加拿大人的美國出租房產：每年的報稅要求

我的出租房產需要提交美國稅表嗎？

身為美國非居民的加拿大居民，如果選擇讓美國租金按淨收入課稅，一般要提交 1040-NR 表。沒有作出這項選擇時，與美國業務沒有其他實際關聯的美國租金，一般按租金總額的 30% 課稅，不能扣除任何出租費用。如果這是您唯一的美國收入，而且稅款已全額預扣，可能不需要提交美國稅表。如果稅款沒有全額預扣，您可能需要申報並繳付差額。IRS：美國不動產；IRS：Publication 519。

即使您住在加拿大並在加拿大管理出租房產，由於房產位於美國，美國仍然有課稅權。透過 LLC 持有的美國出租房產，申報要求有所不同；請參閱美國 LLC 的加拿大所有者。

如果向房客提供大量服務，例如在租住期間定期清潔或更換床單，可能要使用 Schedule C，而不是 Schedule E。作出淨收入選擇之前，請先確認這項活動是否已構成美國的業務。IRS：Publication 527。

怎樣選擇按淨租金課稅並使用 W-8ECI 表？

首次作出第 871(d) 條選擇時，要在選擇當年的 1040-NR 表（或更正稅表）上附上一份聲明。在租金支付之前，請向每位預扣代理人提供有效的 W-8ECI 表，讓代理人把這些租金視為與美國業務實際關聯的收入，而不是按租金總額預扣。W-8ECI 表本身並不構成這項選擇。IRS：選擇步驟；IRS：W-8ECI 表填表說明。

首次選擇必須在該年度的退稅申請期內作出，一般以提交稅表後 3 年 或繳稅後 2 年 兩者中較晚者為準。保留扣除額的另一個截止日期可能更早。26 CFR 1.871-10；IRS：退稅申請期。

在 Schedule OI（1040-NR 表）上，首次選擇的年度請勾選 M 項第 1 行；選擇持續有效的後續年度，請勾選第 2 行。IRS：Schedule OI。

聲明要寫明所作的選擇，並列出您所有的美國不動產權益、持有份額、地點、重大改善工程，以及以往的選擇或撤銷。這項選擇適用於所有符合資格的美國不動產收入，而不只是某一幢物業，並會在往後年度繼續有效。每位共同所有者要各自作出選擇。首次選擇的期限結束後，如要撤銷以後某年度的選擇，必須得到 IRS 同意；所有者或獲授權代表要在該年度結束後 75 天 內簽署書面申請。請保存聲明及每份 W-8ECI 表的副本。26 CFR 1.871-10。

W-8ECI 表是交給付款人或租賃代理人的，不用隨稅表提交。表格需要填寫美國稅務識別號碼。如果代理人已預扣稅款，請取得 1042-S 表，並在美國稅表上核對預扣的金額；預扣稅款是預繳的美國稅款，在作出有效選擇後，不一定是最終稅款。IRS：W-8ECI 表填表說明；IRS：Publication 519。

如果 1040-NR 表逾期提交，會怎樣？

1040-NR 表逾期提交，加拿大房東可能失去把租金總額減至應稅淨收入的美國扣除額，以及某些抵免。保留這些扣除額的一般最後期限，是原定稅表截止日期後 16 個月，不計延期；如果之前應提交的稅表沒有提交，IRS 的通知可能令這個期限提早結束。如果未能如期提交是出於合理及真誠的原因，並且您有配合，IRS 可能豁免這個期限，但豁免不是自動的。26 CFR 1.874-1。

一般的申報截止日期仍然重要：在這個 16 個月的限期之前，就可能已經產生利息，以及逾期申報或逾期繳款的罰款。如果您漏報了若干年度，在決定怎樣申報之前，請先收集以往所有的 1040-NR 表、選擇聲明、1042-S 表及通知。IRS：1040-NR 表填表說明。

哪些費用可以扣除？一定要申報美國折舊嗎？

按淨收入處理時，加拿大所有者一般在 Schedule E 上申報美國租金和相關費用。常見的扣除項目包括維修、保險、物業稅、管理費，以及按揭利息；按揭本金和全部購買價格不屬於當期的出租費用。改善工程及樓宇成本一般透過折舊回收，土地則不能折舊。費用必須與出租用途有關。IRS：Publication 527。

每年都要計算正確的美國折舊。IRS 表示，即使您沒有申請原本有權申請的折舊，仍須按允許的金額減少房產的美國稅務計稅基礎，這可能令出售時的應稅收益增加。請保存購買成交結算單，並另外保存土地與樓宇的分配記錄。IRS：Publication 527。

加拿大資本成本免稅額（CCA，即加拿大稅務折舊）是加拿大規則下另行決定的選擇；它不能產生或增加出租虧損。類別及申請的決定，請參閱資本成本免稅額。CRA：租金收入。

1040-NR 表何時到期？需要 ITIN 嗎？

對於以日曆年度報稅、而且沒有需要預扣美國稅款的美國受僱工資的加拿大房東，1040-NR 表一般在次年 6 月 15 日到期。如果您也有這類工資，一般在 4 月 15 日到期。遇到週末或法定假日，截止日期可能順延至下一個工作日。提交前，請查閱該稅務年度的填表說明。IRS：1040-NR 表填表說明。

沒有美國稅務識別號碼，就不能提供有效的 W-8ECI 表。首次報稅的人一般要用 W-7 表和紙本 1040-NR 表申請 ITIN。在有效的 W-8ECI 表送達付款人之前支付的租金，可能被按租金總額預扣；請把 1042-S 表上顯示的預扣金額，與美國稅表核對。IRS：W-8ECI 表填表說明；IRS：W-7 表填表說明。

在 ITIN 獲發的日曆年度內，不能用該 ITIN 以電子方式提交稅表。隨 W-7 表一併提交的第一份稅表，要寄到 W-7 表填表說明所列的 ITIN 處理地址，而不是一般的 1040-NR 表郵寄地址。IRS：W-7 表填表說明。

州政府或市政府也會對租金課稅嗎？

房產所在的美國州和地方，可能另外徵收所得稅、住宿稅、銷售稅或入住稅。加州對非居民來自加州房產的租金收入課稅，並要求所有者使用其非居民稅表的附表。佛羅里達州各縣，除了州及地方銷售稅外，還可能對租期不超過六個月的住宿租賃徵收短期租賃稅。在接受短期住宿之前，請先查明房產所在州及地方的規定。加州 FTB；佛羅里達州稅務局。

美國聯邦的淨收入選擇和 W-8ECI 表，都不能解決州或地方的稅務責任。請在記錄中保存房產地址、每次入住的時間長短，以及已收取的任何地方稅款。

怎樣在加拿大申報美國租金？

加拿大稅務居民要以加元，在 T1 稅表上申報美國出租房產的收入和費用，即使款項留在美國帳戶也一樣。T776 表是常用的報表，不過 CRA 也接受其他財務報表。T776 表的淨收入或淨虧損填入第 12600 行；共同所有者要在表格上標明各自的份額。CRA 一般採用每筆金額發生時的匯率，在某些情況下也可以使用合適的平均匯率。CRA：T776 表；CRA：外國金額。

T1 稅表及任何應繳餘額，一般在稅務年度結束後的 4 月 30 日 到期。如果您或您的配偶是自僱人士，申報一般在 6 月 15 日 到期，但繳款仍然要在 4 月 30 日 到期。請查閱當前報稅季的日期。CRA：截止日期。

請另外準備一份加拿大的計算。美國折舊不會自動成為加拿大的 CCA，匯率也可能令兩國的淨租金收入出現差異。請記錄租金、費用、貨幣換算、購買成本，以及兩國各自的折舊或 CCA 記錄。這項房產是否還需要提交 T1135 表，請參閱境外財產及關聯企業申報。

如果您向房客提供清潔、保安或膳食等服務，CRA 可能把這項活動視為業務，要在 T2125 表上申報，而不是在 T776 表上作為租金收入申報。CRA：租金收入還是營業收入。

怎樣避免租金被課兩次稅？

加拿大稅務居民就同一筆租金收入所繳的合資格美國所得稅，可能符合外國稅收抵免的資格。T2209 表用來計算聯邦抵免；魁北克以外的居民也可以使用 T2036 表申請省或地區抵免，魁北克則有自己的程序。抵免額受外國收入所對應的加拿大稅款所限，因此未必能抵銷您繳納的每一美元。CRA：聯邦外國稅收抵免。

請使用歸屬於租金的最終美國稅款，而不是申報後可能會被退還的、偏高的預扣總額。要把外國稅款換算成加元，並保存美國稅表、稅務記錄摘要、1042-S 表和付款證明。《所得稅法》第 20(11) 款對外國稅款扣除的特別限制，適用於不動產以外的財產；不應把它當作美國房地產租金的上限。抵免的計算方法，請參閱加拿大稅表上的境外收入。CRA：聯邦外國稅收抵免；《所得稅法》第 20(11) 款。

如果出租房產出現虧損，怎麼辦？

虧損在兩國的結果可能不同。在美國稅表上，出租虧損一般受風險限額及被動活動限額所限，因此 Schedule E 上的虧損可能要結轉。在加拿大，由可扣除費用產生、真正為賺取收入而持有的出租虧損，一般可以減少其他收入，但低於市價的費用分攤安排可能不符合資格；CCA 不能產生或增加虧損。IRS：Publication 527；CRA：租金收入。

美國的虧損不會自動變成加拿大的虧損。請按加拿大的費用、CCA 和貨幣規則重新計算。如果在計算抵免時，加拿大方面沒有美國租金淨收入，那麼繳納的美國稅款，可能只產生很少或完全沒有當期的加拿大外國稅收抵免。CRA：聯邦外國稅收抵免。

如果配偶共同持有，或我們自己也住在那裡，怎麼辦？

每位美國非居民共同所有者，如果需要報稅，一般要各自提交 1040-NR 表。加拿大的共同所有者一般在 T1 第 12600 行申報各自的淨份額，但每人都要在第 12599 行填寫房產的租金總額；T776 表會顯示持有份額。配偶之間的轉讓或貸款，可能改變誰要申報加拿大的收入或虧損。請保存產權、購買資金來源及轉讓的記錄。關於持有方式的選擇，請參閱加拿大人應怎樣持有美國房產。CRA：T776 表；《所得稅法》第 74.1 條；IRS：Publication 519。

請為每位所有者記錄出租、空置及個人使用的日數。按美國規則，其他共同所有者或其家人的使用，一般會視為所有所有者的個人使用；低於市價的入住也可能計算在內。申請出租費用時，要按兩國各自的規則，把費用分攤為出租用途和個人用途。在美國，如果個人使用超過 14 天，或超過按公平價格出租日數的 10%（以較高者為準），IRS 會把該房產視為住宅。超出租金收入的出租費用可能因此受到限制，並要結轉。如果房產符合住宅資格，而且出租少於 15 天，IRS 表示不要申報這筆租金及相關出租費用；加拿大仍然要求另行計算租金收入。短期入住也可能改變地方稅的責任。IRS：Publication 527；CRA：T776 表。

範例

以下金額僅作示範。下列所有房產金額均為美元；加元換算使用假設的匯率，即每 US$1 兌 C$1.25，只是為了說明兩國稅表為何不同。

一位加拿大居民直接持有一處美國出租房產。租金為 US$30,000，當期出租費用為 US$12,000，美國折舊計算為 US$8,000。在作出有效淨收入選擇的情況下，未計任何虧損限額前，美國 Schedule E 的金額為 US$10,000。如果沒有有效的 W-8ECI 表送達付款人，對 US$30,000 租金總額的預扣可能高達 US$9,000，儘管最終的美國稅款可能較低。所有者需要 1040-NR 表和 1042-S 表來核對這筆預扣。

在加拿大方面，按簡化示範匯率，同一筆租金和當期費用分別換算為 C$37,500 和 C$15,000。在沒有申請加拿大 CCA 的情況下，T776 表在未作其他調整前顯示 C$22,500。加拿大外國稅收抵免是根據合資格的最終美國稅款和加拿大的限額計算，而不是單憑 US$9,000 的預扣額，或美國 Schedule E 的利潤。

您的情況不同嗎？

• 您漏報了美國出租稅表或選擇聲明：逾期提交可能影響扣除額和選擇。請尋求跨境稅務協助，檢視漏報的年度和 IRS 的通知。
• 您的美國結果是虧損，或加拿大與美國的數字差異很大：被動虧損限額、折舊、貨幣和抵免需要一併檢視。請尋求跨境稅務協助。
• 房產由 LLC 或公司持有：實體層面及加拿大的分類規則，會改變申報途徑。請參閱美國 LLC 的加拿大所有者或加拿大人應怎樣持有美國房產。
• 房產有多位所有者，或個人使用與短期入住重疊：持有份額、度假屋限額及地方住宿稅，需要逐處房產檢視。請尋求跨境稅務協助。
• 您要出售房產：每年的租金規則並不涵蓋出售時的預扣和收益。請參閱出售美國房地產的加拿大人。
• 您長時間居住在房產內：您的居住日數可能改變美國稅務居民身份。請參閱季節性赴美居住者與美國居民身份。
• 出租房產在美國以外：請參閱加拿大境外的房產。