השכרת נכס אמריקאי מחו״ל: מס ודוחות

האם בעלים שהוא תושב חוץ חב במס אמריקאי אם השכירות מועברת לחו״ל?

בדרך כלל כן. שכירות מבית בארצות הברית היא הכנסה ממקור אמריקאי כי הנכס נמצא בארצות הברית, והעברת השכירות לחשבון בחו״ל אינה משנה את המקור. מגורים בחו״ל בלבד אינם קובעים מעמד של תושב חוץ למס, ולכן בדקו את האזרחות והתושבות של כל בעלים לפני שתשתמשו בכללים האלה. כלל הכרעה באמנת מס יכול להפוך תושב של שתי מדינות לתושב חוץ למס הכנסה אמריקאי, וכשטוענים לעמדה כזו נדרש בדרך כלל גילוי בטופס 8833 (IRS: נושא 851). אצל יחיד שהוא תושב חוץ, התוצאה הפדרלית תלויה בשאלה אם השכירות מטופלת כהכנסה הקשורה ביעילות לעסק אמריקאי, או נשארת הכנסה משכירות ברוטו שחל עליה ניכוי במקור (IRS: הכנסה מנדל״ן; פרסום 515).

ההוראות של IRS לטופס 1040-NR קובעות ששכירות שאינה קשורה ביעילות לעסק מדווחת ב-Schedule NEC שורה 6, ושכירות שקשורה ביעילות לעסק מדווחת דרך Schedule E ו-Schedule 1. אם מס על שכירות ברוטו נוכה במלואו והשכירות היא ההכנסה האמריקאית היחידה של הבעלים, ייתכן שאין חובה להגיש טופס 1040-NR (פרסום 519). הבחירה חלה על כל הנדל״ן האמריקאי של אותו בעלים שמוחזק להפקת הכנסה, ולא רק על בית אחד שנבחר (IRS: בחירה לגבי נדל״ן).

אם אתם גרים בקנדה, קראו את תושבי קנדה עם נכס אמריקאי להשכרה לשאלות על הדוח הקנדי הנפרד ועל זיכוי מס זר.

מי מנכה מס במקור מהשכירות ברוטו אם הדייר משלם להורים שלי או לי?

מי ששולט בשכירות המשולמת לבעלים זר, מקבל אותה, שומר אותה, מחליט עליה או משלם אותה עשוי להיות סוכן ניכוי במקור פדרלי. זה יכול להיות דייר, מנהל נכס, או ילד בארצות הברית שגובה את הכסף ומעביר אותו. הכיתוב על חשבון הבנק אינו קובע על מי חלה החובה (פרסום 515: סוכן ניכוי במקור).

בלי תיעוד שתומך במיסוי כהכנסה הקשורה ביעילות לעסק, סוכן הניכוי מנכה בדרך כלל 30% מהשכירות ברוטו, לפני תשלומי משכנתה, דמי ניהול, תיקונים או הוצאות אחרות. שיעור אמנה נמוך יותר שתקף יכול לשנות את הניכוי, אבל המשלם צריך תיעוד נאות לפני שהוא מחיל אותו (פרסום 515: הכנסה מנדל״ן). על הסוכן עשויה לחול חובה להגיש טופס 1042 וטופס 1042-S נפרד לכל מקבל זר, גם כשהסוכן לא ניכה מס. שני הטפסים אמורים להיות מוגשים בדרך כלל עד 15 במרץ אחרי שנת התשלום, או ביום העסקים הבא אם התאריך חל בסוף שבוע או בחג רשמי (IRS: דוחות נדרשים). לפי סעיף 1461, דייר, מנהל או ילד שחובה עליהם לנכות מס במקור חבים אישית במס החסר. הבעלים הזר חב גם הוא במס שלו, אבל IRS גובה אותו פעם אחת בלבד. לגבי טופס 1042, תקופת השומה נמשכת בדרך כלל 3 שנים מההגשה, או מ-15 באפריל של השנה שלאחר מכן אם הוגש מוקדם יותר. אם הטופס לא הוגש מעולם, IRS יכול לקבוע שומה בכל זמן. אחרי השומה, הגבייה נמשכת בדרך כלל 10 שנים, בכפוף לחריגים (26 USC 1461; הוראות לטופס 1042; IRS: מגבלות זמן לטופס 1042).

למס שנוכה במקור יש מועדי הפקדה מוקדמים יותר. כשבסוף תקופה של רבע חודש נותרו $2,000 או יותר שלא הופקדו, יש להפקיד תוך 3 ימי עסקים. התקופות האלה מסתיימות ב-ב-7, ב-15, ב-22 וביום האחרון של כל חודש. כשבסוף חודש נותרו לפחות $200 אבל פחות מ-$2,000, יש להפקיד תוך 15 ימים לאחר סוף החודש. יתרה קטנה יותר בסוף השנה אפשר לשלם עם טופס 1042 עד 15 במרץ. הגשה מאוחרת של טופס 1042 יכולה להסתכם ב-5% מהמס שלא שולם לכל חודש, עד 25% (הוראות לטופס 1042).

אם איש לא ניכה מס במקור, זהו קודם מי קיבל כל תשלום שכירות ומי שלט בהעברתו לבעלים. הצליבו את השכירות ברוטו לפי שנה ולפי בעלים, ואז בחנו את דוחות הניכוי במקור החסרים ואת דוח מס ההכנסה של כל בעלים. כל בעלים צריך לבדוק אם חלה עליו חובה להגיש טופס 1040-NR. היעדר טופס 1042-S אינו מבטל את חובת ההגשה הזו (פרסום 519: דרישות הגשה).

איך יחיד בוחר להיות חייב במס על שכירות נטו?

יחיד שהוא תושב חוץ יכול לבחור לפי סעיף 871(d) להתייחס להכנסה מנדל״ן אמריקאי, שאינה קשורה ביעילות לעסק, כאל הכנסה שקשורה ביעילות לעסק. כל בעלים עושה את הבחירה בעצמו, בצירוף הצהרה לטופס 1040-NR של שנת הבחירה הראשונה, או לטופס 1040-X מתוקן. ההצהרה מציינת את הבחירה, כל זכות בנדל״ן אמריקאי מניב הכנסה, חלקו של הבעלים, המיקומים, השיפורים, תאריכי הבעלות, ההכנסה וכל בחירה או ביטול קודמים (IRS: ביצוע הבחירה). בSchedule OI, סעיף M סמנו את שורה 1 לשנת הבחירה הראשונה, או את שורה 2 אם בחירה קודמת עדיין חלה.

את הבחירה הראשונית יש לעשות לפני שתקופת התביעה להחזר מס מסתיימת: בדרך כלל 3 שנים אחרי הגשת הדוח או 2 שנים אחרי תשלום המס, לפי המאוחר מביניהם. הבחירה ממשיכה לשנים הבאות אלא אם בוטלה. ביטול ראשוני בזמן נעשה בדוחות מתוקנים. אחרי חלון הזמן הזה ביטול דורש הסכמת IRS, שמבקשים בכתב תוך 75 ימים אחרי השנה הראשונה שבה רוצים לשנות. אחרי ביטול שאושר, בחירה חדשה צריכה בדרך כלל להמתין עד תחילת שנת המס החמישית אחרי שנת הביטול הראשונה, אלא אם IRS מסכים שוב. הגישו טופס 1040-NR לשנת הבחירה ולשנים הבאות כשנדרש, כולל שנה עם הפסד משכירות ושכירות ברוטו שחובה לדווח עליה. הבחירה ממשיכה גם בשנה שבה אין חובת הגשה (26 USC 871(d); 26 CFR 1.871-10(d)). דוח ראשון שהוגש באיחור דורש בדיקה פרטנית: בחירה תקפה אינה מחזירה ניכויים שנחסמו בגלל הגשה מאוחרת.

מתי טופס W-8ECI עוצר ניכוי במקור משכירות ברוטו?

טופס W-8ECI מודיע למשלם שהבעלים הזר רואה בשכירות הכנסה שקשורה ביעילות לעסק. מסרו טופס תקף לכל סוכן ניכוי לפני התשלום. אין לשלוח אותו ל-IRS. כתבו את מספר זיהוי המס האמריקאי של הבעלים בשורה 7 וציינו את השכירות בשורה 11. הבעלים, או מי שמוסמך לחתום בשמו, חותם בחלק II (טופס W-8ECI). יש צורך בטופס חדש כשהמידע משתנה או כשתוקפו פג (IRS: הוראות לטופס W-8ECI).

הבחירה של הבעלים וטופס W-8ECI משרתים מטרות שונות: הבחירה קובעת את הטיפול במס בדוח, וטופס W-8ECI מתעד את הטיפול הזה עבור המשלם. הטופס אינו משלם את המס, אינו מחליף את טופס 1040-NR ואינו מתקן למפרע תשלומים שבוצעו בלי תיעוד תקף (IRS: בחירה לגבי נדל״ן; הוראות לטופס W-8ECI). כשהניכוי במקור משכירות ברוטו נפסק, ייתכן שהבעלים יצטרך לשלם מקדמות מס בטופס 1040-ES (NR) (פרסום 519: מקדמות מס).

אילו הוצאות ופחת נרשמים ב-Schedule E?

כשיש מיסוי תקף על הכנסה נטו ותביעת ניכויים מותרת, חלק I של Schedule E מדווח את השכירות של כל נכס בשורה 3, את עלויות ההשכרה הרגילות בשורות ההוצאות המתאימות ואת הפחת בשורה 18. הסכום נטו עובר דרך Schedule 1 שורה 5 אל טופס 1040-NR שורה 8 (Schedule E; טופס 1040-NR). IRS מפרט מסי נכס, ריבית משכנתה, תיקונים, ביטוח, דמי ניהול ועמלות סוכן. עבודה של הבעלים עצמו ושיפורי הון אינם הוצאות שוטפות של השכרה (הוראות ל-Schedule E).

הפחת מתחיל כשהבניין מוכן וזמין להשכרה. קרקע אינה ניתנת לפחת, ולכן יש לפצל את עלות הרכישה בין קרקע לבניין. שיפורים עשויים לדרוש לוח פחת משלהם (הוראות ל-Schedule E). אם הבעלים משתמש ביחידה גם כבית מגורים ומשכיר אותה פחות מ-15 ימים, IRS קובע שאין לדווח על השכירות ואין לנכות הוצאות השכרה. שימוש אישי אחר והפסדים משכירות יכולים לשנות את התוצאה ב-Schedule E. את הכללים האלה תמצאו במיסוי נכס להשכרה (הוראות ל-Schedule E).

שמרו את דוח סגירת הרכישה, את הקצאת הקרקע והבניין, חשבוניות שיפורים, התאריך שבו הנכס היה זמין להשכרה לראשונה, לוחות פחת ישנים, חוזי שכירות, כרטסת שכירות, דוחות ריבית משכנתה, חשבונות מסי נכס, ביטוח, תיקונים, דוחות מנהל ותאריכי שימוש אישי.

ההורים שלי מעולם לא הגישו. באילו שנים מטפלים קודם?

רשמו כל שנה מתשלום השכירות הראשון ועד השנה הנוכחית. לכל בעלים בדקו מועדי הגשה, הגשות קודמות והודעות מ-IRS, וטפלו קודם במועדים מתקרבים שקשורים לניכויים (פרסום 519: דוחות מאוחרים). אחר כך בדקו בעלות, מגורים ומעמד מס אמריקאי, שכירות ברוטו, ניכוי במקור, הוצאות, פחת וכל מכירה. השתמשו יחד בשטר, בהסכמי בעלות, בחוזה השכירות וברישומי התשלום כדי לזהות מי הבעלים הנהנה בכל חלק מהשכירות. ילד שרק גובה אותה כסוכן אינו הופך לבעליה (פרסום 515: זיהוי המקבל).

אם שנת המס של תושב חוץ היא שנה קלנדרית ולא היה לו שכר אמריקאי שחל עליו ניכוי במקור משכר, טופס 1040-NR אמור להיות מוגש בדרך כלל עד היום ה-15 בחודש השישי אחרי שנת המס. עובדות אחרות יכולות לשנות את המועד (הוראות לטופס 1040-NR). יש לבחון שנים חסרות ולא להניח שהגשת דוח אחרון בלבד פותרת אותן. לבדיקה מתואמת של דוחות שלא הוגשו ושל ניכוי במקור, פנו למס לאנשים פרטיים.

האם דוח מאוחר עדיין יכול לכלול את הבחירה, ההוצאות או הפחת?

ייתכן, אבל הצהרת הבחירה והניכויים דורשות בדיקות נפרדות. IRS מאפשר להגיש את הצהרת הבחירה הראשונית לפי סעיף 871(d) עם טופס 1040-NR או עם דוח מתוקן בתוך חלון הבחירה. עם זאת, בעלים שלא הגיש דוח נדרש תוך 16 חודשים מהמועד המקורי אינו יכול בדרך כלל לתבוע ניכויים מההכנסה ברוטו, אלא אם IRS מעניק ויתור (IRS: בחירה לגבי נדל״ן ודוחות מאוחרים; 26 CFR 1.871-10(d)).

פרסום 519 מוסיף סוגיית עיתוי מחמירה יותר כשחסר דוח נדרש קודם: את הדוח המאוחר יש להגיש לפני המוקדם מבין נקודת 16 חודשים או הודעה מ-IRS שניכויים וזיכויים אינם זמינים. הפרסום קובע שוויתור תלוי בהתנהגות סבירה ובתום לב ובשיתוף פעולה עם IRS. על זיכוי בגין ניכוי במקור לא חל אותו מועד אחרון של ניכויים. בדקו את מועדי ההגשה בפועל, את ההודעות מ-IRS, את ההגשות ואת הוכחות ההוצאות לפני שתובעים ניכויים או פחת ישנים.

האם כל בעלים צריך ITIN, ומה מגיש ילד שגר בארצות הברית?

כל הורה שחייב להגיש דוח של תושב חוץ צריך מספר זיהוי מס אמריקאי משלו. אם לבעלים אין SSN והוא אינו זכאי לו, הוא מבקש בדרך כלל ITIN בטופס W-7, לרוב יחד עם הדוח ומסמכי זיהוי. טופס W-8ECI דורש מספר תקף. בעלים שחייב להגיש דוח פדרלי אינו יכול להשתמש בחריג ההכנסה משכירות של טופס W-7 כדי לקבל ITIN בלי דוח. כל עוד למשלם אין טופס W-8ECI תקף, הניכוי ברוטו נמשך בדרך כלל (IRS: הוראות לטופס W-7; הוראות לטופס W-8ECI).

ילד שגר בארצות הברית אינו הופך לבעל הנכס רק בגלל שהוא גובה שכירות. אבל אם הילד שולט בתשלומים להורים בחו״ל או מעביר אותם, הוא עשוי להיות סוכן ניכוי במקור ועשוי להידרש לנכות, להפקיד ולדווח על השכירות בטפסי 1042 ו-1042-S. דוחות מס ההכנסה הנפרדים של ההורים עדיין מדווחים על חלקיהם (פרסום 515: סוכן ניכוי ודיווח; פרסום 527: זכויות חלקיות).

האם גם המדינה שבה נמצא הנכס מטילה מס על השכירות?

לעיתים קרובות מדינה יכולה להטיל מס על שכירות ממקור בנדל״ן שנמצא בה, ועשויה לדרוש דוח של תושב חוץ או ניכוי במקור נפרד. בדקו את דיני המדינה שבה הנכס נמצא, ואל תניחו שטופס W-8ECI הפדרלי מסדיר את כללי המדינה. בקליפורניה, מנהל נכס מנכה בדרך כלל 7% מתשלומים מזכים לבעלים שהוא תושב חוץ, אחרי דמי הניהול שלו, מרגע שהתשלומים עוברים $1,500 בשנה קלנדרית. המנהל מדווח בטופס 592, מעביר תשלום עם טופס 592-V כשמשלמים בדואר, ונותן לבעלים טופס 592-B עד 31 בינואר אחרי השנה הקלנדרית (FTB: טופס 592-B). בעלים זכאי יכול לבקש פטור בטופס 588 או הפחתה בטופס 589. טופס 589 דורש בקשה נפרדת לכל נכס להשכרה ואישור של FTB לפני התשלום. שותפים זרים וחברים זרים ב-LLC אינם יכולים להשתמש בטופס 588 לגבי ניכוי במקור על חלקם בהכנסת הישות (FTB: טופס 589; FTB: הוראות לטופס 588). דייר בנכס מגורים ששילם לבעלים ישירות אינו חייב לנכות מס קליפורניה במקור, אם כי ניכוי פדרלי עדיין עשוי לחול (FTB של קליפורניה: הנחיות לניכוי במקור). אם יחיד שהוא תושב חוץ חייב להגיש דוח בקליפורניה, ההכנסה נטו או ההפסד משכירות נרשמים ב-Schedule CA (540NR) עם טופס 540NR, גם אם מנהל ניכה מס במקור (FTB של קליפורניה: הכנסה משכירות).

בשנת מס זו, תקופות התשלום ומועדי ההגשה של טופס 592 הם 1 בינואר עד 31 במרץ: 15 באפריל 2026, 1 באפריל–31 במאי: 15 ביוני 2026, 1 ביוני עד 31 באוגוסט: 15 בספטמבר 2026 ו-1 בספטמבר עד 31 בדצמבר: 15 בינואר 2027. הגשה מאוחרת של Schedule of Payees בטופס 592 עולה $60 אם הוגשה באיחור של 1 עד 30 ימים, $130 אם באיחור של 31 ימים עד שישה חודשים, או $340 אחר כך, לכל מקבל. לפי סעיף 18668 ב-R&TC, מנהל שלא העביר את המס עלול לחוב במס הנדרש וגם בריבית. לקליפורניה יש בדרך כלל 20 שנים לגבות מהמועד שבו החבות האחרונה הפכה לפירעון, בכפוף לאיפוסים והשהיות (FTB: הוראות לטופס 592; FTB: מגבלת הגבייה).

מה משתנה אם הבעלים מוכרים את הנכס?

מכירה מפעילה מערכת ניכוי במקור פדרלית נפרדת, שנקראת בדרך כלל FIRPTA. ברוב המקרים הקונה, ולא משלם השכירות, מנכה 15% מהסכום שהתקבל ממוכר זר, בכפוף לחריגים או לאישור ניכוי במקור מ-IRS. הניכוי במכירה מבוסס על סכום העסקה, ולא על המס הסופי על הרווח (IRS: ניכוי במקור לפי FIRPTA).

בחירה קיימת לגבי נדל״ן חלה גם על רווח מנדל״ן אמריקאי מניב הכנסה. בדקו אותה כשמכינים את דוח המכירה. שמרו את דוחות הסגירה ואת היסטוריית הפחת. אם אתם קנדים, המדריך מכירת נדל״ן אמריקאי מסביר את הניכוי במכירה ואת הדוחות בשתי המדינות (26 CFR 1.871-10(b)).

מה אם חברה או LLC מחזיקה בבית?

הבעלים המשפטי וסיווג המס האמריקאי של הישות משנים את ניתוח הדוח והניכוי במקור. חברה זרה יכולה לבחור במיסוי נטו לפי סעיף 882(d) בהצהרה לטופס 1120-F, והיא מגישה את הדוח הזה עבור השכירות שנבחרה. ראו דוחות אמריקאיים של חברה זרה (26 CFR 1.871-10; הוראות לטופס 1120-F). אצל LLC אמריקאית עם בעלים יחיד בבעלות זרה, שאינה מוכרת לצורכי מס הכנסה, ההכנסה משכירות נרשמת בדוח של הבעלים, וייתכן שנדרש בנפרד טופס 5472. ראו הגשה של LLC אמריקאית בבעלות זרה עם בעלים יחיד (פרסום 519).

אם קנדי בוחר איך לרשום את הבעלות, השוו בין המבנים באיך קנדי צריך להחזיק נכס אמריקאי לפני שמשנים את השטר.

דוגמה

סכומים להמחשה בדולרים אמריקאיים. שני הורים שהם תושבי חוץ מחזיקים בבית אמריקאי בחלקים שווים. דייר משלם $24,000 שכירות שנתית לילד שלהם בארצות הברית, ושולח את הכסף לחו״ל. אם הילד הוא סוכן הניכוי, לפני כל בחירה במיסוי נטו או טופס W-8ECI תקף הוא מנכה 30% מהשכירות ברוטו: $7,200 בסך הכול, או $3,600 לכל הורה מתוך חלקו של $12,000. לבית יש $8,000 הוצאות תפעול מותרות, והן אינן מקטינות את הניכוי ברוטו.

אם כל הורה עושה בחירה תקפה ומוסר טופס W-8ECI תקף לפני תשלומים עתידיים, הניכוי משכירות ברוטו לפי הכלל הזה יכול להיפסק. כל הורה עדיין מגיש טופס 1040-NR ומדווח על $12,000 שכירות פחות $4,000 מחלקו בהוצאות: $8,000 לפני פחת וכל מגבלת ניכוי. תשלומים בעבר ודוחות שהוחמצו דורשים בדיקה משלהם.

המצב שלכם שונה?

• אתם גרים בקנדה: תושבי קנדה עם נכס אמריקאי להשכרה מסביר את הדוחות השנתיים בשתי המדינות.
• אתם מוכרים: מוכרים קנדים של נדל״ן אמריקאי מסביר את הניכוי בסגירה ואת הדיווח חוצה הגבולות.
• חברה זרה מחזיקה בנכס: דוחות אמריקאיים של חברה זרה מסביר את טופס 1120-F.
• LLC עם בעלים יחיד בבעלות זרה רשומה כבעלת הנכס: דרישות הגשה של LLC מסביר את טופס 5472.
• עוד לא בחרתם מבנה בעלות: איך קנדי צריך להחזיק נכס אמריקאי משווה בין האפשרויות העיקריות לקנדים.
• שכירות שולמה בלי ניכוי במקור או שדוחות הוחמצו: מס לאנשים פרטיים הוא הדרך לבדיקה שנה אחר שנה של הגשות וניכוי במקור.