Mieteinnahmen in den USA: Besteuerung und abziehbare Kosten

Sind Mieteinnahmen steuerpflichtig, und wo gebe ich sie an?

Für US-Staatsbürger und in den USA steuerlich ansässige Ausländer ist Miete aus US-Immobilien in der Regel steuerpflichtig. Sie wird normalerweise mit den Ausgaben je Immobilie in Schedule E, Part I angegeben, auch wenn der Mieter statt in bar mit Sachleistungen oder Dienstleistungen zahlt. Gewöhnliche Miete in Schedule E unterliegt in der Regel nicht der Selbstständigensteuer (IRS: Publication 527).

Außerhalb der unten beschriebenen Ausnahme für kurze Hausvermietungen gehört Miete, die Sie ohne Gewinnabsicht erhalten, in Schedule 1. Laufende Mietausgaben sind dann nicht abziehbar. Berücksichtigungsfähige Hypothekenzinsen, Grundsteuern und Verluste durch Schadensfälle können Sie aber weiterhin in Schedule A als Einzelabzüge geltend machen (IRS: Publication 527).

Die meisten Privatpersonen geben Mieteinnahmen bei Zufluss an. Vorausgezahlte Miete zählt bei Erhalt, auch eine Zahlung für den letzten Monat eines Mietvertrags. Eine rückzahlbare Kaution ist erst Miete, wenn Sie sie einbehalten. Eine Kaution, die als letzte Miete bestimmt ist, gilt als Vorauszahlung. Zahlt ein Mieter eine Ihrer Rechnungen, geben Sie die Zahlung als Miete an und ziehen die Rechnung ab, wenn sie ein berücksichtigungsfähiger Mietaufwand ist (IRS: Publication 527).

Welche Mietausgaben kann ich abziehen?

In der Regel können Sie Kosten abziehen, die mit der Erzielung von Miete zusammenhängen, solange Sie die Immobilie zur Vermietung halten. Die Tilgung einer Hypothek und der Kaufpreis der Immobilie sind keine laufenden Ausgaben (IRS: Publication 527).

Diese Kategorien stammen aus IRS Publication 527. Versicherungsbeiträge für künftigen Schutz verteilen Sie auf den Deckungszeitraum. Hypothekenpunkte und einige Abschlusskosten werden gesondert behandelt; bewahren Sie die Darlehens- und Abschlussabrechnungen auf. Bewahren Sie auch Rechnungen und Aufzeichnungen über vermietete, leere und privat genutzte Tage auf (IRS: Publication 527).

Gewöhnliche Instandhaltungskosten sind in der Regel abziehbar, sobald die Immobilie zur Vermietung bereitsteht, auch bei Leerstand, solange sie weiter zur Vermietung gehalten wird. Die Abschreibung kann weiterlaufen, entgangene Miete ist aber kein Abzug (IRS: Publication 527).

Ist die Arbeit eine Reparatur oder eine Verbesserung?

Eine Reparatur, die den normalen Betrieb der Mietimmobilie erhält, ist in der Regel sofort abziehbar. Eine Verbesserung, die die Immobilie aufwertet, wiederherstellt oder für eine neue Nutzung umbaut, wird in der Regel zu den Anschaffungskosten addiert und abgeschrieben (IRS: Publication 527).

Die Umstände sind entscheidend: Arbeiten, die einen beim Kauf bereits vorhandenen Mangel beheben, können eine Verbesserung sein. Die IRS-Regeln zu Sachanlagen bieten außerdem einen Safe Harbor (Vereinfachungsregel) für Routinewartung und zwei jährliche Wahlrechte. Beide üben Sie mit einer Erklärung in Ihrer fristgerecht eingereichten ursprünglichen Steuererklärung aus, einschließlich Fristverlängerungen. Mit der De-minimis-Wahl ziehen Sie Posten bis $2.500 je Rechnung oder Posten ab, die auch in Ihrer Buchhaltung als Aufwand verbucht sind. Die Wahl für kleine Steuerpflichtige gilt unter anderem für ein Gebäude mit nicht angepassten Anschaffungskosten von höchstens $1 Million, wenn die Reparaturen und Verbesserungen des Jahres daran insgesamt nicht mehr als 2 % dieser Anschaffungskosten oder $10.000 betragen, je nachdem, was niedriger ist. Trennen Sie Rechnungen für Reparaturen und Verbesserungen, damit sich die Anschaffungskosten und ein späterer Verkaufsgewinn genau berechnen lassen (IRS: Publication 527).

Wie funktioniert die Abschreibung bei einer Mietimmobilie?

Die Abschreibung verteilt die Kosten eines Mietgebäudes auf seinen steuerlichen Abschreibungszeitraum. Grundstücke können nicht abgeschrieben werden. Die Abschreibung beginnt, wenn die Immobilie vermietbar und zur Vermietung verfügbar ist, auch wenn der erste Mieter später einzieht (IRS: Publication 527).

Nach der üblichen Methode des Bundes werden ein vermietetes Wohngebäude und bauliche Verbesserungen über 27,5 Jahre abgeschrieben, nach der Mid-Month-Konvention (Zeitanteil ab Monatsmitte). Für Geräte und Möbel gelten andere Abschreibungszeiträume. Wird eine frühere Privatwohnung zur Mietimmobilie, ist ihre Abschreibungsgrundlage in der Regel der niedrigere Wert aus angepassten Anschaffungskosten und Verkehrswert am Umwidmungsdatum, ohne Grundstück (IRS: Publication 527; IRS: Publication 946).

Bestimmte berücksichtigungsfähige Wirtschaftsgüter mit kürzerer Nutzungsdauer, die nach dem 19. Januar 2025 erworben und in Betrieb genommen wurden, erhalten einen bundessteuerlichen Abzug von 100 % im ersten Jahr, sofern Sie nicht darauf verzichten. Das Wohngebäude selbst qualifiziert sich dafür nicht. Ob ein Wirtschaftsgut berücksichtigungsfähig ist, hängt von seiner Art und dem Erwerbsdatum ab. Der Verzicht gilt für eine ganze Wirtschaftsgutklasse und erfolgt durch eine Erklärung in Ihrer fristgerecht eingereichten Steuererklärung, einschließlich Fristverlängerungen, für das Jahr der Inbetriebnahme (IRS: Publication 946). Abschreibungen, die Sie geltend gemacht haben oder hätten geltend machen können, mindern beim Verkauf Ihre Anschaffungskosten. Führen Sie deshalb einen Abschreibungsplan für jedes Jahr (IRS: Publication 527).

Kann ein Mietverlust mein Gehalt mindern?

In der Regel ist ein Mietverlust passiv und kann Löhne nicht direkt mindern. Ein aktiver Vermieter kann sich für eine begrenzte Ausnahme qualifizieren. Andernfalls wird der Verlust vorgetragen und kann mit passiven Einkünften oder bei einem qualifizierten Verkauf verrechnet werden (IRS: Publication 925; IRS: Form 8582 instructions).

Aktive Mitwirkung setzt in der Regel voraus, dass Sie und Ihr Ehepartner während des ganzen Jahres zusammen mindestens 10 % nach Wert besitzen und wesentliche Verwaltungsentscheidungen treffen, etwa die Auswahl von Mietern oder die Freigabe von Reparaturen. Für die Sonderregelung sinkt die Grenze um 50 % des modifizierten bereinigten Bruttoeinkommens über der Einstiegsschwelle (IRS: Publication 925).

Verheiratete Personen mit getrennter Veranlagung, die zu irgendeinem Zeitpunkt des Jahres mit ihrem Ehepartner zusammenlebten, können diese Sonderregelung nicht nutzen. Die At-Risk-Regeln (Haftungsrisiko-Regeln) gelten vor den Regeln für passive Verluste, sodass Darlehen und Eigentumsverhältnisse einen Verlust zusätzlich begrenzen können. Für eine nicht passive Vermietung als Gewerbe kann auch die Grenze für übermäßige Betriebsverluste gelten (IRS: Publication 527; IRS: Publication 925).

Was zählt als Status eines Immobilienprofis (Real Estate Professional)?

Der bundessteuerliche Status eines Real Estate Professional setzt beides voraus: Mehr als die Hälfte Ihrer persönlichen Arbeitsleistung in allen Gewerben oder Betrieben muss auf Immobiliengewerbe entfallen, an denen Sie wesentlich mitwirken, und Sie müssen in diesen Immobiliengewerben im Jahr mehr als 750 Stunden arbeiten. Der Status allein macht nicht jeden Mietverlust abziehbar: Sie müssen auch an der Vermietung wesentlich mitwirken oder wählen, Ihr gesamtes vermietetes Immobilienvermögen als eine Tätigkeit zu behandeln, und dafür den Test erfüllen. Diese Wahl treffen Sie mit einer Erklärung, die Sie Ihrer ursprünglichen Steuererklärung beifügen. Sie bindet spätere Jahre, in denen Sie die Voraussetzungen erfüllen, solange sich Ihre Verhältnisse nicht wesentlich ändern; Erleichterung bei verspäteter Wahl kann möglich sein. Ein qualifizierter Real Estate Professional füllt außerdem Schedule E, Zeile 43 aus (IRS: Publication 925; IRS: Schedule E instructions). Wesentliche Mitwirkung ist ein eigener Arbeitstest. Beispiele sind mehr als 500 Stunden in der Tätigkeit oder mehr als 100 Stunden und mindestens so viel Arbeit wie jede andere Person. Es gelten außerdem weitere Tests (IRS: Publication 925).

Bei einer gemeinsamen Erklärung muss ein Ehepartner beide Statustests erfüllen, ohne Stunden mit dem anderen Ehepartner zusammenzurechnen. Die Arbeit eines Ehepartners kann für die wesentliche Mitwirkung an einer Vermietung zählen, nicht aber für die Stunden des anderen Ehepartners als Real Estate Professional. Arbeit als Arbeitnehmer in einem Immobiliengewerbe zählt nur dann für die Statustests, wenn Sie mehr als 5 % des Arbeitgebers besitzen oder als Eigentümer gelten. Führen Sie datierte Zeitaufzeichnungen, aus denen Arbeit und Immobilie hervorgehen. Auch Anlegerzeit und Zusammenfassungswahlen können das Ergebnis verändern (IRS: Publication 925).

Was ändert sich bei einer Kurzzeitvermietung?

Eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Gäste von 7 Tagen oder weniger ist nach den Regeln für passive Verluste keine Vermietungstätigkeit. Auch eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 30 Tagen oder weniger mit wesentlichen persönlichen Dienstleistungen kann außerhalb dieser Regeln liegen. Ob ein daraus entstehender Verlust Löhne mindert, hängt dann von den oben beschriebenen Tests zur wesentlichen Mitwirkung und weiteren Verlustgrenzen ab (IRS: Publication 925).

Der Test für passive Verluste verschiebt die Einkünfte allein noch nicht in Schedule C. Erbringen Sie überwiegend im Interesse der Gäste erhebliche Dienstleistungen, etwa regelmäßige Reinigung oder Wäschewechsel während des Aufenthalts, ist in der Regel Schedule C das richtige Formular, und es kann Selbstständigensteuer anfallen. Grundlegende Nebenkosten, Müllabfuhr und die Reinigung von Gemeinschaftsflächen gelten für sich genommen nicht als erhebliche Dienstleistungen (IRS: Publication 527). Halten Sie jeden Aufenthalt und die erbrachten Dienstleistungen fest. Örtliche Übernachtungssteuern sind von dieser Frage der US-Bundeseinkommensteuer getrennt.

Was gilt, wenn ich die Immobilie selbst nutze oder einen Teil meines Hauses vermiete?

Private Nutzung verändert die Berechnung des Abzugs. Teilen Sie gemeinsame Kosten zwischen Vermietung und privater Nutzung auf. Kosten, die nur das vermietete Zimmer oder die vermietete Einheit betreffen, können in der Regel diesem Mietanteil zugeordnet werden (IRS: Publication 527).

Nutzung durch Familienmitglieder oder Miete unter dem Marktpreis kann als private Nutzung zählen, es sei denn, ein Familienmitglied zahlt eine ortsübliche Miete und nutzt die Wohneinheit als Hauptwohnsitz. Die Regel für weniger als 15 Tage gilt nur, wenn die Wohneinheit als Wohnsitz genutzt wird, nicht für jede kurze Vermietung. Für ein Zimmer in Ihrem Haus kann eine angemessene Aufteilung nach Wohnfläche oder Zimmerzahl gemeinsame Kosten zuordnen (IRS: Publication 527).

Schulde ich die Steuer auf Nettokapitaleinkünfte auf Mieteinnahmen?

Auf Nettomieteinkünfte kann zusätzlich die Net Investment Income Tax (NIIT, Steuer auf Nettokapitaleinkünfte) von 3,8 % anfallen, wenn das modifizierte bereinigte Bruttoeinkommen die Schwelle für Ihren Veranlagungsstatus übersteigt. Die Steuer gilt für den niedrigeren Betrag aus Nettokapitaleinkünften und dem Einkommen über dieser Schwelle (IRS: NIIT questions and answers).

Die Qualifikation als Real Estate Professional nimmt Miete allein noch nicht aus dieser Steuer aus: Die Vermietung muss zusätzlich ein Gewerbe sein, an dem Sie wesentlich mitwirken. Ein Safe Harbor behandelt sie so, wenn Sie außerdem mehr als 500 Stunden im Jahr in der Vermietung arbeiten oder dies in 5 der vorangegangenen 10 Jahre getan haben. Auch ein Gewinn aus dem Verkauf einer Mietimmobilie kann zu den Nettokapitaleinkünften zählen (IRS: Form 8960 instructions).

Qualifiziert sich Miete für den Abzug für qualifizierte Geschäftseinkünfte?

Miete kann sich für den Abzug für qualifizierte Geschäftseinkünfte (Qualified Business Income, QBI) qualifizieren, wenn die Vermietung ein Gewerbe ist. Auch die Vermietung an ein gemeinsam beherrschtes Unternehmen kann sich qualifizieren. Die übliche Berechnung verwendet bis zu 20 % der qualifizierten Geschäftseinkünfte, doch ein qualifizierter aktiver Betrieb kann einen Mindestabzug erhalten. Die Angabe in Schedule E oder der Status als Real Estate Professional allein begründen keinen Anspruch (IRS: Qualified business income deduction).

Ein Safe Harbor des IRS für Vermietungen kann die Behandlung als Gewerbe für diesen Abzug begründen. Er verlangt eine getrennte Buchführung, Nachweise über die Leistungen und eine Erklärung, die Sie für jedes Jahr, in dem Sie ihn nutzen, Ihrer fristgerecht eingereichten ursprünglichen Steuererklärung beifügen. Ein Betrieb, der jünger ist als 4 Jahre, muss jedes Jahr mindestens 250 Stunden Mietleistungen erbringen. Ein älterer Betrieb braucht diese Stunden in 3 der letzten 5 Jahre. Arbeit von Eigentümern oder Auftragnehmern kann zählen, die Prüfung von Geldanlagen und Reisezeit dagegen nicht (IRS: Revenue Procedure 2019-38).

Eine Immobilie, die Sie nach der oben genannten Regel zur privaten Nutzung als Wohnsitz nutzen, eine im Rahmen eines Triple-Net-Mietvertrags vermietete Immobilie oder eine an ein gemeinsam beherrschtes Gewerbe vermietete Immobilie kann diesen Safe Harbor nicht nutzen. Die Vermietung kann sich dennoch nach anderen QBI-Regeln qualifizieren (IRS: Revenue Procedure 2019-38).

Welche Steuer fällt an, wenn ich eine Mietimmobilie verkaufe?

Der Gewinn aus einem Verkauf ergibt sich in der Regel aus dem Verkaufserlös abzüglich Verkaufskosten und angepassten Anschaffungskosten. Verbesserungen erhöhen die Anschaffungskosten. Abschreibungen, die Sie geltend gemacht haben oder hätten geltend machen können, senken sie, auch wenn eine frühere Steuererklärung den Abzug ausgelassen hat. Hat eine frühere Privatwohnung bei der Umwidmung zur Mietimmobilie an Wert verloren, kann für einen abziehbaren Verkaufsverlust stattdessen der niedrigere Verkehrswert zum Umwidmungsdatum gelten, angepasst um spätere Änderungen (IRS: Publication 527; IRS: Publication 544).

Ein auf die Abschreibung entfallender Teil des Gewinns aus einem lange gehaltenen Gebäude kann ein „Unrecaptured Section 1250 Gain“ (nicht zurückgeforderter Abschreibungsgewinn bei Immobilien) sein, der mit höchstens 25 % besteuert wird. Anderer Gewinn kann anders behandelt werden. Ein voll steuerpflichtiger Verkauf Ihrer gesamten Vermietungstätigkeit an einen nicht nahestehenden Käufer gibt in der Regel die aufgeschobenen passiven Verluste frei. Ein qualifizierter Like-Kind-Exchange (Tausch gleichartiger Immobilien) von Anlage- oder Betriebsimmobilien kann den Gewinn stattdessen aufschieben. Bei einem aufgeschobenen Tausch müssen Sie das Ersatzobjekt innerhalb von 45 Tagen benennen und innerhalb von 180 Tagen erhalten, oder bis zum Fälligkeitstag Ihrer Steuererklärung einschließlich Fristverlängerungen, falls dieser früher liegt (IRS: Topic 409; IRS: Form 8582 instructions; IRS: Like-kind exchanges; IRS: Publication 544). Bewahren Sie die Abschlussabrechnungen für Kauf und Verkauf, Belege für Verbesserungen und Abschreibungspläne auf, bevor Sie den Verkauf berechnen.

War die Mietimmobilie früher Ihr Hauptwohnsitz, kann ein Teil des Gewinns weiterhin für den Freibetrag beim Hausverkauf in Frage kommen, wenn Sie sie in den 5 Jahren vor dem Verkauf mindestens 24 Monate besaßen und als Hauptwohnsitz bewohnten. Abschreibungen für die Vermietung, die nach 6. Mai 1997 in Anspruch genommen wurden oder zulässig waren, können nicht befreit werden. Bestimmte Zeiträume nicht qualifizierter Nutzung können den Freibetrag begrenzen (IRS: Publication 523).

Besteuert mein Bundesstaat Mieteinnahmen anders?

Die Regeln der Bundesstaaten können die Berechnung von Verlusten und Abschreibung verändern. Kalifornien zum Beispiel behandelt Mieteinnahmen und Mietverluste als passiv, auch wenn ein Steuerpflichtiger als Real Estate Professional im Sinne des Bundessteuerrechts gilt, und folgt der bundessteuerlichen Bonus-Abschreibung nicht (California FTB: Rental; California FTB: Publication 1001).

Prüfen Sie für die Anforderungen an die Steuererklärung und für Anpassungen den Bundesstaat, in dem die Immobilie liegt, und Ihren Wohnsitzstaat. Führen Sie getrennte Abschreibungsunterlagen für Bund und Bundesstaat, wenn die Regeln abweichen.

Beispiel

Nur zur Veranschaulichung, in US-Dollar. Ein alleinstehender Vermieter erhält $30.000 Miete, zahlt $20.000 abziehbare Betriebskosten und hat $30.000 korrekt berechnete Abschreibung. Die Vermietung weist einen Verlust von $20.000 aus. Angenommen, der Vermieter wirkt aktiv mit, hat ein modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen von $120.000 und keine anderen passiven Einkünfte oder Beschränkungen.

Der besondere Verlustabzugsbetrag beginnt bei $25.000 und sinkt um die Hälfte der $20.000 Einkommen über $100.000, sodass $15.000 bleiben. Der Vermieter kann $15.000 gegen andere Einkünfte abziehen und trägt die übrigen $5.000 vor. Würde dieselbe Immobilie nach der Regel zur privaten Nutzung als Wohnsitz genutzt, änderte sich diese Berechnung (IRS: Publication 925; IRS: Publication 527).

Anders in Ihrem Fall?

Eigentumsform, Wohnsitzland und Art des Verlusts können den Weg der Steuererklärung verändern. Sammeln Sie Mietverträge, Mietaufzeichnungen, Belege, Abschlussabrechnungen, Abschreibungspläne und einen Kalender der vermieteten und privat genutzten Tage, bevor Sie die Steuererklärung erstellen.

• Sie erwägen, die Immobilie in eine LLC einzubringen: Lesen Sie Mietimmobilie in einer LLC.
• Sie und Ihr Ehepartner besitzen die Mietimmobilie über eine LLC: Lesen Sie Meldungen für LLCs von Ehepartnern und Familien.
• Sie sind in Kanada ansässig und haben eine Mietimmobilie in den USA: Lesen Sie Kanadier mit Mietimmobilien in den USA.
• Sie sind ein nicht ansässiger Ausländer mit einer Mietimmobilie in den USA: Es können andere Regeln für Quellensteuer, Wahlrechte und Form 1040-NR gelten (IRS: Nonresident aliens and US real property).
• Die Immobilie liegt außerhalb der USA: Lesen Sie Immobilien im Ausland.
• Der Verlust stammt aus einem Unternehmen statt aus einer Vermietung: Lesen Sie Geschäftsverluste.
• Sie haben einen großen aufgeschobenen Verlust, gemischte private Nutzung oder einen Verkauf: Holen Sie sich Hilfe bei der Erstellung der Steuererklärung und bringen Sie die oben genannten Unterlagen mit.