Mietimmobilie: Gewinn- und Verlustrechnung für den Kreditgeber

Was verlangt ein Kreditgeber für eine Mietimmobilie: eine Gewinn- und Verlustrechnung, Schedule E oder Mietverträge?

Ein Kreditgeber will Miete und Aufwand je Mietimmobilie, die mit Ihrer eingereichten Steuererklärung übereinstimmen, sowie die Mietverträge und Bankunterlagen dahinter. Dieser Ratgeber nutzt die öffentliche Regel von Fannie Mae als gängiges Beispiel: Ihr Selling Guide geht von Ihrer letzten unterschriebenen Form 1040 mit Schedule 1 und Schedule E aus, nicht von einer neuen Gewinn- und Verlustrechnung. Portfolio-, Bank- und Debt-Service-Coverage-Darlehen (Darlehen nach Schuldendienstdeckung) legen eigene Formeln fest und verlangen möglicherweise Mietverträge und eine Mieterliste (Rent Roll) für jede Einheit.

Fragen Sie den Kreditgeber, warum er eine Gewinn- und Verlustrechnung will, welchen Zeitraum und welche Methode, welche Posten er hinzurechnet, wer sie erstellen darf, und nach Format und Frist. Soll sie die Monate seit der letzten Steuererklärung abdecken, erstellen Sie sie für diese Monate und stimmen Sie sie mit der Steuererklärung ab.

Ein Fall ist nicht einfach, wenn ein Darlehensantrag mit Frist offen ist, wenn die Buchhaltung in einer Tabelle liegt oder im Rückstand ist, wenn eine Immobilie seit der letzten Steuererklärung gekauft wurde oder leer stand, wenn eine LLC oder S Corporation die Mietimmobilien hält oder wenn die Aufstellung, die Bankeinzahlungen, die Abrechnungen der Hausverwaltung und die Steuererklärung voneinander abweichen.

Halten Sie vor dem Start bereit:

• Schedule E (oder Form 8825) für die letzten zwei Jahre, mit dem Abschreibungsplan.
• Mietverträge und eine Mieterliste: Einheit, Mieter, Monatsmiete, Laufzeit.
• Kontoauszüge für jedes Konto, auf das Miete eingeht oder von dem Kosten der Immobilie bezahlt werden.
• Die Eigentümerabrechnungen der Hausverwaltung.
• Hypothekenabrechnungen, Grundsteuerbescheide und Versicherungsrechnungen.
• Nachweis der Zahlung für Ihr eigenes Zuhause (Miete oder Hypothek), wenn Ihre Bonitätsauskunft sie nicht zeigt. Fannie Mae verlangt ihn, es sei denn, Sie haben ein Jahr Miete aus der Immobilie (Regel).
• Die Abschlussabrechnung für alles, was seit der letzten Steuererklärung gekauft wurde.

Welchen Zeitraum und welche Methode soll die Gewinn- und Verlustrechnung nutzen?

Nutzen Sie den Zeitraum, den der Kreditgeber nennt, nach derselben Gewinnermittlungsmethode wie Ihre Steuererklärung. Die meisten Privatpersonen melden Mieteinkünfte nach der Zufluss-Abfluss-Methode: Einkünfte bei Zahlungseingang, Ausgaben bei Zahlung und im Voraus gezahlte Miete in dem Jahr, in dem sie eingeht (Publication 527). Eine Aufstellung nach der periodengerechten Methode legt Miete und Rechnungen in andere Monate als Schedule E.

Die Mietregeln von Fannie Mae sagen nicht, ob das laufende Jahr oder die letzten 12 Monate zu nutzen sind. Sie mitteln das Ergebnis von Schedule E über 12 Monate oder über die Monate, in denen eine Immobilie in Betrieb war, wenn ein Mietvertrag genutzt werden darf (Regel). Nennen Sie Zeitraum und Methode oben auf der Aufstellung und zeigen Sie die Monate einzeln, damit der Kreditgeber sie mitteln kann. Zu den Fällen, in denen ein Kreditgeber eine aktuelle Aufstellung verlangt, siehe Einkünfte gegenüber einem Kreditgeber nachweisen.

Wie gestalte ich die Aufstellung, damit jede Zeile zu Schedule E passt?

Geben Sie jeder Immobilie eine eigene Spalte und nutzen Sie die Einkunfts- und Ausgabenzeilen von Schedule E als Kategorien, damit jeder Betrag auf einer Zeile der Steuererklärung landet. Schedule E nutzt eine eigene Spalte für jede Immobilie, und bei mehr als drei Immobilien braucht es weitere Blätter, mit den Summen auf einem.

Quelle: Schedule E. Zeile 22 ist der nach der Grenze für passive Tätigkeiten zulässige Verlust und gehört deshalb zur Steuererklärung, nicht zur monatlichen Aufstellung. Der Entwurf für 2026 teilt Zeile 13 in 13a, Zinsen auf Fahrzeugdarlehen, und 13b, sonstige Zinsen.

Besitzen Sie eine Mietimmobilie gemeinsam mit anderen, zeigen Sie Ihren Anteil an jeder Zeile: Ein Miteigentümer zieht Aufwendungen nach seinem Anteil ab (Publication 527). Ehepartner und ungleiche Anteile können die Einreichung ändern; siehe gemeinsame Mietimmobilie: Schedule E oder Erklärung einer Personengesellschaft.

Fügen Sie unter der Nettozeile einen kurzen Block mit den Beträgen an, die ein Kreditgeber hinzurechnen kann: Abschreibung, Zinsen, Steuern, Versicherung und Beiträge der Eigentümergemeinschaft. So erhält der Kreditgeber die Eingaben, ohne Ihre Rechnung neu zu machen. Fannie Mae veröffentlicht Arbeitsblätter, Form 1038 und Form 1038A, die Kreditgeber für die Berechnung nutzen dürfen (allgemeine Regeln).

Hält eine Personengesellschaft oder S Corporation die Mietimmobilien, folgen Sie stattdessen Form 8825. Sie nummeriert die Zeilen anders: Bruttomieten in 2a, Zinsen in 8, Grundsteuern in 10, Abschreibung in 14 und sonstige Abzüge in 17, ohne Zeile für Verwaltungsgebühren.

Was ist in der Aufstellung kein Aufwand?

Darlehenstilgung, Kautionen, Entnahmen der Eigentümer und Verbesserungen gehören nicht in die Aufwandszeilen. Jedes hat einen anderen Platz.

Reparaturen halten eine Immobilie in ihrem normalen Zustand, etwa ein Schloss reparieren oder ein Zimmer streichen, und gehören in die Zeile für Reparaturen. Safe Harbors für Kleinteile und laufende Instandhaltung können die Antwort für einige Kosten ändern; siehe Steuern auf Mietimmobilien.

Warum rechnet ein Kreditgeber die Abschreibung hinzu, und was noch?

Abschreibung verteilt die Kosten eines Gebäudes über seinen Abschreibungszeitraum, bei einem Wohngebäude zur Vermietung in der Regel 27,5 Jahre (Publication 527, Publication 946); in dem Jahr, in dem sie abgezogen wird, fließt also kein Geld von Ihrem Konto ab. Ein Kreditgeber, der vom Cashflow ausgeht, rechnet sie hinzu.

Die Methode von Fannie Mae rechnet mehr als die Abschreibung hinzu. Sie addiert die folgenden Posten zum Nettoergebnis von Schedule E, teilt durch die Monate und zieht dann die volle Monatszahlung ab (Regel).

Die volle Zahlung besteht aus Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung und anderen Umlagen (Glossar). Würden Zinsen, Steuern und Versicherung sowohl im Nettoergebnis als auch in der Zahlung gezählt, würde die Immobilie doppelt belastet (Thema zu Schedule E).

Andere Kreditgeber wählen eigene Hinzurechnungen. Fragen Sie, welche gelten, und kennzeichnen Sie jede einmalige Position in der Aufstellung mit dem zugehörigen Beleg.

Warum kann Schedule E einen Verlust zeigen, während der Kreditgeber positive Einkünfte anrechnet?

Schedule E zieht die Abschreibung ab, die in dem Jahr kein Geld kostet, und die Cashflow-Methode eines Kreditgebers rechnet sie hinzu. Eine Immobilie, die in der Steuererklärung Verlust macht, kann einen positiven Cashflow zeigen.

Auch die Regeln für Verluste aus passiven Tätigkeiten können den abziehbaren Mietverlust begrenzen: Zeile 22 von Schedule E zeigt den nach der Grenze zulässigen Verlust. Fannie Mae weist Kreditgeber an, auf Grenzen und Vorträge passiver Verluste zu achten (Thema zu Schedule E).

Es wirkt auch in die andere Richtung. Bei einer Mietimmobilie, die nicht der Hauptwohnsitz des Kreditnehmers ist, addiert Fannie Mae ein positives Ergebnis zu den Einkünften und ein negatives Ergebnis zu den monatlichen Verpflichtungen. Positive Mieteinkünfte zählen nur bei 12 Monaten Erfahrung als Vermieter voll. Eine Steuererklärung mit 365 Tagen marktüblicher Vermietung belegt sie; bleiben die Tage darunter, kann in manchen Fällen ein 12-Monats-Mietvertrag oder zwei Jahre Steuererklärungen genügen. Bei weniger Erfahrung kann positives Einkommen nur die Zahlung ausgleichen (allgemeine Regeln).

Einzeln oder zusammen, und wie zeige ich eine leere Einheit oder einen Neukauf?

Zeigen Sie jede Mietimmobilie in einer eigenen Spalte mit einer Summenspalte. Fannie Mae berechnet jede Mietimmobilie außer der finanzierten einzeln und addiert dann die Ergebnisse (allgemeine Regeln).

Eine Einheit, die zur Vermietung gehalten wird, aber leer steht, bleibt mit ihren Aufwendungen und null Miete für die leeren Monate in der Aufstellung. Der IRS lässt einen Eigentümer gewöhnliche Aufwendungen und Abschreibung für Immobilien abziehen, die zur Vermietung gehalten werden, während sie leer stehen, aber nicht die entgangene Miete (Publication 527). War eine Immobilie einen Teil des Jahres außer Betrieb, lässt Fannie Mae den Kreditgeber prüfen, ob Schedule E weniger als 365 Tage marktüblicher Vermietung und Reparaturen zeigt, die eine Renovierung widerspiegeln (Regel).

Zeigen Sie bei einem Neukauf das Abschlussdatum und das Datum, an dem die Immobilie zur Vermietung bereit und verfügbar war, denn dann beginnen Abschreibung und Mietaufwand (Publication 527); zu früheren Kosten siehe Mietaufwand vor dem ersten Mieter. Ergänzen Sie den Mietvertrag, die Abschlussabrechnung und zwei Monate Einzahlungen. Steht die Immobilie noch nicht auf einer eingereichten Schedule E, zählt Fannie Mae 75 % der Mietvertragsmiete und zieht die volle Zahlung ab (Regel).

Was gilt, wenn eine LLC, Personengesellschaft oder S Corporation die Mietimmobilien hält?

Die Aufstellung folgt dann der Art, wie die Einheit einreicht. Eine LLC mit einem Eigentümer, die sich nicht für die Behandlung als Kapitalgesellschaft entschieden hat, ist eine steuerlich nicht eigenständige Einheit (Disregarded Entity): Ihre Tätigkeit wird in der Regel in der eigenen Steuererklärung des Eigentümers gemeldet, und Immobilien zur Vermietung stehen normalerweise auf Schedule E, sodass der obige Aufbau gilt. Eine LLC mit zwei oder mehr Mitgliedern ist eine Personengesellschaft, es sei denn, sie wählt die Behandlung als Kapitalgesellschaft, und Ehepartner, die über eine LLC besitzen, können nicht die Behandlung als Qualified Joint Venture (besondere Behandlung für Unternehmen von Ehepartnern) wählen (Anleitung zu Schedule E). In einem Bundesstaat mit Gütergemeinschaft (Community Property) können Ehepartner, die die einzigen Eigentümer einer LLC sind und sie als Gemeinschaftsgut halten, sie stattdessen als steuerlich nicht eigenständig behandeln; der IRS akzeptiert beide Positionen, und eine spätere Änderung gilt als Umwandlung (IRS). Eine Personengesellschaft oder S Corporation meldet auf Form 8825.

Fannie Mae wertet Mieteinkünfte, die über eine Personengesellschaft oder S Corporation gemeldet werden, als Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit und nicht als Schedule E und wendet seine vollständigen Dokumentationsregeln für Selbstständige an, wenn auf einer Schedule K-1 auch gewöhnliche Einkünfte stehen (Regel). Siehe Einkünfte gegenüber einem Kreditgeber nachweisen und Einkünfte aus Schedule C für eine Hypothek.

Wie stimme ich die Aufstellung mit den Kontoauszügen, der Abrechnung der Hausverwaltung und der eingereichten Steuererklärung ab?

Jede Zeile sollte sich zu einem Bankbeleg zurückverfolgen lassen, und die Summen jedes Jahres sollten mit der eingereichten Steuererklärung übereinstimmen oder einen schriftlichen Grund für die Abweichung haben.

1. Stimmen Sie jedes Konto, auf das Miete eingeht oder von dem Kosten der Immobilie bezahlt werden, bis zum Enddatum der Aufstellung ab. Der IRS sagt Unternehmen, dass Kontoauszug, Scheckbuch und Bücher übereinstimmen sollten.
2. Erfassen Sie die Bruttomiete und die Gebühr der Hausverwaltung getrennt, nicht die Nettoeinzahlung. Siehe Eigentümerabrechnung in Buchhaltung umsetzen.
3. Kodieren Sie jede Einzahlung als Miete, Mieterkaution, Darlehensauszahlung oder Eigentümergeld.
4. Vergleichen Sie die Zinsen mit der Form 1098 Ihres Hypothekengebers, und lassen Sie die Tilgung aus der Aufstellung. Zinsen folgen der Verwendung des Darlehensgeldes; Zinsen auf Bargeld, das Sie für private Ausgaben entnommen haben, sind daher kein Mietaufwand (Anleitung). Enthält Ihre Zahlung einen Escrow-Anteil, teilen Sie sie in Tilgung, Zinsen und Escrow auf; der Kontenplan für Mietimmobilien zeigt, wohin jeder Teil gehört.
5. Übernehmen Sie die Abschreibung aus dem steuerlichen Abschreibungsplan (Zeile 18). Fehlt in der Buchhaltung ein Wert für das laufende Jahr, kennzeichnen Sie ihn als Schätzung oder zeigen Sie ihn nur im Block der Hinzurechnungen.
6. Legen Sie die Aufstellung des letzten eingereichten Jahres Zeile für Zeile neben Schedule E. Erklären Sie jede Abweichung: eine Abschreibungsbuchung zum Steuerzeitpunkt, Kosten, die die Steuererklärung als Verbesserung behandelte, oder die Grenze für passive Verluste.

Kann eine Tabellenvorlage oder Buchhaltungssoftware diese Aufstellung erstellen?

Ja, wenn sie jede Immobilie getrennt verfolgt, die Zeilen von Schedule E aus der obigen Tabelle nutzt und nach der Grundlage Ihrer Steuererklärung berichtet, meist der Zufluss-Abfluss-Methode. Nutzen Sie in einer Tabelle eine Spalte je Immobilie, die Monate nebeneinander und hinter jeder Mietzeile eine Liste der Einzahlungen. Siehe Tabelle oder Software für die Buchhaltung von Mietimmobilien und den Kontenplan für Mietimmobilien.

Wer erstellt die Aufstellung, und braucht sie die Unterschrift eines CPA oder ein Transcript?

Die Mietthemen von Fannie Mae verlangen unterschriebene Steuererklärungen, Mietverträge und Bankbelege und fordern keine Unterschrift eines CPA. Ob ein Kreditgeber eine von Ihnen selbst erstellte Aufstellung akzeptiert, entscheidet er; fragen Sie ihn, bevor Sie jemanden bezahlen.

Fannie Mae verlangt, dass ein Kreditgeber jedes Transcript des IRS, das er vor dem Abschluss erhält, nutzt, um zu überprüfen, was Sie vorgelegt haben (Regel); eine Aufstellung, die von der eingereichten Steuererklärung abweicht, kann also auffallen. Zu Transcripts, Form 4506-C und Bestätigungsschreiben eines CPA siehe Einkünfte gegenüber einem Kreditgeber nachweisen.

Was gilt, wenn meine Buchhaltung im Rückstand ist oder die Zahlen nicht aufgehen?

Eine Aufstellung, die von der Steuererklärung oder den Einzahlungen abweicht, wirft Fragen auf, und wenn ein Mietvertrag genutzt wird, verlangt Fannie Mae, dass jede Lücke zwischen dokumentierter Miete und Mietvertrag erklärt wird (allgemeine Regeln). Stimmen Sie ab, was Sie können. Listen Sie jede verbleibende Abweichung nach Immobilie und Zeitraum mit ihrem Grund auf, und passen Sie die Aufstellung nicht an, um eine Übereinstimmung zu erzwingen.

Fehlen Monate, rekonstruieren Sie sie aus Kontoauszügen und Abrechnungen der Hausverwaltung, bevor Sie etwas erstellen; siehe Buchhaltung für Mietimmobilien nachholen.

Manche Fälle brauchen fachliches Urteil: eine Steuererklärung, die Miete ausgelassen hat, mehrere Jahre fehlender Buchhaltung, Einzahlungen, die mit privatem Geld vermischt sind (siehe ein eigenes Bankkonto für jede Mietimmobilie), oder eine Abweichung, die Sie aus den Unterlagen nicht erklären können.

Beispiel

Diese Beispiele nutzen US-Dollar und gerundete Zahlen. Kreditgeber unterscheiden sich; die Berechnungen folgen der veröffentlichten Methode von Fannie Mae.

Drei Mietimmobilien mit Abschreibung

Ein Vermieter hat drei Mietimmobilien auf der letzten eingereichten Schedule E, jeweils das ganze Jahr vermietet, mit $90.000 Miete, $66.000 Barausgaben (Zinsen $30.000, Steuern $12.000, Versicherung $5.000, Reparaturen $8.000, Verwaltung $7.200, Sonstiges $3.800) und $22.000 Abschreibung. Das Ergebnis auf Schedule E beträgt $90.000 − $66.000 − $22.000 = $2.000. Vor der Abschreibung sind es $24.000.

Die Methode von Fannie Mae läuft für jede Immobilie einzeln, und die Ergebnisse werden addiert. Mit den Gesamtsummen:

1. Abschreibung, Zinsen, Steuern und Versicherung hinzurechnen: $2.000 + $22.000 + $30.000 + $12.000 + $5.000 = $71.000 im Jahr, also etwa $5.917 im Monat.
2. Die volle Monatszahlung abziehen, $5.000 ($60.000 im Jahr: $30.000 Zinsen, $13.000 Tilgung, $12.000 Steuern, $5.000 Versicherung).
3. Das Nettoergebnis aus Vermietung beträgt etwa $917 im Monat und zählt nur bei 12 Monaten Erfahrung als Vermieter voll.

Wäre die Abschreibung $27.000 gewesen, hätte Schedule E einen Verlust von $3.000 gezeigt, aber der Cashflow vor Abschreibung hätte weiterhin $24.000 betragen.

Refinanzierung eines Duplex

Ein Vermieter refinanziert ein Anlage-Duplex (keine der Einheiten ist das Zuhause des Vermieters), das für $4.000 im Monat vermietet wird; die neue volle Zahlung mit Steuern und Versicherung beträgt $3.200. Steht das Duplex auf der letzten eingereichten Schedule E, geht der Kreditgeber vom Cashflow dieser Steuererklärung aus, monatsweise gemittelt, und zieht dann die Zahlung ab; Aufstellung und Steuererklärung müssen also übereinstimmen. Steht es nicht darauf, nimmt der Kreditgeber 75 % der Mietvertragsmiete, $3.000, und zieht die Zahlung ab (Regel zur Refinanzierung): −$200 im Monat, was als Verpflichtung zählt. In beiden Fällen muss die Mietaufstellung eines Gutachters (Appraiser, Form 1007 oder 1025) die Miete stützen, und ein Mietvertrag braucht aktuelle Einzahlungen, die dazu passen. Wohnt der Vermieter in einer Einheit, kann die Miete dieser Einheit nicht zählen, und Fannie Mae addiert die Miete der anderen Einheit zu den Einkünften und die volle Zahlung zu den Verpflichtungen, ohne sie zu verrechnen (allgemeine Regeln).

Eine Mietimmobilie, die mitten im Jahr gekauft wurde

Ein Vermieter kauft im Juni eine vierte Mietimmobilie, deutlich mehr als 45 Tage vor dem Darlehensantrag, und unterschreibt einen 12-Monats-Mietvertrag. Die Aufstellung für das laufende Jahr zeigt sechs Monate Miete dafür. Die Immobilie steht auf keiner eingereichten Schedule E, daher verlangt der Kreditgeber den Mietvertrag, die Abschlussabrechnung und zwei Monate Einzahlungen, die zum Mietvertrag passen. Die ersten drei Mietimmobilien stammen aus der eingereichten Steuererklärung.

Anders in Ihrem Fall?

• Ein Darlehensantrag ist offen, und Ihre Buchhaltung ist im Rückstand, liegt in einer Tabelle oder stimmt nicht mit der Steuererklärung oder den Abrechnungen der Hausverwaltung überein: Eine Aufstellung für den Kreditgeber braucht zuerst abgestimmte Bücher. Siehe Buchhaltung für Mietimmobilien nachholen, oder holen Sie sich Buchhaltungshilfe mit der Checkliste des Kreditgebers, der Frist, den eingereichten Steuererklärungen und den Abrechnungen.
• Eine LLC, Personengesellschaft oder S Corporation hält die Mietimmobilien: siehe Buchhaltung für eine LLC je Mietimmobilie und Einkünfte gegenüber einem Kreditgeber nachweisen.
• Sie haben auch Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit nachzuweisen: siehe Einkünfte aus Schedule C für eine Hypothek.
• Miete wurde in einer Steuererklärung ausgelassen, oder Mietjahre wurden nie eingereicht: siehe Änderung wegen ausgelassener Einkünfte in früheren Steuererklärungen und nicht eingereichte Steuererklärungen nachholen.
• Die Vermietung ist kurzfristig, oder Sie bieten Mietern erhebliche Leistungen wie Reinigungsservice: Diese Leistungen entscheiden, ob sie auf Schedule C statt auf Schedule E gehört (Anleitung), und Fannie Mae hat eine eigene Regel, wenn die kurzfristig vermietete Immobilie mit einer Wohneinheit die zu finanzierende Immobilie ist.
• Sie sind unsicher, was als Reparatur, Verbesserung oder Abschreibung gilt: siehe Steuern auf Mietimmobilien.