共有出租房：用 Schedule E 還是 1065 表合夥企業稅表？

出租房的共有人何時各自申報 Schedule E？

只是共同擁有、維護和出租房產的共有人，一般不構成合夥企業，所以每位所有者在自己的 Schedule E（1040 表）上申報自己的份額。法規指出，僅僅共同擁有並維護、修繕和出租的財產，不會產生獨立的實體（26 CFR 301.7701-1）。Publication 541 補充說明，除非共有人向租客提供服務，否則不構成合夥企業。以按份共有人（tenants in common）的身份持有不等的份額，本身並不改變這一點。

每位所有者只在 Schedule E 上申報自己應占的租金和費用（Schedule E 填表說明；Publication 527）。

出現下列任何一種情況，就不簡單了：

• 出租房由 LLC 或其他有兩名以上所有者的實體持有。
• 所有者還向租客提供服務。
• 所有者分配利潤或虧損的比例與持份不同。
• 某一位所有者支付了大部分費用、持有貸款或收取租金，因此資金流向與持份不一致。
• 以前某一年用的是另一種申報方式，例如多成員 LLC 用了 Schedule E，卻從未提交 1065 表。
• 有所有者正在加入、退出或出售，或居住在美國境外。

如果上述任何一項屬實，答案取決於具體事實；見最後的「您的情況不同嗎？」。

決定之前請先備齊：房產契約、LLC 文件和 EIN 確認函、所有者之間的書面或口頭協議、貸款對帳單和 1098 表，以及一份列明誰付了什麼、誰收了租金的清單。

共有的出租房何時成為合夥企業？

共有的出租房在所有者共同經營業務並分享利潤時，或在由兩名以上成員組成、且未按公司課稅的美國境內 LLC 持有時，成為合夥企業（Publication 541）。

服務。 法規舉的例子是公寓樓的共有人，他們出租空間，同時直接或透過代理人向住戶提供服務（26 CFR 301.7701-1）。法規和 Publication 541 都沒有說明哪些服務算數。聘請管理人本身不會構成合夥企業：Revenue Procedure 2002-22 介紹了 Revenue Ruling 75-374，其中共有人的代理人收租金、付費用，並向租客提供慣常的服務（暖氣、空調、垃圾清運、無人看管的停車位、公共區域的維護）。這些服務視為所有者自己的服務，但範圍不足以使共有關係成為合夥企業。裁決是 IRS 的指引，不是法規，而且由所有者或代理人提供的更廣泛服務，可能改變結果。Publication 527 另將定期清潔、更換床單和客房服務列為 Schedule C 的實質服務；那是另一項測試，在這裡不是安全港（Publication 527）。

LLC。 至少有兩名成員的美國境內 LLC，除非提交 8832 表選擇按公司課稅，或選擇 S 公司身份，否則歸類為合夥企業（IRS；26 CFR 301.7701-3）。把所有者稱為「共有人」不會改變這一點；配偶以夫妻共同財產擁有 LLC，另有自己的規則，見下文。單一成員 LLC 在所得稅上被忽略，所以其所有者一般使用 Schedule E；第二名成員加入後，它就變成合夥企業（Revenue Ruling 99-5）。是否使用 LLC，見LLC 持有出租房產。

選擇退出。 屬於合夥企業、但並不積極經營業務的共有人，可以依第 761(a) 條選擇排除適用合夥企業的處理。全體成員都必須同意。這項選擇是附在第一年準時提交（含延期）的 1065 表上的一份聲明，之後各年都不必再提交 1065 表（1065 表填表說明，問題 32；Publication 541）。提供租客服務的出租房能否符合資格，取決於事實。

持份不等的按份共有人，如何分攤租金和費用？

每位所有者在自己的 Schedule E 上，按持份比例申報租金，並按持份比例扣除每一項費用。持有一半份額的所有者，申報一半的租金（Publication 527；Schedule E 填表說明）。

虧損限額然後按每位所有者分別適用，依據的是各人自己稅表上的數字。出租虧損的特別免稅額要求積極參與：全年持有價值至少 10% 的份額（含配偶的份額），並以重要且真實的方式作出管理決定（Publication 527；Publication 925）。持份較小的所有者可能不符合資格。限額見出租房產稅務。

有一位所有者付帳單或持有貸款：這會改變分攤嗎？

依 Publication 527，多付超過自己的份額，並不能讓您多扣除超過持份比例的金額。所有者按該比例扣除自己所付的費用，並有權就其餘部分向其他共有人追償。該出版物舉的例子是，持有一半權益的所有者付了一筆維修費：該所有者扣除一半，另一半有權向共有人要求補償（Publication 527）。

Publication 527 沒有說明，別人先墊付的份額在償還之前，另一位所有者能否扣除；也沒有說明所有者始終不結清時，未付的份額如何處理。這取決於他們之間的約定。

三個相關的陷阱：

• 貸款只登記在一個人名下。 如果您和至少另一人（聯合申報時不計您的配偶）都有責任並已支付利息，而另一人收到了 1098 表，請在 Schedule E 第 13 行申報您的份額，並附上一份聲明，註明收到該表的人（Schedule E 填表說明）。不在貸款上，本身並不妨礙扣除：房產的合法所有者或衡平法所有者，只要為該房產的抵押貸款支付利息，即使對票據沒有個人責任，也可以扣除（26 CFR 1.163-1(b)），但仍受一般出租限額和上述 Publication 527 持份比例規則的約束。帳簿應顯示誰擁有房產、誰支付了利息。
• 1099 表只開給了一位所有者。 收到 1099 表、但其中金額部分屬於他人的所有者，是名義收款人。一般填表說明指出，應由名義收款人，而非原付款人，為每位其他所有者提交一份 1099 表，列明各人的份額；配偶不必為另一位配偶這樣做（特定資訊申報表一般填表說明）。支付平台寄出的表格，見1099-K 表指南。
• 合夥企業費用。 合夥人只有在合夥協議要求自己支付、且屬於貿易或經營費用時，才能扣除自己墊付且未獲報銷的合夥企業費用（Schedule E 填表說明）。

Schedule E、8825 表和 K-1 有何不同？LLC 要提交什麼，何時提交？

按合夥企業課稅的 LLC，要提交 1065 表並附上出租房產的 8825 表，向每位所有者發出 Schedule K-1，每位所有者再把 K-1 申報在 Schedule E 第 II 部分。每個美國境內合夥企業都必須提交 1065 表，除非它沒有收入，也沒有扣除或抵免；歸類為合夥企業的 LLC，申報要求相同（1065 表填表說明）。

8825 表只涵蓋出租不動產活動。短期租賃，以及提供大量個人服務的租賃，可能不在其範圍內（1065 表填表說明）；見短期租賃用 Schedule C 還是 Schedule E。

曆年制合夥企業的 1065 表，到期日為 3 月 15 日。依 7004 表準時提出延期申請，可將提交期限延長 6 個月。每份 K-1 須在稅表規定提交日（含延期）之前交出（26 CFR 1.6031(b)-1T）。

2027 到期的 1065 表若逾期或不完整，對於年內任何時候擔任過合夥人的每個人，自到期日（含延期）後每個月或不足一個月，可被罰 $260，最多罰 12 個月，除非未能提交是出於合理原因。IRS 每年調整該金額，所以在其他年度到期的稅表，金額不同。第 6698 條對合夥企業評定該罰款（1065 表填表說明；Revenue Procedure 2025-32）。

所有者分享利潤的方式可以與持份不同嗎？

不是合夥人的共有人，按持份申報租金和費用（Publication 527）。合夥企業的各項金額依合夥協議，協議可以是書面的，也可以是口頭的，可以與持份比例不同（Publication 541）。如果協議沒有規定，或某項分配沒有實質經濟效果，每位合夥人的份額依其在合夥企業中的權益決定（1065 表填表說明）。份額如何確定，見合夥企業如何課稅。

共有人若按與契約不同的比例分租金，仍只是共有人，還是已成為合夥企業？這取決於事實；Publication 541 和法規都沒有提供安全港。這樣的分配說明，提交稅表之前值得先把協議和實體類型確定下來。

夫妻或家族 LLC 又如何？

聯合申報的夫妻共有一處不屬於合夥企業的出租房，在聯合稅表上申報，不必提交 1065 表。如果它屬於合夥企業（例如夫妻還向租客提供服務），夫妻可以選擇合格聯合經營（QJV），而不提交 1065 表。這項選擇要求夫妻雙方都實質參與，且不適用於以 LLC 或其他州法律實體持有的出租房。他們在聯合稅表上勾選 Schedule E 第 2 行的 QJV 方框來作出選擇，撤銷則需要 IRS 許可（Schedule E 填表說明；Publication 527）。夫妻共同財產州對配偶擁有的 LLC 另有規則（IRS）。見配偶和家族 LLC。

由並非配偶的親屬擁有的 LLC，與其他多成員 LLC 一樣。

帳簿應如何記錄，才能證明每位所有者的份額？

帳簿應顯示每位所有者的份額、各人投入和取出多少，以及所有者之間的每筆付款。IRS 接受任何能清楚顯示收入和支出的記錄系統，並要求有記錄支持稅表所申報的內容（IRS 記錄保存）。

• 為這處房產建一本總帳：租金收入和每項費用，按日期和付款人記錄。
• 一份各所有者份額的明細表，以及任何份額變動的日期。
• 所有者為房產自掏腰包支付的款項，以及所有者之間的每筆還款。
• 支付給每位所有者的租金。
• 所有者協議，或 LLC 營運協議。
• 貸款對帳單、1098 表和任何 1099 表，並註明每筆金額屬於誰。

設置方法見出租房的記錄和收據和每處出租房使用單獨的銀行帳戶。

如果所有者一直用錯了申報方式，怎麼辦？

有兩名以上成員、但從未提交 1065 表的 LLC，除非曾按公司課稅，否則對有收入或扣除的每一年，都可能漏交了一份稅表。逾期罰款對每位合夥人、每個月都計算，直至上限（1065 表填表說明）。如果所有者在那些年度提交了 Schedule E，補交遺漏的稅表後，每位所有者原先直接申報的份額，要換成 K-1 上的金額，數字不同的所有者可能需要更正稅表。某些情況可以減免；見逾期合夥企業稅表罰款減免和補報未申報的企業稅表。

相反的情況，即為從未構成合夥企業的共有人提交了 1065 表，1065 表填表說明和 Publication 541 都沒有談到。是否停止以及如何停止，取決於事實和已提交的年度。

如果已提交的 1065 表或 K-1 顯示的分配比例有誤，見更正已提交的企業稅表。

一位所有者退出或出售時會怎樣？

出售的共有人申報自己的出售；在按合夥企業課稅的 LLC 中，退出的所有者出售的是合夥權益，並在退出當年收到 K-1。

共有關係，不是合夥企業。 賣方在自己的稅表上申報出售；見出售出租房。其他人繼續按持份申報，所以帳簿需要記錄份額變動的日期。

按合夥企業課稅的 LLC。 出售全部權益的所有者，申報出售合夥權益（Publication 541）。合夥企業必須向年內任何時候擔任過合夥人的每個人發出 K-1（1065 表填表說明）。

如果在兩名成員的 LLC 中，一位所有者買斷另一位，合夥企業終止，最後一份 1065 表須在 合夥企業結束當月之後第 3 個月的第 15 天 提交，準時提交的 7004 表可以延期；之後 LLC 的收入列入剩餘所有者自己的稅表（Publication 541；Revenue Ruling 99-6）。見買斷合夥人。

居住在美國境外的所有者或買家，會增加本頁未涵蓋的預扣和申報規則；見非居民房東。

舉例

所有金額以美元計，僅作說明。

三位朋友，按份共有

三位朋友以按份共有人的身份擁有一棟雙拼住宅，持份分別為 25%、25% 和 50%。房子收取 $48,000 租金，有 $30,000 費用。他們以個人名義持有，不向租客提供服務，所以依這些事實，無須提交合夥企業稅表。淨收入是 $18,000。每人在自己的 Schedule E 上申報一份：$4,500、$4,500 和 $9,000。

同樣三個人，改用 LLC

三個人把雙拼住宅放進 LLC，租金和費用不變。沒有選擇按公司課稅的三成員美國境內 LLC，預設是合夥企業。曆年制下，它在次年 3 月 15 日前提交 1065 表並附 8825 表，發出三份 K-1，每位所有者把 K-1 申報在 Schedule E 第 II 部分。如果協議維持 25%、25% 和 50% 的比例，金額與第一種情況相同，但現在是依協議而來。如果稅表逾期，罰款按三位合夥人每月計算。

一位所有者支付維修費

一位姐姐擁有一處出租房的 60%，她的弟弟擁有 40%，以個人名義持有，沒有 LLC。她支付了一筆 $10,000 的維修費。她扣除 $6,000，即她應占的份額。另外的 $4,000 屬於弟弟的份額。Publication 527 視她有權獲得這部分的補償，所以帳簿顯示弟弟欠她 $4,000，直到他還款。在那之前他能否扣除，該出版物沒有談到。

您的情況不同嗎？

• 您的 LLC 從未提交 1065 表，或過去某一年用了另一種方式： 罰款按每位合夥人、每個月計算，所以首先要確定實體類型和未申報的年度。見逾期合夥企業稅表罰款減免，並取得企業報稅協助。
• 持份不等，而現金或費用與持份不一致： 分配方式決定每位所有者的稅表和帳簿。請帶著協議取得企業報稅協助，並取得能顯示每位所有者份額的記帳服務。
• 您們正在合買，尚未成交： 產權如何持有、是否使用 LLC，決定稅表如何申報。見LLC 持有出租房產，並在成交前取得企業報稅協助。
• 有所有者正在加入、退出、出售，或居住在國外： 見買斷合夥人和非居民房東，並在變動之前取得企業報稅協助。
• 您已婚，或 LLC 是家族 LLC： 見配偶和家族 LLC。
• 您向客人提供酒店式服務： 見短期租賃用 Schedule C 還是 Schedule E。
• 每處出租房各有一個 LLC： 見每處出租房一個 LLC 的帳簿。
• 房產是營運中企業的一部分： 見LLC 合夥人之間如何劃分所有權和合夥企業如何課稅。