ABD'de kiralık mülkü olan Kanadalılar: yıllık vergi beyanları

Kiralık mülküm için ABD vergi beyannamesi vermem gerekir mi?

ABD'de mukim olmayan bir Kanada mukimi, ABD kirasının net gelir üzerinden vergilendirilmesini seçerse genellikle Form 1040-NR verir. Bu seçim yapılmazsa, ABD'deki bir işletmeyle başka bir yoldan bağlantılı olmayan ABD kirası, kira giderleri indirilmeden brüt kiranın genellikle %30 oranında vergilendirilir. Tek ABD geliriniz bu kiraysa ve verginin tamamı kesildiyse ABD beyannamesi gerekmeyebilir. Vergi tam kesilmediyse beyanname verip kalan tutarı ödemeniz gerekebilir. IRS: ABD gayrimenkulü; IRS: Publication 519.

Kanada'da yaşasanız ve kirayı oradan yönetseniz bile mülkün konumu ABD'ye vergilendirme hakkı verir. LLC üzerinden tutulan ABD kiralık mülkünde beyanlar farklıdır; bkz. ABD LLC'sinin Kanadalı sahibi.

Konaklama sırasında düzenli temizlik veya çarşaf değişimi gibi kapsamlı misafir hizmetleri, Schedule E yerine Schedule C gerektirebilir. Net gelir seçimini yapmadan önce bu faaliyetin zaten bir ABD işletmesi olup olmadığını kontrol edin. IRS: Publication 527.

Net kira üzerinden vergilendirilmeyi nasıl seçerim ve Form W-8ECI'yi nasıl kullanırım?

İlk 871(d) seçimini, seçim yılına ait Form 1040-NR'ye veya düzeltme beyannamesine bir beyan ekleyerek yapın. Acentenin kirayı brüt kira üzerinden stopaj yapmadan ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı gelir sayabilmesi için kira ödenmeden önce her stopaj yapan acenteye geçerli bir Form W-8ECI verin. Form W-8ECI kendi başına seçimi yapmış olmaz. IRS: seçim adımları; IRS: W-8ECI talimatları.

İlk seçim, o yıla ait iade talep süresi içinde yapılmalıdır; bu süre genellikle beyannamenin verilmesinden sonraki 3 yıl veya verginin ödenmesinden sonraki 2 yıl süreden hangisi daha geç bitiyorsa o geçerlidir. İndirimleri korumaya ilişkin ayrı son tarih daha erken olabilir. 26 CFR 1.871-10; IRS: iade talep süresi.

Schedule OI (Form 1040-NR) üzerinde, ilk seçim yılı için M maddesindeki 1. satırı işaretleyin; seçim devam ettiği sürece sonraki yıllarda 2. satırı işaretleyin. IRS: Schedule OI.

Beyan, seçimi tanımlar ve tüm ABD gayrimenkul haklarınızı, sahiplik paylarınızı, konumlarını, önemli tadilatları ve önceki seçimleri veya geri almaları listeler. Seçim yalnızca tek bir bina için değil, uygun tüm ABD gayrimenkul gelirleri için geçerlidir ve sonraki yıllarda sürer. Her ortak sahip kendi seçimini yapar. İlk seçim süresi kapandıktan sonra sonraki bir yıl için geri alma, IRS'nin onayını gerektirir; sahip veya yetkili temsilcisi, o yılın bitiminden sonraki 75 gün içinde imzalı yazılı bir talepte bulunmalıdır. Beyanın bir kopyasını ve her Form W-8ECI'yi saklayın. 26 CFR 1.871-10.

Form W-8ECI vergi beyannamesine eklenmez; ödemeyi yapan kişiye veya kira acentesine verilir. Bir ABD vergi kimlik numarası ister. Acente zaten vergi kestiyse Form 1042-S'yi alın ve stopajı ABD beyannamenizle eşleştirin; stopaj ABD vergisine mahsuben yapılan bir ödemedir, geçerli bir seçimden sonra mutlaka nihai vergi değildir. IRS: W-8ECI talimatları; IRS: Publication 519.

Form 1040-NR'yi geç verirsem ne olur?

Form 1040-NR'nin geç verilmesi, Kanadalı kiraya verene brüt kirayı net vergilendirilebilir gelire indiren ABD indirimlerini ve bazı vergi kredilerini kaybettirebilir. Bunları korumanın olağan azami sınırı, süre uzatımı sayılmaksızın, asıl beyannamenin son tarihinden sonraki 16 aydır; önceki gerekli beyanname eksikse IRS bildirimi bu süreyi daha erken bitirebilir. IRS, gecikmenin makul ve iyi niyetli olduğu ve iş birliği yapıldığı durumlarda bu süreden feragat edebilir; ancak bu otomatik değildir. 26 CFR 1.874-1.

Olağan beyan son tarihi yine önemlidir: bu 16 aylık sınırdan önce faiz ile geç beyan veya geç ödeme cezaları uygulanabilir. Atladığınız yıllar varsa, nasıl beyan vereceğinize karar vermeden önce önceki tüm Form 1040-NR'leri, seçim beyanlarını, Form 1042-S'leri ve bildirimleri toplayın. IRS: Form 1040-NR talimatları.

Hangi giderleri indirebilirim ve ABD amortismanı talep etmek zorunda mıyım?

Net gelir yönteminde, Kanadalı sahip genellikle ABD kirasını ve ilgili giderleri Schedule E'de bildirir. Yaygın indirimler arasında onarımlar, sigorta, emlak vergileri, yönetim ücretleri ve ipotek faizi bulunur; ipotek anaparası ve satın alma bedelinin tamamı cari kira gideri değildir. Tadilatlar ve bina maliyeti genellikle amortisman yoluyla geri kazanılır; arsa amortismana tabi değildir. Giderlerin kira kullanımıyla ilişkili olması gerekir. IRS: Publication 527.

Her yıl doğru ABD amortismanını hesaplayın. IRS'ye göre, talep etme hakkınız olan amortismanı talep etmeseniz bile mülkün ABD vergi maliyet esasını izin verilen tutar kadar azaltmanız gerekir; bu, satışta vergilendirilebilir kazancı artırabilir. Alış kapanış belgesini ve arsa ile binanın ayrı dağılımını saklayın. IRS: Publication 527.

Kanada sermaye maliyeti indirimi (CCA), Kanada kurallarına göre ayrı bir tercihtir; kira zararı oluşturamaz veya artıramaz. Sınıf ve talep kararı için bkz. Sermaye maliyeti indirimi. CRA: Kira geliri.

Form 1040-NR'nin son tarihi nedir ve ITIN'e ihtiyacım var mı?

ABD'de stopaja tabi çalışan ücreti elde etmeyen, takvim yılı esasına göre beyan veren Kanadalı bir kiraya veren için Form 1040-NR genellikle izleyen yılın 15 Haziran'ında verilmelidir. Bu tür ücret de elde ettiyseniz genellikle 15 Nisan'dır. Hafta sonu veya resmi tatil, son tarihi bir sonraki iş gününe kaydırabilir. Beyannameyi vermeden önce beyanname yılının talimatlarını kontrol edin. IRS: Form 1040-NR talimatları.

ABD vergi kimlik numaranız yoksa geçerli bir Form W-8ECI veremezsiniz. İlk kez beyan veren kişi genellikle Form W-7 ve kâğıt Form 1040-NR ile ITIN için başvurur. Geçerli bir W-8ECI ödemeyi yapan kişiye ulaşmadan önce ödenen kiraya brüt kira stopajı uygulanabilir; Form 1042-S'de görünen stopajı ABD beyannamenizle eşleştirin. IRS: W-8ECI talimatları; IRS: W-7 talimatları.

ITIN'in verildiği takvim yılında ITIN kullanarak beyanname elektronik olarak verilemez. Form W-7'ye eklenen ilk beyanname, olağan 1040-NR posta adresine değil, W-7 talimatlarındaki ITIN işlem adresine gönderilir. IRS: Form W-7 talimatları.

Eyalet veya şehir de kirayı vergilendirir mi?

Binanın bulunduğu ABD eyaleti ve yerel yönetimi ayrı gelir, konaklama, satış veya kullanım vergileri uygulayabilir. California, mukim olmayan kişinin California mülkünden elde ettiği kira gelirini vergilendirir ve sahibi mukim olmayanlara ait beyanname çizelgesine yönlendirir. Florida ilçeleri, eyalet ve yerel satış vergilerine ek olarak altı ay veya daha kısa konaklama kiralarına geçici konaklama vergisi uygulayabilir. Kısa konaklamaları kabul etmeden önce mülkün eyalet ve yerel kurallarına bakın. California FTB; Florida Department of Revenue.

ABD federal net gelir seçimi ve Form W-8ECI, eyalet veya yerel vergi yükümlülüklerini çözmez. Mülkün adresini, her konaklamanın süresini ve tahsil edilen yerel vergiyi kayıtlarınızda saklayın.

ABD kirasını Kanada'da nasıl bildiririm?

Kanada vergi mukimi, para ABD hesabında kalsa bile ABD kiralık mülkünün gelirini ve giderlerini T1 ile Kanada doları olarak bildirir. Genellikle Form T776 kullanılır, ancak CRA başka mali tabloları da kabul eder. Form T776'daki net gelir veya zarar 12600. satıra gider; ortak sahipler paylarını formda belirtir. CRA genellikle her tutarın doğduğu andaki döviz kurunu kullanır; bazı durumlarda uygun bir ortalama kur da kullanılabilir. CRA: Form T776; CRA: yabancı tutarlar.

T1 ve varsa ödenecek bakiye genellikle vergi yılından sonraki 30 Nisan tarihinde verilir ve ödenir. Siz veya eşiniz serbest çalışansanız beyan genellikle 15 Haziran tarihinde verilir, ancak ödeme yine 30 Nisan tarihine kadar yapılmalıdır. Güncel beyan sezonunun tarihlerini kontrol edin. CRA: Son tarihler.

Ayrı bir Kanada hesaplaması hazırlayın. ABD amortismanı otomatik olarak Kanada CCA'sına dönüşmez ve döviz kurları iki ülkenin net kira gelirini farklı kılabilir. Kira, gider, kur çevirileri, alış maliyetleri ile her ülkenin amortisman veya CCA geçmişini içeren bir defter tutun. Mülk için Form T1135 gerekip gerekmediği Yabancı mülk ve iştirak bildirimi rehberinde ele alınır.

Temizlik, güvenlik veya yemek gibi misafir hizmetleri sunarsanız CRA bu faaliyeti T776'daki kira geliri yerine Form T2125'te bildirilen bir işletme olarak değerlendirebilir. CRA: Kira geliri mi işletme geliri mi.

Kira üzerinden iki kez vergi ödemekten nasıl kaçınırım?

Kanada vergi mukimi, aynı kira geliri için ödenen uygun ABD gelir vergisi için yabancı vergi kredisinden yararlanabilir. Form T2209 federal krediyi hesaplar; Québec dışındaki mukimler eyalet veya bölge kredisi için Form T2036'yı da kullanabilir, Québec'in ise kendi süreci vardır. Kredi, yabancı gelire isabet eden Kanada vergisiyle sınırlıdır; bu nedenle ödenen her ABD dolarını mahsup etmeyebilir. CRA: Federal yabancı vergi kredisi.

Beyandan sonra iade edilebilecek, olduğundan yüksek gösterilmiş brüt stopaj tutarını değil, kiraya isabet eden nihai ABD vergisini kullanın. Yabancı vergiyi Kanada dolarına çevirin ve ABD beyannamesini, vergi dökümünü, Form 1042-S'yi ve ödeme kanıtını saklayın. Income Tax Act 20(11) fıkrasındaki yabancı vergi indirimine ilişkin özel kısıtlama, taşınmaz mal dışındaki mülklere uygulanır; ABD gayrimenkul kirası için üst sınır olarak ele alınmamalıdır. Kredi hesaplaması için bkz. Kanada beyannamesinde yabancı gelir. CRA: Federal yabancı vergi kredisi; Income Tax Act, m. 20(11).

Kiralık mülk zarar ederse ne olur?

Zararın sonucu her ülkede farklı olabilir. ABD beyannamesinde kira zararları genellikle risk altındaki tutar ve pasif faaliyet sınırlarına tabidir; bu yüzden Schedule E zararının sonraki yıla devredilmesi gerekebilir. Kanada'da, indirilebilir giderlerden doğan, gerçek gelir amaçlı bir kira zararı genellikle diğer geliri azaltabilir; ancak piyasa kirasının altında bir maliyet paylaşımı düzeni uygun olmayabilir; CCA zarar oluşturamaz veya artıramaz. IRS: Publication 527; CRA: Kira geliri.

ABD zararı otomatik olarak Kanada zararı olmaz. Sonucu Kanada gider, CCA ve kur çevrimi kurallarına göre yeniden hesaplayın. Kanada'da kredi hesabı için net ABD kira geliri yoksa, ABD vergisi ödemesi o yıl için Kanada yabancı vergi kredisini çok az doğurabilir veya hiç doğurmayabilir. CRA: Federal yabancı vergi kredisi.

Eşim ortak sahipse veya orada kendimiz kalıyorsak ne olur?

ABD'de mukim olmayan her ortak sahip, beyanname gerekiyorsa genellikle kendi Form 1040-NR'sini verir. Kanadalı ortak sahipler genellikle kendi net paylarını T1'in 12600. satırında bildirir; ancak her biri mülkün tüm brüt kirasını 12599. satıra yazar; Form T776 sahiplik payını gösterir. Eşler arasındaki bir devir veya borç, Kanada gelirini veya zararını kimin bildireceğini değiştirebilir. Tapu, alış finansmanı ve devir kayıtlarını saklayın. Sahiplik seçenekleri için bkz. Kanadalı, ABD mülküne hangi yapıyla sahip olmalı. CRA: Form T776; Income Tax Act, m. 74.1; IRS: Publication 519.

Her sahip için kiralanan, boş kalan ve şahsi kullanım günlerinin takvimini tutun. ABD kurallarına göre, başka bir ortak sahibin veya ailesinin kullanımı genellikle tüm sahipler için şahsi kullanım sayılır; piyasa değerinin altındaki konaklamalar da sayılabilir. Kira giderlerini talep ederken, bunları her ülkenin kurallarına göre kira ve şahsi kullanım arasında bölüştürün. ABD'de şahsi kullanım, 14 günü veya makul bedelle kiralanan günlerin %10 kadarını, hangisi büyükse onu aşarsa IRS mülkü konut sayar. Kira gelirini aşan kira giderleri o zaman sınırlanabilir ve sonraki yıla devredilebilir. Mülk konut sayılıyor ve 15 günden kısa süre kiralanıyorsa IRS, bu kira gelirini ve giderlerini bildirmemenizi söyler; Kanada yine kendi kira geliri hesaplamasını ister. Kısa süreli konaklamalar yerel vergi yükümlülüklerini de değiştirebilir. IRS: Publication 527; CRA: Form T776.

Örnek

Yalnızca örnek tutarlardır. Aşağıdaki tüm mülk tutarları ABD dolarıdır; Kanada dolarına çevirme, yalnızca iki beyannamenin neden farklı çıktığını göstermek için 1 ABD doları başına C$1,25 varsayılan kurunu kullanır.

Bir Kanada mukimi, ABD'de doğrudan bir kiralık mülke sahiptir. Kira US$30.000, cari kira giderleri US$12.000 ve ABD amortisman hesabı US$8.000'dır. Geçerli bir net gelir seçimiyle, zarar sınırlarından önceki ABD Schedule E tutarı US$10.000'dır. Ödemeyi yapan kişiye geçerli bir Form W-8ECI ulaşmadıysa, nihai ABD vergisi daha düşük olabilse bile US$30.000 brüt kira üzerinden stopaj US$9.000 olabilir. Sahibin bu stopajı mahsup etmek için Form 1040-NR ve Form 1042-S'ye ihtiyacı vardır.

Kanada için aynı kira ve cari giderler, basitleştirilmiş örnek kuruyla C$37.500 ve C$15.000'a dönüşür. Kanada CCA'sı talep edilmezse, Form T776 diğer düzeltmelerden önce C$22.500 gösterir. Kanada yabancı vergi kredisi, US$9.000 stopajı veya ABD Schedule E kârını tek başına değil, uygun nihai ABD vergisini ve Kanada sınırını kullanır.

Sizin durumunuz farklı mı?

• ABD kira beyannamelerini veya seçim beyanlarını vermeyi kaçırdınız: geç beyan indirimleri ve seçimi etkileyebilir. Eksik yılları ve IRS bildirimlerini incelemek için sınır ötesi vergi desteği alın.
• ABD sonucunuz zarar veya Kanada ile ABD rakamları birbirinden çok farklı: pasif zarar sınırları, amortisman, döviz kuru ve kredi birlikte incelenmelidir. Sınır ötesi vergi desteği alın.
• Mülkün sahibi bir LLC veya şirket: tüzel kişi düzeyindeki ve Kanada sınıflandırması kuralları beyan yolunu değiştirir. Bkz. ABD LLC'sinin Kanadalı sahibi veya Kanadalı, ABD mülküne hangi yapıyla sahip olmalı.
• Mülk birkaç kişiye ait ya da şahsi kullanım ile kısa konaklamalar iç içe: sahiplik payları, tatil evi sınırları ve yerel konaklama vergileri mülk bazında inceleme gerektirir. Sınır ötesi vergi desteği alın.
• Mülkü satıyorsunuz: yıllık kira kuralları satış stopajını ve kazancı kapsamaz. Bkz. ABD gayrimenkulü satan Kanadalılar.
• Mülkte uzun süreler geçiriyorsunuz: günleriniz ABD vergi mukimliğini değiştirebilir. Bkz. Mevsimlik ziyaretçiler ve ABD mukimliği.
• Kiralık mülk ABD dışında: bkz. Kanada dışındaki mülkler.