住在加拿大，美國出租房產怎麼做 1031 交換

如果我住在加拿大，美國出租房產可以做 1031 交換嗎？

住在加拿大，本身並不妨礙符合條件的美國出租房產交換。第 1031 條看的是房產、房產的用途和交換安排；加拿大居民身份，不會讓美國出租房產在這項規則下變成外國不動產。兩處房產都必須符合條件（IRS 交換規則）。

1031 交換讓您可以用一處美國投資房產換另一處，並把收益的美國稅遞延到賣出替代房產時；遞延是靠替代房產的計稅基礎（稅務上的成本）來結轉的。加拿大不採用這種遞延：加拿大稅務居民一般仍要在出售當年申報收益。

哪些美國房產符合條件，哪些不符合？

符合條件的交換，是用持有作經營或投資的不動產，換入同樣持有作經營或投資的同類不動產。不同類型的房產也可以符合條件（IRS 8824 表填表說明）。

有個人入住的度假出租房產，需要另行審核。

取出現金、收到其他財產，或替代房產上的貸款比原來少（除非您另外補現金填平差額），都可能使一部分收益現在就要納稅。如果交換對象是關聯方（近親，或關聯的公司、信託），任何一方在 2 年內出售，遞延即告終止。例外情形有：死亡、交換之後才受到威脅的非自願轉換，以及不以避稅為目的的情形；在這段期間內，每個年度都要提交 8824 表（8824 表填表說明）。

45 天和 180 天的期限是什麼？合格中介機構負責什麼？

常見的延期交換（deferred exchange）是先賣後買：在 45 天內指定替代房產；取得替代房產的最後期限，是 180 天和美國稅表截止日（含延期）中較早的一個。兩個期限都從轉讓原房產之日起算，並且相互重疊（8824 表填表說明，第 5 行和第 6 行）。

錯過任何一個期限，替代房產就會被視為不屬同類，收益就要課稅，而不是遞延；兩個期限都在最後一天午夜結束（26 CFR 1.1031(k)-1(b)）。

合格中介機構是外部第三方，替您持有售房款，並用這筆錢購入替代房產，所以錢始終不會到您手裡。要適用安全港，中介機構的書面協議必須明確限制您接收、質押、借用這筆資金，或以其他方式取得其利益的權利。中介機構不能是您本人或不合格人士，例如過去 2 年內為您做過事的律師、會計師或房地產經紀人，也不能是關聯人士；由您自己的代理人持有的錢，視同您已經收到（26 CFR 1.1031(k)-1(f)(2)、(g)(4)、(g)(6) 和 (k)）。

請保留已簽署的指定通知，以及按時送出的證明。無論價值多少，最多可以指定三處房產；名單更長的，要通過價值測試（26 CFR 1.1031(k)-1(c)）。

如果轉讓當年的美國稅表截止日更早，交換期限也在那天結束：按曆年申報 1040-NR 表的，一般是 6 月 15 日；有須預扣稅的美國工資收入，或設有美國辦事處的，則是 4 月 15 日（IRS 非居民申報規則）。按時提交延期申請（4868 表）可以把這個日期往後推，但最遲不超過第 180 天，所以稅表截止日主要影響年底的轉讓。聯邦政府宣布災害後，受災的納稅人，或交換因災受到干擾的納稅人，兩個最後期限都可以順延 120 天（或順延至一般救濟的截止日，以較晚者為準），但不得晚於含延期的稅表截止日，或一年（Rev. Proc. 2018-58，第 17 節）。

我已經交割，錢也在我的帳戶裡：這次交換是不是已經作廢？

一般來說，是的：如果在取得替代房產之前，您或您的代理人已經實際收到或視同收到全部售房款，這就是一次出售，不是延期交換，即使您之後又買了同類房產也一樣。款項被記入您的帳戶、為您留存，或您可以隨時支取，就視同收到；如果只有一部分到了您手裡，這部分收益可能現在就要納稅（26 CFR 1.1031(k)-1(a) 和 (f)(2)）。如果售房款一直處在符合條件的限制之下，請專業人士審核交割前的交換文件。

已經完成的出售，其預扣、美國稅表，以及超額預扣的追回，請見加拿大人出售美國房產。

做交換時，FIRPTA 預扣稅怎麼運作？

外國人出售美國不動產時，FIRPTA 要求買方扣留一部分房價，並交給 IRS。不是美國公民、也不是美國稅務居民的賣方，一般屬於外國人；美國公民或稅務居民，則可以改向買方提供非外國人身份證明（certification of non-foreign status）。1031 交換不會自動免除預扣；買方沒有預扣的，可能要承擔稅款、罰款和利息（26 CFR 1.1445-1(e)）。一般稅率按實現總額（現金、其他財產和承擔的債務）計算，為 15%，而不是按收益計算（IRS FIRPTA 規則；例外情形）。

這些限制來自 26 CFR 1.1445-2(d)(2)，它對 IRS 列出的預扣例外總清單作了限定。您是在偽證罪的處罰責任下簽署這份通知（under penalties of perjury）。

申請 IRS 預扣證明，用 8288-B 表：適用不確認收益的，填第 7a 行；要依最高稅額計算（含現在就要確認的任何收益）減少預扣的，填第 7b 行；要附哪些文件，見填表說明。申請需要每一方的美國納稅人識別號碼，賣方也不例外；沒有號碼但有資格申請個人納稅人識別號碼（ITIN）的賣方，可以用 W-7 表申請（見加拿大人出售美國房產）。IRS 通常在收齊所需資料後 90 天內處理，而交換期限仍在繼續計算。如果最遲在轉讓日當天提交了申請，並已妥善通知買方，向 IRS 繳稅可以等到 IRS 寄出證明或拒絕決定之後 20 天。申請待批期間，買方仍須預扣，所以提交申請本身並不會放出這筆資金（8288-B 表填表說明；8288 表填表說明）。

預扣申請、交割指示和替代房產的資金安排，要在第一次交割之前配合好：為預扣而扣留的錢，可能造成資金缺口，而交換期限仍在繼續計算。

做交換，我要向 IRS 提交什麼？

請在轉讓原出租房產的那一年，隨美國所得稅表提交 8824 表，即使符合條件的交換已經遞延了全部收益。這份表記錄房產、日期、收益和替代房產的計稅基礎（8824 表填表說明）。

非居民外國人還必須在轉讓當年的稅表上附一份聲明，否則不適用不確認收益。聲明要寫明：適用第 897 條；兩處房產（原出租房產要寫計稅基礎和轉讓日期）；已確認的收益和已預扣的稅款；任何免除日後出售稅款的稅收協定條款；以及您簽署的聲明，表示日後出售無論有沒有稅收協定，在美國都要納稅。買方通知的副本，加上缺少的項目，也可以作為這份聲明（26 CFR 1.897-5T(d)(1)(iii)；1.897-6T(a)）。

為什麼美國遞延了，加拿大還是對這次出售徵稅？

加拿大沒有 1031 式的遞延。居民要就當年的應稅收入納稅；替代財產規則只涵蓋非自願處置（徵收、毀損），以及原經營用財產的自願出售，而主要用來收租的房產一般不在其內。用售房款再買一處出租房產，並不能遞延加拿大的收益；主要用於關聯人士的經營時，情況可能不同。例外情形，以及加拿大收益和追回的計算，見出售出租房產（《所得稅法》第 2 條；CRA 替代財產專冊，第 1.1、1.3 和 1.27–1.29 段）。

加拿大按出售日匯率換算售房款，按購入日匯率換算成本，按支出發生時的匯率換算費用；把美國收益按單一匯率換算，並不是加拿大的計算方法（CRA 資本利得計算說明）。

加拿大稅款在出售當年產生，而交換的資金還在中介機構手裡。從交換中取出的現金，包括用來繳這筆稅的現金，可能使一部分美國收益現在就要納稅（8824 表填表說明）。

美國遞延、加拿大不遞延時，兩國的稅收抵免怎麼對得上？

同一筆收益，可能在兩個不同的年度被徵稅：現在由加拿大徵稅，賣出替代房產時再由美國徵稅。美國收益全部遞延的話，加拿大的外國稅收抵免就沒有當期的美國稅可以抵；美國計稅基礎較低，也可能使日後的美國收益幾乎沒有、甚至完全沒有加拿大稅可供抵免。CRA 表示，兩國在不同年度對同一筆交易徵稅時，可能出現雙重徵稅（第 1.97 段）。

日後出售的美國稅，落在日後的那一年：CRA 專冊把外國稅與外國法律下該稅負產生的年度掛鈎（第 1.32 段）。我們採用的資料沒有說明，日後的美國稅能否對應回加拿大的交換當年，所以這一點尚無定論。就原出售年度事後繳付評定的稅款，則是另一回事。

資本利得的外國稅，適用加拿大非經營收入的抵免規則。未用完的非經營收入抵免，不能結轉到其他年度；將會退還的 FIRPTA 預扣稅，也不算作已繳的外國稅（CRA 外國稅收抵免專冊，第 1.22、1.24、1.32、1.33 和 1.89 段）。

第 1.97 段還說，在某些情況下，可能有稅收協定減免，並引用了第 XIII(8) 條和《所得稅法》第 115.1 條。該條涉及居民本國不承認的重組類轉移；如果取得方提出請求，對方國家的主管當局可以按自己的條件同意遞延。它沒有說明出租房產交換的情況，加拿大也不會因此自動遞延。

一般的抵免計算，見加拿大稅表上的境外收入。

在兩個國家，替代房產各按什麼成本和折舊處理？

在美國，替代房產一般承接原出租房產的稅務成本，並按現金、債務和費用調整；在加拿大，則從您實際支付的金額起算，以加元計。請為兩個國家分別保留記錄（IRS Publication 551；CRA 出租收入指南）。

加拿大的 CCA 依加拿大規則計算，不用美國的折舊表，土地則完全不能申請（CRA 出租收入指南）；見資本成本免稅額。每年的稅表，以及美國的淨收入選擇，見加拿大人的美國出租房產。

州稅是否跟隨聯邦的交換規則？

不一定。聯邦的交換並不能解決州稅是否跟隨、預扣和持續申報的問題，所以請核對原出租房產和替代房產各自所在的州。

加州就是持續義務的例子：用加州房產換加州以外的房產，一般要在交換當年及之後每一年提交 FTB 3840 表，直到來源於加州的遞延收益被確認為止。這項申報不看居住地，即使沒有其他加州稅表，也可能要提交（加州特許經營稅局（FTB）的 FTB 3840 表填表說明）。其他州各有規則：請看各州的官方說明。

加拿大無論如何都要對收益徵稅，做交換還有意義嗎？

交換只是延後收益的美國稅。它不會延後加拿大稅，可能使日後的美國稅沒有對應的加拿大抵免，還會多出中介機構、預扣和兩個期限。請比較兩條路徑：

請備齊合同、交割結算表、折舊和 CCA 明細表、貸款餘額、居住資料、中介機構文件和匯率；這樣，交割前就能計算出兩國各自的結果。

舉例

假設一位安大略省稅務居民直接持有一處美國出租房產，並透過中介機構完成了符合條件的交換。以下數字僅作說明。不考慮債務、銷售費用、折舊和 CCA；假設買入原出租房產時 US$1 兌 C$1.25，出售原出租房產和買入替代房產時則兌 C$1.40。

原出租房產的美國調整後計稅基礎是 US$200,000，售價 US$300,000。全部售房款用於購買一處成本為 US$300,000 的美國替代出租房產，沒有收到現金，當期也沒有已確認的收益。假設 IRS 出具證明，免除了買方的預扣；沒有證明的話，買方會扣留 US$45,000（US$300,000 的 15%）。

加拿大承認這次處置，即使美國遞延了收益；加拿大的收益高於按出售日匯率換算的美國收益（C$140,000），因為購入後的匯率變動也計入其中。如果您之後以 US$300,000 賣出替代房產，匯率不變，則美國收益是 US$100,000（US$300,000 減去 US$200,000 交換計稅基礎），加拿大的收益是零（C$420,000 減去 C$420,000），這次出售就沒有加拿大稅可供抵免。實際的匯率、價格和折舊，會改變這些數字。

您的情況不同？

• 您住在加拿大，正在規劃或辦理美國出租房產的交換：期限、預扣，以及兩國抵免不一致的問題，一般需要統籌審核；請帶上上述記錄，交給跨境稅務服務。
• 售房款已經進入您可以自由動用的帳戶，或交換已經失敗：出售的稅表和預扣稅退稅，請見加拿大人出售美國房產。
• 美國公民或綠卡持有人，住在加拿大：如果您同時是兩個國家的居民，稅收協定的居民身份判定規則（第 IV(2) 條）決定在稅收協定上，哪個國家把您算作居民。上文的 FIRPTA 和 1040-NR 表部分是針對外國人寫的，可能不適用於您；請先看住在加拿大的美國人，並透過跨境稅務服務另行做抵免分析；不能假定美國的抵免結轉可以彌補兩國的差異。
• 透過公司、LLC 或合夥企業持有的房產：如果是加拿大公司持有，賣方就是這家公司，而不是您本人（加拿大公司持有美國不動產）；至於由誰持有房產比較好，見加拿大人應如何持有美國房產。
• 與配偶或家人共同持有：FIRPTA 預扣按外國共有人各自的份額計算，份額按出資比例分配，夫妻雙方各算一半（IRS FIRPTA 規則），所以中介機構、指定通知和預扣途徑，必須對每一位共有人都行得通。
• 出售替代房產之前離開加拿大：您不再是加拿大居民時，加拿大視同您按市價出售了美國不動產等財產，不論美國是否遞延（CRA：離開加拿大者的財產處置；離開加拿大）。
• 個人與出租混合使用、關聯方交換、徵收或毀損：請透過跨境稅務服務核實事實。
• 替換出租房產後的境外財產申報（T1135 表）：請見境外財產及境外關聯企業申報。