機會區基金還是 1031 交換：現在投資，還是等 OZ 2.0？

1031 交換和機會區基金：各自能遞延什麼？

美國 1031 交換可遞延投資或業務用不動產的全部收益，而且沒有到期日，條件是您把全部淨出售款項投入替代不動產，並補足已清償的債務。德拉瓦州法定信託（DST）不是第三種途徑，而是 1031 交換的一種替代財產。機會區基金只遞延您投入的收益，幾乎任何資本資產出售的收益都可投入，但只能遞延一段固定時間。

資料來源：8824 表填表說明；Notice 2026-40，第 4.02 節；Public Law 119-21，第 70421 條。

在美國 1031 交換中，您不得收取出售款項：須在交割前委任合格中介機構，由其持有款項並為您購入替代財產。如果您收到這筆錢或可以動用它，出售就須課稅（26 CFR 1.1031(k)-1(f) 和 (g)(4)）。您須在 45 天 內，以經簽署的書面文件向中介機構或賣方指定替代財產：最多三項財產，價值不限；或更多項，但其總價值不得超過所出售財產價值的兩倍（26 CFR 1.1031(k)-1(c)）。

一個人出售一項房產、再購入一項替代財產，情況就比較簡單。如果收益在合夥企業內部或透過 K-1 取得、出售接近年底，或涉及州稅，就需要專業判斷。CPA 可以在期限屆滿前，用您的數字比較兩種途徑。請準備交割結算單、顯示收益的 K-1，以及以往的 8824 表。

我可以用 1031 交換換入房地產聯合投資或基金嗎？

不可以。在美國第 1031 條下，合夥權益不屬於不動產，所以您不能用房產換取聯合投資項目、基金或按合夥企業課稅的 LLC 的份額（26 CFR 1.1031(a)-3(a)(5)；8824 表填表說明）。唯一例外是已根據第 761(a) 條有效選擇不適用合夥企業稅務規則的合夥企業，而聯合投資項目很少這樣做。股票、信託憑證或受益權益憑證也不屬於不動產。

德拉瓦州法定信託（DST）是大家最常用的例外。在 Revenue Ruling 2004-86 中，IRS 認定：如果信託屬於投資信託，並符合第 1031 條的其他規則，納稅人可用不動產換取 DST 權益而不確認收益。該裁定中的信託限制很嚴：受託人不得接受新資金、購買其他財產、重新協商租約或貸款，也不得對建築物作超出輕微程度的改動。某個 DST 是否合格，取決於其信託協議和實際運作方式。DST 每年如何申報，請參閱德拉瓦州法定信託的稅務申報。

我的房地產聯合投資項目要出售：我可以交換自己的份額嗎？

通常不能自行交換。房產由合夥企業擁有，所以由合夥企業決定出售還是交換，而在合夥企業層面進行的交換涵蓋所有合夥人。

有些合夥人會要求合夥企業在出售前把部分房產過戶給他們，讓每人各自進行交換。這是否可行，取決於每位合夥人之後是否按第 1031 條要求持有該房產作投資用途（26 U.S.C. 1031(a)），而法規並沒有規定固定的持有期。這需要在交易交割之前，而不是之後，由律師和稅務專業人士審核。

如果合夥企業出售房產，並透過您的 K-1 把收益轉給您，第 1031 條就不再適用於您，但合格的收益可在下文所述的 180 天期限內投入機會區基金。收到最終 K-1 後該怎麼做，請參閱最後一份基金稅表。

哪些收益可以投入機會區基金？

資本利得和合格第 1231 條收益可以投入機會區基金。工資、作為薪酬課稅的期權收入，以及其他普通收入都不可以（機會區常見問題，Q11 和 Q29）。

• 出租或業務用房產的收益（合格第 1231 條收益）可以投入機會區基金，但因以往折舊而按普通收入課稅的部分除外。對於每年平均折舊（直線法）的建築物，這部分通常為零，所以建築物的大部分或全部收益都合資格。設備、家具和其他個人財產則不同：其折舊通常按普通收入課稅（26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(11)(iii)；4797 表填表說明）。
• 出售企業。出售股份的資本利得可以投入機會區基金，但絕不能做 1031 交換。在資產出售中，不動產可以交換；商譽等資產的資本利得或合格第 1231 條收益可以投入機會區基金；存貨或折舊追回等普通收入則兩者都不可以。請參閱出售您的企業。
• 期貨和跨式部位。第 1256 條合約和跨式部位持倉的收益一般不合資格。例外包括從未屬於跨式部位的第 1256 條合約淨收益，以及部分已識別的跨式部位（26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(11)(vi)）。
• 關聯買方。出售給關聯人士所產生的收益不合資格投入機會區基金。
• 只需收益。您只需投入收益金額，不必投入全部售價。您也可以只投入部分收益，只遞延該部分（常見問題，Q13）。超出合資格收益的投資款，屬於另一筆不合格投資，不享有任何機會區優惠（26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(6)）。

IRS 常見問題和法規仍把合資格收益限於 2027 年 1 月 1 日之前課稅的收益。Public Law 119-21 已取消這項限制，Notice 2026-40，第 4.02(2) 節也確認了這一點。

我的收益來自基金 K-1：機會區的 180 天期限何時開始？

一般從合夥企業稅務年度的最後一天開始；曆年制基金就是 12 月 31 日。收到 K-1 的日期並不影響（常見問題，Q23）。

如果合夥企業本身沒有遞延全部收益，您也可以改選以下任一起算日（26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(8)(iii)）：

S 公司股東，以及遺產和非授予人信託的受益人，也可作相同選擇。如果合夥企業已自行作出遞延選擇，該收益就不會以應稅收益的形式出現在您的 K-1 上，您也沒有收益可遞延。

我今年有收益：現在投資機會區基金，還是等到 2027 年 1 月 1 日？

按舊規則在 2026 年 12 月 31 日或之前作出的機會區投資，其遞延收益最遲須在包含 2026 年 12 月 31 日的年度稅表中計入（Notice 2026-40，第 4.01(1) 節）。對於今年的收益，那就是同一份稅表，所以實際上沒有遞延任何收益。

舊規則投資仍保留 10 年優惠：持有滿 10 年，您可以選擇基金增值部分免稅（Notice 2026-40，第 4.01(3) 節）。如果該機會區的指定已經結束，法規只對 2047 年 12 月 31 日或之前的出售保留這項選擇（26 CFR 1.1400Z2(c)-1(c)）。

今年的收益若在 2027 年 1 月 1 日當天或之後投入、且仍在其 180 天期限內，就適用新規則（Notice 2026-40，第 4.02(2) 節）。以下情況可以做到：

• 收益在年底才產生，所以 180 天期限延伸到新的一年；
• 收益來自 K-1，所以 180 天期限可從 12 月 31 日或合夥企業的 3 月 15 日截止日期起算；或
• 收益按分期出售法申報、屬於第 1256 條合約的淨收益，或屬於共同基金或 REIT 的資本利得股息，因為這些收益的 180 天期限可從 12 月 31 日起算（26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(7)(ii)、(b)(11)(vi)(B) 和 (b)(11)(viii)(B)）。

180 天期限從收益實現當天開始。在 2026 年 7 月 5 日或之前實現的其他收益，其 180 天期限在 2026 年 12 月 31 日或之前結束，所以新規則不適用。

如果您會在稅表截止日期之後才投資，請申請延期，並在投資後提交的稅表上，或在更正稅表上選擇遞延（常見問題，Q16）。延期只延長報稅時間，不延長繳稅時間（IRS）。

基金在 2026 年 12 月 31 日之後購入的財產，一般須位於新法下指定的機會區（Notice 2026-40，第 5.01 節）；基金如何取得資格，請參閱設立合格機會基金。

機會區 2.0：2027 年 1 月 1 日起的新規則有哪些優惠？

對於 2027 年 1 月 1 日當天或之後作出的機會區投資，新規則提供 5 年遞延、滿 5 年計稅基礎上調，以及滿 10 年後基金增值部分免稅（Public Law 119-21，第 70421(c) 條；Notice 2026-40，第 4.02 和 5.02 節）。這些規則的法規尚未發布；Notice 2026-40 只是過渡期指引，細節可能改變。

滿 5 年時課稅的金額，是遞延收益（或投資價值，如果較低）減去您的計稅基礎。合格農村機會基金是指按法律測試，其資產屬於完全由農村地區組成的機會區內財產的基金。

即使機會區基金沒有向您支付任何現金，滿 5 年時的稅款仍須繳納。

折舊追回和身故：同類財產交換與機會區基金有何不同？

折舊追回是指出售收益中來自以往已扣除折舊的部分。同類財產交換和機會區基金對折舊追回和身故的處理非常不同。

1031 交換。遞延收益（包括來自折舊的部分）會透過較低的計稅基礎轉入替代財產（8824 表填表說明，第 III 部分）。如果您身故時仍持有替代財產，繼承人的計稅基礎一般是該財產在死亡日的公平市價（26 U.S.C. 1014(a)），所以遞延收益一般不會由任何人課稅。

機會區基金。遞延收益日後計入時，保留其原有性質，例如長期資本利得或合格第 1231 條收益（8949 表填表說明；26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(1)）。按普通收入課稅的折舊追回從未被遞延，所以已在出售年度課稅。身故不是計入事件，但遞延收益不會消失：繼承人在出售該投資或滿 5 年時須申報。繼承人的計稅基礎是零加上已取得的上調，而不是死亡時的價值（26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(4) 和 (g)(6)）。繼承人下一步該做什麼，請參閱繼承基金權益。

我所在的州是否跟隨同類財產交換和機會區規則？

各州規定不同，所以請同時查看房產所在州和您居住的州。例如，加州跟隨第 1031 條，但不跟隨機會區規則。

• 加州與 1031 交換。如果您用加州房產交換加州以外的房產，須在交換年度及之後每一年提交 FTB 3840 表，直至加州來源的遞延收益被確認為止。無論您是否住在加州，這項規定都適用。如果您既沒有提交該表，也沒有提交加州稅表，加州特許經營稅局可能就遞延收益評稅（2025 年 FTB 3840 表填表說明）。
• 加州與機會區。加州不跟隨機會區基金的遞延或收益排除規定。加州納稅人須在出售年度的州稅表上申報全部收益（2025 年 Schedule D (540) 填表說明）。

選定同類財產交換或機會區基金後，當年要提交什麼？

同類財產交換和機會區基金各有自己的表格，漏交任何一份都可能失去遞延。

如果同類財產交換失敗或錯過期限，會怎樣？

如果 1031 交換失敗，收益一般在出售年度課稅。如果合格中介機構把現金持有至翌年，收益可能在現金支付時申報（26 CFR 1.1031(k)-1(j)(2)）。如果延遲交換錯過 45 天 或 180 天 的期限，就不算同類財產交換，任何收益都可能在您轉讓財產的年度課稅（8824 表填表說明）。在第 180 天之後才作出的機會區投資，不屬於合格投資。

大額收益在同一年課稅，也可能因年度內預估稅繳納不足而產生罰款；請參閱獎金大年的預估稅。申報不合格的遞延，可能另加少繳稅款 20% 的準確性相關罰款（IRS）。

示例

僅作說明，以美元計；不計算稅款。

按新規則投入機會區基金的 K-1 收益

Maria 是一個曆年制房地產聯合投資項目的有限合夥人。該項目在 11 月出售大樓，本身沒有遞延收益。她的 K-1 顯示 $600,000 的合格第 1231 條收益。

• 她的 180 天期限從合夥企業稅務年度的最後一天 12 月 31 日開始，所以延續至約 2027 年 6 月 28 日。
• 她在 2027 年 5 月把 $600,000 投入合格機會基金。由於這是在 2027 年 1 月 1 日當天或之後，所以適用新規則。
• 在出售年度的稅表上（在她投資後以延期方式提交，或以更正稅表提交），她申報該收益，在 4797 表第 2 行填寫遞延，在 8949 表的代碼 O 行和代碼 Z 行選擇遞延，並提交 8997 表。
• 如果她持有滿 5 年，計稅基礎上調 10%，即 $60,000。在包含 5 月滿 5 年日期的年度，如果投資價值至少為 $600,000，她申報 $540,000 的遞延收益，仍屬第 1231 條收益。

如果她當初選用合夥企業的 180 天期限，並在 12 月按舊規則投資，這 $600,000 就會計入同一年度的稅表，完全沒有遞延。

所有者直接出售出租房產

Sam 以 $1,500,000 出售他直接擁有的出租房產，收益為 $700,000，交割時清償了 $400,000 的按揭貸款。

• 1031 交換途徑：要遞延全部收益，他須在期限內購買價值至少 $1,500,000 的替代不動產（例如合格的 DST 權益），投入全部 $1,100,000 現金，並以新債務或更多現金補足 $400,000 的債務。如果他保留 $100,000 現金，就有 $100,000 收益現在課稅；這部分已課稅的收益本身可能符合投入機會區基金的資格。
• 機會區途徑：他在出售後 180 天內最多投入 $700,000（即收益），其餘出售款項由他保留。如果他在 2027 年 1 月 1 日當天或之後投資，遞延收益減去 10% 的計稅基礎上調後，在滿 5 年時課稅，除非他提早出售。只有按普通收入課稅的折舊不能投入；以直線法折舊的出租建築物，這部分通常為零。

您的情況不同？

• 您已持有機會區基金，遞延收益即將到期：請參閱機會區遞延收益到期。
• 您需要在交換後申報 DST：請參閱德拉瓦州法定信託的稅務申報。
• 您要為這筆收益設立自己的機會區基金：請參閱設立合格機會基金。
• 您住在加拿大，正在交換美國出租房產：請參閱交換美國出租房產。
• 您的房地產聯合投資項目已出售並發出最終 K-1：請參閱最後一份基金稅表。
• 您要出售直接擁有的出租房產，想了解一般規則：請參閱出租房產稅務。
• 您要出售自己的企業：請參閱出售您的企業。
• 部分出售收益是您的附帶權益：請參閱附帶權益三年規則。
• 您的收益來自初創公司股票：請參閱透過創投基金持有 QSBS。
• 您希望在 180 天期限屆滿前，用您的數字比較兩種途徑，或收益在您管理的合夥企業內部：請參閱對沖基金和房地產基金稅務。
• 您希望我們為您準備出售年度的個人稅表：請參閱個人稅務。