租金的銷售稅：短期住宿、商用空間與設備

租金要繳銷售稅嗎？

有時要。各州自行決定，答案取決於您出租什麼，以及租多久。本指南以德州、紐約州、佛羅里達州和蒙大拿州為實例，因為這幾個州的稅務機關有公布相關規定。您所在的州可能不同，您的城市也可能另外加徵稅款。短期住宿的稅有很多名稱：lodging、hotel、occupancy、transient rental 或 bed tax。本文一律稱為住宿稅，出租場所的所有者或房東稱為營運者。

以下情況不算單純：

• 您在多個州或城市出租，各有各的稅和申報機關
• 房客有的透過訂房網站預訂，有的直接向您預訂
• 租約把空間與停車、儲物、設備或服務綑綁在一起
• 您收到通知，涉及您沒有收稅的月份

決定之前請先備齊：按州和城市列出的房產或物品清單、平均住宿或租期長度、每筆預訂的來源、按月列出的租金，以及收到的任何通知。

您不在這四個州？請向您所在州的稅務機關問清楚四件事：這類財產的租金是否課稅、是否有單獨的住宿稅、房客住滿多久稅就停止，以及訂房網站是否代收。然後再問您所在的城市和縣。如果您在多個州出租，每處房產的答案可能不同。

短期出租或度假屋要收銷售稅嗎？

在德州、紐約州、佛羅里達州和蒙大拿州，一般要：在住宅、公寓或房間短期住宿，按住宿課稅，由所有者或訂房網站收稅。有小額住宿的例外，例如紐約州的稅率下限，以及出租自有房產的所有者的 3 天規則。住宿稅分層，先是州稅，再是縣或市的稅，各層稅款可能交給不同的機關。

各種費用可能屬於應稅價格的一部分。紐約州表示，清潔費、服務費、房東費和寵物費可能作為住宿收費的一部分而須課稅。紐約州要求房客的帳單分開列出各項稅款和紐約市的單位費用，佛羅里達州則要求銷售稅單獨列明。

紐約州對只出租自有房產、一個曆年內合計不超過 3 天、且沒有使用訂房服務的所有者免除責任（TB-ST-331）。

房客要住多久，稅才會停止？

每個州各自設定截止點：德州和蒙大拿州是 30 天，紐約州是 90 天（紐約市的地方銷售稅是 180 天），佛羅里達州是六個月。在紐約州和蒙大拿州，這些天數是同一位房客連續住的天數；德州則以不間斷付款的居住權計算；佛羅里達州取決於書面租賃協議的長度。住滿一年已超過四個州的所有截止點，但書面租約不一定能免掉最初幾天的稅：紐約州在房客住滿 90 天之前都要收稅，德州則有下面的書面通知規則。在這些規定中，「永久居民」指住過截止點的房客，與移民身份無關。

預付長期住宿費是個陷阱。在紐約州，即使房客簽有書面的長期住宿協議，並在入住前全額付款，在住滿 90 天之前仍然要課稅：營運者必須對這筆付款收稅，並可在房客住滿 90 天後抵減或退還；如果營運者不退，房客可以向州政府申請（稅務局常見問題）。為自己的員工或客戶租房的企業，如果支付至少 90 天的租金，可以符合資格（TB-ST-331）。德州表示，房客沒有住滿連續 30 天，旅館就須負責該稅，所以有些營運者先收稅，之後再退（審計長辦公室常見問題）。

訂房網站接受預訂時，由誰收稅？

取決於各州，而且訂房網站不會涵蓋您自己接受的預訂。這四個州對訂房網站的處理各不相同。

• 德州：已同意代收並匯繳州旅館稅的平台會負責收稅，只透過這種平台出租的所有者不必收州稅。透過自己的網站，或透過沒有同意代收的平台出租的所有者，須自己收稅並匯繳。無論如何，審計長辦公室都要求所有者向市和縣查詢地方旅館稅。
• 紐約州：訂房服務必須登記、收稅並匯繳其促成的短期出租的稅款。營運者只有持有該服務的 ST-155 表證書，或持有說明該服務代收稅款的公開協議時，才不須對那些銷售負責。營運者不透過訂房服務進行的銷售，由營運者自己收稅。
• 蒙大拿州：短期出租市集和網上住宿平台，就其促成的銷售，必須登記、收稅、申報並繳納。所有者仍須就平台以外的銷售繳稅。
• 佛羅里達州：稅務局的銷售稅頁面沒有說訂房網站會對住宿收稅，所以在依賴它之前，請向該網站或稅務局確認，並保存該網站的稅款報告。管理公司可以用 DR-1C 表為所有者登記，但該表的所有者協議載明，所有者對應繳的銷售稅負最終責任。
• 如果物業經理或共同房東負責管理您的房源，請以書面方式詢問，他們是以您的名義還是以他們自己的名義登記和申報。德州表示，物業管理公司和網上旅遊公司也可能有責任收稅。

網站代收全部稅款時，您是否仍須登記和申報，由各州規定：請向稅務機關查詢，零申報請見提交銷售稅稅表。

請保存網站代收稅款的證明。德州告訴因平台預訂而被稽查的所有者，要取得平台的交易記錄。紐約州只有在證書或協議存在、營運者和該服務沒有關聯，且營運者向該服務提供了正確資料時，才免除營運者的責任。

商用空間的租金要課稅嗎？

在紐約州不課銷售稅，在佛羅里達州 2025 年 10 月 1 日或之後開始的租期也不課。其他州不同：例如亞利桑那州可能課稅，而佛羅里達州的廢除並不適用於這些州。

• 紐約州：稅務局把不動產的銷售或出租列為不須繳銷售稅的交易。紐約市另有一項單獨的商業租金稅，由市政府管理（出版物 848）。
• 佛羅里達州：對不動產租金或許可費課徵的州銷售稅，例如辦公室、零售、倉庫和自助倉儲空間，自 2025 年 10 月 1 日起廢除（已通過法案第 37 節）。自該日或之後開始的租期，租金不須繳州銷售稅或縣附加稅。
• 蒙大拿州：稅務局表示該州沒有一般銷售稅，所以當地的商用租金不須繳州銷售稅。蒙大拿州另外對住宿課稅，如上所述。
• 德州：銷售稅適用於應稅項目，即有形動產和列明的服務的銷售，而不動產租金兩者都不是。機動車輛的停車和儲存服務在列表上，所以綑綁收費可能課稅。
• 亞利桑那州：稅務局表示不動產的商業租賃須繳縣和市的交易特許權稅，但只有五個縣（科科尼諾、吉拉、馬里科帕、皮馬和平納爾）徵收縣稅，部分城市對商業租賃不課稅。請查詢該房產的地址。

佛羅里達州對截至 2025 年 9 月的租期的租金仍然課稅，即使之後才付款，也按該期間適用的稅率課稅（稅務局的例子對 2025 年 8 月的租金使用 2%），另加任何縣附加稅。它也仍然對短期出租、機動車輛的停車或儲存空間、船舶停泊或儲存，以及飛機繫留或儲存課稅（TIP 25A01-04）。佛羅里達州的租戶如果為不課稅的租金繳了稅，須向房東要求退款，不是向稅務局要求。帳戶只申報商業租金的房東，截至 2025 年 9 月仍須提交稅表，即使沒有應繳稅款，並以 DR-26S 表申請收回已退還給租戶的稅款。

請閱讀租約中綑綁的項目。車輛空間，或加入設備或服務的租約，即使辦公室或店面的租金不課稅，也可能課稅。例如，紐約州對某些機動車輛的停車、車庫或儲存服務課稅。

租用設備、工具、儀器或車輛要收銷售稅嗎？

在州對商品課稅的地方，通常要：德州、紐約州和佛羅里達州都把商品的租賃或租借視為應稅銷售。稅款針對租金，由出租物品的所有者收取。

• 德州：州政府對大多數商品的零售、租借和租賃課徵 6.25%，還可以加徵地方稅。租出的機動車輛另有審計長辦公室徵收的總租賃收入稅：1 至 30 天的合約為 10%，31 至 180 天為 6.25%。請向審計長辦公室查詢您的車輛適用哪種稅。
• 紐約州：「銷售」一詞包括有形動產（例如機械、工具、電腦和機動車輛）的出租、租賃和使用許可。申請免稅的承租人，必須在交貨後 90 天內提供填寫完整的免稅文件，否則所有者須收稅。所有者必須善意並以一般謹慎的態度接受證書，如果知道用途不屬於免稅，則須對稅款負責（TB-ST-240）。
• 佛羅里達州：出租或租賃動產（例如車輛、機械或設備）的企業，必須登記收取銷售稅。稅務局的年度轉售證書讓已登記的企業可以免稅購買或租用將再出租的財產。

車輛租賃可能另有稅。蒙大拿州對其列明的租賃車輛（例如汽車、輕型卡車和船舶，不含司機、租期少於 30 天）的基本租金徵收 4%；露營車和高爾夫球車不在其清單內。紐約州對租期少於一年的乘用車另徵 6% 的僅限州的特別稅，並對所有乘用車租賃另徵 6% 的特別補充稅，兩者都加在銷售稅之上（稅率公報）。

您為租賃業務購買、而沒有繳稅的設備，是另一個問題，即使用稅：請見企業採購的使用稅。承租人提供的免稅文件，請見客戶提供的免稅證明。

我要在哪裡登記、收什麼稅、何時申報？

如果這項稅適用於您，您要在第一筆應稅預訂或租賃之前登記，在每個州登記，通常還要向每個城市或縣登記。之後稅款作為帳單上單獨的一行收取，並在該州的到期日前申報。

在德州，出租設備則需要銷售稅及使用稅許可證，租出的機動車輛屬於上面所說的總租賃收入稅。您是否必須收稅，是另一項判斷，請見何時必須收取銷售稅。申報頻率、零申報和漏報的稅表，請見提交銷售稅稅表。

租賃稅要怎麼記入帳簿？

您收取的稅款，在持有期間請記在負債帳戶，與租金分開：在匯繳之前，這筆錢是欠州或市的。佛羅里達州警告申報人，不要把已收稅款計入總銷售額，因為這樣做會增加應繳稅款並招致帳單。

1. 為每個稅種和地點開設應付帳戶，例如應付州旅館稅和應付市旅館稅。
2. 直接預訂或租賃時，把租金記為收入，把稅款記入對應的應付帳戶，作為同一筆銷售的兩行。
3. 透過訂房網站的預訂，請按預訂款項在帳簿中的處理處理，並保存該網站的稅款報告，作為其已代收稅款的證明。
4. 每次申報時，該期間的應付餘額應等於稅表上的稅額，繳款後即沖銷。準時申報的折扣或津貼（德州 1%，佛羅里達州每個地點最高 $30，蒙大拿州為住宿銷售稅的 5%）單獨記一行，不改動應付餘額。
5. 罰款和利息請記入各自的帳戶，不要記入應付帳戶。
6. 請把免稅文件與每月對帳資料一起保存。

在聯邦所得稅方面，IRS 區分向買方徵收的稅（不是您的收入）與向您作為賣方徵收的稅（屬於總收入的一部分）。州或市的住宿稅屬於哪一種，取決於當地的法律，所以在對所有稅款一視同仁之前，請先確認。所得稅方面請見出租房產的稅。

如果平台或州政府通知說我過去的出租欠稅，怎麼辦？

請先查看通知上的回覆日期，然後釐清三件事：涉及哪處房產或哪件物品、哪些月份，這些預訂由誰負責收稅，以及該州對該期間是否課稅。

• 由誰負責：如果平台有收稅，請取得該帳戶的平台記錄。德州在稽查中以平台的交易記錄為準，紐約州的免責則取決於證書或協議，以及營運者提供的資料是否正確。
• 該期間是否課稅：紐約州對短期出租單位的銷售稅，適用於 2025 年 3 月 1 日及之後的付款，所以請查看通知中的租金是否在該日期之前支付。佛羅里達州的廢除涵蓋 2025 年 10 月 1 日或之後開始的租期的商業租金。更早期間的租金仍然課稅，而且稅務局表示，廢除並不取消逾期稅表已經欠下的罰款和利息（TIP 25A01-04）。
• 拖延的代價：在德州，逾期提交旅館稅報告罰款 $50，逾期 1 至 30 天繳稅另加 5%，逾期超過 30 天繳稅另加 10%。利息自到期日後第 61 天起算（審計長辦公室）。
• 已經向房客開出帳單：能否向房客補收您沒有收的稅，是另一個問題，請見沒有含銷售稅就寄出的發票。

對於您出租卻沒有收稅的月份，請見補繳漏收的銷售稅。州政府稽查或資料要求，請見銷售稅稽查。企業背後的人也可能須繳稅。在紐約州，某些所有者、高級職員、董事、雇員、合夥人和成員可能須負個人責任（出版物 750）；在德州，掌控收稅或繳稅、且故意不匯繳的高級職員、經理、董事、雇員或合夥人也一樣（稅法第 111.016 條）。兩州在沒有提交稅表的情況下都可以隨時評稅；請見提交銷售稅稅表。涉及好幾個月、好幾處房產，或訂房網站的記錄與您的帳簿對不上，都是回覆之前應該先找專業人士的情況。

舉例

這些例子以美元和整數計算。

在奧斯汀的週末出租

一位屋主在週末出租她位於奧斯汀的房子，透過自己的網站接待房客：每月合計 US$2,400。這些住宿須繳 6% 的德州旅館住宿稅，即每月 US$144，另加任何市或縣旅館稅，後者交給市或縣。她在次月 20 日前提交州報告。如果當月有 US$900 來自已同意代收德州州旅館稅的訂房網站，她自己的報告只涵蓋其餘的 US$1,500，也就是 US$90。在她的帳簿中，直接預訂為現金 US$1,590、出租收入 US$1,500 和應付旅館稅 US$90。假設這 US$900 是扣除網站費用之前的租金，她按預訂款項在帳簿中的處理，把它記為出租收入，網站費用記為費用，並保存該網站的稅款報告。繳納 US$90（未計任何準時申報折扣）後，應付帳戶即沖銷。

布魯克林的相機出租

布魯克林一家企業向攝製組出租相機器材，每年收入 US$40,000，在紐約州交貨。紐約州把商品出租視為銷售，所以租金一般按州和地方稅率課稅。已登記的電影製作人，若直接且主要將器材用於製作銷售用的影片，可以用 ST-121 表免稅租用。該企業只有在交貨後 90 天內取得填寫完整的證書、善意接受，並與租賃記錄一併保存的情況下，才可以不收稅。其他客戶須繳稅。

佛羅里達州的店面和公寓

一位佛羅里達州的房東，以每月 US$3,000 出租一間店面，並以每次兩個月、每次 US$4,000 出租一間附家具的公寓。2025 年 10 月住用的店面租金不屬於銷售稅範圍。2025 年 9 月住用的店面租金仍然課稅，按稅務局 2025 年 8 月例子中的 2%（US$60）計算，另加任何縣附加稅，即使租戶在 11 月才付款。公寓的住宿是六個月或以下的短期出租：銷售稅和縣附加稅交給稅務局，縣的短期出租稅則視縣而定，交給縣或稅務局。

您的情況不同嗎？

• 您在多個州或城市出租，或訂房網站、州政府來函詢問您從未收取的稅：每處房產都有各自的稅、登記和申報機關，過往月份需要另訂計劃。通知上的回覆日期不會因為您在整理而延後，所以請及早開始。請尋求記帳協助，分別記錄各地的稅款，並使您的帳簿與已收和已申報的稅款相符。
• 您過去幾個月出租時沒有收稅：請依照補繳漏收的銷售稅處理，並就那些月份尋求記帳協助。
• 您不確定自己在某個州是否必須收稅：請使用何時必須收取銷售稅。
• 您的房產在蒙大拿州：請閱讀蒙大拿州指南，了解住宿稅的詳情。
• 您想了解租金的所得稅：請見出租房產的稅，以及短期出租用 Schedule C 還是 Schedule E。
• 您的房產在加拿大：請見 GST/HST 對商業物業或住宅物業的規定。