出租房產漏提折舊：用 3115 表還是 1040-X 表補救

我還能為出租房產補扣以前年度的折舊嗎？

通常可以。漏掉的年度一般可以追回，方法是更正稅表或提交 3115 表（Publication 527；Publication 946）。只有一份已提交的稅表有錯，一般用更正稅表（1040-X 表）處理；連續兩份或以上已提交的稅表有錯，通常須用 3115 表。

年度太久、已超過更正稅表退稅申請期限的，也不一定就拿不回來。3115 表會把以往所有年度（無論是否已過期限）應扣的折舊，合併成變更年度的一筆扣除（Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 節）。

出現下列情形時，情況就不簡單：有兩份或以上已提交的稅表漏提折舊、房產已出售或可能出售、您有多處出租房產、過去報稅員的錯誤可能牽連其他行次，或有尚未結案的 IRS 通知。請先備齊：

• 出租開始以來每一份已提交的稅表，包括 Schedule E 和任何 4562 表
• 購買時的交割結算單，以及區分土地與建築物價值的房產稅單
• 房產首次可供出租的日期，以及哪些月份曾供您自住或個人使用
• 裝修改善、家電和家具的日期和收據
• 出售時的交割結算單（如果房產已出售）

如果我從未提折舊，是不是就失去了？計稅基礎還會減少嗎？

計稅基礎仍然會減少。即使您一分錢折舊都沒扣過，也必須按本可扣除的全部折舊來減少房產的計稅基礎（Publication 551；Publication 527）。

您不一定失去了這項扣除，但每種申請途徑都有各自的期限。無法避免的是計稅基礎的減少。

我應該更正稅表，還是提交 3115 表？

更正稅表可以修正一份有錯的已提交稅表；3115 表可以修正兩份或以上。折舊方法的確立方式，是連續兩份或以上已提交的稅表採用同一種錯誤處理，包括完全不提折舊；而方法一旦確立，只有經 IRS 批准才能變更（Publication 946）。

任何年度的計算或過帳錯誤，同樣用更正稅表處理（Publication 946）。3115 表的自動變更途徑，要求變更年度之前至少連續兩年有錯誤處理，所以如果您後來才開始正確提折舊，卻沒有補回更早的年度，請先請人審核已提交的明細表（Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 節）。

有些逾期選擇不需要函件裁決：在按時提交原稅表之後，放棄額外折舊的選擇，仍可在到期日（不含延期）起 6 個月內提交的更正稅表上作出（Publication 946）。

申請退稅的 1040-X 表，一般須在 提交原始稅表後 3 年，或繳稅後 2 年，以較晚者為準內提交（1040-X 表填表說明）。3115 表不受這個期限限制。

我能直接在今年的 Schedule E 上扣除所有漏掉的年度嗎？

不能自行這樣做。從完全不扣除改為扣除正確的金額，屬於會計方法變更，IRS 一般要求透過 3115 表取得批准（Publication 946）。從現在起按正確的比例提折舊，漏掉的年度仍然沒有補回。

出租房產漏提折舊，3115 表怎麼運作？

針對漏提折舊的符合條件的 3115 表屬於自動變更：不收使用費，IRS 也不會發回確認函；只要按時提交且符合各項規則，即視為已獲同意，之後 IRS 仍可審核。它把所有漏掉的年度合併成一筆扣除，列在單一一份稅表，也就是變更年度的稅表上（3115 表填表說明；Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 節）。

1. 變更年度是原稅表附上該表的那個稅務年度，所以一般是稅表尚未提交的年度。對於採曆年制的房東，如果去年的稅表已經提交，通常就是今年，在明年報稅季提交。如果去年的稅表已按時提交，但沒有附上該表，在該稅表到期日（不含延期）起 6 個月內提交附有該表的更正稅表，仍可能符合條件，並附聲明說明是依第 301.9100-2(b) 條提交（Rev. Proc. 2015-13，第 6.03(4) 節）。
2. 計算補扣金額。 即以往所有年度（無論是否已過期限）應扣的折舊，減去實際已扣除的折舊。如果一分錢都沒扣，補扣金額就是應扣的全部折舊。IRS 稱之為第 481(a) 條調整（Publication 946）。
3. 把 3115 表正本附在該年度按時提交（含延期）的稅表上。附上的正本不需要簽名。
4. 把簽名的副本寄給 IRS 位於猶他州奧格登（Ogden）的辦事處，寄出日期不早於變更年度的第一天，也不晚於提交稅表當天（3115 表填表說明）。
5. 在變更年度一次扣除全部補扣金額。 負調整額會一次性降低當年的收入（Publication 946）。

還有更多規則要注意：

• 附件聲明。 該表須附調整額及其計算過程的說明、新舊方法，以及每個項目投入使用的年度（3115 表填表說明；Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 節）。
• 期限和選擇。 錯過 3115 表的期限很難補救：在第 1 步的自動延期之外，只有在特殊且有說服力的情況下才能獲得寬免（3115 表填表說明）。該表不能用來作出或撤銷選擇，例如放棄額外折舊的選擇（Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 節）。
• 以前的變更。 如果同一項目在截至變更年度的五年內已作過或申請過方法變更，可能無法適用自動變更途徑，所以請問一下以前的報稅員，是否曾經提交過 3115 表（Rev. Proc. 2015-13，第 5.05 節）。

補扣金額怎麼計算？

補扣金額是以往每一年應扣折舊的總和，減去實際已扣除的部分。每一年的應扣金額等於可折舊基礎乘以該年度的折舊率，所以下列各項輸入值決定了答案（Publication 527；Publication 946）。

變更年度本身的折舊照常計算，補扣金額只涵蓋以往的年度。購置費用和土地分攤，見把出租房產的交割結算單記入帳簿。區分維修與改善，見出租房產的維修與改善。

如果我已經出售出租房產，或今年要出售，該怎麼辦？

已出售的出租房產仍可更正。Rev. Proc. 2025-23 針對已處置的可折舊財產設有專門的變更，以出售當年為變更年度（第 6.07 節）。

• 時間。 整筆調整額在出售當年扣除。
• 提交位置。 把 3115 表附在出售當年按時提交的原稅表上。否則，附在出售當年的更正稅表上，並須在 IRS 對該年度追加評稅的期限屆滿前提交。該更正稅表必須包括連帶的變動，例如收益的變動。
• 退稅。 該更正稅表上的退稅申請，仍然適用 提交原始稅表後 3 年，或繳稅後 2 年，以較晚者為準 的一般期限（IRS：申請抵免或退稅的期限）。
• 交換。 這項變更不適用於同類財產交換或其他非確認交易中的出售，但有一項狹窄的例外。見 1031 交換及其他出售規劃。

我從未申報折舊，出售時還要為折舊追回繳稅嗎？

不提折舊並不能免稅。計稅基礎會按應扣的折舊減少，所以您從未申報的金額會使收益增加（Publication 551）。出租房產持有 超過 1 年的，收益中因不動產折舊而產生的部分，屬於未追回的第 1250 條收益，最高稅率為 25%（Publication 544）。持有一年或以下的出租房產，其收益一般按普通稅率課稅。如果該房產原先是您的自住房屋，且適用出售住宅排除額，排除額仍然不涵蓋相當於 1997 年 5 月 6 日之後各期間已扣除或應扣折舊的那部分收益（Publication 523；見出售自住房屋）。

補申報漏掉的折舊並不會縮小收益。它只是多了一項扣除，而這正是不提折舊唯一損失的東西。出售年度的扣除一般會降低按普通稅率課稅的收入，而收益中屬於折舊的部分最高按 25% 課稅，所以兩者的稅率可能不同（Publication 946；Publication 544）。這能否降低當年的稅款，取決於稅表的其餘部分和被動虧損限額。

關於表格、稅率，以及出售時家電、家具、額外折舊和以往第 1231 條虧損的規則，見出售出租房產與折舊追回。

如果以前的報稅員或軟體漏掉了，怎麼辦？

原因不會改變規則和補救方式：該用更正稅表還是 3115 表，取決於已提交稅表上顯示的內容，而不是折舊為什麼被漏掉。

請查看以前的檔案是怎麼設置這處房產的。把建築物錄入為土地而不是可折舊財產，同樣被列為會計方法變更（Publication 946）。請取得已提交稅表的副本，而不僅僅是稅務記錄摘要，並向以前的報稅員索取折舊報告。見重建遺失的折舊明細表。

被動虧損限額會改變我獲得好處的時間嗎？

可能會。補扣金額是變更年度的一項租金扣除，而大多數租金虧損屬於被動虧損，所以由此產生的虧損，當年可能不能使用。未使用的虧損會結轉。它可以抵扣被動收入，也可以適用下文的特別免稅額，或者在您向無關聯人士以完全應稅交易出售全部權益時使用（8582 表填表說明）。

特別免稅額為：積極參與者的租金虧損最高 $25,000。當修正後調整後總收入（不計入某些項目的調整後總收入）介於 $100,000 至 $150,000 時，該免稅額逐步減少。夫妻分開申報的，適用更低的限額；如果您在該年度任何時候與配偶同住，則沒有此項免稅額（Publication 925）。

更正某個以往年度，可能改變結轉到之後年度的虧損，所以之後的稅表也可能需要審核。基本知識見美國租金收入與扣除。

折舊漏提之後，還應該檢查什麼？

檢查其他房產、其他項目和州稅表。每一項都可能改變 3115 表或更正稅表。

• 其他出租房產和項目。 檢查同一位報稅員或同一套軟體處理過的每一處出租房產，以及每一項裝修改善、家電和家具。同一年度多項資產的變更，一般放在一份 3115 表上，合併成一筆淨調整額（Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 節）。多處房產是否需要多份表格，可能取決於它們是否屬於不同的交易或業務（3115 表填表說明）。
• 作為維修費用扣除的項目。 已全額扣除的項目並非被漏掉，把它資本化屬於另一項方法變更，不屬於這次補扣的一部分（Rev. Proc. 2025-23，第 6.01 節）。
• 州稅表。 有些州並不遵循聯邦的每一項折舊規則，要求自行調整。例如，加州使用 FTB 3885A 表（FTB Publication 1001）。請檢查這項變更所涉及的每一份州稅表。
• 尚未結案的審查。 3115 表會詢問申請人是否正在接受審查，如果是，副本要交給審查人員（3115 表填表說明）。

舉例

以下舉例僅作說明，以美元計。

漏掉七年，仍在出租

一處出租房產以 $300,000 購入，在第 1 年 2 月投入使用。房產稅單把價值的 20% 分給土地，所以建築物為 $240,000。第 1 至第 7 年的七份稅表都沒有申報折舊。表 2-2d 顯示第一年為 3.182%，之後每年為 3.636%。

• 第 1 年：$240,000 × 3.182% = 約 $7,637
• 第 2 至第 7 年：$240,000 × 3.636% = 每年約 $8,726，合計 $52,358
• 應扣總額：約 $60,000

連續七份稅表都有同樣的處理，表示折舊方法已經確立，所以通常的途徑是提交 3115 表。隨第 8 年的稅表提交後，把約 $60,000 合併成一筆扣除，第 8 年本身的折舊約 $8,726 照常計算。建築物的計稅基礎早已減少了約 $60,000。

只有一份稅表，只漏掉第一年

同樣 $240,000 的建築物，在去年 5 月投入使用。去年的稅表沒有折舊，今年的稅表尚未提交。只有一份稅表有錯，所以尚未確立任何方法。在今年的稅表之前、並在退稅申請期限內提交去年的 1040-X 表，可以申請 2.273% × $240,000，約 $5,455。在今年的稅表上附 3115 表也可以。

今年出售

第一個例子中的出租房產在第 8 年以 $400,000 出售。忽略銷售費用和第 8 年本身的折舊；假設收益中至少有 $60,000 屬於建築物，且沒有以往的第 1231 條淨虧損。計稅基礎是 $300,000 減去應扣的 $60,000，即 $240,000，所以無論是否申報過折舊，收益都是 $160,000。其中 $60,000 屬於未追回的第 1250 條收益，最高稅率為 25%。針對出售年度提交的 3115 表，另外再增加約 $60,000 的扣除。不提交，收益不變，扣除則損失了。

您的情況不同嗎？

• 有兩份或以上已提交的稅表漏提折舊，或房產已出售、即將出售： 該更正稅表還是提交 3115 表、補扣金額，以及出售年度的時間安排，取決於每個年度的申報和房產記錄。見個人報稅協助。
• 您有多處出租房產，以前報稅員的錯誤可能牽連其他行次，或有尚未結案的 IRS 通知或審查： 補救可能不只涉及折舊。見個人報稅協助。
• 您的出租房產帳簿落後多年，或折舊歷史資料遺失： 補扣之前需要先重建資產清單。見補做出租房產帳簿、重建遺失的折舊明細表和記帳協助。
• 出租房產由合夥企業、多所有者 LLC 或公司持有： 由該實體提交載有折舊的稅表，而不是您。直接共同所有者一般各自在 Schedule E 上申報自己的份額，因為僅共同持有並不構成合夥，除非他們向租客提供服務（Publication 541）。單一所有者的 LLC 一般在您自己的 Schedule E 上申報，本文適用於這種情形（IRS：單一成員 LLC）。見LLC 持有的出租房產和共同持有出租房產的稅表。
• 您是非居民外國人所有者，或出租年度沒有提交稅表： 非居民外國人一般要先選擇按淨租金收入課稅，才能申請租金扣除（Publication 519），而沒有提交稅表的年度不在本文涵蓋範圍內。見身在境外持有的美國出租房產、補交未提交的稅表和跨境報稅協助。
• 您正在出售，並考慮 1031 交換： 見同類財產交換與出售規劃。
• 您已提交更正稅表，正在等待結果： 見更正稅表的狀態和處理時間。