US-Mietobjekt eines Kanadiers: Jährliche Steuererklärungen

Muss ich für mein Mietobjekt eine US-Steuererklärung einreichen?

Wer in Kanada ansässig und in den USA nicht ansässig ist, reicht in der Regel Form 1040-NR ein, wenn er wählt, dass die US-Miete nach dem Nettoeinkommen besteuert wird. Ohne diese Wahl wird US-Miete, die nicht anderweitig mit einem US-Geschäft verbunden ist, in der Regel mit 30 % der Bruttomiete besteuert, ohne Abzug von Mietausgaben. Sind das Ihre einzigen US-Einkünfte und wurde die volle Steuer einbehalten, ist möglicherweise keine US-Steuererklärung nötig. Wurde die Steuer nicht vollständig einbehalten, müssen Sie unter Umständen eine Erklärung einreichen und den Restbetrag zahlen. IRS: US-Immobilienvermögen; IRS: Publication 519.

Die Lage der Immobilie gibt den USA ein Besteuerungsrecht, auch wenn Sie in Kanada wohnen und die Vermietung von dort aus verwalten. Für ein US-Mietobjekt in einer LLC gelten andere Einreichungen; siehe Kanadischer Eigentümer einer US-LLC.

Umfangreiche Gästeleistungen, etwa regelmäßige Reinigung oder Wäschewechsel während eines Aufenthalts, können dazu führen, dass Schedule C statt Schedule E nötig ist. Prüfen Sie vor der Wahl der Nettobesteuerung, ob diese Tätigkeit in den USA schon ein Gewerbe ist. IRS: Publication 527.

Wie wähle ich die Besteuerung der Nettomiete und verwende Form W-8ECI?

Treffen Sie die erste Wahl nach Abschnitt 871(d), indem Sie Form 1040-NR oder eine geänderte Erklärung für das Jahr der Wahl mit einer Erklärung ergänzen. Geben Sie jedem Einbehaltungspflichtigen (Withholding Agent) vor der Mietzahlung eine gültige Form W-8ECI, damit er die Miete als Effectively Connected Income (mit einem US-Geschäft verbundene Einkünfte) behandeln kann und nicht auf die Bruttomiete einbehält. Form W-8ECI ist nicht die Wahl selbst. IRS: Schritte zur Wahl; IRS: Anleitung zu W-8ECI.

Die erste Wahl muss innerhalb der Frist für Erstattungsanträge dieses Jahres erfolgen, in der Regel bis zum späteren der beiden Zeitpunkte: 3 Jahre nach Einreichung der Steuererklärung oder 2 Jahre nach Zahlung der Steuer. Die gesonderte Frist zur Wahrung der Abzüge kann früher enden. 26 CFR 1.871-10; IRS: Frist für Erstattungsanträge.

Kreuzen Sie in Schedule OI (Form 1040-NR) bei Punkt M die Zeile 1 für das erste Jahr der Wahl an. In späteren Jahren, solange die Wahl fortbesteht, kreuzen Sie Zeile 2 an. IRS: Schedule OI.

Die Erklärung benennt die Wahl und führt alle Ihre US-Immobilienbeteiligungen auf, mit Eigentumsanteilen, Standorten, wesentlichen Verbesserungen sowie früheren Wahlen oder Widerrufen. Die Wahl gilt für alle berechtigten US-Immobilieneinkünfte, nicht nur für ein Gebäude, und läuft in späteren Jahren weiter. Jeder Miteigentümer trifft seine eigene Wahl. Nach Ablauf der Frist für die erste Wahl braucht der Widerruf für ein späteres Jahr die Zustimmung des IRS (US-Bundessteuerbehörde). Der Eigentümer oder sein bevollmächtigter Vertreter muss innerhalb von 75 Tage nach Ende dieses Jahres einen schriftlichen Antrag unterschreiben. Bewahren Sie eine Kopie der Erklärung und jeder Form W-8ECI auf. 26 CFR 1.871-10.

Form W-8ECI geht an den Zahler oder Vermietungsagenten, nicht zur Steuererklärung. Sie verlangt eine US-Steuernummer. Hat der Agent schon Steuer einbehalten, besorgen Sie sich Form 1042-S und gleichen den Einbehalt in Ihrer US-Steuererklärung ab. Der Einbehalt ist eine Zahlung auf die US-Steuer und nach einer gültigen Wahl nicht unbedingt die endgültige Steuer. IRS: Anleitung zu W-8ECI; IRS: Publication 519.

Was gilt, wenn ich Form 1040-NR verspätet einreiche?

Eine verspätete Form 1040-NR kann einen kanadischen Vermieter die US-Abzüge kosten, die die Bruttomiete auf das steuerpflichtige Nettoeinkommen senken, sowie bestimmte Steuergutschriften. Die übliche äußerste Grenze, um sie zu erhalten, liegt 16 Monate nach der ursprünglichen Abgabefrist, ohne Berücksichtigung einer Fristverlängerung. Fehlte die zuvor geforderte Erklärung, kann ein Schreiben des IRS die Frist früher beenden. Der IRS kann auf die Frist verzichten, wenn das Versäumnis auf einem berechtigten Grund beruhte, Sie in gutem Glauben gehandelt haben und mitwirken, aber ein Verzicht ist nicht automatisch. 26 CFR 1.874-1.

Die normale Abgabefrist bleibt wichtig: Zinsen und Zuschläge für verspätete Einreichung oder verspätete Zahlung können schon vor Ablauf der 16 Monate anfallen. Haben Sie Jahre versäumt, sammeln Sie jede frühere Form 1040-NR, jede Erklärung zur Wahl, jede Form 1042-S und alle Schreiben, bevor Sie entscheiden, wie Sie einreichen. IRS: Anleitung zu Form 1040-NR.

Welche Ausgaben kann ich abziehen und muss ich US-Abschreibung geltend machen?

Bei der Nettobesteuerung gibt ein kanadischer Eigentümer die US-Miete und die zugehörigen Ausgaben in der Regel in Schedule E an. Übliche Abzüge sind Reparaturen, Versicherung, Grundsteuer, Verwaltungsgebühren und Zinsen auf die Hypothek. Die Tilgung der Hypothek und der gesamte Kaufpreis sind keine laufenden Mietausgaben. Verbesserungen und die Gebäudekosten werden in der Regel über die Abschreibung abgeschrieben, Grund und Boden nicht. Die Ausgaben müssen mit der Vermietung zusammenhängen. IRS: Publication 527.

Berechnen Sie jedes Jahr die richtige US-Abschreibung. Nach Angaben des IRS müssen Sie auch dann, wenn Sie eine Abschreibung, die Ihnen zustand, nicht geltend machen, die steuerlichen Anschaffungskosten der Immobilie in den USA um den zulässigen Betrag mindern. Das kann den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf erhöhen. Bewahren Sie die Abrechnung zum Kauf (Closing Statement) und eine getrennte Aufteilung auf Grund und Boden und Gebäude auf. IRS: Publication 527.

Die kanadische Capital Cost Allowance (CCA, steuerliche Abschreibung in Kanada) ist nach kanadischem Recht eine eigene Entscheidung und kann einen Mietverlust weder schaffen noch erhöhen. Zur Klasse und zur Entscheidung über den Abzug siehe Capital Cost Allowance. CRA: Mieteinkünfte.

Wann ist Form 1040-NR fällig und brauche ich eine ITIN?

Für einen kanadischen Vermieter mit Kalenderjahr und ohne US-Arbeitslohn mit US-Lohnsteuereinbehalt ist Form 1040-NR in der Regel am 15. Juni des Folgejahres fällig. Haben Sie auch solchen Arbeitslohn erhalten, ist sie in der Regel am 15. April fällig. Ein Wochenende oder ein gesetzlicher Feiertag kann die Frist auf den nächsten Werktag verschieben. Prüfen Sie vor der Einreichung die Anleitung für das jeweilige Steuerjahr. IRS: Anleitung zu Form 1040-NR.

Ohne US-Steuernummer können Sie keine gültige Form W-8ECI abgeben. Wer zum ersten Mal einreicht, beantragt eine ITIN in der Regel mit Form W-7 und einer Form 1040-NR auf Papier. Auf Miete, die gezahlt wird, bevor eine gültige W-8ECI beim Zahler ankommt, kann der Einbehalt auf die Bruttomiete anfallen. Gleichen Sie jeden auf Form 1042-S ausgewiesenen Einbehalt mit Ihrer US-Steuererklärung ab. IRS: Anleitung zu W-8ECI; IRS: Anleitung zu W-7.

Im Kalenderjahr, in dem eine ITIN vergeben wird, können Sie mit dieser ITIN keine Steuererklärung elektronisch einreichen. Die erste Steuererklärung, die Form W-7 beiliegt, geht an die ITIN-Bearbeitungsadresse aus der Anleitung zu W-7, nicht an die übliche Postadresse für Form 1040-NR. IRS: Anleitung zu Form W-7.

Besteuern auch der Bundesstaat oder die Stadt die Miete?

Der US-Bundesstaat und die Gemeinde, in denen das Gebäude steht, können eigene Einkommen-, Beherbergungs-, Umsatz- oder Belegungssteuern erheben. Kalifornien besteuert die Mieteinkünfte eines Nichtansässigen aus kalifornischen Immobilien und verweist den Eigentümer auf den Anhang seiner Erklärung für Nichtansässige. Landkreise (Counties) in Florida können eine Steuer auf kurzfristige Vermietung (Transient Rental Tax) auf Beherbergungsverträge von sechs Monaten oder weniger erheben, zusätzlich zu den Umsatzsteuern des Bundesstaats und der Gemeinde. Prüfen Sie die Regeln des Bundesstaats und der Gemeinde, in denen die Immobilie liegt, bevor Sie kurze Aufenthalte zulassen. California FTB; Florida Department of Revenue.

Die Wahl der Nettobesteuerung auf US-Bundesebene und Form W-8ECI klären Pflichten gegenüber dem Bundesstaat oder der Gemeinde nicht. Halten Sie in Ihren Unterlagen die Adresse der Immobilie, die Dauer jedes Aufenthalts und jede erhobene lokale Steuer fest.

Wie gebe ich die US-Miete in Kanada an?

Wer in Kanada steuerlich ansässig ist, gibt die Einnahmen und Ausgaben des US-Mietobjekts in der T1 in kanadischen Dollar an, auch wenn das Geld auf einem US-Konto bleibt. Form T776 ist die übliche Aufstellung, die CRA (Canada Revenue Agency, kanadische Steuerbehörde) akzeptiert aber auch andere Abschlüsse. Das Nettoeinkommen oder der Verlust aus Form T776 kommt in Zeile 12600. Miteigentümer geben ihre Anteile auf dem Formular an. Die CRA verwendet in der Regel den Wechselkurs zum Zeitpunkt, zu dem der jeweilige Betrag anfällt. In manchen Fällen darf ein angemessener Durchschnittskurs verwendet werden. CRA: Form T776; CRA: Beträge in fremder Währung.

Die T1 und ein etwaiger Restbetrag sind in der Regel 30. April nach dem Steuerjahr fällig. Sind Sie oder Ihr Ehepartner selbstständig, ist die Einreichung in der Regel 15. Juni fällig, die Zahlung aber weiterhin 30. April. Prüfen Sie die Termine der aktuellen Steuersaison. CRA: Fristen.

Erstellen Sie eine eigene kanadische Berechnung. Die US-Abschreibung wird nicht automatisch zur kanadischen CCA, und Wechselkurse können dazu führen, dass die Nettomieteinkünfte in beiden Ländern voneinander abweichen. Führen Sie eine Aufstellung mit Miete, Ausgaben, Währungsumrechnungen, Anschaffungskosten und der Abschreibungs- oder CCA-Historie jedes Landes. Ob die Immobilie zusätzlich Form T1135 braucht, behandelt Meldung von ausländischem Vermögen und verbundenen Unternehmen.

Erbringen Sie Gästeleistungen wie Reinigung, Sicherheitsdienste oder Mahlzeiten, kann die CRA die Tätigkeit als Gewerbe behandeln, das auf Form T2125 gemeldet wird, statt als Mieteinkünfte auf T776. CRA: Mieteinkünfte oder betriebliche Einkünfte.

Wie vermeide ich, die Miete doppelt zu versteuern?

Wer in Kanada steuerlich ansässig ist, kann Anspruch auf eine Anrechnung ausländischer Steuern für gezahlte, berechtigte US-Einkommensteuer auf dieselben Mieteinkünfte haben. Mit Form T2209 berechnen Sie die bundesweite Anrechnung. Wer außerhalb von Québec wohnt, kann zusätzlich Form T2036 für eine Anrechnung der Provinz oder des Territoriums nutzen, Québec hat ein eigenes Verfahren. Die Anrechnung ist durch die kanadische Steuer auf die ausländischen Einkünfte begrenzt und gleicht daher möglicherweise nicht jeden gezahlten US-Dollar aus. CRA: Bundesanrechnung ausländischer Steuern.

Verwenden Sie die endgültige US-Steuer, die auf die Miete entfällt, nicht einen überhöhten Bruttoeinbehalt, der nach der Einreichung möglicherweise erstattet wird. Rechnen Sie die ausländische Steuer in kanadische Dollar um und bewahren Sie die US-Steuererklärung, den Steuerauszug (Tax Transcript), Form 1042-S und den Zahlungsnachweis auf. Die besondere Einschränkung für den Abzug ausländischer Steuern in Unterabschnitt 20(11) des Income Tax Act gilt für Vermögen, das kein unbewegliches Vermögen ist. Sie sollte nicht als Obergrenze für US-Immobilienmieten verstanden werden. Die Berechnung der Anrechnung finden Sie unter Ausländische Einkünfte in der kanadischen Steuererklärung. CRA: Bundesanrechnung ausländischer Steuern; Income Tax Act, s. 20(11).

Was gilt, wenn die Vermietung einen Verlust bringt?

Ein Verlust kann in beiden Ländern unterschiedliche Folgen haben. In der US-Steuererklärung unterliegen Mietverluste in der Regel den Grenzen für Risikokapital (At-Risk) und passive Tätigkeiten (Passive Activity), sodass ein Verlust aus Schedule E möglicherweise vorgetragen werden muss. In Kanada kann ein echter, zur Einkunftserzielung entstandener Mietverlust aus abzugsfähigen Ausgaben in der Regel andere Einkünfte mindern. Eine Kostenteilung unter dem Marktpreis erfüllt das möglicherweise nicht. Die CCA kann den Verlust weder schaffen noch erhöhen. IRS: Publication 527; CRA: Mieteinkünfte.

Ein US-Verlust wird nicht automatisch zu einem kanadischen Verlust. Berechnen Sie das Ergebnis nach den kanadischen Regeln zu Ausgaben, CCA und Währung neu. Hat Kanada für die Berechnung der Anrechnung keine Nettomieteinkünfte aus den USA, ergibt eine US-Steuerzahlung möglicherweise wenig oder keine laufende kanadische Anrechnung ausländischer Steuern. CRA: Bundesanrechnung ausländischer Steuern.

Was gilt, wenn mein Ehepartner Miteigentümer ist oder wir selbst dort wohnen?

Jeder in den USA nicht ansässige Miteigentümer reicht in der Regel seine eigene Form 1040-NR ein, wenn eine Erklärung nötig ist. Kanadische Miteigentümer geben ihren eigenen Nettoanteil in der Regel in Zeile 12600 der T1 an, tragen aber jeweils die volle Bruttomiete der Immobilie in Zeile 12599 ein. Form T776 zeigt den Eigentumsanteil. Eine Übertragung oder ein Darlehen zwischen Ehepartnern kann ändern, wer das kanadische Einkommen oder den Verlust angibt. Bewahren Sie Unterlagen zum Eigentum, zur Finanzierung des Kaufs und zu Übertragungen auf. Zu den Eigentumsformen siehe Wie ein Kanadier US-Immobilien halten sollte. CRA: Form T776; Income Tax Act, s. 74.1; IRS: Publication 519.

Führen Sie für jeden Eigentümer einen Kalender der vermieteten, leer stehenden und privat genutzten Tage. Nach den US-Regeln zählt die Nutzung durch einen anderen Miteigentümer oder dessen Familie in der Regel für alle Eigentümer als private Nutzung. Aufenthalte unter dem Marktpreis können ebenfalls zählen. Wenn Sie Mietausgaben geltend machen, teilen Sie sie nach den Regeln jedes Landes auf Vermietung und private Nutzung auf. In den USA behandelt der IRS die Immobilie als Wohnimmobilie, wenn die private Nutzung länger als das Größere aus 14 Tagen oder 10 % der zu einem marktüblichen Preis vermieteten Tage dauert. Mietausgaben über den Mieteinnahmen können dann begrenzt und vorgetragen werden. Gilt die Immobilie als Wohnimmobilie und wird sie an weniger als 15 Tagen vermietet, sollen Sie nach Angaben des IRS diese Miete und die zugehörigen Mietausgaben nicht angeben. Kanada verlangt trotzdem eine eigene Berechnung der Mieteinkünfte. Kurzzeitaufenthalte können auch lokale Steuerpflichten verändern. IRS: Publication 527; CRA: Form T776.

Beispiel

Nur zur Veranschaulichung. Alle Beträge zur Immobilie sind in US-Dollar. Die Umrechnung nach Kanada verwendet einen angenommenen Kurs von C$1,25 je US$1, nur um zu zeigen, warum die Steuererklärungen abweichen.

Eine in Kanada ansässige Person besitzt direkt ein US-Mietobjekt. Die Miete beträgt US$30.000, die laufenden Mietausgaben betragen US$12.000, und die Berechnung der US-Abschreibung ergibt US$8.000. Mit einer gültigen Wahl der Nettobesteuerung beträgt der Betrag in Schedule E vor Verlustgrenzen US$10.000. Ist keine gültige Form W-8ECI beim Zahler angekommen, könnte der Einbehalt auf die Bruttomiete von US$30.000 US$9.000 betragen, auch wenn die endgültige US-Steuer niedriger ausfallen kann. Der Eigentümer braucht Form 1040-NR und Form 1042-S, um das abzugleichen.

Für Kanada werden dieselbe Miete und dieselben laufenden Ausgaben nach dem vereinfachten Beispielkurs zu C$37.500 und C$15.000. Ohne geltend gemachte kanadische CCA zeigt Form T776 vor sonstigen Anpassungen C$22.500. Die kanadische Anrechnung ausländischer Steuern verwendet die berechtigte endgültige US-Steuer und die kanadische Obergrenze, nicht den Einbehalt von US$9.000 und nicht den Gewinn aus dem US-Schedule E allein.

Bei Ihnen anders?

• Sie haben US-Erklärungen zu Mieteinkünften oder Erklärungen zur Wahl versäumt: Eine verspätete Einreichung kann Abzüge und die Wahl beeinträchtigen. Lassen Sie die fehlenden Jahre und IRS-Schreiben mit grenzüberschreitender Steuerberatung prüfen.
• Ihr US-Ergebnis ist ein Verlust oder Ihre kanadischen und US-Zahlen weichen stark ab: Grenzen für passive Verluste, Abschreibung, Währung und Anrechnung brauchen eine gemeinsame Prüfung. Holen Sie sich grenzüberschreitende Steuerberatung.
• Eine LLC oder Kapitalgesellschaft besitzt die Immobilie: Regeln auf Ebene des Rechtsträgers und die kanadische Einstufung ändern den Einreichungsweg. Siehe Kanadischer Eigentümer einer US-LLC oder Wie ein Kanadier US-Immobilien halten sollte.
• Mehrere Personen besitzen sie, oder private Nutzung und Kurzzeitaufenthalte überschneiden sich: Eigentumsanteile, Grenzen für Ferienhäuser und lokale Beherbergungssteuern müssen für jede Immobilie einzeln geprüft werden. Holen Sie sich grenzüberschreitende Steuerberatung.
• Sie verkaufen sie: Die jährlichen Regeln zur Miete decken den Einbehalt und den Gewinn beim Verkauf nicht ab. Siehe Kanadier verkaufen US-Immobilien.
• Sie verbringen lange Zeit in der Immobilie: Ihre Aufenthaltstage können die steuerliche Ansässigkeit in den USA verändern. Siehe Snowbirds und US-Ansässigkeit.
• Das Mietobjekt liegt außerhalb der USA: Siehe Immobilien außerhalb Kanadas.