在加拿大，要互换美国出租房：请参见互换美国出租房产。
• 您的联合投资项目已出售并寄来最终 K-1：请参见基金最终税表。
• 您要出售直接持有的出租房，想了解一般规则：请参见出租房产税务。
• 您要出售自己的企业：请参见出售您的企业。
• 部分出售收益是您的附带权益：请参见附带权益三年规则。
• 您的收益来自初创公司股票：请参见通过风险投资基金持有 QSBS。
• 您希望在 180 天届满前用您的实际数字比较两条路，或收益在您管理的合伙企业内部：请参见对冲基金与房地产基金税务。
• 您希望我们为出售年度准备个人税表：请参见个人报税。