ABD'de kira geliri nasıl vergilendirilir, neler indirilir

Kira geliri vergiye tabi mi ve nerede bildiririm?

ABD vatandaşı veya mukim yabancı için ABD'deki mülkten elde edilen kira genellikle vergiye tabidir ve kiracı nakit yerine mal veya hizmetle ödese bile her mülk için giderlerle birlikte normalde Schedule E, Part I üzerinde bildirilir. Schedule E'deki olağan kira genellikle serbest çalışma vergisine tabi değildir (IRS: Publication 527).

Aşağıdaki kısa süreli ev kiralama istisnası dışında, kâr amacı olmadan alınan kira Schedule 1'e yazılır. Kiranın işletme giderleri indirilemez, ancak nitelikli ipotek faizi, emlak vergileri ve kaza zararları yine de Schedule A'da ayrıntılı indirim olarak düşülebilir (IRS: Publication 527).

Çoğu birey kirayı alındığında bildirir. Peşin kira, kira sözleşmesinin son ayına ait ödeme dahil, alındığında sayılır. İade edilebilir teminat depozitosu, siz onu alıkoyana kadar kira sayılmaz; son kira olarak belirlenen depozito peşin kiradır. Kiracı faturalarınızdan birini öderse, bu ödemeyi kira olarak bildirin ve fatura uygun bir kira giderisse indirin (IRS: Publication 527).

Hangi kira giderlerini indirebilirim?

Mülk kiralık kullanım için elde tutulduğu sürece, kira elde etmeyle bağlantılı maliyetleri genellikle indirebilirsiniz. İpotek anaparası ve mülkün satın alma bedeli cari gider değildir (IRS: Publication 527).

Bu kategoriler IRS Publication 527 kaynağından alınmıştır. Gelecekteki teminat için ödenen sigorta, o teminat süresine yayılır. İpotek puanları (mortgage points) ve bazı kapanış masrafları da ayrı işlem gerektirir; kredi ve kapanış belgelerini saklayın. Faturaları ve kiralanan, boş kalan ve kişisel kullanılan günlerin kayıtlarını saklayın (IRS: Publication 527).

Olağan bakım maliyetleri, mülk kiraya hazır hale geldikten sonra, kiralık kullanım için elde tutulduğu sürece boş kalma dönemi dahil, genellikle indirilebilir. Amortisman devam edebilir, ancak kaçırılan kira indirim değildir (IRS: Publication 527).

Yapılan iş onarım mı, iyileştirme mi?

Kiralık mülkün normal işleyişini sürdüren bir onarım genellikle hemen indirilebilir. Mülkü daha iyi hale getiren, eski haline getiren veya yeni bir kullanıma uyarlayan bir iyileştirme ise genellikle maliyet esasına eklenir ve amortismana tabi tutulur (IRS: Publication 527).

Olgular önemlidir: mülkü satın aldığınızda var olan bir kusuru gideren iş, iyileştirme sayılabilir. IRS maddi mülk kuralları ayrıca rutin bakım güvenli limanı ile her yıl yapılabilen iki seçim sunar; her biri, uzatmalar dahil, süresinde verilen asıl beyannameye eklenen bir beyanla yapılır. De minimis seçimi, kayıtlarınızda da gider yazılan, fatura veya kalem başına $2.500 tutarına kadar olan kalemleri indirir. Küçük vergi mükellefi seçimi, diğer koşulların yanı sıra, düzeltilmemiş maliyet esası $1 milyon veya daha az olan bir binayı kapsar; şu şartla: yıl içindeki onarım ve iyileştirmeler toplamda bu maliyet esasının %2 oranını veya $10.000 tutarını, hangisi daha azsa, aşmamalıdır. Maliyet esasının ve sonraki satış kazancının doğru hesaplanabilmesi için onarım ve iyileştirme faturalarını ayırın (IRS: Publication 527).

Kiralık mülkte amortisman nasıl işler?

Amortisman, kiralık binanın maliyetini vergi geri kazanım süresine yayar. Arsa amortismana tabi tutulamaz ve amortisman, ilk kiracı daha sonra taşınsa bile, mülk kiraya hazır ve müsait olduğunda başlar (IRS: Publication 527).

Olağan federal yöntemde, konut kira binası ve yapısal iyileştirmeler, ay ortası kuralıyla 27,5 yıl boyunca amortismana tabi tutulur. Beyaz eşya ve mobilyaların geri kazanım süreleri farklıdır. Eski bir konut kiralık hale gelirse, amortisman maliyet esası genellikle arsa hariç, çevrildiği tarihteki düzeltilmiş maliyet esası ile gerçeğe uygun piyasa değerinden düşük olanıdır (IRS: Publication 527; IRS: Publication 946).

19 Ocak 2025'ten sonra edinilen ve hizmete alınan, uygun, daha kısa ömürlü bazı mülkler, siz seçimle bunun dışında kalmadıkça ilk yılda %100 oranında federal indirim alır; konut binasının kendisi bunun kapsamında değildir. Uygunluk, varlığa ve edinme tarihine bağlıdır. Seçimle dışarıda kalma, tüm mülk sınıfını kapsar ve mülkün hizmete alındığı yıl için, uzatmalar dahil, süresinde verilen beyannameye eklenen bir beyanla yapılır (IRS: Publication 946). Talep ettiğiniz veya talep edebileceğiniz amortisman, sattığınızda maliyet esasınızı azaltır; bu yüzden yıl yıl bir amortisman çizelgesi saklayın (IRS: Publication 527).

Kira zararı maaşımı azaltabilir mi?

Genellikle kira zararı pasiftir ve doğrudan ücretlerden mahsup edilemez. Aktif katılan ev sahibi, sınırlı bir istisnadan yararlanabilir; aksi halde zarar, pasif gelire veya nitelikli bir satışa karşı kullanılmak üzere sonraki yıllara devredilir (IRS: Publication 925; IRS: Form 8582 talimatları).

Aktif katılım için genellikle siz ve eşiniz yıl boyunca değer bakımından en az %10 paya sahip olmalı ve kiracıları veya onarımları onaylamak gibi önemli yönetim kararları almalısınız. Özel ödenek için sınır, başlangıç eşiğinin üzerindeki değiştirilmiş düzeltilmiş brüt gelirin %50 oranı kadar azalır (IRS: Publication 925).

Yıl içinde herhangi bir zaman eşiyle birlikte yaşamış ve ayrı beyanname veren evli bireyler bu özel ödeneği kullanamaz. Risk altındaki tutar kuralları pasif zarar kurallarından önce uygulanır; bu nedenle borçlanma ve sahiplik ayrıntıları zararı daha da sınırlayabilir. Pasif olmayan bir kiralık ticaret veya işletme için fazla işletme zararı sınırı da uygulanabilir (IRS: Publication 527; IRS: Publication 925).

Gayrimenkul profesyoneli statüsü nedir?

Federal gayrimenkul profesyoneli statüsü için her ikisi gereklidir: tüm ticaret veya işletmelerdeki kişisel hizmetlerinizin yarısından fazlasının, maddi olarak katıldığınız taşınmaz ticaret veya işletmelerinde olması ve yıl içinde bu taşınmaz işletmelerinde 750 saatten fazla çalışmanız. Statü tek başına her kira zararını serbest bırakmaz: ayrıca kiralama faaliyetine maddi olarak katılmanız veya tüm kiralık gayrimenkulünüzü tek bir faaliyet sayma seçimini yapıp onun testini karşılamanız gerekir. Bu seçimi asıl beyannameye eklenen bir beyanla yaparsınız; koşullarınız önemli ölçüde değişmedikçe, nitelik taşıdığınız sonraki yılları da bağlar ve geç başvuru için düzeltme imkânı olabilir. Nitelikli bir gayrimenkul profesyoneli ayrıca Schedule E'nin 43. satırını doldurur (IRS: Publication 925; IRS: Schedule E talimatları). Maddi katılım ayrı bir çalışma testidir; örnekler arasında faaliyette 500 saat üzerinde çalışmak veya 100 saat üzerinde ve en az başka herhangi bir kişi kadar çalışmak yer alır. Başka testler de uygulanır (IRS: Publication 925).

Ortak beyannamede, eşlerden biri, diğer eşle saatlerini birleştirmeden her iki statü testini karşılamalıdır. Bir eşin çalışması kirada maddi katılıma sayılabilir, ancak diğer eşin gayrimenkul profesyoneli saatlerine sayılmaz. Taşınmaz işletmesinde çalışan olarak yapılan iş, ancak işverenin %5 oranından fazlasına sahipseniz ya da sahip sayılıyorsanız statü testlerine sayılır. İşi ve mülkü gösteren tarihli zaman kayıtlarını saklayın; yatırımcı süresi ve gruplama seçimleri de sonucu değiştirebilir (IRS: Publication 925).

Kısa süreli kiralamada ne değişir?

Ortalama misafir konaklaması 7 gün veya daha kısaysa, pasif zarar kuralları kapsamında kiralama faaliyeti sayılmaz; önemli kişisel hizmetlerle birlikte ortalama 30 gün veya daha kısa konaklama da bu kuralların dışında kalabilir. Ortaya çıkan zararın ücretlerden mahsup edilip edilmeyeceği ise yukarıda anlatılan maddi katılım testlerine ve diğer zarar sınırlarına bağlıdır (IRS: Publication 925).

Pasif zarar testi tek başına geliri Schedule C'ye taşımaz. Esas olarak misafirlerin rahatı için önemli hizmetler sunmak, örneğin konaklama sırasında düzenli temizlik veya çarşaf değişimi, genellikle bildirim formunu Schedule C yapar ve serbest çalışma vergisi getirebilir. Su ve elektrik gibi temel giderler, çöp toplama ve ortak alanların temizliği tek başına önemli hizmet sayılmaz (IRS: Publication 527). Her konaklamayı ve sunulan hizmetleri kaydedin. Yerel doluluk vergileri bu federal gelir vergisi sorusundan ayrıdır.

Mülkü kendim kullanırsam veya evimin bir bölümünü kiralarsam ne olur?

Kişisel kullanım, indirim hesabını değiştirir. Ortak maliyetleri kiralık ve kişisel kullanım arasında bölün; yalnızca kiralanan oda veya birim için kullanılan maliyetler genellikle o kiralık bölüme verilebilir (IRS: Publication 527).

Aile kullanımı veya piyasa değerinin altındaki kira, kişisel kullanım sayılabilir; ancak bir aile üyesi adil kira öder ve konutu ana konut olarak kullanırsa sayılmaz. 15 günden az kuralı yalnızca konut ev olarak kullanıldığında uygulanır, her kısa kiralama için değil. Evinizdeki bir oda için, makul bir taban alanı veya oda sayısı yöntemi ortak maliyetleri paylaştırabilir (IRS: Publication 527).

Kira için net yatırım geliri vergisi öder miyim?

Değiştirilmiş düzeltilmiş brüt gelir, beyan statüsüne ait eşiği aştığında, net kira geliri ek olarak %3,8 oranında net yatırım geliri vergisiyle karşılaşabilir. Vergi, net yatırım gelirinin veya bu eşiğin üzerindeki gelirin düşük olanına uygulanır (IRS: NIIT soruları ve cevapları).

Gayrimenkul profesyoneli olarak nitelik taşımak tek başına kirayı bu vergiden çıkarmaz: kiralamanın ayrıca maddi olarak katıldığınız bir ticaret veya işletme olması gerekir. Kiralama faaliyetine yılda 500 saat üzerinde, ya da önceki 10 yılın herhangi 5'inde bu kadar zaman ayırdıysanız, güvenli liman bunu bu şekilde sayar. Kiralık mülk satışındaki kazanç da net yatırım geliri sayılabilir (IRS: Form 8960 talimatları).

Kira, nitelikli işletme geliri indirimine uygun mudur?

Kiralama bir ticaret veya işletme olduğunda, kira nitelikli işletme geliri indirimine uygun olabilir. Ortak kontrol altındaki bir işletmeye yapılan kiralama da uygun olabilir. Olağan hesaplama nitelikli işletme gelirinin %20 oranına kadarını kullanır, ancak nitelikli aktif bir işletme asgari bir indirim alabilir. Schedule E bildirimi veya gayrimenkul profesyoneli statüsü tek başına uygunluğu kanıtlamaz (IRS: Nitelikli işletme geliri indirimi).

Bir IRS kira güvenli limanı, bu indirim için ticaret veya işletme sayılmayı sağlayabilir. Bunun için ayrı defterler, hizmet kayıtları ve dayandığınız her yıl için süresinde verilen asıl beyannameye eklenen bir beyan gerekir. Yaşı 4 yıl altında olan bir işletme her yıl en az 250 saat kira hizmeti sunmalıdır; daha eski bir işletmenin son 5 yılın 3 tanesinde bu saatlere ihtiyacı vardır. Sahiplerin veya yüklenicilerin işi sayılabilir; ancak yatırım incelemesi ve seyahat sayılmaz (IRS: Revenue Procedure 2019-38).

Yukarıdaki kişisel kullanım kuralı uyarınca ev olarak kullandığınız bir mülk, triple-net kira sözleşmesiyle kiralanan bir mülk veya ortak kontrol altındaki bir ticaret veya işletmeye kiralanan bir mülk bu güvenli limanı kullanamaz. Kiralama yine de diğer QBI kuralları kapsamında uygun olabilir (IRS: Revenue Procedure 2019-38).

Kiralık mülkü sattığımda hangi vergi uygulanır?

Satış kazancı genellikle satış hasılatından satış masraflarının ve düzeltilmiş maliyet esasının çıkarılmasıyla başlar. İyileştirmeler maliyet esasını artırır; talep edilen veya talep edilebilecek amortisman, önceki bir beyanname indirimi atlamış olsa bile, onu azaltır. Eski bir konutun değeri, kiralık hale getirildiğinde düşmüşse, indirilebilir bir satış zararı bunun yerine çevrildiği tarihteki daha düşük gerçeğe uygun piyasa değerini, sonraki değişiklikler için düzeltilmiş olarak kullanabilir (IRS: Publication 527; IRS: Publication 544).

Uzun süredir sahip olunan bir bina kazancının amortismana atfedilen kısmı, en fazla %25 oranında vergilendirilen unrecaptured section 1250 kazancı olabilir; diğer kazançlar farklı işlem görebilir. Tüm kiralama faaliyetinin ilişkisiz bir alıcıya tamamen vergilendirilebilir şekilde satılması, genellikle askıdaki pasif zararlarını serbest bırakır. Yatırım veya iş amaçlı taşınmazın nitelikli bir benzer mülk değişimi (like-kind exchange) ise kazancı bunun yerine erteleyebilir; ertelenmiş bir değişimde yerine geçen mülkü 45 gün içinde belirlemeniz ve 180 gün içinde, ya da daha erkense uzatmalar dahil beyanname son tarihine kadar almanız gerekir (IRS: Topic 409; IRS: Form 8582 talimatları; IRS: Benzer mülk değişimleri; IRS: Publication 544). Satışı hesaplamadan önce alım ve satış kapanış belgelerini, iyileştirme makbuzlarını ve amortisman çizelgelerini saklayın.

Kiralık mülk bir zamanlar ana konutunuzsa, satıştan önceki 5 yılın en az 24 ayında ona sahipseniz ve ana konut olarak orada yaşadıysanız, kazancın bir kısmı yine de konut satışı istisnasına uygun olabilir. 6 Mayıs 1997 sonrasında izin verilen veya verilebilecek kiralık amortisman istisna edilemez ve belirli niteliksiz kullanım dönemleri istisnayı sınırlayabilir (IRS: Publication 523).

Eyaletim kira gelirini farklı mı vergilendirir?

Eyalet kuralları, zarar ve amortisman hesabını değiştirebilir. Örneğin California, bir mükellef federal gayrimenkul profesyoneli olarak nitelik taşısa bile kira gelirini ve zararlarını pasif sayar ve federal bonus amortismanı izlemez (California FTB: Kira; California FTB: Publication 1001).

Beyanname gereklilikleri ve düzeltmeler için mülkün bulunduğu eyaleti ve mukim olduğunuz eyaleti kontrol edin. Kurallar farklı olduğunda federal ve eyalet amortisman kayıtlarını ayrı saklayın.

Örnek

Yalnızca açıklayıcı ABD doları tutarları. Bekâr bir ev sahibi $30.000 kira alır, $20.000 indirilebilir işletme maliyeti öder ve doğru hesaplanmış $30.000 amortismanı vardır. Kiralama $20.000 zarar gösterir. Ev sahibinin aktif katıldığını, değiştirilmiş düzeltilmiş brüt gelirinin $120.000 olduğunu ve başka pasif geliri veya sınırı olmadığını varsayın.

Özel zarar ödeneği $25.000 ile başlar ve $100.000'ın üzerindeki $20.000 gelirin yarısı kadar azalır; geriye $15.000 kalır. Ev sahibi diğer gelirine karşı $15.000 indirebilir ve kalan $5.000'ı sonraki yıla devreder. Aynı mülk yukarıdaki kişisel kullanım kuralı uyarınca ev olarak kullanılsaydı, bu hesaplama değişirdi (IRS: Publication 925; IRS: Publication 527).

Sizin durumunuz farklı mı?

Sahiplik, mukim olduğunuz ülke ve zararın türü, beyan yolunu değiştirebilir. Beyannameyi hazırlamadan önce kira sözleşmelerini, kira kayıtlarını, makbuzları, kapanış belgelerini, amortisman çizelgelerini ve kiralanan ile kişisel kullanılan günlerin takvimini toplayın.

• Mülkü bir LLC içinde tutmayı düşünebilirsiniz: bkz. LLC içindeki kiralık mülk.
• Siz ve eşiniz kiralık mülke bir LLC üzerinden sahipsiniz: bkz. Eş ve aile LLC'lerinin beyanları.
• ABD'de kiralık mülkü olan bir Kanada mukimisiniz: bkz. ABD'de kiralık mülkü olan Kanadalılar.
• ABD'de mukim olmayan bir yabancısınız ve ABD'de kiralık mülkünüz var: farklı stopaj, seçim ve Form 1040-NR kuralları uygulanabilir (IRS: Mukim olmayan yabancılar ve ABD taşınmazları).
• Mülk ABD dışında: bkz. Yurt dışındaki mülk.
• Zarar kiralamadan değil, bir işletmeden kaynaklanıyor: bkz. İşletme zararları.
• Büyük bir askıya alınmış zararınız, karma kişisel kullanımınız veya bir satışınız var: yukarıdaki kayıtlarla vergi hazırlığı desteği alın.