Kanadalı olarak ABD'de mülk satışı: FIRPTA ve vergi beyannamesi

Kapanışta ne kadar stopaj yapılır?

ABD'li alıcı genellikle kazancınız veya ipotek ödendikten sonra elinize geçen tutar üzerinden değil, brüt satış bedelinizin %15 oranında stopaj yapar. Daha düşük oran veya stopaj yapılmaması, mülkün birden fazla kişiye ait olması durumunda bile alıcının planladığı kullanıma ve mülkün tamamının bedeline bağlıdır (IRS: Form 8288 talimatları).

Konut kurallarına göre, bireysel alıcı veya bir aile üyesi, kapanıştan sonraki ilk iki 12 aylık dönemin her birinde, mülkün herkesçe kullanıldığı günlerin en az %50 kadarında orada yaşamak için kesin planlara sahip olmalıdır; boş günler hesaba katılmaz. Sizin yazlık ev olarak kullanımınız oranı belirlemez. Stopajdan muaf olmak, kazancı ABD vergisinden muaf tutmaz (IRS: Form 8288 talimatları).

Kapanıştan önce stopajı azaltabilir miyim?

Standart stopaj beklenen ABD vergisini aştığında, az kazançlı veya kazançsız satışlar dahil, IRS'den Form 8288-B ile stopaj belgesi isteyebilirsiniz. Formu başvuru sahibi imzalar. Erken başvurun: IRS, tüm tarafların ABD vergi kimlik numaralarını içeren eksiksiz bir başvurudan sonra genellikle 90 gün içinde işlem yaptığını belirtiyor (IRS: Form 8288-B; stopaj belgeleri).

Kapanış günü başvurunuz hâlâ beklemedeyse alıcıya yazılı bildirim verin. Kapanışa kadar yapılan başvuru, IRS karar verene kadar alıcının gereken tutarı elinde tutmasını sağlar; alıcı yine de kapanışta stopaj yapmalı ve sonra belge veya ret kararına göre ödemeyi aktarmalıdır. Alıcının Form 8288 ve 8288-A'yı vermesi ve ödemeyi yapması için olağan son tarih devirden sonraki 20. gündür; ancak zamanında yapılan belge başvurusu bu aktarım süresini IRS'nin kararı postaladığı günden sonraki 20. güne kaydırır (IRS: stopaj belgeleri; IRS: Form 8288 talimatları).

Başvuru, satış kazancına ve azami ABD vergisine ilişkin belgelere dayalı bir tahmin gerektirir. Alım ve teklif edilen satış sözleşmelerini, kapanış maliyeti ve tadilat kayıtlarını, kira amortisman geçmişini ve her tarafın vergi numarasını hazırlayın. Belge, kesilen nakit tutarı değiştirir; vergi beyannamenizin yerini tutmaz.

Alıcı fazla stopajı zaten aktardıysa, kapanıştan sonra verilen bir belge erken iade alınmasına imkân verebilir. Belgeyi aldıktan sonra Form 8288-A talimatlarını izleyin; satış yılının beyannamesini yine de vermelisiniz.

Satış için ITIN gerekir mi?

ITIN, satışı kapatmak için yasal bir ön koşul değildir; ancak FIRPTA stopajını talep etmek veya belge istemek için bir ABD vergi numarasına ihtiyacınız vardır. ABD Sosyal Güvenlik Numaranız yoksa ve almaya uygun değilseniz Form W-7 ile ITIN (ABD Bireysel Vergi Kimlik Numarası) için başvurun. ITIN'in eksik olması alıcının Form 8288 ve 8288-A vermesini engellemez; ancak IRS numaranızı alana kadar stopajı talep etmek için gereken damgalı Form 8288-A'yı size göndermez (IRS: Form 8288 talimatları).

ITIN için tek nedeniniz satışsa, bağlayıcı bir satış sözleşmesi yaptıktan sonra başvurun; IRS daha erken yapılan başvuruyu reddedeceğini belirtiyor. Form W-7'nin gayrimenkul satışı istisnası, tamamlanmış bir FIRPTA formunu ve bir satış sözleşmesini veya kapanış belgesini ister; satıcılar için ek belge şartları da vardır. Stopaj belgesi de istiyorsanız tamamlanmış Form W-7 ve 8288-B'yi IRS talimatları uyarınca birlikte gönderin. Beyanname yoluyla başvuru koşullarını karşılıyorsanız Form 1040-NR ile de başvurabilirsiniz. Kimlik belgeleri ve dosyanın gönderileceği adres için güncel Form W-7 talimatlarına bakın. Birlikte satan her yabancı satıcının bir numarası olmalıdır.

Stopajı geri almak için ne ve ne zaman vermeliyim?

Gerçek ABD vergisini hesaplamak, FIRPTA stopajını mahsup etmek ve fazlasını iade olarak talep etmek için satış yılına ait Form 1040-NR verin. Bekleyen bir belge nedeniyle Form 8288-A daha geç bir tarih gösterse bile satış, kapanışın yapıldığı yıla ait beyannameye girer (IRS: FIRPTA SSS).

Kapanış görevlisinden, Form 8288-A'ya doğru adınızı, adresinizi ve ITIN'inizi yazmasını isteyin. IRS, Copy B nüshasını damgalayıp yabancı satıcıya gönderir; 25f satırındaki FIRPTA kredisini talep etmek için bu nüshayı Form 1040-NR'nize ekleyin. Nüsha ulaşmadıysa alıcının beyanını ve eksik ITIN olup olmadığını araştırın. Alıcı numaranız olmadan beyan verdiyse, IRS stopajın kapanış belgeleri gibi güçlü kanıtlarla ve Form 8288 ile 8288-A bilgilerini ve ITIN'inizi içeren bir beyanla talep edilmesine izin verir (IRS: ABD gayrimenkul haklarında vergi bildirimi ve ödemesi; IRS: Form 1040-NR talimatları).

ABD kazancım nasıl hesaplanır?

Basit bir satışta ABD kazancı, satış bedelinden satış masrafları ve düzeltilmiş maliyet esasının çıkarılmasıyla bulunur. Alış maliyetiyle başlayın, uygun tadilat ve yenileme giderlerini ekleyin ve beyannamede hiç talep etmemiş olsanız bile kira kullanımı için izin verilen veya verilebilecek ABD amortismanını çıkarın (IRS: Publication 551; IRS: Publication 523).

Şahsen kullandığınız bir ev, yalnızca ayrı ABD mülkiyet ve kullanım testleri karşılanırsa ABD'deki ana konut kazanç istisnasına uygun olabilir. Kanada ana konut beyanı bu ABD sonucunu doğurmaz. Konut istisnası olsa bile kira kullanımı kazancın bir bölümünü vergilendirilebilir kılabilir; kiralık mülk satışlarında sermaye kazancı çizelgelerinin yanı sıra Form 4797 de gerekebilir (IRS: Publication 523; IRS: Form 1040-NR talimatları).

ABD gayrimenkulünden kazancınız varsa, ayrıca mukim olmayan yabancılar için Form 6251 talimatlarına göre alternatif asgari vergiyi de kontrol edin.

Eyalet de satışta stopaj yapar veya vergi alır mı?

Mülkün bulunduğu eyalet, federal FIRPTA'nın üstüne kendi vergisini veya kapanış stopajını uygulayabilir. Kapanış talimatlarını belirlemeden önce mülkün bulunduğu eyaletin kurallarına bakın; federal belge eyalet stopajını çözmez.

Örneğin California, Form 593'ü kullanır. California vergisi açısından zararı veya sıfır kazancı olan ve vergi numarası bulunan bir satıcı, California stopajından kaçınmak için bu sonucu beyan edebilir; kazancı olan bir satıcı alternatif hesaplamayı seçebilir. Formu kapanışa kadar escrow'a (emanet hesabı) verin ve California stopajını Form 540NR ile talep edin. Diğer eyaletlerin kuralları farklıdır (California FTB: Form 593 talimatları).

Satışı Kanada'da nasıl bildiririm?

Kanada vergi mukimiyseniz, şahsen sahip olduğunuz ABD gayrimenkulünün sermaye satışını T1'inizin Schedule 3'ünde Kanada doları olarak bildirin. Kira ayrıca sermaye kazancından bağımsız olarak Kanada'da sermaye maliyeti indirimi (CCA) geri kazanımı veya nihai zarar doğurabilir; beyannameyi vermeden önce kira kayıtlarını gözden geçirin (CRA: Sermaye kazançları rehberi; CRA: Kira geliri rehberi).

Québec mukimleri kazancı Québec beyannamelerinin Schedule G'sinde de bildirir. Form TP-772-V Québec yabancı vergi kredisini hesaplar; ana konut beyanı ise Schedule G ile birlikte Form TP-274-V kullanır (Revenu Québec: sermaye kazançları, yabancı vergi kredisi, ana konut beyanı).

ABD–Kanada vergi anlaşması, ABD gayrimenkulünden doğan kazancın ABD'de vergilendirilmesine izin verir. Kanada mukimliği nedeniyle kazancın yine de Kanada beyannamenizde yer alması gerekebilir; çifte vergilendirme satışı hariç tutarak değil, yabancı vergi kredisiyle hafifletilebilir (Kanada–ABD anlaşması, Madde XIII ve XXIV). Mülkü esas olarak yeniden satmak için aldıysanız veya ticari mal stoku gibi işlem gördüyse kâr işletme geliri sayılabilir (CRA: gayrimenkul geliri).

Kanada kazancım neden ABD kazancımdan farklı olabilir?

Kanada, işlemin her kalemini gerçekleştiği tarihte çevirir: satış hasılatını satış günü kuruyla, düzeltilmiş maliyet bedelini edinme tarihindeki kurla, satış masraflarını ve tadilat giderlerini yapıldıkları tarihteki kurla. Bu nedenle, iki ülkenin farklı amortisman kuralları hesaba katılmadan önce bile Kanada doları cinsinden kazanç, ABD doları cinsinden kazançtan yüksek veya düşük çıkabilir (CRA: Sermaye kazançları rehberi).

Döviz kurlarını ve tarihlerini iki kapanış belgesi ve tadilat makbuzlarıyla birlikte saklayın. Kanada mukimi olduğunuzda mülke zaten sahipseniz, Kanada genellikle o tarihteki gerçeğe uygun piyasa değerini başlangıç maliyetiniz sayar. O tarihe ait bir değerleme belgesi saklayın; bkz. Kanada dışındaki mülkler (CRA: yeni gelenler).

Kazanç üzerinden iki kez vergi ödemekten nasıl kaçınırım?

Önce satıştan doğan nihai ABD federal ve varsa eyalet gelir vergisini hesaplayın, sonra Kanada beyannamesine dahil edilen gelir üzerindeki uygun ABD vergisi için Kanada'nın yabancı vergi kredisini düşünün. FIRPTA stopajı ABD vergisine mahsuben yapılan bir ödemedir, nihai vergi değildir. ABD'nin iade ettiği veya edeceği tutar, Kanada kredisi açısından ödenmiş yabancı vergi sayılmaz (CRA: Yabancı vergi kredisi bülteni, paragraf 1.33).

Kanada beyannamesinin son tarihi ABD beyannamesinden önce gelebilir. ABD vergi hesabını Kanada beyannamesi için zamanında hazırlayın; sonradan alınacak bir ABD iadesi uygun krediyi değiştirirse Kanada beyannamesinde değişiklik isteyin (CRA: beyannamenin değiştirilmesi). Federal kredi, uygun ABD işletme dışı gelirine isabet eden Kanada federal vergisiyle sınırlıdır; kullanılmayan yabancı işletme dışı vergi başka bir yıla devredilemez (CRA: Yabancı vergi kredisi bülteni, paragraf 1.24 ve 1.74). Nihai ABD beyannamesini, eyalet beyannamesini, stopaj belgelerini, ödeme kanıtını ve iade bildirimini saklayın. Form T2209 ve eyalet kredisi hesabı için bkz. Kanada beyannamesinde yabancı gelir (CRA: federal yabancı vergi kredisi).

ABD'deki yazlık evim Kanada ana konutum olabilir mi?

ABD'deki bir ev, Kanada'da mukimken sahip olduğunuz bir yıl için, o yıl siz, eşiniz veya partneriniz, eski eşiniz veya partneriniz ya da çocuğunuz orada olağan şekilde yaşadıysa Kanada ana konut beyanına uygun olabilir. Kısa bir kalış sayılabilir; ancak esas olarak kira geliri için tutulan ev daha yakından incelenir. Ailenizin aynı yıl için başka bir evi beyan etmesi mümkün değildir (CRA: Ana konut bülteni, paragraf 2.10–2.13 ve 2.74). İstisnayı talep etmek için satışı Schedule 3'te bildirin ve evi satış yılı beyannamesiyle Form T2091(IND) üzerinde beyan edin; Québec mukimleri ayrıca Schedule G ve Form TP-274-V kullanır (CRA: Ana konut bülteni, paragraf 2.15; Revenu Québec: beyan). Hesaplama için bkz. Ana konut istisnası. Kanada'daki bir ana konut beyanı, kendi başına ABD vergisini veya FIRPTA stopajını ortadan kaldırmaz.

Bir evin kiralığa dönüşmesi ya da kiralık mülkün eve dönüşmesi, Kanada'da farazi satışa yol açabilir. İmzalı bir 45(2) fıkrası seçimi, değişikliğin yapıldığı yılın beyannamesine eklenir; imzalı bir 45(3) fıkrası seçimi ise mülkün nihayetinde satıldığı yılın beyannamesine, CRA isterse daha erken eklenir. Kanada CCA'sı bu seçimleri geçersiz kılabilir veya engelleyebilir (CRA: Ana konut bülteni, paragraf 2.48 ve 2.54–2.55).

Ortak sahipseniz veya zararına satıyorsanız ne olur?

Ortak satışta, kapanıştan önce her sahibin ABD vergi statüsünü ve payını belirleyin. ABD'li ve yabancı kişiler birlikte satıyorsa alıcı, elde edilen tutarı sermaye katkılarına göre paylaştırır ve yabancı sahiplerin paylarından stopaj yapar; bu kuralda eşlerin eşit katkı yaptığı kabul edilir. Tüm satıcılar yabancıysa FIRPTA genellikle elde edilen tutarın tamamına uygulanır. Konut bedeli testi yine mülkün tamamının bedelini esas alır (IRS: Form 8288 talimatları). Her yabancı sahip ayrı bir Form 8288-A almalı, kredinin yalnızca kendi payını talep etmeli ve genellikle ayrı bir Form 1040-NR vermelidir (IRS: kredi doğrulama). Birlikte satan yabancı satıcılar, kararlaştırdıkları kredi paylaşımını Form 8288-A'larda göstermesi için kapanıştan sonraki 10. güne kadar alıcıdan talepte bulunmalıdır; aksi halde alıcı krediyi eşit böler (26 CFR 1.1445-1(f)(3)(iv)).

Zarar, FIRPTA stopajını otomatik olarak durdurmaz. Standart tutar beklenen vergiyi aşacaksa stopaj belgesi isteyin. Şahsi kullanımdaki bir evin zararı her iki ülkede de genellikle indirilemez; kiralık mülkün zararı farklı kurallara tabidir ve amortisman geçmişi yine önemlidir (IRS: Publication 523; CRA: Sermaye kazançları rehberi).

Örnek

Örnek yazlık ev satışı; aksi belirtilmedikçe tüm satış tutarları ABD dolarıdır. Mülkü, bir ABD dolarının C$1,25 olduğu dönemde US$400.000'a aldınız. Bir ABD dolarının C$1,35 olduğu dönemde US$600.000'a satıyorsunuz ve aynı kurla US$40.000 satış masrafı ödüyorsunuz. Kira kullanımı, amortisman veya tadilat yok. Bireysel alıcı mülkü konut olarak kullanmayı planlıyor.

Alıcı, US$600.000 brüt bedel üzerinden konut kuralı uyarınca US$60.000 stopaj yapar. Varsa konut satış istisnasından önceki ABD kazancınız US$160.000'dır: US$600.000 eksi US$40.000 satış masrafı ve US$400.000 maliyet. Satıştan doğan nihai ABD vergisi US$25.000 ise Form 1040-NR vermek, stopajın US$35.000'lık kısmının iadesini sağlayabilir.

Varsa Kanada ana konut istisnasından önceki Kanada kazancınız C$256.000'dır: C$810.000 satış hasılatı eksi C$54.000 satış masrafı ve C$500.000 edinme maliyeti. Kanada yabancı vergi kredisi için kesilen US$60.000'dan değil, nihai ABD vergisinden başlayın. Kredinin gerçek tutarı Kanada beyannamesine bağlıdır.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Mülk kiraya verilmişti: geçmiş ABD amortismanı ve Kanada CCA'sı satışı değiştirebilir; verilmemiş kira beyannameleri de dikkat ister. Bkz. ABD'de kiralık mülkü olan Kanadalılar.
• Mülkün sahibi bir LLC, şirket, ortaklık, trust veya miras: vergi mükellefi ve beyanlar değişebilir. Bkz. Kanadalı, ABD mülküne hangi yapıyla sahip olmalı ve LLC için ABD LLC'sinin Kanadalı sahibi.
• ABD'de uzun süreler geçirdiniz: ABD mukimlik durumunuz beyannameyi değiştirebilir. Bkz. Mevsimlik ziyaretçiler ve ABD mukimliği.
• Geçmiş yabancı mülk bildirimlerini kontrol ediyorsunuz: bkz. Yabancı mülk ve iştirak bildirimi.
• Bu mülke 26 Eylül 1980'de Kanada mukimiyken sahiptiniz: anlaşmanın XIII(9). maddesi, mülkiyet ve mülk istisnalarına bağlı olarak ABD'de vergilendirilebilir kazancı azaltabilir (Kanada–ABD anlaşması).
• Mülk Kanada dışında ama ABD'de değil: bkz. Kanada dışındaki mülkler.
• Ortak sahipler arasında uyuşmazlık, miras, zarar var ya da kapanışa yakın bekleyen bir belge söz konusu: sınır ötesi vergi desteği için iki kapanış belgesini, tapu ve katkı kayıtlarını, tadilat makbuzlarını, önceki ABD beyannamelerini, amortisman çizelgelerini, ITIN'leri ve eyalet stopaj formlarını toplayın.