加拿大建筑公司记账：扣留款、分包商与 GST/HST

什么是建筑扣留款？安大略省、卑诗省和阿尔伯塔省各扣多少？

扣留款，是付款方在工程项目的每笔付款中扣下的一部分，扣到登记留置权（因工程款未付而对物业提出的法律索偿）的期限过去为止。比例和释放日期由各省的留置权法规定，所以答案取决于工程所在的省份。安大略省、卑诗省和阿尔伯塔省都要求扣留。

出具基本完工证书之后，安大略省（第 22(2) 款）和阿尔伯塔省（第 23 条）还要求对之后完成的工作另行扣留一笔款项。在其他省份，下文的账户、GST/HST 时间和项目成本核算做法同样适用；只有扣留比例和释放日期来自该省的留置权法，所以每个项目都要查阅。魁北克的情况见下文。

项目不简单，如果：

• 您在多个省份施工，每个项目都要单独核对规定。
• 安大略省的合同是依该法的早期版本签订的，该版本仍可能适用（第 87.3 条）。
• 已收到留置权通知，或已有留置权登记。
• CRA、贷款方或业主在询问扣留款或分包商发票，或分包商付款的申报即将到期（T4A 和 T5018）。
• 您对过去的进度款开过票或申请过 GST/HST，却没有核对扣留款的税款何时到期应缴。
• 您在同一个项目上既是业主的承包商，又是分包商的付款方，所以同时有应收款和应付款。
• 一个项目的款项被用来支付间接费用或另一个项目的成本，而第一个项目的分包商还没拿到钱（见下文的信托规则）。

请备齐已签署的合同和变更单、项目地址、每张进度款发票、任何证书及其日期、每份分包合同和分包商发票，以及任何留置权通知或 CRA 来函。

扣留款怎么记账：业主的应收款和分包商的应付款？

业主扣下的部分，记入应收扣留款（资产）；您从分包商处扣下的部分，记入应付扣留款（负债）。两者都要与应收账款、应付账款分开，并标注所属的项目。

应收扣留款和应付扣留款包含扣留部分的税款，所以每笔分录都平衡，账户余额等于将来要支付的金额。两个“尚未”账户是辅助核对账户，不是 CRA 的分类；它们让您的 GST/HST 主账户与申报表保持一致。标准账户见账簿中的 GST/HST。

每个项目都要建一张扣留款明细表：对方、合同日期、证书日期、扣留期结束日、扣留的金额和税款、预计释放日期，以及是否已登记留置权。

您在项目上收到的款项（包括扣留款）也是为您在该项目上欠款的分包商和供应商信托持有的：见安大略省第 8 条（也涵盖业主仍欠您的扣留款）、卑诗省第 10 条，以及基本完工证书之后付款适用的阿尔伯塔省第 22 条。在他们拿到款项之前，把这些钱用于间接费用或另一个项目，就是违反信托。安大略省要求以您的名义开设银行账户，并为每笔信托保存书面记录（第 8.1 条）；明知或应当知道违反信托却予以配合的董事或高管，要承担责任（第 13 条）。在卑诗省，明知而配合的董事或高管构成违法（第 11 条）。

在卑诗省，对于 $100,000 或以上的项目，业主必须把扣留款存入储蓄机构的扣留款账户，由业主与承包商共同管理，除非业主是政府或指定的公共机构，或由抵押权人代为扣留（《建筑商留置权法》第 5 条）。这时，您的应收款就在该账户里。

扣留款何时释放？期限从什么时候开始算？

留置权期限结束且没有未了结的留置权时，扣留款即可释放。期限从何时起算、持续多久，各省不同（下文引用的条文均出自各省自己的法律）。

安大略省增加了年度释放，自 2026 年 1 月 1 日起生效。合同日期的每个周年之后，业主必须在 14 天内发布通知，然后在至少 60 天、至多 74 天后支付上一年度累计的扣留款，除非已保全或完善了留置权（《建筑法》第 26 条）。承包商随后有 14 天向每个分包商支付其份额。对于 2026 年 1 月 1 日之前订立的合同，第一次年度释放发生在该日期之后的第二个周年，涵盖截至那时累计的全部扣留款（第 87.4(4) 款）。阿尔伯塔省只在合同本身规定年度或分阶段付款、且合同价款高于规定金额时，才要求提前付款（第 24.1 条）。

在卑诗省，请书面向付款认证人（通常是合同中指定负责认证付款的人）申请您的分包合同的竣工证书。认证人必须在收到申请后 10 天内作出决定（第 7 条）。

每次释放，无论年度释放还是最终释放，都属于支付扣留款，所以其 GST/HST 按下一节的时间规则处理。

扣留款和进度款的 GST/HST 什么时候收取？

进度款的税款，在您收到付款之日与付款到期日两者中较早的那天到期应缴。依留置权法或书面建筑合同扣留的扣留款，其税款要等到实际支付之日与到期应付之日两者中较早的那天（《消费税法》第 168 条）。

进度款的到期日由合同确定。在安大略省和阿尔伯塔省，留置权法还要求业主在收到合格发票后 28 天内付款（《建筑法》第 6.4 条，阿尔伯塔省法律第 32.2 条），所以每笔进度款都要保留发票日期和付款日期。业主可以在 14 天内发出通知，扣下有争议的金额；承包商必须在收到付款后 7 天内向每个分包商支付其份额（安大略省第 6.4(2) 款和第 6.5 条，阿尔伯塔省第 32.2(2) 款和第 32.3 条）。

发票怎么写很重要。CRA 的不动产备忘录给出一种发票写法：先从价款中扣掉扣留款，再对剩余部分加税，其余税款在支付扣留款时到期。另一个例子则是对全部价款加税，再从总额中扣掉扣留款：全部税款在发票所属期间汇缴。它还说明，在到期应缴之前收取的税款，要列入您收取该税款的那个期间的申报表（GST/HST 备忘录 19.1）。CRA 的另一份备忘录说明了法律或书面协议要求的扣留款可以递延税款（纳税义务发生时间）。两份备忘录对扣留款何时到期应付的理解不同：第一份认为是法律或合同规定的扣留期结束时，第二份认为是扣留款依规定须付出的那一天。在安大略省，留置权期限在 14 天付款期限之前结束，所以这两个日期不同。请把两个日期都记在扣留款明细表上，并在按任何一种方式申报之前，先确认时间。两份备忘录都是旧文件。第二份说明它没有就后来的立法变更更新，第一份带有 2002 年的变更通知：两者与法律不一致之处，以法律为准。

税款在到期应缴的那个期间的申报表中申报（申报指南）。押金和未付发票有专门的指南，材料的 PST 见 PST 指南。

分包商发票含扣留款时，进项税抵免什么时候申请？

进项税抵免要在税款对您到期应缴或您实际支付两者中较早的那个期间的申报表上申请（《消费税法》第 169 条）。您从分包商处扣留的扣留款，其税款同样适用第 168(7) 款，因为您是接受方：在您支付扣留款之日与它到期应付之日两者中较早的那天，对您到期应缴。

所以，现在支付部分的抵免，记入当期申报表；扣留部分的抵免要等。提前支付的税款，可以在支付的那个期间申请。申请抵免的申报表提交之前，必须持有供应商的发票。通常的截止期限，是在您首次可以申请抵免的期间结束后 四年 内结束的最后一个申报期间的申报表到期日（CRA）。

抵免还限于为商业活动取得的那部分采购。当您建造、出租或持有住宅，而不是向客户就应税工作收费时，这一点可能会改变：见住宅物业的 GST/HST。

建筑公司怎么建立带项目成本核算的账簿？

为每份合同开一个项目，每张账单、信用卡支出和工资成本，在录入时都标注到该项目。项目利润，等于开给该项目的收入减去标注到它的成本。为整个企业服务的成本，不归入任何项目。

可收回的 GST/HST 记入抵免账户，不记入项目。每份变更单单独录一行，这样能看出它增加了什么，并且每月把项目利润与预算对比。对应各税表的账户见GIFI 会计科目表。

我需要分包商提供什么，进项税抵免才站得住？

您需要一张载有 CRA 要求信息的发票，来自您已核实登记状态的供应商，另外还要有显示扣留款条款的分包合同。小供应商不必登记，所以其发票上可能没有 GST/HST 和登记号，这时您没有可申请的税款（CRA）。

保存 6 年，自其所属年度结束时起算（CRA）。如果分包商没有开发票，现在就去要，并保存付款记录；申请抵免的申报表提交之前，必须已持有发票信息。缺少某项信息的处理见进项税抵免的收据要素。工人是否真的是分包商，是另一项判断：见员工还是承包商。

魁北克的分包商处理方式不同吗？

部分不同。依书面建筑协议扣留的扣留款，联邦 GST/HST 的时间规则同样适用于魁北克的项目（《消费税法》第 168 条）。上文的扣留款规则出自安大略省、卑诗省和阿尔伯塔省的法律，不适用于魁北克的项目；魁北克销售税是另一种税，本文不涉及。

对于受规管的持牌建筑工程，当与同一分包商的合同达到税前 $25,000 时，可能需要魁北克税务局出具的证明（Attestation de Revenu Québec）。条件、期限和豁免见分包商申报指南。

收付实现制还是权责发生制：款项几个月后才到，怎么按项目显示利润？

项目利润要按开出的账单和项目成本来显示，不按现金。CRA 表示，除农业、渔业和佣金收入外，所有自雇收入都必须按权责发生制申报（T4002 指南）。该规则针对自雇收入；公司的 T2 税表以其财务报表为起点。按现金记账，一个盈利的项目在业主付款之前会显示为亏损。现金时间、公司报表和方法选择见收付实现制与权责发生制。

使用两种视图：按开票金额编制的各项目损益表，用来看利润率；以及扣留款明细表，用来看现金何时进出。如果成本先于开票，项目在开票之前看起来是亏损；每月比较已花费占预算的比例与已开票占预算的比例。

扣留款在税表上何时计入收入，取决于会计方法和 CRA 的现行立场。CRA 旧的承包商公告（IT-92R2）已存档，不再更新，所以请在账簿结账之前，与负责报税的人确定处理方式。

扣留款一直没释放，或被留置权卡住了，怎么办？

只要根据合同和法律扣留款仍然欠着，就保留在应收扣留款中；核销是另一个决定，有自己的税务测试。留置权会冻结这笔钱。在安大略省，留置权已保全或完善期间不适用年度释放，留置权结束后 14 天内必须付款（第 26(7) 款）。在卑诗省，扣留款账户里的钱，未经所有管理人同意不能支付，任何一人都可以请求法院指示（第 5 条）。在阿尔伯塔省，留置权登记期间，业主还必须扣留合同下其他任何未付的应付款项（第 18(2) 款），所以被冻结的可能不止扣留款。留置权索偿有严格的期限和法院程序，本文不涉及。

关于 GST/HST，如果扣留款的税款从未收取或申报，申报表上可能无需调整；请对照您已提交的申报表确认。如果已申报，而扣留款被核销，该税款可能可作为坏账收回，须在核销期间的申报到期日后 4 年 内提交的申报表上办理，之后收回的金额要加回（《消费税法》第 231 条）。条件和所得税方面的处理见核销未收回的客户发票。在账簿中，核销一笔应收扣留款时，如果其税款从未到期应缴，也要从“扣留款上的 GST/HST，尚未到期”中清除该税款，这样亏损金额就只是不含税的金额。

在应付方面，分包商的扣留款在法律和分包合同允许释放之前，一直保留在应付扣留款中。在安大略省，分包合同被放弃或终止时，付款方在留置权到期之前，不得用其扣留款支付接替的分包商（第 30 条）。卑诗省（第 6 条）和阿尔伯塔省（第 18(6) 款）同样禁止这种用法。安大略省只保护付款额不超过已提供价款 90% 的付款方（第 24 条）。

示例

以下示例仅作说明；所有数字均以加元计。

多伦多的加建工程，按月支付进度款

一位装修商签下一项 $200,000 的加建工程。业主每笔进度款扣留 10%。一笔 $50,000 的进度款这样开票：先扣掉 $5,000 的扣留款，再对剩下的 $45,000 加 13% 的 HST：HST 为 $5,850，所以应付发票金额为 $50,850。该法要求扣留，所以扣留款上的 HST $650 尚未到期应缴。进度款分录：借记应收账款 $50,850 和应收扣留款 $5,650（$5,000 加 $650 HST）；贷记项目收入 $50,000、已收 GST/HST $5,850 和扣留款上的 GST/HST，尚未到期 $650。

工程结束时，扣留款为 $20,000，其 HST 为 $2,600。证书已公布，60 天留置权期限结束，没有留置权，业主在 14 天内付款。该 HST 在付款之日与到期应付之日两者中较早的那天到期应缴（上文两份 CRA 备忘录对那一天的理解不同），并列入该期间的申报表。如果发票是先对整笔进度款加 HST、再扣除扣留款，备忘录的另一个例子是全部 $6,500 的 HST 都在发票所属期间申报，其中包括那 $650。

温哥华的框架承包商扣留分包商的扣留款

一家框架工程承包商的分包商在一个项目上开出 $80,000 的账单，该承包商扣留 10%，即 $8,000，记入应付扣留款。$8,000 上 5% 的 GST 为 $400（不考虑 PST）。竣工证书出具后，55 天扣留期从出具之日起算。没有留置权申索的话，承包商支付 $8,000 加 $400 GST，并在税款支付或到期应缴（两者中较早者）的期间申请 $400 的抵免，这可能就是 55 天期限结束的那个期间。

蒙特利尔的石膏板分包商

一位石膏板分包商预计一年内为一家承包商完成 $30,000 的工作。这高于 $25,000 这条线，超过则受规管的持牌建筑工程可能需要证明，所以承包商要核对分包商申报指南中的条件和期限。上文安大略省、卑诗省和阿尔伯塔省的扣留款规则不适用于这个项目。

您的情况不同？

• 您第一个带扣留款的项目即将结束、分包商申报临近，或 CRA 在询问扣留款和分包商发票：要先确定的是每个项目适用哪个省的扣留款规则、过去进度款的 GST/HST 时间，以及账簿如何显示项目利润。请见记账服务。
• 您付了分包商的钱，但缺少税单：请按 T4A 和 T5018 申报办理，并通过记账服务按年度重建付款记录。
• CRA 正在审核您的 GST/HST 申报表：请见 GST/HST 审核与审计。
• 您的账簿落后好几个月、扣留款对不上，或一个项目的款项被用来支付另一个项目的成本：先看补齐逾期账簿和记账服务。
• 年末仍有未结清的扣留款：它们在税表上如何计算，是与账簿分开的另一个问题；请见收付实现制与权责发生制和记账服务。
• 您建造、出租或出售住宅：请使用住宅物业的 GST/HST。
• 扣留款有争议，或已有人登记留置权：争议属于法律事务，应请建筑法律师处理；账簿和任何 GST/HST 调整已在上文说明，记录方面请见记账服务。
• 您的项目在魁北克或其他省份：上文的记账和联邦 GST/HST 时间规则仍然适用；扣留比例和释放日期要按该省的留置权法，项目账簿请见记账服务。