住在加拿大，美国出租房怎么做 1031 同类财产互换

我住在加拿大，美国出租房能做 1031 同类财产互换吗？

单凭住在加拿大，并不妨碍美国出租房完成符合条件的互换。第 1031 条看的是房产本身、房产的用途和互换安排；加拿大居民身份不会让美国出租房在这条规则下变成外国房地产。两处房产都必须符合条件（IRS 互换规则）。

1031 同类财产互换，让您可以用一处美国投资房产换另一处，并把收益的美国税递延到卖出替代房产时，办法是通过替代房产的计税基础（税务上的成本）来结转。加拿大不承认这种递延：加拿大税务居民通常仍要在出售当年申报收益。

哪些美国房产符合条件，哪些不符合？

符合条件的互换，是用持有作经营或投资的房地产，换另一处同类的、同样持有作经营或投资的房地产。不同类型的房产也可能符合条件（IRS 8824 表填报说明）。

有自己入住的度假出租房，需要另行审核。

取出现金、收到其他财产，或者替代房产上的贷款比原来少（除非您另外补现金填平差额），都可能使一部分收益现在就要纳税。如果互换对象是关联方（近亲，或关联的公司、信托），任何一方在 2 年 内出售，递延即告终止；例外情形有：死亡；交换之后才受到威胁的非自愿转换；以及不以避税为目的。在这段期间内，每个年度都要提交 8824 表（8824 表填报说明）。

45 天和 180 天的期限是什么？合格中介机构起什么作用？

常见的延期互换是先卖后买：在 45 天 内指定替代房产；取得替代房产的最后期限，是 180 天 届满日和美国税表截止日（含延期）中较早的一个。两个期限都从转让原出租房之日起算，并且相互重叠（8824 表填报说明，第 5 行和第 6 行）。

错过任何一个期限，替代房产就被视为不属于同类，收益要纳税，不能递延；两个期限都在最后一天的午夜结束（26 CFR 1.1031(k)-1(b)）。

合格中介机构是外部第三方，替您持有售房款，并用这笔钱购入替代房产，所以钱始终不会到您手里。要适用安全港，中介机构的书面协议必须明确限制您接收、质押、借用这笔资金或以其他方式取得其利益的权利。中介机构不能是您本人或不合格人士——例如过去 2 年 内为您做过事的律师、会计师或房地产经纪人——也不能是关联人士；由您自己的代理人持有的钱，视同您已经收到（26 CFR 1.1031(k)-1(f)(2)、(g)(4)、(g)(6) 和 (k)）。

保留已签署的指定通知，以及按时送出的证明。最多可以指定三处房产，不论价值多少；超过这个数量的名单要通过价值测试（26 CFR 1.1031(k)-1(c)）。

如果转让当年的美国税表截止日更早，互换期限也在那天结束：按日历年报税的 1040-NR 表申报人，通常是 6 月 15 日；有须预扣税的美国工资或设有美国办公室的，则是 4 月 15 日（IRS 非居民报税规则）。按时提交延期申请（4868 表）可以把这个日期往后推，但最迟不超过第 180 天，所以税表截止日主要影响年底的转让。联邦政府宣布灾害后，受灾纳税人，或互换因灾受到干扰的纳税人，两个最后期限都可以顺延 120 天（或顺延至一般减免的截止日，以较晚者为准），但不得晚于含延期的税表截止日，或一年（税务程序 2018-58，第 17 节）。

我已经交割，钱到了我的账户：互换是不是就没了？

通常是的：如果在取得替代房产之前，您或您的代理人已经实际收到或视同收到全部售房款，这就是一次出售，不是延期互换，即使您之后又买了同类房产也一样。款项被记入您的账户、为您留存，或您可以随时支取，就视同收到；如果只有一部分到了您手里，这部分收益可能现在就要纳税（26 CFR 1.1031(k)-1(a) 和 (f)(2)）。如果售房款一直处在符合条件的限制之下，请让专业人士审核交割前的互换文件。

已经完成的出售，其预扣、美国税表和多缴预扣税的追回，见加拿大人出售美国房产。

做互换时，FIRPTA 预扣怎么处理？

外国人出售美国房地产时，FIRPTA 要求买方扣留一部分房价，并交给 IRS。不是美国公民、也不是美国税务居民的卖方，通常属于外国人；美国公民或税务居民则可以改向买方提供非外国人身份证明。1031 同类财产互换不会自动免除预扣；买方没有预扣的，可能要承担税款、罚款和利息（26 CFR 1.1445-1(e)）。一般税率按交易实现总额（现金、其他财产和承担的债务）计算，是 15%，不是按收益计算（IRS FIRPTA 规则；例外情形）。

这些限制来自26 CFR 1.1445-2(d)(2)，它对 IRS 列出的预扣例外总清单作了限定。您签署通知时，须承担伪证罚责。

用 8288-B 表向 IRS 申请预扣证明：适用不确认收益的，填第 7a 行；要按包含现在确认的任何收益、依最高税额计算来减少预扣的，填第 7b 行；需要附哪些文件，见填报说明。申请需要每一方的美国税号，卖方也不例外；没有税号但有资格申请个人纳税识别号码（ITIN）的卖方，可以用 W-7 表申请（见加拿大人出售美国房产）。IRS 通常在收齐所需资料后 90 天 内处理，而互换期限仍在继续计算。如果最迟在转让日当天提交了申请，并已适当通知买方，向 IRS 缴税可以等到 IRS 寄出证明或拒绝决定后的 20 天。申请待批期间，买方仍须预扣，所以提交申请本身并不会放出这笔资金（8288-B 表填报说明；8288 表填报说明）。

预扣申请、交割指示和替代房产的资金安排，要在第一次交割之前对齐：为预扣而扣留的钱，可能造成资金缺口，而互换期限仍在继续计算。

做互换后，要向 IRS 提交什么？

转让原出租房的那一年，要把 8824 表连同美国所得税表一起提交，即使符合条件的互换递延了全部收益也一样。这张表记录房产、日期、收益和替代房产的计税基础（8824 表填报说明）。

非居民外国人还必须在转让当年的税表上附一份声明，否则不适用不确认收益：声明要写明适用第 897 条；两处房产（原出租房要写计税基础和转让日期）；已确认的收益和已预扣的税款；任何免除日后出售税款的协定条款；以及您签署的声明，表示日后出售无论有没有协定，在美国都要纳税。买方通知的副本，加上缺少的内容，也可以作为这份声明（26 CFR 1.897-5T(d)(1)(iii)；1.897-6T(a)）。

美国递延了，加拿大为什么还对出售征税？

加拿大没有 1031 式的递延。居民要就当年的应税收入纳税；替代财产规则只适用于非自愿处置（征收、毁损），以及原经营用财产的自愿出售，而主要用来收租的房产通常不在其内。用售房款再买一处出租房，并不能递延加拿大的收益；主要用于关联人士的经营时，情况可能不同。例外情形以及加拿大收益和追回的计算，见出售出租房（《所得税法》第 2 条；CRA 替代财产专章，第 1.1、1.3 和 1.27–1.29 段）。

加拿大按出售日汇率换算售价，按购入日汇率换算成本，按支出发生时的汇率换算费用；把美国收益用一个汇率折算，不是加拿大的算法（CRA 资本收益计算）。

加拿大税在出售当年就要缴，而互换的资金还在中介机构手里。从互换中取出现金（包括用来缴这笔税的现金），可能使一部分美国收益现在就要纳税（8824 表填报说明）。

美国递延、加拿大不递延时，两国的税收抵免怎么衔接？

同一笔收益，可能在两个不同的年度被征税：现在由加拿大征税，卖出替代房产时再由美国征税。美国收益全部递延，加拿大的外国税收抵免就没有当期美国税可以抵；美国计税基础较低，也可能使日后的美国收益几乎没有、甚至完全没有加拿大税可供抵免。CRA 表示，两国在不同年度对同一笔交易征税时，可能出现双重征税（第 1.97 段）。

日后出售的美国税，落在日后的那一年：CRA 专章把外国税与外国法律下该税负产生的年度挂钩（第 1.32 段）。我们采用的资料没有说明，日后的美国税能否对应回加拿大互换当年，所以这一点尚无定论。就原出售年度事后补缴核定税款，则是另一回事。

资本收益的外国税，适用加拿大非经营所得的抵免规则。未用完的非经营所得抵免不能结转到其他年度，将会退还的 FIRPTA 预扣税，也不算作已缴的外国税（CRA 外国税收抵免专章，第 1.22、1.24、1.32、1.33 和 1.89 段）。

第 1.97 段还说，在某些情况下可能有协定减免，并引用了第 XIII(8) 条和《所得税法》第 115.1 条。该条涉及居民本国不承认的重组类转移；如果取得方提出请求，对方国家的主管当局可以按自己的条件同意递延。它没有说明出租房互换的情况，也不会自动带来加拿大的递延。

外国税收抵免的一般计算，见加拿大税表中的境外收入。

替代房产在两国各按什么成本和折旧处理？

在美国，替代房产通常沿用原出租房的税务成本，并按现金、债务和费用调整；在加拿大，则从您实际支付的金额起算，并以加元计。两国的记录要分开保存（IRS 第 551 号出版物；CRA 租金收入指南）。

加拿大的资本成本折旧扣除按加拿大规则计算，不按美国的折旧表，土地永远不符合条件（CRA 租金收入指南）；参见资本成本折旧扣除。日常年度申报和美国按净收入征税的选择，见加拿大人持有的美国出租房。

州税会跟随联邦的互换处理吗？

不会自动跟随。联邦层面的互换，并不能解决州是否认可、州预扣，以及持续申报要求这些问题，所以请查看原出租房和替代房产所在的州。

加州就是持续义务的例子：用加州房产换加州以外的房产，通常要在互换当年及之后每一年提交 FTB 3840 表，直到来源于加州的递延收益被确认为止。这项申报不看居住地，即使没有其他加州税表，也可能要提交（加州特许经营税局 FTB 3840 表填报说明）。其他州各有规则：请看各州的官方说明。

加拿大反正要对收益征税，还值得做互换吗？

互换只推迟收益的美国税，并不推迟加拿大税；日后的美国税可能没有对应的加拿大抵免；而且多了中介机构、预扣和两个期限。请比较两条路线：

请收集合同、交割单、折旧和扣除明细表、贷款余额、居住情况资料、中介机构的文件和汇率；这样才能在交割前算出两国各自的结果。

示例

假设一位安大略省税务居民直接持有一处美国出租房，并通过中介机构完成了符合条件的互换。以下数字都是举例。不考虑债务、销售费用、折旧和资本成本折旧扣除；假设买入原出租房时 US$1 兑 C$1.25，出售原出租房和买入替代房产时则兑 C$1.40。

原出租房的美国调整后计税基础是 US$200,000，售价 US$300,000。全部售房款用于购买一处成本为 US$300,000 的美国替代出租房，没有收到现金，当期也没有确认收益。假设 IRS 出具证明，免除了买方的预扣；没有证明的话，买方会扣留 US$45,000（US$300,000 的 15%）。

虽然美国递延了收益，加拿大仍然确认这次处置；加拿大的收益超过按出售日汇率折算的美国收益（C$140,000），因为自购入以来的汇率变化也计入其中。如果您日后以同样的汇率，把替代房产以 US$300,000 卖出，美国收益是 US$100,000（US$300,000 减去 US$200,000 互换计税基础），而加拿大收益为零（C$420,000 减 C$420,000），这次出售没有加拿大税，抵免也就无税可抵。实际的汇率、价格和折旧会改变这些数字。

您的情况不同？

• 您住在加拿大，正在计划或办理美国出租房互换：期限、预扣，以及两国抵免对不上的问题，通常需要统筹审核；请带上上述记录，找跨境税务服务。
• 售房款已经进入您可随意支配的账户，或互换失败：出售的报税和预扣税退还，请按加拿大人出售美国房产办理。
• 住在加拿大的美国公民或绿卡持有人：如果您同时是两国居民，协定居民判定规则（第 IV(2) 条）决定在协定上哪个国家把您算作居民。上文的 FIRPTA 和 1040-NR 表部分是针对外国人写的，可能不适用于您；请先看住在加拿大的美国人，并通过跨境税务服务另行做抵免分析；不能假定美国的抵免结转可以弥补两国的差异。
• 通过公司、LLC 或合伙企业持有的房产：如果是加拿大公司持有，卖方是该公司，不是您本人（加拿大公司持有美国房地产）；谁应该持有这处房产，见加拿大人应该怎样持有美国房产。
• 与配偶或家人共同持有：FIRPTA 预扣按外国共有人各自的份额计算，份额按出资比例分配，夫妻各算一半（IRS FIRPTA 规则），所以中介机构、指定通知和预扣途径，必须对每一位共有人都行得通。
• 在卖出替代房产之前离开加拿大：不再是加拿大居民时，加拿大会视同您以市场价值卖出了美国房地产等财产，不管美国是否递延（CRA：加拿大移居者的财产处置；离开加拿大）。
• 兼有自用、关联方互换、征收或毁损的情况：请通过跨境税务服务核实事实。
• 换了出租房后的外国财产申报（T1135 表）：请查看外国财产及关联企业申报。