房產放進 LLC 的稅務變化：出租房屋與自住房屋

把出租房屋放進 LLC，稅會有變化嗎？

如果出租房屋由一位個人所有者持有並放在 LLC 名下，租金收入通常仍然列在該所有者的美國聯邦稅表上，一般填在 Schedule E。除非 LLC 選擇按公司課稅，否則它在聯邦所得稅上被忽略；LLC 的名字出現在房契上，本身不會帶來新的聯邦租金扣除，也不會改變稅率（IRS：單一成員 LLC）。

以上是預設分類規則；合夥企業的租金收入要填在 8825 表。如果您獨自持有出租房屋，只是為了取得美國聯邦所得稅上的好處而設立 LLC，一般被忽略的 LLC 不會給您任何好處。更改房契之前，請先權衡州政府收取的費用，以及法律責任和貸款方面的問題。如果您住在加拿大，請先看加拿大居民應如何持有美國房產，因為兩國的規則都會影響結果。關於 Schedule E 的扣除、虧損限額，以及何時因大量租客服務而要改用 Schedule C，請看出租房屋稅務（IRS：Publication 527）。

把出租房屋過戶給 LLC，算是應稅出售嗎？

如果您獨自持有房產，也獨自持有一家被忽略的單一成員 LLC，那麼把房產契據過戶給該 LLC，在美國聯邦所得稅上一般被忽略。如果契據同時轉讓了其他人的權益，則需要另行分析稅務。把房產投入按合夥企業課稅的 LLC，並換取該合夥企業的權益，通常可以遞延課稅；但如果您收到款項、把房貸分擔給其他所有者，或把轉讓與其他交易結合，結果可能改變（IRS：單一成員 LLC；IRS：合夥企業出資）。

合夥企業出資規則一般只是遞延收益，並不是免除收益。依照合夥企業債務規則，您原本分擔的債務減少，會被視為向您分配了現金。如果這筆視同現金超過您在合夥企業權益中的計稅基礎，即使沒有真正收到現金，也可能產生收益（IRS：Publication 541，房貸示例）。出資前後兩年內，合夥企業向您支付的款項，除非事實明確顯示並非如此，否則會被推定為出售的一部分，您一般必須用 8275 表披露（26 CFR 1.707-3）。如果合夥企業在七年內把這處出租房屋分配給另一位所有者，您一般要確認出資時已內含的收益（IRS：Publication 541）。

簽署契據之前，請比較現有貸款、您調整後的稅務計稅基礎、各所有者的出資，以及過戶後由誰承擔債務。貸款條款、保險和產權登記流程要另外核對；聯邦所得稅的處理方式解決不了這些問題。

計稅基礎、折舊和持有期會延續嗎？

通常會。調整後計稅基礎，是經改良支出、折舊等變動調整後的稅務成本；持有期，是就稅務而言您已持有房產的時間。把房契轉給您自己的被忽略 LLC，不會重新計算這兩項。按合夥企業課稅的 LLC，一般承接您調整後的計稅基礎，並計入您先前的持有時間。因房貸減免而產生的收益，本身不會增加合夥企業在這處出租房屋的計稅基礎；第 721(b) 條下的收益另有特別規則（26 U.S.C. 723；IRS：Publication 541）。

也就是說，單單是市場價值上漲，不會讓折舊按較高價值重新開始計算。請保存購房結算單、資本性改良記錄、土地價值分配，以及折舊明細表。房產進入合夥企業時，如果市場價值與稅務計稅基礎不同，合夥企業在日後向各所有者分配折舊和收益時，必須追蹤這個差額（IRS：Publication 541，出資的財產）。原本自住、後來改為出租的房屋，另有折舊基礎規則。

兩位或以上的人持有出租房屋 LLC，會有什麼變化？

在美國成立、有兩位或以上成員的 LLC，在聯邦稅務上一般視為合夥企業，即使它只持有一棟房子。它通常要提交 1065 表，並向每位所有者發出 Schedule K-1；如果只是共同持有並出租房產，而沒有成立 LLC，分類可能不同（eCFR：預設分類；IRS：Publication 541）。

合夥企業要追蹤自己的房產計稅基礎，以及每位合夥人各自的權益計稅基礎。分擔債務、出資、分配和損益分配，都可能改變合夥人的計稅基礎。需要提交的 1065 表如果遲交，可能被罰款，金額按合夥人人數和遲交月數計算（IRS：1065 表說明）。如果新成員是購買您現有權益的一部分，而不是向 LLC 投入財產，您的轉讓可能有一部分屬於出售；在把它當作遞延課稅的出資之前，請先記錄實際的安排（eCFR：成員變更）。如果某位所有者日後去世或出售權益，合夥企業內出租房屋的計稅基礎，以及折舊，對新所有者而言一般維持不變，除非合夥企業作出第 754 條選擇；該選擇要在轉讓當年按時提交的稅表中附上聲明（26 U.S.C. 743；26 CFR 1.754-1）。

合夥企業可以依第 1031 條交換符合條件的出租不動產，但所有者不能把合夥企業權益當作同類不動產來交換（IRS：Publication 544）。關於稅表和 K-1 的規則，請看合夥企業如何課稅。如果另一位所有者是您的配偶，請看配偶及家庭 LLC，因為夫妻共有財產（community property）會改變申報結果。

為什麼不把出租房屋放進 S 公司或 C 公司？

按公司課稅，會改變融資和把房產取回個人名下的稅務成本。LLC 只有通過選擇才能按公司課稅：要提交 8832 表，由每位成員或獲授權的經理或成員簽署，生效日期最早可在提交日前 75 天；若要選擇 S 公司身份，則提交 2553 表，須經每位股東同意，一般最遲要在稅務年度開始後 2 個月 15 天內提交（26 CFR 301.7701-3(c)；IRS：2553 表說明）。把有房貸的出租房屋轉入公司時，如果公司承擔的債務超過所轉移財產的調整後計稅基礎總額，即使轉讓本來符合遞延課稅，也可能產生收益（26 U.S.C. 357(c)）。S 公司股東一般只有在以個人名義借錢給公司時，才會取得債務計稅基礎；單單為公司的房貸提供擔保，不會產生這種計稅基礎（IRS：S 公司股票及債務計稅基礎）。

如果 S 公司或 C 公司把已增值的出租房屋分配給股東，公司一般要認列收益。就此而言，房產的價值至少等於股東承擔或接手的債務，例如房貸，即使該債務高於市價也一樣（26 U.S.C. 311(b)(2)，適用26 U.S.C. 336(b)）。C 公司還要就自己的收入繳稅，從收益與利潤中分配給股東的款項，一般屬於股東的應稅股息（IRS：Publication 542）。公司轉換另有其他規則，請看更改企業結構。

把自住房屋放進 LLC，出售時還能排除收益嗎？

可以。由您自己獨自持有的被忽略單一所有者 LLC 所持有的自住房屋，仍然可以符合美國聯邦自住房屋出售的持有年限測試。法規把您視為房屋的所有者，並把 LLC 的出售視為您的出售；您仍然必須符合第 121 條的其他條件（26 CFR 1.121-1(c)(3)(ii)）。

一般的最高排除額為 $250,000；符合條件的聯合申報為 $500,000（IRS：Publication 523）。出售前五年內，擁有和居住時間一般都必須各滿兩年。如果您在出售前五年內是透過第 1031 條交換取得該房屋，則不能適用排除。1997 年 5 月 6 日之後，因出租而已允許或應允許的折舊所對應的收益，不能排除。2008 年之後、房屋最後一次作為主要居所之前的出租使用，也可能使部分收益不符合排除資格；出售前五年內、您最後一次居住之後的出租使用，則不算對您不利（IRS：Publication 523）。

如果由按合夥企業課稅的 LLC 持有並出售您的自住房屋，情況就不同：法規明文的持有規則涵蓋被忽略的單一所有者實體，並不涵蓋合夥企業。不要假定個人所有者的第 121 條排除適用於合夥企業的出售。把共同持有的自住房屋放進 LLC 之前，請先確定所有權和出售計劃（26 CFR 1.121-1）。

LLC 會增加扣除額，或改變出租虧損限額嗎？

不會。被忽略的 LLC 不會把個人開支變成租金費用，也不會取消被動活動規則。即使所有者親自參與，出租活動一般仍屬被動活動，但房地產專業人士規則等特定例外除外（IRS：Publication 925）。

按合夥企業課稅的 LLC，會把出租的損益轉給所有者，所有者仍要各自適用自己的計稅基礎、風險承擔和被動虧損限額。州政府對 LLC 收取的費用可能是另一項成本，但設立實體本身不會為房產帶來新的聯邦扣除。關於可扣除的費用，以及出租虧損何時可以抵銷工資收入，請看出租房屋稅務。

過戶契據會觸發房產稅重新評估或轉讓稅嗎？

這取決於房產所在地，以及實益所有權是否改變。聯邦對被忽略 LLC 的處理方式，並不決定州房產稅或地方轉讓稅（加州平衡委員會；紐約市轉讓稅）。

在加州，如果轉讓給 LLC 只是改變產權的持有方式，而且每位所有者在每處房產中的比例權益都保持不變，這項轉讓可以不被重新評估（平衡委員會常見問題）。不過，對於主要居所，只要產權由 LLC 持有，加州就不允許適用屋主免稅額（Homeowners' Exemption），即使契據沒有觸發重新評估也一樣（平衡委員會）。之後，一旦原所有者累計轉讓的 LLC 權益超過一半，或某一個人或實體取得 LLC 超過一半的權益，被排除重新評估的房產會再被重新評估一次；這項變動必須在 90 天內用 BOE-100-B 表向平衡委員會報告（平衡委員會）。紐約市是另一個問題的例子：它對許多房產轉讓徵稅，但把形式上實益所有權不變的轉讓列為免稅，同時仍要求免稅轉讓在 30 天內提交申報表（紐約市轉讓稅規則）。登記契據之前，請先查明房產所在縣和市的規則。

出租房屋 LLC 每年的州稅和費用是多少？

各州收費不同，在聯邦上被忽略的 LLC，仍可能要繳州稅或提交州稅表。以加州為例，在加州成立或在加州經營的 LLC，即使沒有業務活動，在註銷之前，一般每年要繳 $800 的 LLC 年度稅；還要提交 568 表，並可能被收取按收入計算的 LLC 費用（加州特許經營稅局）。

請把 LLC 設立州的申報和年度費用，與房產所在州的規則作比較；在別的州設立 LLC，本身並不能免除房產所在州的申報義務。關於加州費用門檻和例外情況，請看加州最低稅額及 LLC 費用。

每處出租房屋都需要單獨成立一個 LLC 嗎？

不需要。美國聯邦所得稅並沒有規則要求一處出租房屋對應一個 LLC。一個被忽略的 LLC 可以持有數處出租房屋，所有者在 Schedule E 第 I 部分逐一列出每處房產，每頁三處，需要時附加更多頁；按合夥企業課稅的 LLC 可以在 8825 表上申報多處房產（IRS：Schedule E 說明；IRS：8825 表）。

如果每個 LLC 都由您獨自持有，而且都沒有選擇按公司課稅，分開的 LLC 本身不需要分別提交美國聯邦所得稅表（IRS：單一成員 LLC）。分開的 LLC 對法律風險或融資可能有意義，但每個 LLC 都可能增加州申報、費用、契據和記錄。請在核對州費用和貸款條款之後，再決定要成立多少個 LLC，不要把它當作聯邦扣除的策略。

示例

以下為美元示例，僅供說明。您持有一處以 $300,000 購入的出租房屋。經過折舊和改良後，它調整後的稅務計稅基礎為 $260,000，市場價值為 $400,000。您把它過戶給自己獨自持有的 LLC，沒有選擇按公司課稅。在美國聯邦所得稅上，您仍然在 Schedule E 申報租金，過戶契據不會把 $400,000 的價值變成新的折舊基礎。

現在假設一位朋友向 LLC 投入現金，LLC 因而成為合夥企業。在美國聯邦稅務上，您被視為以出租房屋換取合夥企業權益。這處出租房屋的承接計稅基礎仍然是 $260,000。如果合夥企業隨即出售，在朋友加入之前已累積的 $140,000 收益，一般會分配給您，而不是與朋友平分。如果合夥企業繼續持有出租房屋，折舊的分配方式會考慮同一筆差額，一般使您分得的折舊少於您的持有比例。如果出租房屋有房貸，稅務結果還取決於變動後每位所有者分擔多少債務。向您支付現金，或購買您的一部分權益，可能使安排的一部分成為應稅交易。

您的情況不同嗎？

• 您住在加拿大：請在加拿大居民應如何持有美國房產中，比較兩國的持有方式。
• 您需要了解租金扣除或虧損限額：請看出租房屋稅務。
• 您的配偶或親屬將持有權益：請看配偶及家庭 LLC。
• 您的 LLC 有合夥人，需要提交稅表：請看合夥企業如何課稅。
• 您的出租房屋在加州：請看加州最低稅額及 LLC 費用。
• 您有多處房產、共同持有人、房貸變更、再融資，或計劃進行交換：請先準備契據、購入和出售的結算單、折舊明細表、貸款條款、過往的 Schedule E，以及擬定的持有比例，再在過戶之前尋求企業設立協助。