Louer un bien américain de l'étranger : impôt et déclarations

Un propriétaire non-résident doit-il de l'impôt américain si le loyer est versé à l'étranger?

Généralement, oui. Le loyer d'une maison située aux États-Unis est un revenu de source américaine, parce que le bien se trouve aux États-Unis. Le verser dans un compte à l'étranger n'en change pas la source. Vivre à l'étranger ne suffit pas à établir le statut fiscal de non-résident : vérifiez la citoyenneté et la résidence de chaque propriétaire avant d'appliquer ces règles. La règle de départage d'une convention fiscale peut faire d'une personne résidente de deux pays une non-résidente aux fins de l'impôt américain sur le revenu. Il faut alors généralement divulguer cette position avec le formulaire 8833 (IRS : sujet 851). Pour un particulier non-résident, le résultat fédéral dépend du traitement du loyer : revenu effectivement lié à une entreprise américaine, ou revenu locatif brut soumis à la retenue (IRS : revenus de biens immobiliers; publication 515).

Selon les instructions de l'IRS pour le formulaire 1040-NR, le loyer qui n'est pas effectivement lié à une entreprise américaine se déclare à la ligne 6 de l'annexe NEC, et le loyer effectivement lié passe par l'annexe E et l'annexe 1. Si l'impôt sur le loyer brut a été entièrement retenu et que le loyer est le seul revenu de source américaine du propriétaire, le formulaire 1040-NR peut ne pas être exigé (publication 519). Le choix couvre tous les biens immobiliers américains que ce propriétaire détient pour en tirer un revenu, et non une seule maison choisie (IRS : choix pour les biens immobiliers).

Si vous vivez au Canada, consultez les résidents canadiens qui possèdent un bien locatif américain pour la déclaration canadienne distincte et les questions de crédit pour impôt étranger.

Qui retient l'impôt sur le loyer brut si le locataire paie mes parents ou moi?

La personne qui a le contrôle, la réception, la garde, la disposition ou le paiement du loyer destiné à un propriétaire étranger peut être un agent de retenue fédéral (withholding agent). Il peut s'agir d'un locataire, d'un gestionnaire immobilier ou d'un enfant établi aux États-Unis qui perçoit et transmet l'argent. Le nom donné au compte bancaire ne décide pas qui a cette obligation (publication 515 : agent de retenue).

Sans documents qui appuient le traitement du revenu comme effectivement lié à une entreprise américaine, l'agent de retenue retient généralement 30 % du loyer brut, avant les paiements hypothécaires, les frais de gestion, les réparations ou toute autre dépense. Un taux réduit valide prévu par une convention fiscale peut changer la retenue, mais le payeur a besoin des documents appropriés avant de l'appliquer (publication 515 : revenus de biens immobiliers). L'agent peut devoir produire le formulaire 1042 et un formulaire 1042-S distinct pour chaque bénéficiaire étranger, même s'il a omis de retenir l'impôt. Ces deux formulaires sont généralement exigibles 15 mars après l'année du paiement, ou le jour ouvrable suivant si cette date tombe une fin de semaine ou un jour férié (IRS : déclarations exigées). Selon l'article 1461, un locataire, un gestionnaire ou un enfant tenu de retenir est personnellement responsable de l'impôt manquant. Le propriétaire étranger doit aussi son propre impôt, mais l'IRS ne le recouvre qu'une seule fois. Pour le formulaire 1042, la cotisation peut généralement être établie pendant 3 ans après la production, ou après 15 avril de l'année suivante si le formulaire a été produit plus tôt. S'il n'a jamais été produit, l'IRS peut établir la cotisation à tout moment. Après la cotisation, le recouvrement est généralement possible pendant 10 ans, sous réserve d'exceptions (26 USC 1461; instructions du formulaire 1042; IRS : prescription du formulaire 1042).

L'impôt retenu est soumis à des dates limites de dépôt plus hâtives. Lorsque 2 000 $ ou plus restent non déposés à la fin d'une période quart-mensuelle, déposez-les dans les 3 jours ouvrables. Ces périodes se terminent les 7, 15 et 22 ainsi que le dernier jour de chaque mois. Lorsque le solde à la fin du mois est d'au moins 200 $ mais de moins de 2 000 $, déposez-le dans les 15 jours après la fin du mois. Un solde moindre à la fin de l'année peut être payé avec le formulaire 1042 au plus tard 15 mars. Un formulaire 1042 tardif peut coûter 5 % de l'impôt impayé par mois, jusqu'à 25 % (instructions du formulaire 1042).

Si personne n'a retenu l'impôt, déterminez d'abord qui a reçu chaque paiement de loyer et qui a contrôlé son transfert aux propriétaires. Rapprochez le loyer brut par année et par propriétaire, puis examinez les déclarations de retenue manquantes et la déclaration de revenus de chaque propriétaire. Chaque propriétaire doit vérifier si le formulaire 1040-NR est exigé. L'absence d'un formulaire 1042-S ne supprime pas cette obligation de produire (publication 519 : obligations de production).

Comment un particulier choisit-il l'imposition du loyer net?

Un particulier non-résident peut choisir, en vertu de l'article 871(d), de traiter comme effectivement lié à une entreprise américaine le revenu de biens immobiliers américains qui ne l'est pas autrement. Chaque propriétaire fait son propre choix en joignant une déclaration au formulaire 1040-NR de la première année du choix, ou à un formulaire 1040-X modifié. La déclaration indique le choix, chaque participation dans un bien immobilier américain productif de revenu, la part du propriétaire, les emplacements, les améliorations, les dates de propriété, les revenus et tout choix ou révocation antérieur (IRS : faire le choix). Dans l'annexe OI, point M, cochez la ligne 1 pour la première année du choix, ou la ligne 2 si un choix antérieur s'applique encore.

Le choix initial doit être fait avant la fin du délai de demande de remboursement : généralement 3 ans après la production de la déclaration ou 2 ans après le paiement de l'impôt, selon la dernière de ces dates. Il se poursuit les années suivantes, sauf révocation. Une révocation initiale faite à temps passe par des déclarations modifiées. Après ce délai, la révocation exige le consentement de l'IRS, demandé par écrit dans les 75 jours suivant la première année visée par le changement. Après une révocation consentie, un nouveau choix doit généralement attendre le début de la cinquième année d'imposition après la première année de révocation, sauf nouveau consentement de l'IRS. Produisez le formulaire 1040-NR pour l'année du choix et les années suivantes lorsque c'est exigé, y compris une année de perte locative avec un loyer brut à déclarer. Le choix se poursuit aussi pendant une année sans obligation de production (26 USC 871(d); 26 CFR 1.871-10(d)). Une première déclaration tardive demande un examen individuel : un choix valide ne rétablit pas les déductions que la production tardive interdit.

Quand le formulaire W-8ECI met-il fin à la retenue sur le loyer brut?

Le formulaire W-8ECI indique au payeur que le propriétaire étranger traite le loyer comme un revenu effectivement lié à une entreprise américaine. Remettez un formulaire valide à chaque agent de retenue avant le paiement. Ne l'envoyez pas à l'IRS. Inscrivez le numéro d'identification fiscale américain du propriétaire à la ligne 7 et désignez le loyer à la ligne 11. Le propriétaire, ou une personne autorisée à signer pour lui, signe la partie II (formulaire W-8ECI). Un nouveau formulaire est nécessaire lorsque les renseignements changent ou que sa validité expire (IRS : instructions du formulaire W-8ECI).

Le choix du propriétaire et le formulaire W-8ECI ont des buts différents : le choix établit le traitement fiscal dans la déclaration, et le formulaire W-8ECI documente ce traitement pour le payeur. Le formulaire ne paie pas l'impôt, ne remplace pas le formulaire 1040-NR et ne corrige pas rétroactivement les paiements faits sans documents valides (IRS : choix pour les biens immobiliers; instructions du formulaire W-8ECI). Lorsque la retenue sur le loyer brut cesse, le propriétaire peut devoir faire des paiements d'impôt estimatif avec le formulaire 1040-ES (NR) (publication 519 : impôt estimatif).

Quelles dépenses et quel amortissement vont à l'annexe E?

Lorsque le traitement du revenu net est valide et qu'une demande de déduction est permise, la partie I de l'annexe E déclare le loyer de chaque bien à la ligne 3, les coûts locatifs ordinaires aux lignes de dépenses applicables et l'amortissement à la ligne 18. Le montant net passe par la ligne 5 de l'annexe 1, puis à la ligne 8 du formulaire 1040-NR (annexe E; formulaire 1040-NR). L'IRS énumère les impôts fonciers, les intérêts hypothécaires, les réparations, les assurances, les frais de gestion et les commissions d'agent. Le travail du propriétaire lui-même et les améliorations en capital ne sont pas des dépenses locatives courantes (instructions de l'annexe E).

L'amortissement commence lorsque l'immeuble est prêt et disponible à la location. Le terrain n'est pas amortissable : il faut donc répartir le coût d'achat entre le terrain et l'immeuble, et les améliorations peuvent exiger leur propre calendrier d'amortissement (instructions de l'annexe E). Si le propriétaire utilise aussi le logement comme résidence et le loue pour moins de 15 jours, l'IRS précise de ne pas déclarer le loyer ni déduire les dépenses locatives. Un autre usage personnel et les pertes locatives peuvent changer le résultat de l'annexe E. Consultez l'impôt sur les biens locatifs pour ces règles (instructions de l'annexe E).

Conservez l'état de clôture, la répartition entre le terrain et l'immeuble, les factures d'améliorations, la date de première disponibilité à la location, les anciens calendriers d'amortissement, les baux, le registre des loyers, les relevés d'intérêts hypothécaires, les comptes de taxes, les assurances, les réparations, les relevés du gestionnaire et les dates d'usage personnel.

Mes parents n'ont jamais produit de déclaration. Quelles années régler en premier?

Dressez la liste de chaque année, du premier paiement de loyer jusqu'à l'année en cours. Pour chaque propriétaire, vérifiez les dates limites de production, les déclarations antérieures et les avis de l'IRS. Réglez d'abord les années dont le délai de déduction approche (publication 519 : déclarations tardives). Vérifiez ensuite la propriété, la résidence et le statut fiscal américain, le loyer brut, la retenue, les dépenses, l'amortissement et toute vente. Utilisez ensemble l'acte de propriété, les ententes de copropriété, le bail et les registres de paiement pour établir qui détient réellement chaque part du loyer. Un enfant qui perçoit le loyer seulement à titre de mandataire n'en devient pas propriétaire (publication 515 : identifier le bénéficiaire).

Si un non-résident dont l'année d'imposition est l'année civile n'avait aucun salaire américain assujetti à la retenue sur les salaires, le formulaire 1040-NR est généralement exigible le 15e jour du sixième mois après la fin de cette année d'imposition. Des faits différents peuvent changer cette date (instructions du formulaire 1040-NR). Examinez les années manquantes avant de présumer que la production d'une seule déclaration récente règle la situation. Pour un examen coordonné des déclarations non produites et des retenues, faites appel à l'impôt des particuliers.

Une déclaration tardive peut-elle encore faire valoir le choix, les dépenses ou l'amortissement?

Peut-être, mais la déclaration de choix et les déductions exigent des vérifications distinctes. L'IRS permet de joindre la déclaration du choix initial en vertu de l'article 871(d) au formulaire 1040-NR ou à une déclaration modifiée, dans le délai du choix. Pourtant, un propriétaire qui ne produit pas une déclaration exigée dans les 16 mois suivant la date limite d'origine ne peut généralement pas déduire de dépenses du revenu brut, sauf si l'IRS accorde une dispense (IRS : choix pour les biens immobiliers et déclarations tardives; 26 CFR 1.871-10(d)).

La publication 519 ajoute une contrainte de délai plus stricte lorsqu'une déclaration exigée d'une année antérieure est manquante : la déclaration suivante doit être produite avant la première de ces deux échéances, soit le point de 16 mois, soit un avis de l'IRS indiquant que les déductions et les crédits ne sont pas disponibles. Elle précise qu'une dispense dépend d'une conduite raisonnable et de bonne foi et de la collaboration avec l'IRS. Un crédit de retenue n'est pas soumis à ce même délai de déduction. Examinez les dates limites réelles, les avis de l'IRS, les déclarations produites et les preuves de dépenses avant de réclamer d'anciennes déductions ou un amortissement.

Chaque propriétaire a-t-il besoin d'un ITIN, et que produit un enfant établi aux États-Unis?

Chaque parent qui doit produire une déclaration de non-résident a besoin de son propre numéro d'identification fiscale américain. Si un propriétaire n'a pas de SSN et n'y est pas admissible, il demande généralement un ITIN (numéro d'identification fiscale du contribuable individuel) au moyen du formulaire W-7, normalement avec sa déclaration et ses pièces d'identité. Le formulaire W-8ECI exige un numéro valide. Un propriétaire tenu de produire une déclaration fédérale ne peut pas utiliser l'exception du formulaire W-7 pour les revenus locatifs afin d'obtenir un ITIN sans déclaration. Tant que le payeur n'a pas de formulaire W-8ECI valide, la retenue sur le montant brut se poursuit généralement (IRS : instructions du formulaire W-7; instructions du formulaire W-8ECI).

Un enfant établi aux États-Unis ne devient pas propriétaire du bien locatif du seul fait qu'il perçoit le loyer. Si l'enfant contrôle ou transmet les paiements aux parents étrangers, il peut toutefois être un agent de retenue et devoir retenir, déposer et déclarer le loyer au moyen des formulaires 1042 et 1042-S. Les déclarations de revenus distinctes des parents déclarent toujours leurs propres parts (publication 515 : agent de retenue et déclaration; publication 527 : participations partielles).

L'État où se trouve le bien impose-t-il aussi le loyer?

Souvent, un État peut imposer le loyer de source immobilière située sur son territoire et exiger une déclaration de non-résident ou une retenue distincte. Vérifiez l'État où se trouve le bien plutôt que de présumer que le formulaire fédéral W-8ECI règle les questions fiscales de l'État. En Californie, un gestionnaire retient généralement 7 % sur les paiements admissibles à un propriétaire non-résident, après déduction de ses frais, une fois que les paiements dépassent 1 500 $ dans une année civile. Le gestionnaire déclare la retenue sur le formulaire 592, la remet avec le formulaire 592-V s'il paie par la poste, et remet au propriétaire le formulaire 592-B au plus tard 31 janvier suivant l'année civile (FTB : formulaire 592-B). Un propriétaire admissible peut demander une dispense avec le formulaire 588 ou une réduction avec le formulaire 589. Le formulaire 589 exige une demande distincte pour chaque bien locatif et l'approbation du FTB avant le paiement. Les associés étrangers et les membres étrangers d'une LLC ne peuvent pas utiliser le formulaire 588 pour la retenue sur leur part du revenu de l'entité (FTB : formulaire 589; FTB : instructions du formulaire 588). Un locataire résidentiel qui paie directement le propriétaire n'a pas à retenir l'impôt de la Californie, mais la retenue fédérale peut quand même s'appliquer (Franchise Tax Board de la Californie : lignes directrices sur la retenue). Si un particulier non-résident doit produire une déclaration de la Californie, le revenu net ou la perte locative se déclare à l'annexe CA (540NR) avec le formulaire 540NR, même si un gestionnaire a retenu l'impôt (Franchise Tax Board de la Californie : revenus locatifs).

Pour cette année d'imposition, les périodes de paiement et les dates limites du formulaire 592 sont Du 1er janvier au 31 mars : 15 avril 2026, 1er avril–31 mai : 15 juin 2026, Du 1er juin au 31 août : 15 septembre 2026 et Du 1er septembre au 31 décembre : 15 janvier 2027. Un état des bénéficiaires du formulaire 592 produit en retard coûte 60 $ s'il a 1 à 30 jours de retard, 130 $ s'il a de 31 jours à six mois de retard, ou 340 $ au-delà, par bénéficiaire. Selon l'article 18668 du R&TC, un gestionnaire qui omet de remettre l'impôt peut devoir l'impôt exigé plus les intérêts. La Californie dispose généralement de 20 ans pour recouvrer l'impôt après la date d'exigibilité de la dernière dette, sous réserve de réinitialisations et de suspensions (FTB : instructions du formulaire 592; FTB : limite de recouvrement).

Qu'est-ce qui change si les propriétaires vendent le bien?

Une vente déclenche un régime fédéral de retenue distinct, communément appelé FIRPTA. Dans la plupart des cas, c'est l'acheteur, et non le payeur du loyer, qui retient 15 % du montant réalisé par un vendeur étranger, sous réserve d'exceptions ou d'un certificat de retenue de l'IRS. La retenue sur la vente est fondée sur le montant de l'opération, et non sur l'impôt final sur le gain (IRS : retenue FIRPTA).

Un choix existant pour les biens immobiliers couvre aussi le gain sur un immeuble américain productif de revenu. Vérifiez-le au moment de préparer la déclaration de la vente. Conservez les états de clôture et l'historique d'amortissement. Si vous êtes Canadien, la vente d'un immeuble américain traite de la retenue sur la vente et des déclarations des deux pays (26 CFR 1.871-10(b)).

Que se passe-t-il si une société ou une LLC détient la maison?

Le propriétaire légal et la classification fiscale américaine de l'entité changent l'analyse de la déclaration et de la retenue. Une société étrangère peut choisir l'imposition du revenu net en vertu de l'article 882(d), au moyen d'une déclaration jointe au formulaire 1120-F. Elle produit cette déclaration pour le loyer visé par le choix. Consultez les déclarations américaines d'une société étrangère (26 CFR 1.871-10; instructions du formulaire 1120-F). Pour une LLC américaine à membre unique et à capitaux étrangers, ignorée aux fins de l'impôt sur le revenu, le revenu locatif figure dans la déclaration de son propriétaire, et le formulaire 5472 peut aussi être exigé séparément. Consultez la production d'une LLC américaine à membre unique et à capitaux étrangers (publication 519).

Si un Canadien choisit la façon de détenir le titre, comparez les structures dans comment un Canadien devrait détenir un bien américain avant de modifier l'acte de propriété.

Exemple

Montants illustratifs en dollars américains. Deux parents non-résidents détiennent à parts égales une maison américaine. Un locataire verse 24 000 $ US de loyer annuel à leur enfant établi aux États-Unis, qui l'envoie à l'étranger. Si l'enfant est l'agent de retenue, avant tout choix du revenu net ou formulaire W-8ECI valide, il retient 30 % du loyer brut : 7 200 $ US au total, soit 3 600 $ US pour la part de 12 000 $ US de chaque parent. La maison a 8 000 $ US de dépenses d'exploitation admissibles. Ces coûts ne réduisent pas la retenue sur le montant brut.

Si chaque parent fait un choix valide et remet un formulaire W-8ECI valide avant les paiements futurs, la retenue sur le loyer brut prévue par cette règle peut cesser. Chaque parent produit quand même le formulaire 1040-NR et déclare 12 000 $ US de loyer moins 4 000 $ US pour sa part des dépenses : 8 000 $ US avant l'amortissement et les limites de déduction. Les paiements passés et les déclarations omises demandent leur propre examen.

Votre situation est différente?

• Vous vivez au Canada : les résidents canadiens qui possèdent un bien locatif américain traitent des déclarations annuelles des deux pays.
• Vous vendez le bien : les vendeurs canadiens d'un immeuble américain traitent de la retenue à la clôture et des déclarations transfrontalières.
• Une société étrangère détient le bien : les déclarations américaines d'une société étrangère traitent du formulaire 1120-F.
• Une LLC à membre unique et à capitaux étrangers détient le titre : les exigences de production d'une LLC traitent du formulaire 5472.
• Vous n'avez pas encore choisi de structure de propriété : comment un Canadien devrait détenir un bien américain compare les principales options pour les Canadiens.
• Le loyer a été payé sans retenue ou des déclarations ont été omises : l'impôt des particuliers est la voie pour un examen année par année des productions et des retenues.