人在海外出租美國房產：稅務與報稅

租金匯到海外，非居民所有者還要繳美國稅嗎？

一般來說要。位於美國的房屋所產生的租金，因為房產在美國，屬於美國來源收入；把租金匯到海外帳戶，並不會改變收入的來源。僅僅住在國外，並不代表就是非居民稅務身份；適用這些規則之前，請先核對每位所有者的公民身份和居住情況。稅收協定的「決勝規則」可使同時屬於兩國居民的人在美國所得稅上被視為非居民，主張這個立場時，通常須以 8833 表披露（IRS：Topic 851）。對非居民個人而言，聯邦稅的結果取決於租金是被視為與美國業務有效關聯的收入，還是仍屬須預扣稅的租金總收入（IRS：不動產收入；Publication 515）。

依照 IRS 的 1040-NR 表填寫說明，與美國業務無有效關聯的租金填在 Schedule NEC 第 6 行，有效關聯的租金則透過 Schedule E 和 Schedule 1 申報。如果租金總額的稅款已全額預扣，且租金是所有者唯一的美國來源收入，可能不必提交 1040-NR 表（Publication 519）。這項選擇涵蓋該所有者所有為賺取收入而持有的美國不動產，而不是只涵蓋您自選的某一棟房子（IRS：不動產選擇）。

如果您住在加拿大，有關另行提交加拿大稅表及外國稅收抵免的問題，請參閱擁有美國出租房產的加拿大居民。

如果房客把租金付給我父母或我，誰要預扣稅款？

凡是對支付給外國所有者的租金擁有控制、收取、保管、處置或支付權限的人，都可能是聯邦預扣代理人。這可以是房客、物業經理，也可以是代為收款並轉匯的住在美國的子女。銀行帳戶上的名義，並不能決定誰有這項義務（Publication 515：預扣代理人）。

如果沒有文件支持按有效關聯收入處理，預扣代理人通常要按租金總額預扣 30%，也就是在扣除房貸付款、管理費、維修費或其他費用之前計算。稅收協定中有效的較低稅率可以改變預扣金額，但付款人須先取得適當文件才能適用（Publication 515：不動產收入）。預扣代理人可能須提交 1042 表，並為每位外國收款人各提交一份 1042-S 表，即使代理人當初沒有預扣也一樣。這兩種表格通常都在付款年度結束後 3 月 15 日 到期；如果該日是週末或法定假日，則順延至下一個營業日（IRS：須提交的稅表）。依第 1461 條，須預扣而未預扣的房客、經理或子女，要對漏繳的稅款負個人責任；外國所有者本人也要繳自己的稅，但 IRS 只會收取一次。1042 表的稅款評定期限，通常是提交後 3 年，如果提早提交，則從 次年 4 月 15 日 起算；如果從未提交，IRS 可隨時評定。評定後，徵收期限通常為 10 年，另有例外（26 USC 1461；1042 表填寫說明；IRS：1042 表的追溯期限）。

預扣的稅款有較早的繳存期限。在四分之一月期間結束時，未繳存的稅款達 $2,000 或以上，須在 3 個工作日 內繳存；這些期間在 每月 7 日、15 日、22 日及最後一天 結束。月底未繳存的稅款至少 $200 但低於 $2,000 時，須在 月底後 15 天 內繳存。年底餘額較小的，可在 3 月 15 日 前隨 1042 表一併繳納。逾期提交 1042 表，每月可能被罰未繳稅款的 5%，上限為 25%（1042 表填寫說明）。

如果沒有人預扣，請先查明每筆租金是誰收的、誰控制了轉給所有者的款項。按年度和所有者核對租金總額，再檢查遺漏的預扣稅表和每位所有者的所得稅表。每位所有者都要自行確認是否須提交 1040-NR 表；缺少 1042-S 表，並不會免除這項申報義務（Publication 519：申報要求）。

個人如何選擇按淨租金課稅？

非居民個人可依第 871(d) 條選擇，把原本與美國業務無有效關聯的美國不動產收入，視為有效關聯收入。每位所有者各自作出選擇：在首個選擇年度的 1040-NR 表後附上聲明，或附在更正用的 1040-X 表之後。聲明須列明這項選擇、每一項產生收入的美國不動產權益、所有者的持有比例、地點、改良工程、持有日期、收入，以及先前的任何選擇或撤銷（IRS：如何作出選擇）。在 Schedule OI 的 M 項中，首個選擇年度請勾選第 1 行；如果先前的選擇仍然有效，則勾選第 2 行。

首次選擇必須在退稅申請期限屆滿前作出：通常是提交稅表後 3 年，或繳稅後 2 年，以較晚者為準。除非撤銷，這項選擇會延續到之後的年度。在期限內作出的首次撤銷，是透過更正稅表辦理；超過該期限後，撤銷須經 IRS 同意，並須在首個須變更的年度後 75 天 內以書面提出申請。經同意撤銷後，除非 IRS 再次同意，否則通常要等到首個撤銷年度之後的 開始的第五個稅務年度 才能重新選擇。選擇年度及之後的年度，在需要時須提交 1040-NR 表，包括有須申報的租金總額但出現租金虧損的年度；即使某年度無須提交稅表，這項選擇仍會延續（26 USC 871(d)；26 CFR 1.871-10(d)）。逾期提交的首份稅表需要個別審查：有效的選擇並不能恢復因逾期提交而被禁止的扣除。

W-8ECI 表何時能停止按租金總額預扣？

W-8ECI 表用來告知付款人，外國所有者把這筆租金視為有效關聯收入。請在付款之前，向每一位預扣代理人提供有效的表格；不要寄給 IRS。請在第 7 行填寫所有者的美國納稅人識別號碼，並在第 11 行說明該租金。所有者本人或獲授權代為簽署的人，須在 Part II 簽名（W-8ECI 表）。資料有變動或表格有效期屆滿時，須重新提供新表格（IRS：W-8ECI 表填寫說明）。

所有者的選擇與 W-8ECI 表用途不同：選擇是在稅表上確立課稅方式；W-8ECI 表則是向付款人證明該課稅方式。它不能代替繳稅，不能代替 1040-NR 表，也不能追溯修正在沒有有效文件的情況下已經支付的款項（IRS：不動產選擇；W-8ECI 表填寫說明）。按租金總額預扣停止後，所有者可能需要使用 1040-ES (NR) 表繳納預估稅款（Publication 519：預估稅款）。

哪些費用和折舊要填在 Schedule E？

在按淨收入課稅有效、且可申請扣除的情況下，Schedule E Part I 會在第 3 行填寫每處房產的租金，在相應的費用行填寫一般租賃成本，並在第 18 行填寫折舊。淨額透過 Schedule 1 第 5 行，轉入 1040-NR 表第 8 行（Schedule E；1040-NR 表）。IRS 列出的費用包括財產稅、房貸利息、維修費、保險費、管理費及代理人佣金。所有者本人的勞務和資本性改良，不屬於當期租賃費用（Schedule E 填寫說明）。

折舊從建築物準備好並可供出租時開始計算。土地不能折舊，因此購買成本須分為土地和建築物兩部分；改良工程可能需要另立折舊表（Schedule E 填寫說明）。如果所有者同時把該單位當作住所，且只出租 少於 15 天，IRS 指示不要申報這筆租金，也不要扣除租賃費用。其他自用情況和租金虧損，可能改變 Schedule E 的結果；相關規則請參閱出租房產稅務（Schedule E 填寫說明）。

請保留成交結算單、土地與建築物的價值分攤、改良工程發票、首次可供出租的日期、舊折舊表、租約、租金明細帳、房貸利息對帳單、稅單、保險單、維修紀錄、物業經理報表，以及自用日期。

我的父母一直沒報稅。我們該先處理哪些年度？

請列出從第一筆租金開始到本年度的每一年。對每位所有者，核對稅表截止日期、先前的申報和 IRS 通知；即將到期的扣除期限優先處理（Publication 519：逾期稅表）。然後核對所有權、居住地和美國稅務身份、租金總額、預扣稅款、費用、折舊，以及任何出售交易。請綜合產權契約、所有權協議、租約和付款紀錄，判斷每一份租金的實際受益所有者是誰。只是以代理人身份代收租金的子女，並不會因此成為所有者（Publication 515：確認收款人）。

如果按曆年報稅的非居民，沒有須預扣工資稅的美國工資，1040-NR 表通常在該納稅年度結束後 第六個月的 15 日 到期；不同的事實可能改變這個期限（1040-NR 表填寫說明）。遺漏的年度須先逐一檢查，不要以為只提交最近一年的稅表就能解決問題。如果需要統一檢查未提交的稅表和預扣稅款，請使用個人稅務服務。

逾期提交的稅表，還能申請選擇、費用或折舊嗎？

有可能，但選擇聲明和扣除需要分別檢查。IRS 允許在選擇期限內，隨 1040-NR 表或更正稅表提交首次的第 871(d) 條選擇聲明。但是，所有者如果沒有在原定截止日期後的 16 個月 內提交須提交的稅表，除非 IRS 批准豁免，通常不能從總收入中申請扣除（IRS：不動產選擇及逾期稅表；26 CFR 1.871-10(d)）。

如果先前須提交的稅表有遺漏，Publication 519 還訂有更嚴格的時間限制：後面的稅表必須在 16 個月 的時點，或 IRS 通知不得申請扣除和抵免之前（以較早者為準）提交。該文件指出，能否獲得豁免，取決於所有者是否合理、善意行事並配合 IRS。預扣稅款的抵免不受同一扣除期限的限制。在申請較早年度的扣除或折舊之前，請先核對實際的截止日期、IRS 通知、已提交的稅表和費用證明。

每位所有者都需要 ITIN 嗎？住在美國的子女要報什麼？

每位須提交非居民稅表的父母，都需要自己的美國納稅人識別號碼。如果所有者沒有 SSN 且沒有資格取得，通常要用 W-7 表申請個人納稅人識別號碼（ITIN），一般連同稅表和身份證明文件一起提交。W-8ECI 表需要填寫這個號碼，且號碼必須有效。須提交聯邦稅表的所有者，不能利用 W-7 表的租金收入例外，在不提交稅表的情況下取得 ITIN。在付款人取得有效的 W-8ECI 表之前，通常會繼續按租金總額預扣（IRS：W-7 表填寫說明；W-8ECI 表填寫說明）。

住在美國的子女，不會因為代收租金就成為房產所有者。但如果子女控制或轉匯付給外國父母的款項，子女就可能是預扣代理人，需要預扣、繳存，並以 1042 表和 1042-S 表申報租金。父母各自的所得稅表，仍須申報他們自己的份額（Publication 515：預扣代理人及申報；Publication 527：部分權益）。

房產所在的州也會對租金課稅嗎？

州政府常常可以對來源於當地不動產的租金課稅，並可能要求提交非居民稅表或另行預扣。請以房產所在州的規定為準，不要以為聯邦的 W-8ECI 表就能解決州稅問題。以加州為例，當一個曆年內向非居民所有者支付的款項超過 $1,500 後，物業經理通常要對符合條件的付款，在扣除自己的費用後預扣 7%。經理以 592 表申報，郵寄繳款時附上 592-V 表，並在 該日曆年次年的 1 月 31 日 前向所有者提供 592-B 表（FTB：592-B 表）。符合資格的所有者，可以申請 588 表豁免或 589 表降低預扣；589 表須就每處出租房產分別申請，並須在付款前取得 FTB 批准。外國合夥人和外國 LLC 成員，不能用 588 表豁免其在實體收入中應占份額的預扣（FTB：589 表；FTB：588 表填寫說明）。直接付款給所有者的住宅房客，不必預扣加州稅，但仍可能適用聯邦預扣（加州 FTB：預扣指引）。如果非居民個人須提交加州稅表，租金的淨收入或虧損要連同 540NR 表，填在 Schedule CA (540NR)，即使經理已預扣也一樣（加州 FTB：租金收入）。

本納稅年度，592 表的付款期間及截止日期為 1 月 1 日至 3 月 31 日：2026 年 4 月 15 日、4 月 1 日至 5 月 31 日：2026 年 6 月 15 日、6 月 1 日至 8 月 31 日：2026 年 9 月 15 日 和 9 月 1 日至 12 月 31 日：2027 年 1 月 15 日。逾期提交 592 表的 Schedule of Payees，每位收款人的罰款為：逾期 1 至 30 天 $60；逾期 31 天至六個月 $130；之後則為 $340。依 R&TC 第 18668 條，沒有繳納預扣稅款的經理，可能要繳付應繳稅款及利息。加州通常在最近一筆稅款到期後有 20 年 的徵收期限，但可能被重新計算或暫停（FTB：592 表填寫說明；FTB：徵收期限）。

所有者出售房產時，有什麼不同？

出售會觸發另一套聯邦預扣制度，一般稱為 FIRPTA。多數情況下，是由買方而不是收租金的付款人，對外國賣方的實現金額預扣 15%，但有例外情況，或可取得 IRS 預扣證明。出售時的預扣額，是依交易金額計算，而不是依收益最後應繳的稅額（IRS：FIRPTA 預扣稅）。

已有的不動產選擇，也涵蓋產生收入的美國不動產的出售收益；準備出售年度的稅表時，請一併核對。請保留成交結算單和折舊歷史。如果您是加拿大人，出售美國房地產一文說明出售時的預扣稅，以及兩個國家的稅表（26 CFR 1.871-10(b)）。

如果房子由公司或 LLC 持有，怎麼辦？

法定所有者以及實體在美國的稅務分類，會改變申報和預扣的分析方式。外國公司可依第 882(d) 條，在 1120-F 表附上聲明，選擇按淨額課稅；選擇後的租金須提交該稅表。請參閱外國公司美國稅表（26 CFR 1.871-10；1120-F 表填寫說明）。外資持有、所得稅上被忽略的美國單一成員 LLC，其租金收入列入所有者的稅表，並可能另須提交 5472 表；請參閱外資單一成員 LLC 申報（Publication 519）。

如果加拿大人正在考慮以何種方式持有產權，請在更改產權契約之前，先比較加拿大人應如何持有美國房產中的各種架構。

範例

以下為美元舉例金額。兩位非居民父母平均持有一棟美國房屋。房客每年向他們住在美國的子女支付 $24,000 租金，子女再把款項匯到海外。如果該子女是預扣代理人，在作出任何按淨收入課稅的選擇或取得有效的 W-8ECI 表之前，子女要按租金總額預扣 30%：合共 $7,200，也就是每位父母 $12,000 份額的 $3,600。這棟房子有 $8,000 的允許營運費用；這些費用不會減少按總額計算的預扣額。

如果每位父母在日後付款之前，作出有效的選擇並提供有效的 W-8ECI 表，依本規則按租金總額的預扣就可以停止。每位父母仍須提交 1040-NR 表，申報 $12,000 租金，減去其應占 $4,000 的費用：折舊及任何扣除限制之前為 $8,000。以往的付款和遺漏的稅表，需要另行審查。

您的情況不同嗎？

• 您住在加拿大：擁有美國出租房產的加拿大居民涵蓋兩個國家的年度稅表。
• 您正在出售房產：加拿大人出售美國房地產涵蓋成交時的預扣稅及跨境申報。
• 房產由外國公司持有：外國公司美國稅表涵蓋 1120-F 表。
• 產權由外資單一成員 LLC 持有：LLC 申報要求涵蓋 5472 表。
• 您還沒有決定持有架構：加拿大人應如何持有美國房產比較了加拿大人的主要選擇。
• 租金付款時沒有預扣，或稅表有遺漏：請使用個人稅務服務，逐年檢查申報和預扣情況。