Vergessene Abschreibung bei Mietobjekt: Form 3115 oder 1040-X

Kann ich für frühere Jahre noch Abschreibung für mein Mietobjekt geltend machen?

Oft ja. Versäumte Jahre lassen sich in der Regel nachholen, durch eine Änderungserklärung oder durch Form 3115 (Publication 527; Publication 946). Eine eingereichte Steuererklärung mit dem Fehler korrigieren Sie in der Regel durch eine Änderungserklärung (Form 1040-X). Bei zwei oder mehr aufeinanderfolgenden eingereichten Steuererklärungen braucht es meist Form 3115.

Jahre, die für einen Erstattungsantrag mit Änderungserklärung zu alt sind, sind nicht zwingend verloren. Form 3115 erfasst die zulässige Abschreibung aller früheren Jahre, offener wie abgeschlossener, als einen Abzug im Jahr der Änderung (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).

Der Fall ist nicht einfach, wenn zwei oder mehr eingereichte Steuererklärungen die Abschreibung ausgelassen haben, das Mietobjekt verkauft wurde oder verkauft werden könnte, Sie mehrere Mietobjekte besitzen, der Fehler eines früheren Erstellers der Steuererklärung andere Zeilen betreffen kann oder ein IRS-Schreiben offen ist. Stellen Sie zuerst Folgendes zusammen:

• Jede eingereichte Steuererklärung seit Beginn der Vermietung, mit Schedule E und gegebenenfalls Form 4562
• Die Abrechnung zum Kauf (Closing Statement) und die Grundsteuerrechnung, die Grundstück und Gebäude trennt
• Das Datum, an dem das Objekt erstmals vermietbar war, und alle Monate, in denen es Ihr Zuhause war oder privat genutzt wurde
• Daten und Belege für Verbesserungen, Geräte und Möbel
• Die Abrechnung zum Verkauf, falls das Mietobjekt verkauft wurde

Ist die nicht geltend gemachte Abschreibung verloren, und sinken die Anschaffungskosten trotzdem?

Die Anschaffungskosten sinken trotzdem. Sie müssen die Anschaffungskosten eines Objekts um die volle Abschreibung mindern, die Sie hätten abziehen können, auch wenn Sie nichts abgezogen haben (Publication 551; Publication 527).

Den Abzug haben Sie nicht zwingend verloren, aber jeder Weg, ihn geltend zu machen, hat eine eigene Frist. Die Kürzung der Anschaffungskosten lässt sich nicht vermeiden.

Ändere ich meine Steuererklärungen oder reiche ich Form 3115 ein?

Eine Änderungserklärung korrigiert eine eingereichte Steuererklärung mit dem Fehler; eine Form 3115 korrigiert zwei oder mehr. Eine Abschreibungsmethode gilt als übernommen, wenn dieselbe falsche Behandlung, auch das Ansetzen von nichts, in zwei oder mehr nacheinander eingereichten Steuererklärungen verwendet wird, und eine Methode lässt sich nur mit Zustimmung des IRS ändern (Publication 946).

Ein Rechen- oder Buchungsfehler in einem beliebigen Jahr wird ebenfalls durch eine Änderungserklärung korrigiert (Publication 946). Der automatische Weg über Form 3115 setzt die falsche Behandlung in mindestens den beiden Jahren unmittelbar vor dem Jahr der Änderung voraus. Haben Sie später korrekt abzuschreiben begonnen, ohne die früheren Jahre nachzuholen, lassen Sie daher zuerst die eingereichten Anlagen prüfen (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).

Manche verspäteten Wahlen brauchen keine Private Letter Ruling: Nach einer rechtzeitigen ursprünglichen Steuererklärung kann der Verzicht auf die Sonderabschreibung (Election Out) noch in einer Änderungserklärung erklärt werden, die innerhalb von 6 Monate nach dem Fälligkeitstermin eingereicht wird, ohne Fristverlängerungen (Publication 946).

Eine Form 1040-X, die eine Erstattung beantragt, muss in der Regel innerhalb von 3 Jahre nach Einreichung der ursprünglichen Steuererklärung oder 2 Jahre nach Zahlung der Steuer, je nachdem, was später eintritt eingereicht werden (Anleitung zu Form 1040-X). Für Form 3115 gilt diese Frist nicht.

Kann ich alle versäumten Jahre einfach in der Schedule E dieses Jahres abziehen?

Nicht allein. Der Wechsel davon, nichts anzusetzen, zum richtigen Betrag ist eine Änderung der Gewinnermittlungsmethode, und der IRS verlangt dafür in der Regel seine Zustimmung durch Form 3115 (Publication 946). Wenn Sie ab jetzt mit dem richtigen Satz abschreiben, bleiben die versäumten Jahre ungenutzt.

Wie funktioniert Form 3115 bei versäumter Abschreibung für ein Mietobjekt?

Eine zulässige Form 3115 für versäumte Abschreibung ist eine automatische Änderung: keine Gebühr, keine Bestätigung des IRS, und die Zustimmung gilt als erteilt, wenn das Formular rechtzeitig eingereicht wird und die Regeln erfüllt sind, vorbehaltlich einer späteren Prüfung durch den IRS. Sie erfasst jedes versäumte Jahr als einen Abzug in einer einzigen Steuererklärung, dem Jahr der Änderung (Anleitung zu Form 3115; Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).

1. Das Jahr der Änderung ist das Steuerjahr, dessen ursprüngliche Steuererklärung das Formular enthält. Es ist daher in der Regel ein Jahr, dessen Steuererklärung noch nicht eingereicht ist. Für einen Vermieter mit Kalenderjahr, dessen Steuererklärung für das Vorjahr eingereicht ist, ist das meist das laufende Jahr, das in der nächsten Saison eingereicht wird. Wurde die Steuererklärung des Vorjahres rechtzeitig ohne das Formular eingereicht, kann eine Änderungserklärung mit dem Formular noch zulässig sein, wenn sie innerhalb von 6 Monate nach dem Fälligkeitstermin der Steuererklärung eingereicht wird, ohne Fristverlängerungen, mit einer Erklärung, dass sie nach section 301.9100-2(b) eingereicht wird (Rev. Proc. 2015-13, section 6.03(4)).
2. Berechnen Sie den Nachholbetrag. Er ist die zulässige Abschreibung aller früheren Jahre, offener wie abgeschlossener, abzüglich der tatsächlich abgezogenen Abschreibung. Wurde nichts abgezogen, ist er der volle zulässige Gesamtbetrag. Der IRS nennt das die Anpassung nach Abschnitt 481(a) (Publication 946).
3. Fügen Sie das Original von Form 3115 bei der rechtzeitig eingereichten Steuererklärung dieses Jahres bei, einschließlich Fristverlängerungen. Das beigefügte Original braucht keine Unterschrift.
4. Senden Sie eine unterschriebene Kopie an den IRS in Ogden, Utah, frühestens am ersten Tag des Jahres der Änderung und spätestens an dem Tag, an dem die Steuererklärung eingereicht wird (Anleitung zu Form 3115).
5. Ziehen Sie den vollen Nachholbetrag im Jahr der Änderung ab. Eine negative Anpassung senkt in diesem Jahr das Einkommen, und zwar auf einmal (Publication 946).

Weitere Regeln sind wichtig:

• Erklärungen. Das Formular verlangt Erklärungen zur Anpassung mit ihrer Berechnung, zur alten und zur neuen Methode und zum Jahr der Inbetriebnahme jedes Postens (Anleitung zu Form 3115; Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
• Fristen und Wahlen. Eine versäumte Frist für Form 3115 lässt sich nur schwer beheben: Außerhalb der automatischen Verlängerung in Schritt 1 setzt eine Entlastung ungewöhnliche und zwingende Umstände voraus (Anleitung zu Form 3115). Das Formular kann keine Wahl treffen oder widerrufen, etwa den Verzicht auf die Sonderabschreibung (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
• Frühere Änderungen. Eine Methodenänderung für denselben Posten, die in den fünf Jahren bis einschließlich des Jahres der Änderung vorgenommen oder beantragt wurde, kann den automatischen Weg ausschließen. Fragen Sie daher den früheren Ersteller der Steuererklärung, ob je eine Form 3115 eingereicht wurde (Rev. Proc. 2015-13, section 5.05).

Wie berechne ich den Nachholbetrag?

Der Nachholbetrag ist die zulässige Abschreibung jedes früheren Jahres, addiert, abzüglich dessen, was tatsächlich abgezogen wurde. Die zulässige Abschreibung jedes Jahres ist die Abschreibungsbasis (Depreciable Basis) mal der Satz dieses Jahres. Die folgenden Eingaben bestimmen also das Ergebnis (Publication 527; Publication 946).

Das Jahr der Änderung erhält seine eigene Abschreibung wie üblich. Der Nachholbetrag erfasst nur frühere Jahre. Zu Kaufkosten und der Aufteilung des Grund und Bodens siehe Abrechnung zum Kauf eines Mietobjekts in der Buchhaltung erfassen. Wie Sie eine Reparatur von einer Verbesserung unterscheiden, steht unter Reparatur oder Verbesserung.

Was gilt, wenn ich das Mietobjekt verkauft habe oder dieses Jahr verkaufe?

Ein verkauftes Mietobjekt lässt sich unter Umständen noch korrigieren. Rev. Proc. 2025-23 sieht für abschreibbares Vermögen, das veräußert wurde, eine eigene Änderung vor, bei der das Verkaufsjahr das Jahr der Änderung ist (section 6.07).

• Zeitpunkt. Die gesamte Anpassung wird im Verkaufsjahr angesetzt.
• Wo sie eingereicht wird. Fügen Sie Form 3115 einer rechtzeitig eingereichten ursprünglichen Steuererklärung für das Verkaufsjahr bei. Andernfalls fügen Sie sie einer Änderungserklärung für das Verkaufsjahr bei, die eingereicht wird, bevor die Frist des IRS zur Festsetzung der Steuer für dieses Jahr endet. Diese Änderungserklärung muss die Folgeänderungen enthalten, etwa beim Gewinn.
• Erstattungen. Ein Erstattungsantrag in dieser Änderungserklärung unterliegt weiterhin der üblichen Frist von 3 Jahre nach Einreichung der ursprünglichen Steuererklärung oder 2 Jahre nach Zahlung der Steuer, je nachdem, was später eintritt (IRS: Frist für Gutschrift oder Erstattung).
• Tausch. Die Änderung gilt nicht für einen Verkauf im Rahmen eines Tauschs gleichartiger Immobilien (Like-Kind Exchange) oder einer anderen Transaktion ohne Gewinnrealisierung, abgesehen von einer engen Ausnahme. Siehe 1031-Tausch und andere Verkaufsplanung.

Schulde ich beim Verkauf Recapture auf Abschreibung, obwohl ich sie nie geltend gemacht habe?

Wer den Abzug auslässt, spart die Steuer nicht. Die Anschaffungskosten sinken um die zulässige Abschreibung, der Gewinn ist also um den Betrag höher, den Sie nie geltend gemacht haben (Publication 551). Bei einem Mietobjekt, das mehr als ein Jahr gehalten wurde, ist der auf die Abschreibung von Immobilien entfallende Teil des Gewinns nicht nachversteuerter Gewinn nach Abschnitt 1250 und wird mit bis zu 25 % besteuert (Publication 544). Gewinn aus einem Mietobjekt, das ein Jahr oder kürzer gehalten wurde, wird in der Regel zu den normalen Sätzen besteuert. War das Mietobjekt zuerst Ihr Zuhause und gilt der Freibetrag für den Verkauf des Hauses, deckt er den Gewinn in Höhe der zulässigen oder gewährten Abschreibung für Zeiträume nach 6. Mai 1997 trotzdem nicht ab (Publication 523; siehe Verkauf Ihres Hauses).

Die versäumte Abschreibung nachzuholen, verkleinert den Gewinn nicht. Sie fügt einen Abzug hinzu, und das ist das Einzige, was der Verzicht auf Abschreibung kostet. Ein Abzug im Verkaufsjahr senkt in der Regel Einkünfte, die zu den normalen Sätzen besteuert werden, während der auf die Abschreibung entfallende Teil des Gewinns mit bis zu 25 % besteuert wird. Beide können also mit unterschiedlichen Sätzen besteuert werden (Publication 946; Publication 544). Ob das die Steuer des Jahres senkt, hängt vom Rest der Steuererklärung und von den Grenzen für passive Verluste ab.

Zu Formularen, Sätzen und den Regeln für Geräte, Möbel, Sonderabschreibung und frühere Verluste nach Abschnitt 1231 bei einem Verkauf siehe Verkauf eines Mietobjekts und Recapture der Abschreibung.

Was gilt, wenn mein früherer Ersteller der Steuererklärung oder meine Software es übersehen hat?

Die Ursache ändert weder die Regel noch die Korrektur: Ob eine Änderungserklärung oder Form 3115 nötig ist, hängt davon ab, was die eingereichten Steuererklärungen zeigen, nicht davon, warum die Abschreibung fehlte.

Prüfen Sie, wie die alte Datei das Objekt angelegt hat. Ein Gebäude, das als Grund und Boden statt als abschreibbares Vermögen erfasst wurde, gilt ebenfalls als Änderung der Gewinnermittlungsmethode (Publication 946). Besorgen Sie Kopien der eingereichten Steuererklärungen, nicht nur Transkripte, und bitten Sie den früheren Ersteller der Steuererklärung um den Abschreibungsbericht. Siehe fehlenden Abschreibungsplan rekonstruieren.

Ändert eine Grenze für passive Verluste, wann ich den Nutzen habe?

Ja, das kann sein. Der Nachholbetrag ist ein Abzug für Mieteinkünfte im Jahr der Änderung, und die meisten Mietverluste sind passiv. Ein dadurch entstehender Verlust ist in diesem Jahr daher möglicherweise nicht nutzbar. Der nicht genutzte Verlust wird vorgetragen. Er ist zulässig gegen passive Einkünfte, gegen den unten beschriebenen Sonderfreibetrag oder wenn Sie Ihren gesamten Anteil in einer voll steuerpflichtigen Transaktion an eine nicht nahestehende Person verkaufen (Anleitung zu Form 8582).

Der Sonderfreibetrag beträgt bis zu $25.000 Mietverlust für einen aktiv Beteiligten (Active Participant). Er läuft aus, wenn das modifizierte bereinigte Bruttoeinkommen (bereinigtes Bruttoeinkommen, berechnet ohne bestimmte Posten) von $100.000 bis $150.000 reicht. Bei getrennter Veranlagung gelten niedrigere Grenzen, und es gibt keinen Freibetrag, wenn Sie zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr mit Ihrem Ehepartner zusammengelebt haben (Publication 925).

Ein geändertes früheres Jahr kann den Verlust verändern, der in spätere Jahre vorgetragen wird, sodass auch spätere Steuererklärungen geprüft werden müssen. Grundlagen finden Sie unter US-Mieteinkünfte und Abzüge.

Was sollte ich noch prüfen, wenn Abschreibung versäumt wurde?

Prüfen Sie weitere Objekte, weitere Posten und die Steuererklärungen der Bundesstaaten. Jedes davon kann Form 3115 oder die Änderungserklärung verändern.

• Weitere Mietobjekte und Posten. Prüfen Sie jedes Mietobjekt, das derselbe Ersteller oder dieselbe Software betreut hat, und jede Verbesserung, jedes Gerät und jedes Möbelstück. Änderungen für mehrere Wirtschaftsgüter im selben Jahr stehen in der Regel auf einer Form 3115 mit einer Nettoanpassung (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01). Ob mehrere Objekte mehr als ein Formular brauchen, kann davon abhängen, ob es getrennte Gewerbe oder Geschäfte sind (Anleitung zu Form 3115).
• Als Reparatur abgezogene Posten. Ein vollständig abgezogener Posten wurde nicht ausgelassen, und ihn zu aktivieren ist eine eigene Methodenänderung, kein Teil dieses Nachholbetrags (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
• Steuererklärungen der Bundesstaaten. Manche Bundesstaaten folgen nicht jeder Abschreibungsregel des Bundes und verlangen eine eigene Anpassung. California etwa verwendet das Formular FTB 3885A (FTB Publication 1001). Prüfen Sie jede Steuererklärung eines Bundesstaates, die von der Änderung berührt wird.
• Eine offene Prüfung. Form 3115 fragt, ob der Einreichende geprüft wird, und wenn ja, geht eine Kopie an den Prüfer (Anleitung zu Form 3115).

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung und verwenden US-Dollar.

Sieben Jahre versäumt, weiterhin vermietet

Ein Mietobjekt wird für $300.000 gekauft und im Februar von Jahr 1 in Betrieb genommen. Die Grundsteuerrechnung setzt 20 % des Wertes auf Grund und Boden an, das Gebäude beträgt also $240.000. Die sieben Steuererklärungen für die Jahre 1 bis 7 machen keine Abschreibung geltend. Tabelle 2-2d nennt 3,182 % für das erste Jahr und 3,636 % für jedes spätere Jahr.

• Jahr 1: $240.000 × 3,182 % = etwa $7.637
• Jahre 2 bis 7: $240.000 × 3,636 % = etwa $8.726 pro Jahr, insgesamt $52.358
• Zulässiger Gesamtbetrag: etwa $60.000

Sieben aufeinanderfolgende Steuererklärungen bedeuten, dass eine Methode übernommen wurde, der übliche Weg ist also Form 3115. Mit der Steuererklärung für Jahr 8 eingereicht, erfasst sie etwa $60.000 als einen Abzug, und Jahr 8 erhält seine eigene Abschreibung von etwa $8.726 wie üblich. Die Anschaffungskosten des Gebäudes waren bereits um etwa $60.000 niedriger.

Eine Steuererklärung, nur das erste Jahr

Dasselbe Gebäude über $240.000 wird im Mai des Vorjahres in Betrieb genommen. Die Steuererklärung des Vorjahres weist keine Abschreibung aus, und die Steuererklärung dieses Jahres ist nicht eingereicht. Nur eine Steuererklärung ist falsch, daher wurde keine Methode übernommen. Eine Form 1040-X für das Vorjahr, die vor der Steuererklärung dieses Jahres und innerhalb der Frist für die Erstattung eingereicht wird, macht 2,273 % × $240.000 geltend, etwa $5.455. Eine Form 3115 mit der Steuererklärung dieses Jahres würde ebenfalls funktionieren.

Dieses Jahr verkauft

Das Mietobjekt aus dem ersten Beispiel wird in Jahr 8 für $400.000 verkauft. Lassen Sie Verkaufskosten und die eigene Abschreibung von Jahr 8 außer Acht; nehmen Sie an, dass das Gebäude mindestens $60.000 des Gewinns enthält und keine früheren Nettoverluste nach Abschnitt 1231 vorliegen. Die Anschaffungskosten betragen $300.000 abzüglich $60.000 zulässiger Abschreibung, also $240.000, der Gewinn beträgt somit $160.000, ob die Abschreibung geltend gemacht wurde oder nicht. $60.000 davon sind nicht nachversteuerter Gewinn nach Abschnitt 1250 und werden mit bis zu 25 % besteuert. Eine Form 3115 für das Verkaufsjahr bringt zusätzlich einen Abzug von etwa $60.000. Wer darauf verzichtet, behält denselben Gewinn und verliert den Abzug.

Anders in Ihrem Fall?

• Zwei oder mehr eingereichte Steuererklärungen haben die Abschreibung ausgelassen, oder das Mietobjekt ist verkauft oder wird bald verkauft: Ob Sie ändern oder Form 3115 einreichen, der Nachholbetrag und der Zeitpunkt im Verkaufsjahr hängen von der Einreichung jedes Jahres und den Unterlagen des Objekts ab. Siehe Hilfe bei privaten Steuern.
• Sie besitzen mehrere Mietobjekte, der Fehler eines früheren Erstellers der Steuererklärung kann andere Zeilen betreffen, oder ein IRS-Schreiben oder eine Prüfung ist offen: Die Korrektur kann mehr als die Abschreibung berühren. Siehe Hilfe bei privaten Steuern.
• Die Buchhaltung Ihres Mietobjekts liegt Jahre zurück, oder die Abschreibungshistorie fehlt: Der Nachholbetrag braucht zuerst eine rekonstruierte Liste der Wirtschaftsgüter. Siehe Buchhaltung für Mietobjekte nachholen, fehlenden Abschreibungsplan rekonstruieren und Hilfe bei der Buchhaltung.
• Das Mietobjekt wird in einer Personengesellschaft, einer LLC mit mehreren Eigentümern oder einer Kapitalgesellschaft gehalten: Diese Gesellschaft reicht die Steuererklärung mit der Abschreibung ein, nicht Sie. Direkte Miteigentümer melden in der Regel jeweils ihren Anteil in Schedule E, da Miteigentum allein keine Personengesellschaft ist, es sei denn, sie erbringen Leistungen für die Mieter (Publication 541). Eine LLC mit einem Eigentümer wird in der Regel in Ihrer eigenen Schedule E gemeldet, und diese Seite gilt für sie (IRS: LLCs mit einem Mitglied). Siehe Mietobjekt in einer LLC und Steuererklärungen für gemeinsam gehaltene Mietobjekte.
• Sie sind nicht in den USA ansässiger Ausländer als Eigentümer, oder für die Mietjahre wurde keine Steuererklärung eingereicht: Ein nicht in den USA ansässiger Ausländer kann Abzüge für Mieteinkünfte in der Regel erst geltend machen, nachdem er sich für die Besteuerung der Nettomieteinkünfte entschieden hat (Publication 519). Jahre ohne Steuererklärung werden hier nicht behandelt. Siehe US-Mietobjekt aus dem Ausland, nicht eingereichte Steuererklärungen nachholen und Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Sie verkaufen und erwägen einen 1031-Tausch: Siehe Tausch gleichartiger Immobilien und Verkaufsplanung.
• Sie haben eine Änderungserklärung eingereicht und warten: Siehe Status und Dauer einer Änderungserklärung.