ABD'deki Mülkü Yurt Dışından Kiralamak: Vergi ve Beyanname

Kira yurt dışına gidiyorsa mukim olmayan sahip ABD vergisi öder mi?

Genellikle evet. ABD'deki bir evden elde edilen kira, mülk ABD'de olduğu için ABD kaynaklı gelirdir; kirayı yurt dışındaki bir hesaba göndermek kaynağı değiştirmez. Yalnızca yurt dışında yaşamak, mukim olmayan vergi statüsünü kanıtlamaz; bu kuralları kullanmadan önce her sahibin vatandaşlığını ve mukimliğini kontrol edin. Vergi anlaşmasındaki eşitlik bozucu kural, çift mukimi ABD gelir vergisi bakımından mukim olmayan sayabilir; bu görüşü savunurken genellikle Form 8833 ile bildirim gerekir (IRS: Topic 851). Mukim olmayan bir birey için federal sonuç, kiranın ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı gelir sayılmasına mı, yoksa stopaja tabi brüt kira geliri olarak mı kalmasına bağlıdır (IRS: gayrimenkul geliri; Publication 515).

Form 1040-NR için IRS talimatları, ticari faaliyetle bağlantılı olmayan kirayı Schedule NEC, line 6'ya; bağlantılı kirayı ise Schedule E ve Schedule 1 üzerinden yerleştirir. Brüt kira vergisi tam olarak kesilmişse ve kira sahibin tek ABD kaynaklı geliriyse Form 1040-NR gerekmeyebilir (Publication 519). Seçim, yalnızca seçtiğiniz tek bir ev için değil, o sahibin gelir elde etmek üzere elinde tuttuğu tüm ABD gayrimenkulleri için geçerlidir (IRS: gayrimenkul seçimi).

Kanada'da yaşıyorsanız ayrı Kanada beyannamesi ve yabancı vergi kredisi konuları için ABD'de kiraya verilen mülkü olan Kanada mukimleri rehberine bakın.

Kiracı ebeveynlerime veya bana ödeme yapıyorsa brüt kiradan kim stopaj yapar?

Yabancı sahibe yapılan kira ödemesini kontrol eden, alan, saklayan, tasarruf eden veya ödeyen kişi federal stopaj yapmakla yükümlü kişi (withholding agent) olabilir. Bu kişi bir kiracı, mülk yöneticisi veya parayı tahsil edip aktaran ABD'de yaşayan bir çocuk olabilir. Banka hesabının üzerindeki ad, bu görevin kime ait olduğunu belirlemez (Publication 515: stopaj yapmakla yükümlü kişi).

ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı gelir sayılmasını destekleyen bir belge yoksa, stopaj yapmakla yükümlü kişi genellikle brüt kiranın %30 oranında stopaj yapar; ipotek ödemeleri, yönetim ücretleri, onarımlar veya diğer giderler önce düşülmez. Geçerli, daha düşük bir anlaşma oranı stopajı değiştirebilir, ancak ödemeyi yapan kişinin bunu uygulamadan önce uygun belgeye ihtiyacı vardır (Publication 515: gayrimenkul geliri). Stopaj yapmakla yükümlü kişi, stopaj yapmamış olsa bile Form 1042 ve her yabancı alıcı için ayrı bir Form 1042-S vermek zorunda olabilir. Her iki form da genellikle ödeme yılından sonraki 15 Mart tarihinde, bu tarih hafta sonuna veya resmi tatile denk gelirse sonraki iş gününde verilir (IRS: gerekli beyannameler). Section 1461 uyarınca stopaj yapması gereken bir kiracı, yönetici veya çocuk, eksik vergiden bizzat sorumludur; yabancı sahip de kendi vergisini öder, ancak IRS bunu yalnızca bir kez tahsil eder. Form 1042 için tarhiyat süresi genellikle beyandan sonra 3 yıl sürer; beyan erken verilmişse Sonraki yılın 15 Nisan'ı tarihinden itibaren işler; hiç verilmediyse IRS her zaman tarhiyat yapabilir. Tarhiyattan sonra tahsilat süresi, istisnalar saklı kalmak üzere genellikle 10 yıl sürer (26 USC 1461; Form 1042 talimatları; IRS: Form 1042 zamanaşımı).

Kesilen verginin yatırılması için daha erken son tarihler vardır. Çeyrek aylık dönem sonunda yatırılmamış tutar $2.000 veya daha fazlaysa 3 iş günü içinde yatırın; bu dönemler her ayın 7'si, 15'i, 22'si ve son günü tarihlerinde biter. Ay sonunda tutar en az $200 olup $2.000 tutarından azsa Ay sonundan 15 gün sonra içinde yatırın. Daha küçük bir yıl sonu bakiyesi, 15 Mart tarihine kadar Form 1042 ile ödenebilir. Geç verilen Form 1042, ödenmemiş verginin aylık %5 oranında, en fazla %25 tutarına kadar ceza doğurabilir (Form 1042 talimatları).

Kimse stopaj yapmadıysa önce her kira ödemesini kimin aldığını ve sahiplere aktarılmasını kimin kontrol ettiğini belirleyin. Brüt kirayı yıl ve sahip bazında mutabık hale getirin, ardından eksik stopaj beyannamelerini ve her sahibin gelir vergisi beyannamesini inceleyin. Her sahip, Form 1040-NR'nin verilmesi gerekip gerekmediğini kontrol etmelidir; Form 1042-S'nin olmaması bu beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz (Publication 519: beyan şartları).

Bir birey net kira üzerinden vergilendirmeyi nasıl seçer?

Mukim olmayan bir birey, section 871(d) uyarınca, aksi halde ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı olmayan ABD gayrimenkul gelirini bağlantılı gelir sayacak şekilde seçim yapabilir. Her sahip kendi seçimini, ilk seçim yılı için Form 1040-NR'ye veya düzeltilmiş Form 1040-X'e bir beyan ekleyerek yapar. Beyan; seçimi, gelir getiren her ABD gayrimenkul hakkını, sahibin payını, konumları, iyileştirmeleri, sahiplik tarihlerini, geliri ve varsa önceki seçim veya iptali belirtir (IRS: seçimin yapılması). Schedule OI, item M bölümünde, ilk seçim yılı için line 1'i, daha önceki bir seçim hâlâ geçerliyse line 2'yi işaretleyin.

İlk seçim, iade talebi süresi bitmeden yapılmalıdır: genellikle beyannamenin verilmesinden sonra 3 yıl veya verginin ödenmesinden sonra 2 yıl, hangisi daha sonraysa. Seçim, iptal edilmedikçe sonraki yıllarda da sürer. Zamanında yapılan ilk iptal düzeltilmiş beyannamelerle yapılır; bu sürenin ardından iptal, değişikliğin yapılacağı ilk yılı izleyen 75 gün içinde yazılı olarak istenen IRS onayı gerektirir. Onaylanmış bir iptalden sonra, IRS yeniden onay vermedikçe yeni bir seçim genellikle ilk iptal yılından sonraki başlayan beşinci vergi yılı beklemelidir. Gerektiğinde seçim yılı ve sonraki yıllar için Form 1040-NR verin; bildirilmesi gereken brüt kirası olan bir kira zararı yılı da buna dahildir; seçim, beyan yükümlülüğü olmayan bir yıl boyunca da sürer (26 USC 871(d); 26 CFR 1.871-10(d)). Geç verilen ilk beyanname bireysel inceleme gerektirir: geçerli bir seçim, geç beyan nedeniyle engellenen indirimleri geri getirmez.

Form W-8ECI brüt kira stopajını ne zaman durdurur?

Form W-8ECI, ödemeyi yapan kişiye yabancı sahibin kirayı ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı gelir saydığını bildirir. Geçerli bir formu ödemeden önce her stopaj yapmakla yükümlü kişiye verin; IRS'ye göndermeyin. Sahibin ABD vergi kimlik numarasını line 7'ye yazın ve kirayı line 11'de belirtin. Sahip veya onun adına imzaya yetkili biri Part II'yi imzalar (Form W-8ECI). Bilgiler değiştiğinde veya geçerlilik süresi dolduğunda yeni bir form gerekir (IRS: Form W-8ECI talimatları).

Sahibin seçimi ile Form W-8ECI farklı amaçlara hizmet eder: seçim, beyannamede vergi uygulamasını belirler; Form W-8ECI ise bu uygulamayı ödemeyi yapan kişi için belgelendirir. Form vergiyi ödemez, Form 1040-NR'nin yerini tutmaz ve geçerli belge olmadan yapılmış ödemeleri geriye dönük düzeltmez (IRS: gayrimenkul seçimi; Form W-8ECI talimatları). Brüt kira stopajı durduğunda, sahibin Form 1040-ES (NR) ile tahmini vergi ödemesi yapması gerekebilir (Publication 519: tahmini vergi).

Schedule E'ye hangi giderler ve amortisman yazılır?

Geçerli net gelir vergilendirmesi ve izin verilen bir indirim talebi varsa Schedule E Part I, her mülkün kirasını line 3'te, olağan kira maliyetlerini ilgili gider satırlarında ve amortismanı line 18'de bildirir. Net tutar, Schedule 1, line 5 üzerinden Form 1040-NR, line 8'e aktarılır (Schedule E; Form 1040-NR). IRS; emlak vergilerini, ipotek faizini, onarımları, sigortayı, yönetim ücretlerini ve acente komisyonlarını sayar. Sahibin kendi emeği ve sermayeleştirilen iyileştirmeler cari kira gideri değildir (Schedule E talimatları).

Amortisman, bina hazır olduğunda ve kiraya verilebilir hale geldiğinde başlar. Arsa amortismana tabi değildir; bu nedenle satın alma bedeli arsa ile bina arasında bölünmelidir; iyileştirmeler için ayrı bir amortisman çizelgesi gerekebilir (Schedule E talimatları). Sahip birimi aynı zamanda konut olarak kullanıyor ve 15 günden az kiralıyorsa IRS kirayı bildirmemenizi ve kira giderlerini indirmemenizi söyler. Diğer kişisel kullanım ve kira zararları Schedule E sonucunu değiştirebilir; bu kurallar için kiralık mülk vergileri rehberine bakın (Schedule E talimatları).

Kapanış belgesini, arsa ve bina dağılımını, iyileştirme faturalarını, kiraya verilebilir hale gelme tarihini, eski amortisman çizelgelerini, kira sözleşmelerini, kira defterini, ipotek faizi belgelerini, emlak vergisi bildirimlerini, sigortayı, onarımları, yönetici hesap özetlerini ve kişisel kullanım tarihlerini saklayın.

Ebeveynlerim hiç beyanname vermedi. Önce hangi yıllarla ilgilenmeliyiz?

İlk kira ödemesinden başlayarak içinde bulunulan yıla kadar her yılı listeleyin. Her sahip için beyanname son tarihlerini, önceki beyanları ve IRS bildirimlerini kontrol edin; yaklaşan indirim son tarihlerini önce ele alın (Publication 519: geç verilen beyannameler). Ardından sahipliği, mukimliği ve ABD vergi statüsünü, brüt kirayı, stopajı, giderleri, amortismanı ve varsa satışı kontrol edin. Her kira payının gerçek sahibini belirlemek için tapuyu, sahiplik sözleşmelerini, kira sözleşmesini ve ödeme kayıtlarını birlikte kullanın. Kirayı yalnızca vekil olarak tahsil eden bir çocuk, kiranın sahibi olmaz (Publication 515: alıcının belirlenmesi).

Takvim yılı esasıyla mukim olmayan bir kişinin ücret stopajına tabi ABD ücreti yoksa, Form 1040-NR genellikle o vergi yılından sonraki altıncı ayın 15'i tarihinde verilir; farklı olgular bunu değiştirebilir (Form 1040-NR talimatları). Yalnızca yakın tarihli bir beyannameyi vermenin eksik yılları çözdüğünü varsaymadan önce eksik yıllar incelenmelidir. Verilmemiş beyannamelerin ve stopajın koordineli incelenmesi için bireysel vergiler hizmetini kullanın.

Geç verilen beyanname seçimi, giderleri veya amortismanı yine de talep edebilir mi?

Olabilir, ancak seçim beyanı ve indirimler ayrı ayrı kontrol edilmelidir. IRS, ilk section 871(d) seçim beyanının Form 1040-NR ile veya seçim süresi içinde düzeltilmiş bir beyannameyle verilmesine izin verir. Ancak gerekli bir beyannameyi asıl son tarihten sonraki 16 ay içinde vermeyen bir sahip, IRS feragat etmedikçe genellikle brüt gelirden indirim talep edemez (IRS: gayrimenkul seçimi ve geç verilen beyannameler; 26 CFR 1.871-10(d)).

Publication 519, daha önceki gerekli bir beyanname eksik olduğunda daha katı bir zamanlama sorunu ekler: sonraki beyanname, 16 ay süresinin dolmasından veya indirim ve kredilerin kullanılamayacağına dair bir IRS bildiriminden hangisi önce gelirse ondan önce verilmelidir. Aynı yayın, feragatin makul ve iyi niyetli davranışa ve IRS ile iş birliğine bağlı olduğunu belirtir. Stopaj kredisi aynı indirim süresine tabi değildir. Eski indirimleri veya amortismanı talep etmeden önce gerçek son tarihleri, IRS bildirimlerini, beyanları ve gider kanıtlarını inceleyin.

Her sahibin ITIN'e ihtiyacı var mı ve ABD'de yaşayan çocuk ne verir?

Mukim olmayan beyannamesi vermesi gereken her ebeveynin kendi ABD vergi kimlik numarası olmalıdır. Sahibin SSN'si yoksa ve almaya uygun değilse, genellikle beyannamesiyle ve kimlik belgeleriyle birlikte Form W-7 ile ITIN'e (ABD Bireysel Vergi Kimlik Numarası) başvurur. Form W-8ECI'nin geçerli olması için bu numara gerekir. Federal beyanname vermesi gereken bir sahip, beyanname olmadan ITIN almak için Form W-7'nin kira geliri istisnasını kullanamaz. Ödemeyi yapan kişide geçerli bir Form W-8ECI olmadıkça brüt stopaj genellikle sürer (IRS: Form W-7 talimatları; Form W-8ECI talimatları).

ABD'de yaşayan bir çocuk, yalnızca kirayı tahsil ettiği için kiralanan mülkün sahibi olmaz. Ancak çocuk yurt dışındaki ebeveynlere yapılan ödemeleri kontrol ediyor veya aktarıyorsa stopaj yapmakla yükümlü kişi olabilir ve kirayı Form 1042 ve Form 1042-S ile stopaj yapması, yatırması ve bildirmesi gerekebilir. Ebeveynlerin ayrı gelir vergisi beyannameleri yine kendi paylarını bildirir (Publication 515: stopaj yapmakla yükümlü kişi ve bildirim; Publication 527: kısmi paylar).

Mülkün bulunduğu eyalet de kirayı vergilendirir mi?

Çoğu zaman, bir eyalet orada bulunan gayrimenkulden kaynaklanan kirayı vergilendirebilir ve mukim olmayan beyannamesi veya ayrı bir stopaj isteyebilir. Federal Form W-8ECI'nin eyalet kurallarını çözdüğünü varsaymak yerine mülkün bulunduğu eyaleti kontrol edin. California'da, bir takvim yılında ödemeler $1.500 tutarını aştığında, yönetici mukim olmayan bir sahibe yapılan nitelikli ödemelerden kendi ücretini düştükten sonra genellikle %7 stopaj yapar. Yönetici Form 592 ile bildirir, posta ile ödeme yaparken Form 592-V ile aktarır ve sahibe en geç Takvim yılını izleyen 31 Ocak tarihinde Form 592-B verir (FTB: Form 592-B). Uygun bir sahip Form 588 feragati veya Form 589 indirimi isteyebilir; Form 589 her kiralık mülk için ayrı bir talep ve ödemeden önce FTB onayı gerektirir. Yabancı ortaklar ve yabancı LLC üyeleri, kuruluş gelirindeki paylarına ilişkin stopaj için Form 588 kullanamaz (FTB: Form 589; FTB: Form 588 talimatları). Sahibe doğrudan ödeme yapan bir konut kiracısı California vergisi için stopaj yapmak zorunda değildir, ancak federal stopaj yine de uygulanabilir (California FTB: stopaj yönergeleri). Mukim olmayan bir birey California beyannamesi vermek zorundaysa, bir yönetici stopaj yapmış olsa bile net kira geliri veya zararı Form 540NR ile Schedule CA (540NR) üzerine yazılır (California FTB: kira geliri).

Bu vergi yılı için Form 592 ödeme dönemleri ve son tarihleri 1 Ocak–31 Mart: 15 Nisan 2026, 1 Nisan–31 Mayıs: 15 Haziran 2026, 1 Haziran–31 Ağustos: 15 Eylül 2026 ve 1 Eylül–31 Aralık: 15 Ocak 2027 şeklindedir. Geç verilen Form 592 Schedule of Payees (alıcılar çizelgesi) için, 1–30 gün gecikirse $60, 31 gün ile altı ay arası gecikirse $130, daha sonrasında $340 ceza uygulanır; ceza alıcı başınadır. R&TC section 18668 uyarınca, vergiyi aktarmayan bir yönetici gereken vergiyi ve faizi ödemek zorunda kalabilir. California genellikle, en son yükümlülüğün vadesinden sonra tahsil için 20 yıl süreye sahiptir; sıfırlama ve askıya alma durumları saklıdır (FTB: Form 592 talimatları; FTB: tahsilat sınırı).

Sahipler mülkü satarsa ne değişir?

Satış, genellikle FIRPTA olarak anılan ayrı bir federal stopaj sistemini devreye sokar. Çoğu durumda kirayı ödeyen kişi değil, alıcı stopaj yapar; yabancı satıcının satıştan elde ettiği tutarın %15 kadarını keser; istisnalar ve IRS stopaj sertifikası hükümleri saklıdır. Satış stopajı, kazanç üzerindeki nihai vergiye değil, işlem tutarına dayanır (IRS: FIRPTA stopajı).

Mevcut bir gayrimenkul seçimi, ABD'deki gelir getiren gayrimenkulün kazancını da kapsar; satış beyannamesini hazırlarken bunu kontrol edin. Kapanış belgelerini ve amortisman geçmişini saklayın. Kanadalıysanız, satış stopajını ve her iki ülkenin beyannamelerini ABD gayrimenkulünü satmak rehberinde bulabilirsiniz (26 CFR 1.871-10(b)).

Evin sahibi bir şirket veya LLC ise ne değişir?

Yasal sahip ve tüzel kişinin ABD vergi sınıflandırması, beyanname ve stopaj analizini değiştirir. Yabancı bir şirket, Form 1120-F üzerinde bir beyanla section 882(d) uyarınca net vergilendirmeyi seçebilir; seçilen kira için bu beyannameyi verir. Yabancı şirketlerin ABD beyannameleri rehberine bakın (26 CFR 1.871-10; Form 1120-F talimatları). Gelir vergisi bakımından yok sayılan, yabancı sahipli tek üyeli bir ABD LLC'sinde, kira geliri sahibin beyannamesinde yer alır ve ayrıca Form 5472 gerekebilir; yabancı sahipli tek üyeli LLC beyanı rehberine bakın (Publication 519).

Bir Kanadalı mülkün tapusunu nasıl alacağını seçiyorsa, tapuyu değiştirmeden önce Kanadalı ABD mülküne nasıl sahip olmalı rehberindeki yapıları karşılaştırın.

Örnek

ABD doları cinsinden örnek tutarlar. Mukim olmayan iki ebeveyn, ABD'deki bir evin eşit paylı sahibidir. Bir kiracı, ebeveynlerin ABD'de yaşayan çocuğuna yıllık $24.000 kira öder; çocuk bunu yurt dışına gönderir. Çocuk stopaj yapmakla yükümlü kişiyse, net gelir seçimi veya geçerli bir Form W-8ECI olmadan, brüt kiranın %30'unu keser: toplam $7.200, yani her ebeveynin $12.000'lik payı için $3.600. Evin izin verilen işletme giderleri $8.000'dir; bu maliyetler brüt stopajı azaltmaz.

Her ebeveyn geçerli bir seçim yapar ve sonraki ödemelerden önce geçerli bir Form W-8ECI verirse, bu kural uyarınca brüt kira stopajı durabilir. Her ebeveyn yine Form 1040-NR verir ve $12.000 kirayı, giderlerdeki payı olan $4.000 düşülmüş olarak bildirir: amortisman ve indirim sınırlarından önce $8.000. Geçmiş ödemeler ve verilmemiş beyannameler ayrıca incelenmelidir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Kanada'da yaşıyorsunuz: ABD'de kiraya verilen mülkü olan Kanada mukimleri rehberi her iki ülkenin yıllık beyannamelerini kapsar.
• Satış yapıyorsunuz: ABD gayrimenkulü satan Kanadalılar rehberi kapanıştaki stopajı ve sınır ötesi bildirimi kapsar.
• Mülkün sahibi yabancı bir şirket: yabancı şirketlerin ABD beyannameleri rehberi Form 1120-F'yi kapsar.
• Tapu yabancı sahipli tek üyeli bir LLC adına: LLC beyan gereklilikleri rehberi Form 5472'yi kapsar.
• Henüz bir sahiplik yapısı seçmediniz: Kanadalı ABD mülküne nasıl sahip olmalı rehberi Kanadalılar için başlıca seçenekleri karşılaştırır.
• Kira stopajsız ödendi veya beyannameler verilmedi: yıl yıl beyan ve stopaj incelemesi için bireysel vergiler doğru yoldur.