Mietobjekt oder Haus in einer LLC: Was ändert sich steuerlich?

Ändern sich meine Steuern, wenn ich meine Mietimmobilie in eine LLC einbringe?

Eine Mietimmobilie in einer LLC mit einem einzigen Eigentümer als Privatperson bleibt in den USA in der Regel in der Bundessteuererklärung dieses Eigentümers, meist in Schedule E (Einkünfte aus Vermietung). Für die Bundeseinkommensteuer wird die LLC nicht eigenständig behandelt, es sei denn, sie wählt die Besteuerung als Kapitalgesellschaft. Ihr Name in der Grundbuchurkunde schafft für sich genommen weder einen neuen Abzug für Mieteinkünfte noch einen neuen Steuersatz (IRS: single member LLCs).

Dies sind die Standardregeln zur steuerlichen Einordnung. Mieteinkünfte einer Personengesellschaft werden in Form 8825 gemeldet. Wenn Sie die Mietimmobilie allein besitzen und eine LLC nur wegen eines Vorteils bei der Bundeseinkommensteuer wünschen, bringt Ihnen die übliche transparente LLC keinen. Wägen Sie die Gebühren der Bundesstaaten sowie die getrennten Fragen zu Haftung und Finanzierung ab, bevor Sie die Grundbuchurkunde ändern. Wenn Sie in Kanada leben, beginnen Sie mit wie ein Kanadier US-Immobilien halten sollte, denn die Regeln beider Länder spielen eine Rolle. Zu den Abzügen in Schedule E, zu Verlustgrenzen und zu der Frage, wann umfangreiche Leistungen für Mieter Schedule C verlangen, lesen Sie Steuern auf Mietimmobilien (IRS: Publication 527).

Ist die Übertragung meiner Mietimmobilie auf eine LLC ein steuerpflichtiger Verkauf?

Gehören Ihnen allein die Immobilie und eine transparente LLC mit einem Mitglied, wird die Übertragung per Grundbuchurkunde auf die LLC bei der US-Bundeseinkommensteuer in der Regel ignoriert. Überträgt die Urkunde zusätzlich den Anteil einer anderen Person, ist eine eigene steuerliche Prüfung nötig. Die Einbringung in eine LLC, die als Personengesellschaft besteuert wird, ist in der Regel steuerneutral, wenn Sie dafür einen Anteil an dieser Personengesellschaft erhalten. Das Ergebnis kann sich aber ändern, wenn Sie eine Zahlung erhalten, Hypothekenschulden auf andere Eigentümer verlagern oder die Übertragung mit weiteren Vorgängen verbinden (IRS: single member LLCs; IRS: Einbringungen in Personengesellschaften).

Die Regel zur Einbringung in eine Personengesellschaft verschiebt den Gewinn in der Regel, sie beseitigt ihn nicht. Nach der Regel zu Verbindlichkeiten von Personengesellschaften gilt die Befreiung von Ihrem Schuldenanteil als Geld, das an Sie ausgeschüttet wurde. Übersteigt dieses fiktive Geld Ihre Anschaffungskosten (Basis) im Anteil an der Personengesellschaft, kann ein Gewinn entstehen, obwohl kein Bargeld fließt (IRS: Publication 541, Hypothekenbeispiele). Eine Zahlung an Sie innerhalb von zwei Jahren vor oder nach der Einbringung gilt als Teil eines Verkaufs, sofern die Umstände nicht eindeutig etwas anderes zeigen. Sie müssen sie in der Regel in Form 8275 offenlegen (26 CFR 1.707-3). Schüttet die Personengesellschaft die Mietimmobilie innerhalb von sieben Jahren an einen anderen Eigentümer aus, müssen Sie in der Regel den Gewinn versteuern, der bei der Einbringung bereits in der Immobilie steckte (IRS: Publication 541).

Vergleichen Sie vor der Unterschrift unter die Grundbuchurkunde das bestehende Darlehen, Ihre angepassten steuerlichen Anschaffungskosten, die Einbringungen jedes Eigentümers und die Frage, wer die Schulden danach trägt. Prüfen Sie Darlehensbedingungen, Versicherung und Eigentumsübertragung (Title) gesondert. Die Behandlung bei der Bundeseinkommensteuer entscheidet darüber nicht.

Gehen Anschaffungskosten, Abschreibung und Haltedauer auf die LLC über?

In der Regel ja. Die angepassten Anschaffungskosten (Adjusted Basis) sind Ihre steuerlichen Kosten nach Änderungen wie Verbesserungen und Abschreibung. Die Haltedauer ist die Zeit, in der Ihnen die Immobilie steuerlich gehört. Eine Übertragung auf Ihre eigene transparente LLC setzt keines von beiden zurück. Eine LLC, die als Personengesellschaft besteuert wird, übernimmt in der Regel Ihre angepassten Anschaffungskosten und rechnet Ihre frühere Besitzzeit mit. Ein Gewinn aus der Entlastung von Hypothekenschulden erhöht für sich genommen nicht die Anschaffungskosten der Personengesellschaft für die Mietimmobilie. Für Gewinne nach Abschnitt 721(b) gilt eine Sonderregel (26 U.S.C. 723; IRS: Publication 541).

Das heißt: Ein höherer Marktwert allein lässt die Abschreibung nicht mit dem höheren Wert neu beginnen. Bewahren Sie die Abschlussabrechnung (Closing Statement) des Kaufs, die Nachweise über wertsteigernde Investitionen, die Aufteilung auf den Grundstücksanteil und den Abschreibungsplan auf. Weicht der Wert der Immobilie beim Eintritt in eine Personengesellschaft von den steuerlichen Anschaffungskosten ab, muss die Personengesellschaft diesen Unterschied festhalten, wenn sie spätere Abschreibungen und Gewinne auf die Eigentümer verteilt (IRS: Publication 541, eingebrachtes Vermögen). Für ein früheres Wohnhaus, das zur Vermietung umgewidmet wurde, gelten gesonderte Regeln zu den Anschaffungskosten für die Abschreibung.

Was ändert sich, wenn zwei oder mehr Personen die LLC mit der Mietimmobilie besitzen?

Eine inländische US-LLC mit zwei oder mehr Mitgliedern gilt bei der Bundessteuer in der Regel als Personengesellschaft, auch wenn sie nur ein Haus besitzt. Sie reicht normalerweise Form 1065 ein und schickt jedem Eigentümer eine Schedule K-1 (Gewinnanteilsmitteilung). Wer eine Immobilie ohne LLC gemeinsam besitzt und vermietet, kann anders eingeordnet werden (eCFR: Standardeinordnung; IRS: Publication 541).

Die Personengesellschaft führt die Anschaffungskosten ihrer Immobilie und die getrennten Anschaffungskosten des Anteils jedes Gesellschafters. Schuldenanteile, Einbringungen, Ausschüttungen und Gewinnzuweisungen können diese Anschaffungskosten des Gesellschafters verändern. Wird eine vorgeschriebene Form 1065 zu spät eingereicht, kann ein Strafzuschlag fällig werden, der sich nach der Zahl der Gesellschafter und der Zahl der verspäteten Monate richtet (IRS: Anleitung zu Form 1065). Kauft das neue Mitglied einen Teil Ihres bestehenden Anteils, statt Vermögen in die LLC einzubringen, kann ein Teil Ihrer Übertragung ein Verkauf sein. Dokumentieren Sie die tatsächliche Vereinbarung, bevor Sie sie als steuerneutrale Einbringung behandeln (eCFR: Änderung der Mitglieder). Stirbt ein Eigentümer später oder verkauft er einen Anteil, bleiben die Anschaffungskosten der Mietimmobilie innerhalb der Personengesellschaft und damit die Abschreibung für den neuen Eigentümer in der Regel gleich. Eine Ausnahme gilt, wenn die Personengesellschaft eine Wahl nach Abschnitt 754 getroffen hat, und zwar in einer Erklärung zusammen mit der rechtzeitig eingereichten Steuererklärung für das Jahr der Übertragung (26 U.S.C. 743; 26 CFR 1.754-1).

Eine Personengesellschaft kann qualifizierte vermietete Immobilien nach Abschnitt 1031 tauschen. Ein Eigentümer kann aber einen Anteil an einer Personengesellschaft nicht als gleichartige Immobilie tauschen (IRS: Publication 544). Zu den Regeln für Steuererklärung und K-1 lesen Sie wie Personengesellschaften besteuert werden. Ist der andere Eigentümer Ihr Ehepartner, lesen Sie LLCs von Ehepartnern und Familien, denn Gütergemeinschaft (Community Property) kann das Ergebnis der Steuererklärung ändern.

Warum eine Mietimmobilie nicht in einer S Corporation oder C Corporation halten?

Die Besteuerung als Kapitalgesellschaft verändert die steuerlichen Kosten für die Finanzierung und für die spätere Entnahme der Immobilie. Eine LLC erhält sie nur durch Wahl. Dafür dient Form 8832, unterschrieben von jedem Mitglied oder von einem bevollmächtigten Manager oder Mitglied, mit Wirkung frühestens 75 Tage vor der Einreichung. Für den Status als S Corporation dient Form 2553 mit der Zustimmung jedes Gesellschafters, die in der Regel spätestens 2 Monate und 15 Tage nach Beginn des Steuerjahrs eingereicht werden muss (26 CFR 301.7701-3(c); IRS: Anleitung zu Form 2553). Wird eine Mietimmobilie mit Hypothek in eine Kapitalgesellschaft eingebracht, kann ein Gewinn entstehen, wenn die übernommenen Verbindlichkeiten die gesamten angepassten Anschaffungskosten des übertragenen Vermögens übersteigen, auch wenn die Übertragung sonst steuerneutral ist (26 U.S.C. 357(c)). Ein Gesellschafter einer S Corporation erhält in der Regel nur Anschaffungskosten aus Darlehen (Debt Basis) für Geld, das er der Gesellschaft persönlich leiht. Allein die Bürgschaft für deren Hypothek schafft diese Anschaffungskosten nicht (IRS: S corporation stock and debt basis).

Schüttet eine S Corporation oder C Corporation eine im Wert gestiegene Mietimmobilie an einen Gesellschafter aus, muss die Gesellschaft in der Regel einen Gewinn versteuern. Dabei gilt als Wert der Immobilie mindestens die Schuld, die der Gesellschafter übernimmt oder mit der er die Immobilie übernimmt, etwa die Hypothek, auch wenn diese Schuld den Marktwert übersteigt (26 U.S.C. 311(b)(2), in Verbindung mit 26 U.S.C. 336(b)). Eine C Corporation zahlt außerdem Steuern auf ihre Einkünfte, und eine Ausschüttung aus thesaurierten Gewinnen (Earnings and Profits) ist für den Gesellschafter in der Regel eine steuerpflichtige Dividende (IRS: Publication 542). Für die Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft gelten weitere Regeln. Lesen Sie dazu Unternehmensform ändern.

Kann ich den Gewinn aus dem Hausverkauf weiterhin steuerfrei stellen, wenn mein Haus in einer LLC liegt?

Ja. Ein Haus, das Ihre eigene transparente LLC mit einem Eigentümer hält, kann den Eigentumstest der US-Bundessteuer für den Hausverkauf weiterhin erfüllen. Die Vorschrift behandelt Sie als Eigentümer des Hauses und den Verkauf der LLC als Ihren Verkauf. Die übrigen Voraussetzungen nach Abschnitt 121 müssen Sie weiterhin erfüllen (26 CFR 1.121-1(c)(3)(ii)).

Der übliche Höchstbetrag der Steuerbefreiung liegt bei $250.000, bei einer berechtigten gemeinsamen Steuererklärung bei $500.000 (IRS: Publication 523). Eigentum und Nutzung müssen in der Regel jeweils insgesamt zwei Jahre innerhalb der fünf Jahre vor dem Verkauf betragen. Die Steuerbefreiung gilt nicht, wenn Sie das Haus innerhalb von fünf Jahren vor dem Verkauf in einem Tausch nach Abschnitt 1031 erworben haben. Gewinn, der auf Abschreibungen entfällt, die für die Vermietung nach dem 6. Mai 1997 zulässig waren oder zulässig gewesen wären, kann nicht befreit werden. Auch eine Vermietung nach 2008 und vor der letzten Nutzung als Hauptwohnsitz kann dazu führen, dass ein Teil des Gewinns nicht begünstigt ist. Vermietung innerhalb der fünf Jahre vor dem Verkauf und nach Ihrem letzten Wohnen im Haus wird nicht zu Ihren Lasten gewertet (IRS: Publication 523).

Anders ist es bei einer LLC, die als Personengesellschaft besteuert wird und Ihr Haus besitzt und verkauft: Die ausdrückliche Eigentumsregel der Vorschrift gilt für transparente Rechtsträger mit einem Eigentümer, nicht für Personengesellschaften. Nehmen Sie nicht an, dass die Steuerbefreiung nach Abschnitt 121 für eine Privatperson auch für den Verkauf einer Personengesellschaft gilt. Klären Sie Eigentum und Verkaufspläne, bevor Sie ein gemeinsam gehaltenes Haus in eine LLC einbringen (26 CFR 1.121-1).

Bringt eine LLC zusätzliche Abzüge oder ändert sie die Verlustgrenzen bei Vermietung?

Nein. Eine transparente LLC macht private Ausgaben nicht zu Ausgaben der Vermietung und hebt die Regeln zu passiven Tätigkeiten nicht auf. Vermietung gilt in der Regel als passiv, auch wenn der Eigentümer dabei mitarbeitet. Ausnahmen gibt es nur in bestimmten Fällen, etwa nach den Regeln für Immobilienprofis (Real Estate Professionals) (IRS: Publication 925).

Eine LLC, die als Personengesellschaft besteuert wird, gibt die Ergebnisse der Vermietung an die Eigentümer weiter. Diese wenden weiterhin ihre eigenen Grenzen für Anschaffungskosten, Haftungsrisiko (At-Risk) und passive Verluste an. Gebühren der Bundesstaaten für die LLC können gesonderte Kosten sein. Die Gründung des Rechtsträgers schafft aber für sich genommen keinen neuen Abzug auf Bundesebene für die Immobilie. Zu abzugsfähigen Ausgaben und zu der Frage, wann Verluste aus Vermietung Löhne ausgleichen können, lesen Sie Steuern auf Mietimmobilien.

Löst die Grundbuchurkunde eine Neubewertung für die Grundsteuer oder eine Übertragungssteuer aus?

Das hängt davon ab, wo die Immobilie liegt und ob sich der wirtschaftliche Eigentümer ändert. Die Behandlung einer transparenten LLC auf Bundesebene bestimmt weder die Grundsteuer des Bundesstaates noch die örtliche Übertragungssteuer (California Board of Equalization; Übertragungssteuer von New York City).

In Kalifornien kann die Übertragung auf eine LLC von der Neubewertung ausgenommen sein, wenn sich nur die Form des Eigentums ändert und der anteilige Besitz jedes Eigentümers an jeder Immobilie gleich bleibt (Fragen und Antworten des Board of Equalization). Für einen Hauptwohnsitz erlaubt Kalifornien den Homeowners' Exemption (Freibetrag für selbst genutzte Wohnungen) jedoch nicht, solange eine LLC Eigentümerin ist, auch wenn die Urkunde keine Neubewertung auslöst (Board of Equalization). Später wird die ausgenommene Immobilie erneut bewertet, sobald insgesamt mehr als die Hälfte der LLC-Anteile der ursprünglichen Eigentümer übertragen wurde oder wenn eine Person oder ein Rechtsträger mehr als die Hälfte der LLC erwirbt. Die Änderung muss dem Board of Equalization innerhalb von 90 Tagen auf Form BOE-100-B gemeldet werden (Board of Equalization). New York City wirft eine andere Frage auf: Die Stadt besteuert viele Grundstücksübertragungen, nimmt aber eine Änderung der Form bei gleichem wirtschaftlichen Eigentum aus, verlangt für ausgenommene Übertragungen jedoch weiterhin eine Erklärung innerhalb von 30 Tagen (Regeln der Stadt zur Übertragungssteuer). Prüfen Sie die Regeln des Countys und der Stadt, in denen die Immobilie liegt, bevor Sie die Urkunde eintragen lassen.

Was kostet die LLC für die Mietimmobilie jedes Jahr an Steuern und Gebühren im Bundesstaat?

Die Gebühren der Bundesstaaten sind verschieden, und eine auf Bundesebene transparente LLC kann trotzdem Steuern im Bundesstaat schulden oder dort eine Erklärung einreichen müssen. Kalifornien erhebt zum Beispiel in der Regel eine jährliche LLC-Steuer von $800 von einer LLC, die dort gegründet wurde oder dort geschäftlich tätig ist, auch ohne Geschäftstätigkeit, bis die LLC gelöscht wird. Außerdem verlangt Kalifornien Form 568 und kann eine einkommensabhängige LLC-Gebühr erheben (California Franchise Tax Board).

Vergleichen Sie die Einreichungspflichten und jährlichen Gebühren des Gründungsstaates mit den Regeln des Staates, in dem die Immobilie liegt. Eine LLC in einem anderen Bundesstaat zu gründen, beseitigt für sich genommen nicht die Einreichungspflichten im Staat der Immobilie. Zu den Schwellenwerten und Ausnahmen bei den kalifornischen Gebühren lesen Sie Kalifornien: Mindeststeuer und LLC-Gebühr.

Brauche ich steuerlich für jede Mietimmobilie eine eigene LLC?

Keine Regel zur US-Bundeseinkommensteuer verlangt eine LLC pro Mietimmobilie. Eine einzige transparente LLC kann mehrere Mietobjekte halten. Der Eigentümer führt jede Immobilie in Schedule E, Part I auf, drei pro Seite, und fügt bei Bedarf weitere Seiten bei. Eine LLC, die als Personengesellschaft besteuert wird, kann mehrere Immobilien in Form 8825 melden (IRS: Anleitung zu Schedule E; IRS: Form 8825).

Gehört Ihnen jede LLC allein und wählt keine die Besteuerung als Kapitalgesellschaft, verlangen getrennte LLCs für sich genommen keine getrennten Erklärungen zur Bundeseinkommensteuer (IRS: single member LLCs). Getrennte LLCs können für die Haftung oder die Finanzierung wichtig sein, aber jede kann zusätzliche Meldungen im Bundesstaat, Gebühren, Grundbuchurkunden und Unterlagen mit sich bringen. Entscheiden Sie über die Zahl der LLCs erst, nachdem Sie die Gebühren der Bundesstaaten und die Darlehensbedingungen geprüft haben, und nicht als Strategie für Abzüge auf Bundesebene.

Beispiel

Beträge in US-Dollar, nur zur Veranschaulichung. Sie besitzen eine Mietimmobilie, die Sie für $300.000 gekauft haben. Nach Abschreibung und Verbesserungen betragen die angepassten steuerlichen Anschaffungskosten $260.000, der Marktwert liegt bei $400.000. Sie übertragen die Immobilie per Grundbuchurkunde auf eine LLC, die Ihnen allein gehört, ohne die Besteuerung als Kapitalgesellschaft zu wählen. Bei der Bundeseinkommensteuer melden Sie die Miete weiterhin in Schedule E. Die Urkunde macht den Wert von $400.000 nicht zu neuen Anschaffungskosten für die Abschreibung.

Nehmen wir nun an, ein Freund bringt Bargeld in die LLC ein, und sie wird zur Personengesellschaft. Bei der Bundessteuer gelten Sie als jemand, der die Mietimmobilie im Austausch für seinen Anteil an der Personengesellschaft einbringt. Die Immobilie hat weiterhin übernommene Anschaffungskosten von $260.000. Verkauft die Personengesellschaft sie sofort, wird der Gewinn von $140.000, der vor dem Eintritt Ihres Freundes entstanden ist, in der Regel Ihnen zugewiesen und nicht mit Ihrem Freund geteilt. Behält sie die Immobilie, wird die Abschreibung so verteilt, dass derselbe Unterschied berücksichtigt wird. Dadurch erhalten Sie in der Regel weniger als Ihren Eigentumsanteil daran. Hat die Immobilie eine Hypothek, hängt das steuerliche Ergebnis außerdem vom Schuldenanteil jedes Eigentümers nach der Änderung ab. Eine Barzahlung an Sie oder der Kauf eines Teils Ihres Anteils könnte einen Teil der Vereinbarung steuerpflichtig machen.

Gilt für Sie etwas anderes?

• Sie leben in Kanada: Vergleichen Sie das Eigentum in beiden Ländern in wie ein Kanadier US-Immobilien halten sollte.
• Sie brauchen Abzüge oder Verlustgrenzen für die Vermietung: Nutzen Sie Steuern auf Mietimmobilien.
• Ihr Ehepartner oder Verwandte sollen Anteile halten: Lesen Sie LLCs von Ehepartnern und Familien.
• Ihre LLC hat Gesellschafter und braucht eine Steuererklärung: Nutzen Sie wie Personengesellschaften besteuert werden.
• Ihre Mietimmobilie liegt in Kalifornien: Lesen Sie Kalifornien: Mindeststeuer und LLC-Gebühr.
• Sie haben mehrere Immobilien, einen Miteigentümer, eine geänderte Hypothek, eine Umschuldung oder einen geplanten Tausch: Sammeln Sie Grundbuchurkunden, Abrechnungen von Kauf und Verkauf, Abschreibungspläne, Darlehensbedingungen, frühere Schedules E und die geplanten Eigentumsanteile. Holen Sie sich dann Hilfe bei der Unternehmensgründung, bevor Sie das Eigentum übertragen.