出租房產的會計科目表：對應 Schedule E 每一行

我的所有出租房產用同一套會計科目表，還是每處房產各用一套？

一位所有者在同一份 Schedule E 上申報時，所有出租房產用同一套會計科目表：Schedule E 的每一行各設一個費用科目，每筆交易再加上房產標籤。Schedule E 把每處房產放在各自的欄位，並為每處房產重複第 3 行和第 5 至 19 行。這些行就是您的科目，房產就是您的標籤。房產超過三處時，要多附幾份 Schedule E，其中一份載明合併後的合計數（填表說明）。

每處房產各用一套科目，每買一處房產就多一套，也讓合併後的合計數更難算。這種設置假設採用大多數個人使用的現金收付制：租金在收到時算收入，費用在支付時算費用（Tax Topic 414）。資產科目記錄您擁有或別人欠您的款項，負債科目記錄您欠別人的款項，權益科目記錄您自己投入或取出的資金。

以下情況就不算簡單：

• 帳簿把幾處出租房產混在一起，或把出租資金和個人資金混在一起，因此做不出每處房產各自的損益表，而貸款機構、房產出售或報稅員正在等著；
• 總帳與已提交的 Schedule E 核對不上，或帳簿已落後數月甚至數年；
• 貸款的用途不只是出租房產，例如現金再融資（cash-out refinance）；
• 您自己也使用該房產，或只出租其中一部分；
• 維修、設備和改良工程都堆在同一個費用科目裡；
• 您與別人共有一處出租房產，或幾處房產的所有者不同，因此每位所有者只申報自己的份額；
• 出租房產分別放在不同的 LLC：沒有選擇按公司課稅的單一成員 LLC，仍然在您自己的 Schedule E 上申報；但按合夥企業課稅的 LLC 要自行提交稅表（26 CFR 301.7701-3）；
• 出租房產由合夥企業或 S 公司持有，包括按這兩種方式課稅的 LLC；它用 8825 表申報，不用 Schedule E。

請先備齊：上一年的 Schedule E 和折舊明細表、每筆貸款的年底對帳單、購屋的交割結算單、所有涉及出租房產的帳戶的銀行和信用卡對帳單、租約或租金明細表（rent roll），以及貸款機構或買家的要求（如果有的話）。如果您的帳簿已經把各處房產混在一起或核對不上，請參閱記帳服務。

每處房產的收入和費用該怎麼分開記：用子科目、標籤，還是分開記帳？

每一筆收入和費用都標上所屬房產。軟體不支援標籤時，才改用子科目；只有所有者或實體不同時，才分開記帳。

在試算表中，兩個欄位就能達到同樣的效果：房產和 Schedule E 行次。

Publication 583 要求經營不止一項業務的人，為每項業務各保存一套完整且獨立的記錄。出租房產算不算一項業務，幾處出租房產算一項還是多項業務，取決於事實。有了房產標籤，您可以為每處房產調出完整的收入和費用報表；請問報稅員他們怎麼看待您的情況。如果每處出租房產各在一家 LLC 之下，請參閱每處出租房產一家 LLC 的帳簿。分開銀行帳戶的做法，請參閱為每處出租房產開設專用銀行帳戶。

租金、滯納金和沒收的押金，需要設哪些收入科目？

每個租金類科目都對應該房產 Schedule E 的第 3 行。設三個租金類科目，總帳才能與租約對得上。

租金是為使用或佔用房產而支付的任何款項，不只是每月租金。以服務或財產代替現金收到的，按公平市價計算（Publication 527）。Schedule E 填表說明要求把其他租金收入列在第 3 行，並附上說明（填表說明）。

如果租客代您支付一筆帳單並從租金中扣除，請把全額租金記為收入，並把這筆帳單按其用途另記在各自的行次：可扣除的記為費用，屬於改良工程的記為資產（Publication 527）。如果由物業管理公司代收租金，他們給您的所有者結算單會列出收到的租金、他們的費用（第 11 行）和他們代付的帳單，每一項都可以記到各自的行次。合夥企業的 8825 表把租金總額與其他租金收入分開申報，這也是要設兩個科目的原因之一。

可退還的押金、貸款所得和您自己的出資都不是租金，下文會說明。

哪些科目對應 Schedule E 第 5 至 19 行，第 19 行又該記什麼？

每一行各設一個費用科目，並以該行名稱命名，年底的報表就能直接照抄到表格上。名稱取自 2025 年 Schedule E 定稿。IRS 本稅務年度的草稿的第 5 至 21 行和第 23a 至 23e 行與此相同，只是第 13 行拆成 13a（車輛貸款利息）和 13b（其他利息）；草稿在正式發佈前可能變動。

第 19 行記錄沒有專屬行次的一般且必要的出租房產費用。表格要求逐項列明，所以每一類費用都要設各自的科目。IRS 列舉了幾類，其中包括按小額資產安全港（de minimis safe harbor）扣除的小額購置（Publication 527），以及採用實際汽車費用時的車輛租賃款（填表說明）。Schedule E 沒有工資這一行，所以雇員的工資一般也記在這裡（Tax Topic 414 把雇員薪金列為營運費用）。僱用雇員還會帶來工資稅方面的申報；請告知報稅員。

設一個「待確認」科目，放暫時無法歸類的項目。在加總全年數字之前，這個科目應該是空的。

房貸還款、託管帳戶存款和貸款費用該記到哪裡？

每筆房貸還款要拆成本金、利息和託管款三部分。只有利息，以及之後由託管帳戶支付的稅金和保險費，才是費用。

房地產稅在支付給徵稅機關時才可扣除，不論是直接支付還是透過託管帳戶支付，而且只有貸款機構實際付出的金額才算（Publication 530，針對屋主而寫）。貸款機構的年底託管帳戶對帳單會顯示這個金額。房貸本金還款不能扣除（Publication 527）。出租房產的費用一般在支付的年度扣除，所以從託管帳戶支付的保險費也依同樣的日期原則處理（Publication 527）。

貸款點數（points）和其他貸款費用該記到哪裡？

為取得貸款而支付的點數屬於預付利息，要在貸款期間內分期扣除，不是支付時一次扣除（填表說明）。把它們先記在資產科目，每年再轉出一部分記為利息。貸款結束時，剩餘餘額可能在當年可以扣除。但如果是向同一家貸款機構再融資，一般不能在當年扣除，而是改在新貸款的期限內分攤（Publication 527）。

取得貸款的其他費用，在支付當年不算出租房產費用。先把它們放在一個「貸款費用」資產科目，等報稅員逐項判斷；每項交割費用如何處理，請見出租房產交割結算單的記帳方式。

現金再融資（cash-out refinance）該怎麼記帳？

把新貸款按用途記為負債子科目：用於還清出租房產貸款或為出租房產籌資的部分，以及用在別處的部分。每筆利息支出也按同樣比例拆分，因為利息要看貸款資金用在哪裡。填表說明要求保存記錄，說明每筆債務所得資金的用途，並指出最簡單的追蹤方法，是把一筆貸款的所得與其他資金分開存放。出租房產再融資的金額超過舊貸款餘額時，沒有用於出租房產的那部分利息，一般不屬於出租房產費用，那一部分的點數也一樣（Publication 527）。把屬於出租房產的部分記到第 12 行或第 13 行，放在資金用於哪處房產的那一欄。個人用途的利息按所有者提款處理；如果資金流向另一項業務或投資，應由報稅員判斷那部分利息怎麼記。

維修和改良工程該怎麼區分？屋頂和家電又要怎麼設科目？

維修與保養費記在第 14 行扣除。改良工程記入標有該房產標籤的資產科目，並提列折舊。一項支出如果使房產更好、使房產恢復原狀或使房產適應新用途，就是改良工程；判斷標準請見出租房產的維修或改良工程。Publication 527 說明，房產投入使用後做的可折舊改良工程，要另設科目，因為折舊和出售時都需要它們的成本。從房產可供出租的那一刻起，日常養護和管理費用才算費用（Publication 527），所以更早發生的整修費用，先記在資產科目，等報稅員判斷怎麼處理；請見第一位租客入住前的費用。

購買價格要按公平市價拆分為土地和建築物；不確定時，可以按評定價值拆分（填表說明）；請見出租房產交割結算單的記帳方式。如果房屋原本是自住，改為出租當天，要把它的調整後計稅基礎和公平市價，都拆分為土地和建築物。建築物的折舊基礎，是這兩個建築物金額中較小的一個；請保留原始計稅基礎的記錄，供日後出售時使用。折舊年限和這些規則出自 Publication 527。這些年限適用於一般折舊制度（GDS）；有的選擇或規則可能要求使用替代折舊制度（ADS），年限更長，所以請以該房產的折舊明細表為準。

有兩項年度安全港，可以讓一些看似資本性質的支出直接列為費用，兩項都取決於您的帳簿：

• 小額資產安全港（de minimis safe harbor）。 發票上顯示每張發票或每件物品不超過 $2,500 的項目，只要您在稅表上做了選擇，而且帳簿也以同樣方式列為費用，就可以扣除。這項選擇涵蓋該年度所有符合條件的項目，所以低於上限的家電要記到第 19 行，不記入家電資產科目。沒有適用的財務報表時，您須在年初就有一貫的政策（IRS）。請參閱小額購置該列為費用還是資本化。
• 小型納稅人安全港（small taxpayer safe harbor）。 對於未調整基礎較小的建築物，如果該建築物當年的維修、保養和改良工程支出合計沒有超過上限，這一年就可以直接扣除，不必加入房產成本。這個合計包括依第一項安全港列為費用的小額項目，而且在測試中，公寓單位（condominium unit）本身就是一個財產單位（26 CFR 1.263(a)-3(h)）。上限請見出租房產的維修或改良工程。

兩項安全港都要每年在按時提交的原始稅表（含延期）上，附一份指定名稱的聲明才算選擇（「Section 1.263(a)-1(f) de minimis safe harbor election」和「Section 1.263(a)-3(h) Safe Harbor Election for Small Taxpayers」）。合夥企業或 S 公司為自己做選擇；事後重新整理舊分錄，不等於補做逾期選擇。因此，每張發票都要標上所屬建築物，並按每棟建築物累計合計數。

為維護公共區域而繳納的公寓管理費或評定費可以扣除。為改良工程而徵收的特別評定費不能直接扣除，但可以提列折舊（Publication 527）。

租客押金、預收租金和所有者資金該記到哪裡？

可退還的押金是負債，預收租金在收到時算收入，所有者資金屬於權益。這三項都不是費用。

• 租客押金。 可退還的押金記入「代管租客押金」負債科目，並標上所屬房產。如果您打算退還，收到時不算收入。如果因租客違約而沒收其中一部分，那部分在沒收的當年算收入；因損壞而沒收的，則要看您是否扣除維修費（Tax Topic 414）。如果名為「押金」、實際是作為最後一期租金，它就是預收租金，收到時算收入（Publication 527）。更多說明請見出租房產帳簿中的租客押金。
• 預收租金。 預收租金在您收到的當年算收入，不論它涵蓋哪個期間，也不論您採用哪種會計方法（Publication 527）。收到時記為租金，並在租金明細表中註明所涵蓋的月份。
• 所有者出資和提款。 您投入的資金，例如用個人信用卡支付的出租房產帳單，是出資。您取出的資金是提款。兩者都不是租金或費用，也都不會出現在 Schedule E 上。帳單本身記為費用，另一邊記為出資。Publication 583 建議在每筆銀行存款上註明它是營業收入、個人資金還是貸款。合夥企業要按合夥人分別追蹤：請見合夥人資本帳戶。

多單位建築要按房產還是按單位追蹤？自己也使用的房屋又該怎麼處理？

把整棟建築物當作一處房產來標記；只有在想按單位查看租金明細或空置情況時，才加上單位標籤。Schedule E 每處房產只要一個實際地址，並提供「Multi-Family Residence」（多戶住宅）類型，所以一棟建築物一般放在一欄（表格）。如果您的軟體只能用一個標籤，就把單位寫在租客或備註欄。各單位的合計必須等於整棟建築物的合計。

如果只出租房產的一部分，例如一個房間或雙拼住宅（duplex）的一半，對兩種用途都有用的費用，要用任何合理的方法分攤，例如按房間數或面積。只用於出租部分的費用，全部算出租費用。如果出租整間住宅、自己也使用，例如度假小屋，則改為按出租使用天數佔全部使用天數的比例分攤（Publication 527）。共用費用先記到該房產的標籤下，年底再把個人負擔的部分轉為所有者提款，並註明分攤方法。

Schedule E 第 2 行還要求填寫公平租金天數和個人使用天數，所以請保存一份日曆記錄（填表說明）。天數怎麼算、扣除額的限制和分攤方法，請見公平租金天數與個人使用。年中才改為出租的房屋，全年費用要按個人使用和出租的時間分攤（Publication 527）。

年底怎麼用 Schedule E 核對總帳？

先按每處房產做下列核對，再核對合併後的合計。

1. 沒有標籤、沒有歸類。 任何收入或費用都不能沒有房產標籤，「待確認」科目也要是空的。
2. 第 3 行。 該房產收到的租金和其他租金收入，等於租金明細表中「已收款」那一欄。它的銀行存款則等於這個金額，加上代管押金、貸款資金和所有者資金，再減去管理公司在付款給您之前扣下的任何款項、以租客代付帳單或以財產、服務方式支付的租金，以及您早先已收到、後來才沒收的押金。
3. 第 5 至 19 行。 每處房產各費用科目的合計，就是該行要填的數字。第 20 行是第 5 至 19 行相加；第 21 行是第 3 行減第 20 行（表格）。
4. 合併合計。 各處房產的租金合計是第 23a 行，第 12 行的利息合計是 23c，折舊合計是 23d，費用總額是 23e（表格）。
5. 外部文件。 利息對照每份 1098 表，並扣除不用於出租房產的部分；稅金對照稅單或託管帳戶對帳單；折舊對照折舊明細表。
6. 資產負債表。 每筆貸款對照其對帳單，託管款對照貸款機構的記錄，代管押金對照租約，每個銀行帳戶都要完成對帳。
7. 供應商。 Schedule E 的 A 行會問您是否支付過須開具 1099 表的款項，所以要保存每家供應商的付款合計。請參閱房東的 1099 表。

如果總帳核對不上，最先該查的是貸款、託管帳戶，或被記為收入或費用的押金。請參閱補記出租房產的帳。

舉例

所示金額僅作說明，以美元計。

三處獨棟出租房屋，各有一筆貸款

一套科目表，每處房產一個標籤。年底把各標籤的合計抄到 A、B、C 三欄。

沒有填數字的行次已省略。每筆貸款都有各自的負債科目，所以每份 1098 表上的利息會落在正確的欄位。

四戶住宅（fourplex）

位於 55 Lake Rd 的一棟四戶住宅，全年收到租金 $48,000。整棟建築物就是一處房產：一個標籤、Schedule E 的一欄，第 3 行填 $48,000。所有者另加單位標籤，以便查看每套公寓的租金和空置情況，四個單位的合計必須加起來等於 $48,000。一筆服務整棟建築物的暖氣爐維修費 $1,200，標在整棟建築物上。

用於購買個人汽車的現金再融資

所有者用一筆 $300,000 的貸款為一處出租房產再融資。其中 $200,000 用來還清舊的出租房產房貸，$100,000 用來買一輛個人使用的汽車。帳簿設兩個負債子科目，分別是 $200,000 和 $100,000。如果當年利息是 $18,000，且比例不變，約 $12,000 會記到第 12 行，$6,000 是個人利息，記為所有者提款。這是簡化的例子：還款的追蹤規則可能改變拆分結果，所以應由報稅員確認。

您的情況不同嗎？

• 您的總帳與 Schedule E 核對不上、帳簿已落後多年或有 IRS 來函待處理，或用一套帳簿記了所有出租房產： 修正科目和標籤結構、重新整理過去的分錄，並把帳簿整理好交給報稅員，屬於記帳服務的工作。請參閱補記出租房產的帳。
• 即將面對貸款機構或出售房產： 請參閱提供給貸款機構的出租房產損益表和出售出租房產時的折舊追回。如果帳簿還沒準備好，這同樣屬於記帳服務的工作。
• 出租房產由合夥企業、按合夥企業課稅的 LLC 或 S 公司持有： 它要提交 8825 表，附在 1065 表或 1120-S 表之後，表上只有一行利息、一行工資，其他扣除額逐項列在 Schedule A（8825 表）。科目還是可以照用，但行次對應不同，權益也要按合夥人或股東分別追蹤。請參閱合夥人資本帳戶。C 公司的租金收入列在 1120 表上，不用 Schedule E 或 8825 表（填表說明）；請參閱記帳服務。
• 您與別人共有一處出租房產： 您只申報屬於自己的那一份收入和費用（填表說明），並按您的持有比例扣除費用（Publication 527）。共有人是否需要提交合夥企業稅表，取決於事實；請見共有出租房產：用 Schedule E 還是合夥企業稅表。
• 每處出租房產各在自己的 LLC 之下： 請參閱每處出租房產一家 LLC 的帳簿。
• 您住在美國境外，或您是在美國有出租房產的加拿大人： 您要提交什麼以及預扣多少稅，都可能不同。請參閱非居民房東和在美國有出租房產的加拿大人。
• 您提供大量服務，例如客房清潔服務： 這項活動可能要用 Schedule C 申報。請參閱 Schedule C 的會計科目表。短期住宿請參閱短期出租收入該用 Schedule C 還是 Schedule E。
• 您正在選擇試算表、應用程式或記帳員： 請參閱出租房產記帳：試算表、軟體還是記帳員。
• 您想知道租金如何課稅、哪些費用可以扣除： 請參閱出租房產稅務。