加拿大建築業記帳：保留款、分包商和 GST/HST

建築業的保留款是什麼？在安大略省、卑詩省和艾伯塔省各是多少？

保留款（holdback）是指付款方在工程的每筆付款中扣留的一部分，直到登記留置權（針對未付款工程，對財產提出的法律索償）的期限過去為止。比率和放款日期由各省的留置權法規定，所以答案取決於工程所在的省份。安大略省、卑詩省和艾伯塔省都有這項要求。

取得實質完工證書後，安大略省（第 22(2) 條）和艾伯塔省（第 23 條）還要求對之後完成的工程另行扣留一筆保留款。在其他省份，下文的帳戶、GST/HST 時間和工程成本核算做法是一樣的；只有保留款比率和放款日期來自該省的留置權法，請就每個工程查閱。魁北克省在下文另述。

以下情況表示工程並不簡單：

• 您在多個省份經營，所以每個工程都要各自核對。
• 安大略省的合約是依該法較早的版本簽訂的，該版本可能仍然適用（第 87.3 條）。
• 收到了留置權通知，或已有留置權登記。
• CRA、貸款機構或業主正在查問保留款或分包商發票，或分包款項的申報即將到期（T4A 和 T5018）。
• 您對過去的進度款開票或申請了 GST/HST，但沒有核對保留款的稅款何時應繳。
• 在同一個工程中，您既是業主的承包商，又是分包商的付款方，所以同時有應收款和應付款。
• 某個工程的款項被用來支付管理費用或另一個工程的成本，而前一個工程的分包商還沒收到錢（見下文的信託規則）。

請備齊已簽署的合約和變更單、工程地址、每張進度款發票、任何證書及其日期、每份分包合約和分包商發票，以及任何留置權通知或 CRA 來函。

保留款怎麼記帳：向業主的應收款、向分包商的應付款？

業主扣留的部分記為應收保留款（資產），您向分包商扣留的部分記為應付保留款（負債）。兩者都要與一般的應收帳款和應付帳款分開，並標註所屬工程。

應收保留款和應付保留款都包含被扣留部分的稅款，所以每筆分錄都平衡，帳戶金額也等於將來要付的金額。兩個「尚未」帳戶是追蹤用的帳戶，不是 CRA 的分類；它們讓您的主要 GST/HST 帳戶與申報表一致。標準帳戶見帳目中的 GST/HST。

每個工程都要有一份保留款明細表：對方、合約日期、證書日期、保留期結束日、被扣留的金額和稅款、預計放款日期，以及是否已登記留置權。

您在工程中收到的款項，包括保留款，同時也是為您在該工程中所欠分包商和供應商而託管的款項：安大略省第 8 條（也涵蓋仍欠您的保留款）、卑詩省第 10 條，以及艾伯塔省第 22 條（適用於實質完工證書之後的付款）。在他們收到款項之前，把這些錢花在管理費用或另一個工程上，屬於違反信託。安大略省要求以您的名義開設銀行帳戶，並為每筆信託保存書面記錄（第 8.1 條），並規定董事或高級職員如果明知或應當知道違反信託而予以配合，須承擔責任（第 13 條）。在卑詩省，明知而配合的董事或高級職員構成犯罪（第 11 條）。

在卑詩省，工程達到 $100,000 或以上時，業主必須把保留款存入儲蓄機構的保留款帳戶，由業主與承包商共同管理，除非業主是政府或指定的公共機構，或由抵押權人代為扣留保留款（Builders Lien Act 第 5 條）。此時您的應收款就在該帳戶內。

保留款何時放款？期限從什麼時候開始算？

留置權期限結束、且沒有未了結的留置權時，保留款就可以放款。期限從什麼時候開始、持續多久，各省不同（以下引用的條文出自各省自己的法律）。

安大略省另有年度放款，自 2026 年 1 月 1 日起施行。每逢合約日期的週年，業主須在 14 天內公布通知，然後在至少 60 天、至多 74 天之後，支付前一年累積的保留款，除非已保全或完善留置權（Construction Act 第 26 條）。承包商隨後有 14 天向每位分包商支付其應得部分。對於 2026 年 1 月 1 日之前訂立的合約，第一次年度放款在該日之後的第二個週年，並涵蓋到當時為止累積的所有保留款（第 87.4(4) 條）。艾伯塔省只在合約本身規定按年或分階段付款、且價格高於規定金額時，才要求提前付款（第 24.1 條）。

在卑詩省，請以書面向付款核證人（通常是您的合約指定負責核證付款的人）索取您分包合約的完工證書。核證人必須在收到請求後 10 天內決定（第 7 條）。

每一次放款，無論是年度放款還是最後放款，都是保留款的付款，所以其 GST/HST 依照下一節的時間處理。

保留款和進度款的 GST/HST 何時收取？

進度款的稅款，在您收到款項之日與付款到期日兩者中較早者應繳。依留置權法或書面建築合約扣留的保留款，其稅款要等到款項支付之日與其變為應付之日兩者中較早者（Excise Tax Act 第 168 條）。

進度款的到期日由合約決定。在安大略省和艾伯塔省，留置權法還要求業主在收到合規發票後 28 天內付款（Construction Act 第 6.4 條、艾伯塔省法第 32.2 條），所以請保存每筆進度款的發票日期和付款日期。業主可以在 14 天內以通知扣留有爭議的金額，承包商須在收到付款後 7 天內向每位分包商支付其應得部分（安大略省第 6.4(2) 條和第 6.5 條，艾伯塔省第 32.2(2) 條和第 32.3 條）。

發票怎麼寫很重要。CRA 的不動產備忘錄舉了一種發票：先從價款中扣除保留款，再就剩餘部分加稅，其餘的稅款在保留款支付時到期。它的另一個例子是對全部價款加稅，再從總額中扣除保留款：全部稅款在發票所屬期間申報繳納。它還說明，在稅款應繳之前收取的稅款，要列入您收取當期的申報表（GST/HST Memorandum 19.1）。CRA 的另一份備忘錄說明了法律或書面協議要求的保留款可以遞延（納稅義務時間）。兩者對保留款何時變為應付的看法不同：前者認為是法律或合約規定的保留期結束時，後者認為是保留款依規定須付出的那一天。在安大略省，留置權期限在 14 天付款期限之前結束，所以這兩個日期不同。請在保留款明細表上記下這兩個日期，並在依任何一個日期申報之前，請人確認時間。兩份備忘錄都已陳舊。後者說明未按後來的法律修訂更新，前者附有 2002 年的變更通知：兩者與法律不同時，以法律為準。

稅款要列入其變為應付的那一期申報表（申報指南）。訂金和未付發票有專門的指南，材料的 PST 見 PST 指南。

分包商發票有保留款時，進項稅抵免何時申請？

在稅款對您變為應付、或您已付稅款兩者中較早的那一期申報表上申請抵免（Excise Tax Act 第 169 條）。您向分包商扣留的保留款，其稅款同樣依第 168(7) 條處理，因為您是接受方：稅款在您支付保留款之日與其變為應付之日兩者中較早者，對您應繳。

所以，您現在支付的部分，其抵免列入當期申報表，被扣留部分的抵免要等待。提前繳付的稅款，可以在繳付的那一期申請。在提交申請抵免的申報表之前，請先取得供應商的發票。通常的期限是：在您首次可以申請抵免的那一期結束後 四年 內結束的最後一個申報期的申報表到期日（CRA）。

抵免還限於為商業活動而取得的那部分採購。如果您興建、出租或持有住宅，而不是向客戶就應稅工程開票，這部分可能會改變：見住宅不動產的 GST/HST。

建築公司要怎樣建立帳目並做工程成本核算？

為每份合約開一個工程，並在輸入每張帳單、信用卡支出和工資成本時，標註所屬工程。工程利潤是記在該工程的已開票收入，減去標註在其下的成本。服務整個公司的成本，則不歸入任何工程。

可回收的 GST/HST 要記入抵免帳戶，不要記入工程。每張變更單單獨記一行，以便看到它增加了什麼，並且每個月把工程利潤與預算比較。對應稅表的帳戶見 GIFI 會計科目表。

我需要向每位分包商取得什麼，進項稅抵免才站得住腳？

您需要一張載有 CRA 要求資料的發票，開票的供應商須是您已核實登記資格的，另外還要有顯示保留款條款的分包合約。小供應商不必登記，所以它的發票可能沒有 GST/HST，也沒有號碼，這種情況下您沒有稅款可申請（CRA）。

請自相關年度結束起保存 6 年（CRA）。如果分包商沒有給發票，現在就要求補開，並保存付款記錄；在提交申請抵免的申報表之前，您必須先拿到發票上的資料。缺少某項資料的處理見進項稅抵免的收據資料。對方是否真的是分包商，則是另一項判斷：見雇員還是承包人。

魁北克省對分包商的規定不同嗎？

部分不同。依書面建築協議扣留保留款的聯邦 GST/HST 時間規則，也適用於魁北克省的工程（Excise Tax Act 第 168 條）。上文的保留款規定來自安大略省、卑詩省和艾伯塔省的法律，並不管轄魁北克省的工程，而魁北克銷售稅是另一種稅，本頁不涉及。

對於受涵蓋的持照建築工程，與同一分包商的合約稅前達到 $25,000 時，可能需要 Revenu Québec 的證明書（Attestation de Revenu Québec）。條件、期限和豁免見分包商申報指南。

現金收付制還是權責發生制：款項幾個月後才到，怎樣顯示每個工程的利潤？

工程利潤要以您開出的帳單和工程成本來顯示，而不是以現金。CRA 說明，除了農業、漁業和佣金收入之外，所有自僱收入都必須按權責發生制申報（指南 T4002）。這項規定針對自僱收入；公司的 T2 稅表則從財務報表出發。按現金收付制記帳，在業主付款之前，一個賺錢的工程會顯示為虧損。現金時間、公司報表和方法的選擇，見現金收付制還是權責發生制。

使用兩種視角：按開票計算的分工程損益表，用來看利潤率；以及保留款明細表，用來看現金何時進出。如果成本跑在開票前面，工程在開票之前會顯示為虧損；每個月比較預算已花費的比例與已開票的比例。

保留款何時算作稅表上的收入，取決於會計方法和 CRA 目前的立場。CRA 舊的承包商公告（IT-92R2）已存檔，不再更新，所以在帳目結帳之前，請與負責報稅的人確定處理方式。

如果保留款一直沒有放款，或被留置權卡住怎麼辦？

只要保留款依合約和法律仍然欠著，就繼續記在應收保留款內；註銷是另一個決定，有自己的稅務測試。留置權會卡住款項。在安大略省，只要留置權已保全或完善，就不適用年度放款，留置權結束後 14 天內須付款（第 26(7) 條）。在卑詩省，保留款帳戶中的款項，未經所有管理人同意不得支付，其中任何一人都可以請求法院指示（第 5 條）。在艾伯塔省，只要留置權已登記，業主還必須扣留合約下任何其他應付未付的款項（第 18(2) 條），所以被卡住的可能不只是保留款。留置權申索有嚴格的期限和法庭程序，本頁不涵蓋。

就 GST/HST 而言，如果保留款的稅款從未收取或申報，申報表上可能沒有需要調整的地方；請對照您已提交的申報表確認。如果已申報、保留款被註銷，稅款可能可以作為壞帳追回，須在註銷所屬期間申報表到期日後 4 年 內提交的申報表上辦理，之後收回的款項要加回（Excise Tax Act 第 231 條）。條件和所得稅方面見註銷客戶未付發票。在帳目中，註銷一筆稅款從未變為應付的應收保留款時，也要把那部分稅款從「保留款的 GST/HST，尚未到期」中沖掉，這樣損失就只是不含稅的金額。

在應付方面，分包商的保留款要一直留在應付保留款，直到法律和分包合約允許放款。在安大略省，如果分包合約被放棄或終止，付款方在留置權到期之前，不能用其保留款來支付替代的工種（第 30 條）。卑詩省（第 6 條）和艾伯塔省（第 18(6) 條）同樣禁止這種用法。安大略省只對所供應價款 90% 以內的付款保護付款方（第 24 條）。

舉例

以下例子僅作說明；所有金額均為加元。

多倫多的加建工程，每月一筆進度款

一位裝修商簽訂了一份 $200,000 的加建工程。業主從每筆進度款中扣留 10%。一筆 $50,000 的進度款，先扣除 $5,000 的保留款，再就剩下的 $45,000 加 13% 的 HST：HST 為 $5,850，所以應付發票金額為 $50,850。該法要求扣留保留款，所以其 HST $650 尚未應繳。這筆進度款的分錄：借記應收帳款 $50,850 和應收保留款 $5,650（$5,000 加 $650 的 HST）；貸記工程收入 $50,000、已收 GST/HST $5,850，以及保留款的 GST/HST，尚未到期 $650。

工程結束時，保留款為 $20,000，其 HST 為 $2,600。證書已公布，60 天的留置權期限結束時沒有留置權，業主在 14 天內付款。HST 在該付款日與其變為應付之日兩者中較早者應繳（上文兩份 CRA 備忘錄對那一天的看法不同），並列入那一期的申報表。如果發票是先對整筆進度款加 HST、再扣除保留款，則依備忘錄的另一個例子，全部 $6,500 的 HST（包括那 $650）都在發票所屬期間申報。

溫哥華的框架工程商向分包商扣留保留款

一位框架承包商的分包商在一個工程上開出 $80,000 的帳單，框架商把 10%，即 $8,000，扣留記入應付保留款。$8,000 的 5% GST 為 $400（不計 PST）。完工證書已簽發，55 天的保留期從簽發之日起算。沒有留置權申索時，框架商支付 $8,000 加 $400 的 GST，並在稅款支付或變為應付（以較早者為準）的那一期申請 $400 的抵免，這可能是 55 天期限結束的時候。

蒙特婁的石膏板分包商

一位石膏板分包商預計一年內為同一位承包商做 $30,000 的工程。這高於 $25,000 的界線，在這個界線之上，受涵蓋的持照建築工程可能需要證明書，所以承包商要查核分包商申報指南中的條件和期限。上文安大略省、卑詩省和艾伯塔省的保留款規定不適用於這個工程。

您的情況不太一樣？

• 您第一個有保留款的工程快要結束，分包商申報快到期，或 CRA 在查問保留款和分包商發票： 要確定的是每個工程適用哪個省的保留款規定、過去進度款的 GST/HST 時間，以及帳目如何顯示工程利潤。請見記帳。
• 您付了分包款但缺少憑證： 請依照 T4A 和 T5018 申報辦理，並請見記帳，按年度重建付款記錄。
• CRA 正在審查您的 GST/HST 申報表： 請見 GST/HST 審查與審計。
• 您的帳目落後數個月，保留款對不上，或某個工程的款項用在另一個工程的成本上： 請先看補做逾期帳目和記帳。
• 年底時還有未結清的保留款： 它們在稅表上如何計算，與帳目是兩個問題；請見現金收付制還是權責發生制和記帳。
• 您興建、出租或出售住宅： 請使用住宅不動產的 GST/HST。
• 保留款有爭議，或已有留置權登記： 爭議屬於法律事務，應由建築法律師處理；帳目和任何 GST/HST 調整已在上文說明，記錄方面見記帳。
• 您的工程在魁北克省或其他省份： 上文的帳目處理和聯邦 GST/HST 時間仍然適用；比率和放款日期請依該省的留置權法，工程帳目請見記帳。