Alquilar propiedad en EE. UU. desde el extranjero: impuestos

¿Un propietario no residente debe impuestos en EE. UU. si el alquiler se envía al extranjero?

Por lo general, sí. El alquiler de una vivienda en EE. UU. es ingreso de fuente estadounidense porque la propiedad está en EE. UU.; enviar el alquiler a una cuenta en el extranjero no cambia su fuente. Vivir en el extranjero no basta para establecer la condición fiscal de no residente; revise la ciudadanía y la residencia de cada propietario antes de usar estas reglas. Una regla de desempate de un tratado tributario puede hacer que un residente de ambos países sea no residente para el impuesto sobre la renta de EE. UU.; por lo general se exige informar esa postura en el Form 8833 (IRS: Tema 851). Para una persona física no residente, el resultado federal depende de si el alquiler se trata como ingreso efectivamente vinculado con un negocio en EE. UU. o sigue siendo ingreso bruto de alquiler sujeto a retención (IRS: ingresos de bienes raíces; Publicación 515).

Las instrucciones del IRS para el Form 1040-NR ubican el alquiler que no está efectivamente vinculado en el Schedule NEC, línea 6, y el alquiler efectivamente vinculado en el Schedule E y el Schedule 1. Si el impuesto sobre el alquiler bruto se retuvo por completo y el alquiler es el único ingreso de fuente estadounidense del propietario, es posible que no se requiera el Form 1040-NR (Publicación 519). La elección abarca todos los bienes raíces de EE. UU. de ese propietario que generan ingresos, no solo una casa elegida (IRS: elección sobre bienes raíces).

Si vive en Canadá, consulte residentes de Canadá con propiedad en alquiler en EE. UU. para conocer la declaración canadiense aparte y las preguntas sobre el crédito por impuestos extranjeros.

¿Quién retiene sobre el alquiler bruto si el inquilino les paga a mis padres o a mí?

La persona que controla, recibe, custodia, dispone o paga el alquiler a un propietario extranjero puede ser un agente de retención federal. Puede ser un inquilino, un administrador de la propiedad o un hijo en EE. UU. que cobra y envía el dinero. El nombre de la cuenta bancaria no determina quién tiene esa obligación (Publicación 515: agente de retención).

Sin documentación que respalde el tratamiento de ingreso efectivamente vinculado, el agente de retención generalmente retiene 30% del alquiler bruto, antes de pagos de hipoteca, honorarios de administración, reparaciones u otros gastos. Una tasa menor válida bajo un tratado puede cambiar la retención, pero el pagador necesita la documentación adecuada antes de aplicarla (Publicación 515: ingresos de bienes raíces). El agente puede tener que presentar el Form 1042 y un Form 1042-S por separado para cada beneficiario extranjero, incluso cuando no retuvo. Ambos formularios generalmente vencen 15 de marzo después del año del pago, o el siguiente día hábil si esa fecha cae en fin de semana o feriado legal (IRS: declaraciones requeridas). Según la sección 1461, el inquilino, administrador o hijo obligado a retener es personalmente responsable del impuesto faltante; el propietario extranjero también debe su impuesto, pero el IRS lo cobra una sola vez. Para el Form 1042, la determinación generalmente corre durante 3 años después de presentar, o después de 15 de abril del año siguiente si se presentó antes; si nunca se presentó, el IRS puede determinar en cualquier momento. Después de la determinación, el cobro generalmente corre durante 10 años, con excepciones (26 USC 1461; Instrucciones del Form 1042; IRS: límites de plazo del Form 1042).

El impuesto retenido tiene fechas de depósito más tempranas. Si al final de un período de un cuarto de mes quedan sin depositar $2,000 o más, deposite dentro de 3 días hábiles; esos períodos terminan los días 7, 15, 22 y último de cada mes. Si al final del mes quedan al menos $200 pero menos de $2,000, deposite dentro de 15 días después del cierre del mes. Un saldo menor al cierre del año puede pagarse con el Form 1042 a más tardar 15 de marzo. Un Form 1042 tardío puede costar 5% del impuesto no pagado por mes, hasta 25% (Instrucciones del Form 1042).

Si nadie retuvo, primero identifique quién recibió cada pago de alquiler y quién controló su envío a los propietarios. Concilie el alquiler bruto por año y por propietario; luego revise las declaraciones de retención faltantes y la declaración de impuestos sobre la renta de cada propietario. Cada propietario debe verificar si debe presentar el Form 1040-NR; la falta de un Form 1042-S no elimina esa obligación de presentar (Publicación 519: requisitos de presentación).

¿Cómo elige una persona física pagar impuestos sobre el alquiler neto?

Una persona física no residente puede elegir, bajo la sección 871(d), tratar como efectivamente vinculado el ingreso de bienes raíces de EE. UU. que de otro modo no lo sería. Cada propietario hace su propia elección adjuntando una declaración al Form 1040-NR del primer año de la elección, o a un Form 1040-X enmendado. La declaración identifica la elección, cada participación en bienes raíces de EE. UU. que genera ingresos, la parte del propietario, las ubicaciones, las mejoras, las fechas de propiedad, los ingresos y cualquier elección o revocación anterior (IRS: cómo hacer la elección). En el Schedule OI, punto M, marque la línea 1 para el primer año de la elección o la línea 2 si todavía aplica una elección anterior.

La elección inicial debe hacerse antes de que termine el plazo para reclamar un reembolso: por lo general, 3 años después de presentar la declaración o 2 años después de pagar el impuesto, lo que ocurra más tarde. Continúa en los años siguientes mientras no se revoque. Una revocación inicial oportuna usa declaraciones enmendadas; pasado ese plazo, la revocación requiere el consentimiento del IRS, solicitado por escrito dentro de 75 días después del primer año que se quiera cambiar. Después de una revocación con consentimiento, una nueva elección generalmente debe esperar hasta el quinto año fiscal que comienza después del primer año de revocación, salvo que el IRS vuelva a dar su consentimiento. Presente el Form 1040-NR del año de la elección y de los años siguientes cuando se requiera, incluido un año con pérdida de alquiler que tenga alquiler bruto reportable; la elección también continúa durante un año sin obligación de presentar (26 USC 871(d); 26 CFR 1.871-10(d)). Una primera declaración tardía necesita revisión individual: una elección válida no restablece las deducciones que la presentación tardía impide.

¿Cuándo detiene el Form W-8ECI la retención sobre el alquiler bruto?

El Form W-8ECI le informa al pagador que el propietario extranjero trata el alquiler como ingreso efectivamente vinculado. Entregue un formulario válido a cada agente de retención antes del pago; no lo envíe al IRS. Anote el número de identificación fiscal de EE. UU. del propietario en la línea 7 e identifique el alquiler en la línea 11. El propietario, o quien esté autorizado a firmar por él, firma la Parte II (Form W-8ECI). Se necesita un formulario nuevo cuando cambia la información o vence su validez (IRS: Instrucciones del Form W-8ECI).

La elección del propietario y el Form W-8ECI cumplen funciones distintas: la elección establece el tratamiento fiscal en la declaración; el Form W-8ECI documenta ese tratamiento ante el pagador. No paga el impuesto, no sustituye el Form 1040-NR ni corrige de forma retroactiva los pagos hechos sin documentación válida (IRS: elección sobre bienes raíces; Instrucciones del Form W-8ECI). Cuando se detiene la retención sobre el alquiler bruto, es posible que el propietario deba hacer pagos de impuestos estimados con el Form 1040-ES (NR) (Publicación 519: impuestos estimados).

¿Qué gastos y qué depreciación van en el Schedule E?

Con un tratamiento válido de ingreso neto y una deducción permitida, la Parte I del Schedule E reporta el alquiler de cada propiedad en la línea 3, los costos ordinarios del alquiler en las líneas de gastos que correspondan y la depreciación en la línea 18. El monto neto pasa por el Schedule 1, línea 5, al Form 1040-NR, línea 8 (Schedule E; Form 1040-NR). El IRS menciona los impuestos sobre la propiedad, los intereses hipotecarios, las reparaciones, los seguros, los honorarios de administración y las comisiones de agentes. El trabajo propio del propietario y las mejoras de capital no son gastos corrientes del alquiler (Instrucciones del Schedule E).

La depreciación comienza cuando el edificio está listo y disponible para alquilar. El terreno no se deprecia, así que el costo de compra debe dividirse entre terreno y edificio; las mejoras pueden necesitar su propia tabla de depreciación (Instrucciones del Schedule E). Si el propietario también usa la unidad como vivienda y la alquila por menos de 15 días, el IRS indica no reportar el alquiler ni deducir los gastos del alquiler. Otros usos personales y las pérdidas de alquiler pueden cambiar el resultado del Schedule E; consulte impuestos de una propiedad en alquiler para esas reglas (Instrucciones del Schedule E).

Conserve la hoja de cierre de la compra, la asignación entre terreno y edificio, las facturas de las mejoras, la fecha en que la propiedad quedó disponible para alquilar por primera vez, las tablas de depreciación anteriores, los contratos de arrendamiento, el registro de alquileres, los estados de intereses hipotecarios, las facturas de impuestos, los seguros, las reparaciones, los estados de cuenta del administrador y las fechas de uso personal.

Mis padres nunca presentaron. ¿Qué años debemos atender primero?

Haga una lista de todos los años, desde el primer pago de alquiler hasta el año actual. Para cada propietario, revise las fechas de vencimiento de las declaraciones, las presentaciones anteriores y las notificaciones del IRS; atienda primero las fechas límite de deducciones que se acercan (Publicación 519: declaraciones tardías). Luego revise la propiedad, la residencia y la condición fiscal en EE. UU., el alquiler bruto, la retención, los gastos, la depreciación y cualquier venta. Use juntos la escritura, los acuerdos de propiedad, el contrato de arrendamiento y los registros de pago para identificar quién es el beneficiario final de cada parte del alquiler. Un hijo que solo lo cobra como agente no se convierte en su propietario (Publicación 515: identificación del beneficiario del pago).

Si una persona no residente con año calendario no tuvo salarios de EE. UU. sujetos a retención, el Form 1040-NR generalmente vence el día 15 del sexto mes después de ese año fiscal; hechos distintos pueden cambiar la fecha (Instrucciones del Form 1040-NR). Conviene revisar los años omitidos antes de suponer que presentar solo una declaración reciente los resuelve. Para una revisión coordinada de declaraciones no presentadas y de retenciones, use impuestos individuales.

¿Una declaración tardía todavía puede reclamar la elección, los gastos o la depreciación?

Posiblemente, pero la declaración de la elección y las deducciones requieren revisiones separadas. El IRS permite presentar la declaración de la elección inicial de la sección 871(d) con el Form 1040-NR o con una declaración enmendada dentro del plazo de la elección. Sin embargo, un propietario que no presenta una declaración requerida dentro de 16 meses de la fecha de vencimiento original generalmente no puede reclamar deducciones del ingreso bruto, salvo que el IRS otorgue una dispensa (IRS: elección sobre bienes raíces y declaraciones tardías; 26 CFR 1.871-10(d)).

La Publicación 519 agrega un problema de plazo más estricto cuando falta una declaración requerida anterior: la declaración posterior debe presentarse antes de lo que ocurra primero: que se cumpla el plazo de 16 meses o que el IRS notifique que las deducciones y los créditos no están disponibles. Indica que la dispensa depende de una conducta razonable y de buena fe y de la cooperación con el IRS. Un crédito por retención no está sujeto a ese mismo plazo de deducciones. Revise las fechas de vencimiento reales, las notificaciones del IRS, las presentaciones y la prueba de los gastos antes de reclamar deducciones o depreciación de años anteriores.

¿Cada propietario necesita un ITIN y qué presenta un hijo que vive en EE. UU.?

Cada padre o madre que deba presentar una declaración de no residente necesita su propio número de identificación fiscal de EE. UU. Si un propietario no tiene SSN y no es elegible para uno, por lo general solicita un ITIN con el Form W-7, normalmente junto con su declaración y sus documentos de identidad. El Form W-8ECI necesita que ese número sea válido. Un propietario obligado a presentar una declaración federal no puede usar la excepción por ingresos de alquiler del Form W-7 para obtener un ITIN sin una declaración. Mientras el pagador no tenga un Form W-8ECI válido, la retención sobre el monto bruto generalmente continúa (IRS: Instrucciones del Form W-7; Instrucciones del Form W-8ECI).

Un hijo que vive en EE. UU. no se convierte en propietario del inmueble solo por cobrar el alquiler. Sin embargo, si el hijo controla o envía los pagos a los padres extranjeros, puede ser un agente de retención y tener que retener, depositar y reportar el alquiler en los Forms 1042 y 1042-S. Las declaraciones de impuestos sobre la renta de los padres, por separado, siguen reportando la parte de cada uno (Publicación 515: agente de retención y reportes; Publicación 527: participaciones parciales).

¿El estado donde está la propiedad también grava el alquiler?

Con frecuencia, un estado puede gravar el alquiler de bienes raíces ubicados en él y puede exigir una declaración de no residente o una retención aparte. Revise el estado de la propiedad en lugar de suponer que el Form W-8ECI federal resuelve las reglas estatales. En California, un administrador generalmente retiene 7% de los pagos que califican a un propietario no residente, después de descontar su honorario, una vez que los pagos superan $1,500 en un año calendario. El administrador reporta en el Form 592, remite con el Form 592-V cuando paga por correo y entrega al propietario el Form 592-B a más tardar 31 de enero después del año calendario (FTB: Form 592-B). Un propietario elegible puede pedir una dispensa con el Form 588 o una reducción con el Form 589; el Form 589 requiere una solicitud aparte para cada propiedad en alquiler y la aprobación del FTB antes del pago. Los socios extranjeros y los miembros extranjeros de una LLC no pueden usar el Form 588 para la retención sobre su parte de los ingresos de la entidad (FTB: Form 589; FTB: Instrucciones del Form 588). Un inquilino residencial que paga directamente al propietario no tiene que retener impuesto de California, aunque puede aplicar la retención federal (California FTB: pautas de retención). Si una persona física no residente debe presentar una declaración de California, el ingreso o la pérdida neta de alquiler va en el Schedule CA (540NR) con el Form 540NR, aunque un administrador haya retenido (California FTB: ingresos de alquiler).

Para este año fiscal, los períodos de pago y las fechas de vencimiento del Form 592 son 1 de enero al 31 de marzo: 15 de abril de 2026, Del 1 de abril al 31 de mayo: 15 de junio de 2026, 1 de junio al 31 de agosto: 15 de septiembre de 2026 y Del 1 de septiembre al 31 de diciembre: 15 de enero de 2027. Un Schedule of Payees del Form 592 tardío cuesta $60 si se presenta con 1 a 30 días de atraso, $130 si tiene entre 31 días y seis meses de atraso, o $340 después de eso, por beneficiario. Según la sección 18668 del R&TC, un administrador que no remite puede deber el impuesto requerido más intereses. California generalmente tiene 20 años para cobrar después de que vence la última obligación, con reinicios y suspensiones (FTB: Instrucciones del Form 592; FTB: límite de cobro).

¿Qué cambia si los propietarios venden la propiedad?

Una venta activa un sistema federal de retención distinto, conocido comúnmente como FIRPTA. En la mayoría de los casos, el comprador, y no quien paga el alquiler, retiene 15% del monto realizado de un vendedor extranjero, con excepciones o con un certificado de retención del IRS. La retención por venta se calcula sobre el monto de la transacción, no sobre el impuesto final de la ganancia (IRS: retención FIRPTA).

Una elección vigente sobre bienes raíces también cubre la ganancia de bienes raíces de EE. UU. que generan ingresos; revísela al preparar la declaración de la venta. Conserve las hojas de cierre y el historial de depreciación. Si es de Canadá, venta de bienes raíces de EE. UU. por residentes de Canadá explica la retención por venta y las declaraciones de ambos países (26 CFR 1.871-10(b)).

¿Qué pasa si una corporación o una LLC es dueña de la vivienda?

El propietario legal y la clasificación fiscal de la entidad en EE. UU. cambian el análisis de la declaración y de la retención. Una corporación extranjera puede elegir el tratamiento de ingreso neto bajo la sección 882(d) con una declaración en el Form 1120-F; presenta esa declaración por el alquiler elegido. Consulte declaraciones de EE. UU. de una empresa extranjera (26 CFR 1.871-10; Instrucciones del Form 1120-F). En una LLC estadounidense de un solo miembro de propiedad extranjera que es una entidad ignorada para el impuesto sobre la renta, los ingresos de alquiler van en la declaración del propietario y puede hacer falta además el Form 5472; consulte presentación de una LLC estadounidense de un solo miembro de propiedad extranjera (Publicación 519).

Si una persona de Canadá está decidiendo a nombre de quién poner la propiedad, compare las estructuras en cómo debe un canadiense ser dueño de una propiedad en EE. UU. antes de cambiar la escritura.

Ejemplo

Montos ilustrativos en dólares estadounidenses. Dos padres no residentes son dueños a partes iguales de una casa en EE. UU. Un inquilino paga $24,000 de alquiler anual a su hijo, que vive en EE. UU. y los envía al extranjero. Si el hijo es el agente de retención, antes de cualquier elección de ingreso neto o de un Form W-8ECI válido, el hijo retiene 30% del alquiler bruto: $7,200 en total, o $3,600 por la parte de $12,000 de cada padre. La casa tiene $8,000 de gastos operativos admisibles; esos costos no reducen la retención sobre el monto bruto.

Si cada padre hace una elección válida y entrega un Form W-8ECI válido antes de los pagos futuros, la retención sobre el alquiler bruto bajo esta regla puede detenerse. Cada padre igualmente presenta el Form 1040-NR y reporta $12,000 de alquiler menos $4,000 de su parte de los gastos: $8,000 antes de la depreciación y de cualquier límite de deducciones. Los pagos pasados y las declaraciones omitidas necesitan su propia revisión.

¿Su caso es distinto?

• Vive en Canadá: residentes de Canadá con propiedad en alquiler en EE. UU. explica las declaraciones anuales de ambos países.
• Está vendiendo: vendedores canadienses de bienes raíces de EE. UU. explica la retención al cierre y los reportes transfronterizos.
• Una corporación extranjera es dueña de la propiedad: declaraciones de EE. UU. de una empresa extranjera explica el Form 1120-F.
• Una LLC de un solo miembro de propiedad extranjera figura como titular de la propiedad: requisitos de presentación de la LLC explica el Form 5472.
• Aún no ha elegido una estructura de propiedad: cómo debe un canadiense ser dueño de una propiedad en EE. UU. compara las opciones principales para los canadienses.
• Se pagó el alquiler sin retención o se omitieron declaraciones: impuestos individuales es la vía para una revisión año por año de presentaciones y retenciones.