Alugar imóvel nos EUA morando no exterior: impostos e declarações

Um proprietário não residente deve imposto americano se o aluguel é enviado para o exterior?

Em geral, sim. O aluguel de um imóvel residencial nos EUA é renda de fonte americana porque o imóvel está nos EUA; enviar o aluguel para uma conta no exterior não muda a fonte. Morar fora do país, por si só, não define a condição de não residente para fins fiscais; verifique a cidadania e a residência de cada proprietário antes de usar estas regras. Uma regra de desempate de tratado pode tornar não residente, para o imposto de renda americano, quem é residente de dois países, e a declaração no Form 8833 geralmente é exigida ao adotar essa posição (IRS: Topic 851). Para uma pessoa física não residente, o resultado federal depende de o aluguel ser tratado como renda efetivamente conectada com uma atividade nos EUA ou continuar sendo aluguel bruto sujeito à retenção (IRS: rendimentos de imóveis; Publication 515).

As instruções do IRS para o Form 1040-NR colocam o aluguel que não está efetivamente conectado no Schedule NEC, linha 6, e o aluguel efetivamente conectado no Schedule E e no Schedule 1. Se o imposto sobre o aluguel bruto foi totalmente retido e o aluguel é a única renda de fonte americana do proprietário, o Form 1040-NR pode não ser exigido (Publication 519). A opção abrange todos os imóveis do proprietário nos EUA mantidos para gerar renda, não apenas uma casa escolhida (IRS: opção pela tributação de imóveis).

Se você mora no Canadá, veja residentes no Canadá com imóvel alugado nos EUA para as questões da declaração canadense separada e do crédito por imposto estrangeiro.

Quem retém imposto do aluguel bruto se o inquilino paga aos meus pais ou a mim?

A pessoa que controla, recebe, guarda, dispõe ou paga o aluguel a um proprietário estrangeiro pode ser um agente de retenção federal. Pode ser o inquilino, o administrador do imóvel ou um filho nos EUA que recebe e repassa o dinheiro. O nome da conta bancária não define quem tem essa obrigação (Publication 515: agente de retenção).

Sem documentação que sustente o tratamento como renda efetivamente conectada, o agente de retenção geralmente retém 30% do aluguel bruto, antes das parcelas do financiamento, das taxas de administração, dos reparos ou de outras despesas. Uma alíquota menor válida de tratado pode alterar a retenção, mas o pagador precisa da documentação adequada antes de aplicá-la (Publication 515: rendimentos de imóveis). O agente pode ter de entregar o Form 1042 e um Form 1042-S separado para cada beneficiário estrangeiro, mesmo quando deixou de reter. Os dois formulários geralmente vencem em 15 de março após o ano do pagamento, ou no dia útil seguinte se essa data cair em fim de semana ou feriado legal (IRS: declarações exigidas). Pela seção 1461, o inquilino, o administrador ou o filho obrigado a reter responde pessoalmente pelo imposto que faltou; o proprietário estrangeiro também deve o seu imposto, mas o IRS o cobra uma só vez. Para o Form 1042, o lançamento geralmente pode ocorrer por 3 anos após a entrega, ou após 15 de abril do ano seguinte se entregue antes; se nunca foi entregue, o IRS pode lançar a qualquer momento. Depois do lançamento, a cobrança geralmente corre por 10 anos, com exceções (26 USC 1461; instruções do Form 1042; IRS: prazos do Form 1042).

O imposto retido tem prazos de depósito mais curtos. Com $2.000 ou mais sem depositar ao fim de um período quarter-monthly (quatro por mês), deposite em 3 dias úteis; esses períodos terminam em nos dias 7, 15 e 22 e no último dia de cada mês. Com pelo menos $200, mas menos de $2.000 ao fim do mês, deposite em 15 dias após o fim do mês. Um saldo menor no fim do ano pode ser pago com o Form 1042 até 15 de março. Um Form 1042 atrasado pode custar 5% do imposto não pago por mês, até 25% (instruções do Form 1042).

Se ninguém reteve, primeiro identifique quem recebeu cada pagamento de aluguel e quem controlou o repasse aos proprietários. Concilie o aluguel bruto por ano e por proprietário e depois revise as declarações de retenção que faltam e a declaração de imposto de renda de cada proprietário. Cada proprietário deve verificar se o Form 1040-NR é devido; a falta do Form 1042-S não elimina essa obrigação de entrega (Publication 519: obrigação de apresentar declaração).

Como uma pessoa física escolhe ser tributada pelo aluguel líquido?

Uma pessoa física não residente pode optar, pela seção 871(d), por tratar como efetivamente conectada a renda de imóveis nos EUA que, de outro modo, não seria. Cada proprietário faz a sua própria opção anexando uma declaração ao Form 1040-NR do primeiro ano da opção, ou a um Form 1040-X retificador. A declaração identifica a opção, cada participação em imóvel gerador de renda nos EUA, a parte do proprietário, as localizações, as benfeitorias, as datas de propriedade, a renda e qualquer opção ou revogação anterior (IRS: como fazer a opção). No Schedule OI, item M, marque a linha 1 para o primeiro ano da opção ou a linha 2 se uma opção anterior ainda valer.

A opção inicial deve ser feita antes do fim do prazo para pedir restituição: geralmente 3 anos após a entrega da declaração ou 2 anos após o pagamento do imposto, o que ocorrer por último. Ela continua nos anos seguintes, a menos que seja revogada. Uma revogação inicial no prazo usa declarações retificadoras; depois dessa janela, a revogação exige o consentimento do IRS, pedido por escrito em até 75 dias após o primeiro ano a mudar. Depois de uma revogação consentida, uma nova opção geralmente só pode ser feita a partir de o quinto ano fiscal iniciado após o primeiro ano da revogação, salvo novo consentimento do IRS. Entregue o Form 1040-NR do ano da opção e dos anos seguintes quando exigido, inclusive em um ano com prejuízo de aluguel e aluguel bruto reportável; a opção também continua em um ano sem obrigação de declaração (26 USC 871(d); 26 CFR 1.871-10(d)). Uma primeira declaração atrasada precisa de análise individual: uma opção válida não restaura deduções vedadas pela entrega tardia.

Quando o Form W-8ECI interrompe a retenção sobre o aluguel bruto?

O Form W-8ECI informa ao pagador que o proprietário estrangeiro trata o aluguel como renda efetivamente conectada. Entregue um formulário válido a cada agente de retenção antes do pagamento; não o envie ao IRS. Informe o número de identificação fiscal americano do proprietário na linha 7 e identifique o aluguel na linha 11. O proprietário, ou alguém autorizado a assinar por ele, assina a Parte II (Form W-8ECI). Um novo formulário é necessário quando as informações mudam ou a validade expira (IRS: instruções do Form W-8ECI).

A opção do proprietário e o Form W-8ECI têm finalidades diferentes: a opção estabelece o tratamento fiscal na declaração; o Form W-8ECI documenta esse tratamento para o pagador. Ele não paga o imposto, não substitui o Form 1040-NR e não corrige retroativamente pagamentos feitos sem documentação válida (IRS: opção pela tributação de imóveis; instruções do Form W-8ECI). Quando a retenção sobre o aluguel bruto termina, o proprietário pode precisar fazer pagamentos de imposto estimado com o Form 1040-ES (NR) (Publication 519: imposto estimado).

Quais despesas e qual depreciação vão no Schedule E?

Com tratamento válido pela renda líquida e um pedido de dedução permitido, a Parte I do Schedule E informa o aluguel de cada imóvel na linha 3, os custos comuns do aluguel nas linhas de despesa aplicáveis e a depreciação na linha 18. O valor líquido segue pelo Schedule 1, linha 5, até a linha 8 do Form 1040-NR (Schedule E; Form 1040-NR). O IRS lista impostos sobre a propriedade, juros do financiamento, reparos, seguro, taxas de administração e comissões de corretores. O trabalho do próprio proprietário e as benfeitorias de capital não são despesas correntes do aluguel (instruções do Schedule E).

A depreciação começa quando o imóvel está pronto e disponível para locação. O terreno não é depreciável, então o custo de compra deve ser dividido entre terreno e construção; as benfeitorias podem exigir uma tabela de depreciação própria (instruções do Schedule E). Se o proprietário também usa a unidade como moradia e a aluga por menos de 15 dias, o IRS diz para não informar o aluguel nem deduzir despesas de aluguel. Outros usos pessoais e prejuízos de aluguel podem mudar o resultado do Schedule E; veja impostos sobre imóveis alugados para essas regras (instruções do Schedule E).

Guarde a declaração de fechamento da compra, a divisão entre terreno e construção, as faturas de benfeitorias, a data em que o imóvel ficou disponível para locação, as tabelas de depreciação antigas, os contratos de locação, o livro de aluguéis, os extratos de juros do financiamento, as contas de impostos, o seguro, os reparos, os extratos do administrador e as datas de uso pessoal.

Meus pais nunca declararam. Quais anos devemos tratar primeiro?

Liste todos os anos, do primeiro pagamento de aluguel até o ano atual. Para cada proprietário, verifique os prazos de entrega, as declarações anteriores e as notificações do IRS; trate primeiro os prazos de dedução que estão perto de vencer (Publication 519: declarações atrasadas). Depois verifique a propriedade, a residência e a situação fiscal nos EUA, o aluguel bruto, a retenção, as despesas, a depreciação e qualquer venda. Use a escritura, os acordos de propriedade, o contrato de locação e os registros de pagamento em conjunto para identificar quem é o dono efetivo de cada parte do aluguel. Um filho que apenas recebe o aluguel como agente não se torna o proprietário dele (Publication 515: identificação do beneficiário).

Se um não residente que usa o ano-calendário não teve salários nos EUA sujeitos à retenção, o Form 1040-NR geralmente vence o dia 15 do sexto mês após o fim desse ano fiscal; fatos diferentes podem mudar o prazo (instruções do Form 1040-NR). Os anos não declarados devem ser revisados antes de presumir que entregar apenas uma declaração recente resolve a situação. Para uma revisão coordenada das declarações não entregues e da retenção, use impostos para pessoas físicas.

Uma declaração atrasada ainda pode pedir a opção, as despesas ou a depreciação?

Possivelmente, mas a declaração da opção e as deduções exigem verificações separadas. O IRS permite a declaração da opção inicial pela seção 871(d) com o Form 1040-NR ou com uma declaração retificadora dentro da janela da opção. Porém, o proprietário que não entrega uma declaração exigida em até 16 meses do vencimento original geralmente não pode deduzir despesas da renda bruta, a menos que o IRS conceda uma dispensa (IRS: opção pela tributação de imóveis e declarações atrasadas; 26 CFR 1.871-10(d)).

A Publication 519 acrescenta uma questão de prazo mais rígida quando falta uma declaração exigida anterior: a declaração posterior deve ser entregue antes do que ocorrer primeiro entre o limite de 16 meses ou uma notificação do IRS de que deduções e créditos não estão disponíveis. Ela diz que a dispensa depende de conduta razoável e de boa-fé e de cooperação com o IRS. Um crédito de retenção não está sujeito a esse mesmo prazo de dedução. Revise os vencimentos reais, as notificações do IRS, as declarações entregues e as provas das despesas antes de pedir deduções ou depreciação de anos mais antigos.

Cada proprietário precisa de um ITIN, e o que declara um filho que mora nos EUA?

Cada um dos pais que precisa entregar uma declaração de não residente precisa do próprio número de identificação fiscal americano. Se o proprietário não tem SSN e não pode obtê-lo, ele geralmente pede um ITIN (número de identificação fiscal para quem não pode obter SSN) no Form W-7, normalmente junto com a declaração e os documentos de identidade. Para ser válido, o Form W-8ECI precisa desse número. Um proprietário obrigado a entregar uma declaração federal não pode usar a exceção de renda de aluguel do Form W-7 para obter um ITIN sem declaração. Enquanto o pagador não tiver um Form W-8ECI válido, a retenção sobre o valor bruto geralmente continua (IRS: instruções do Form W-7; instruções do Form W-8ECI).

Um filho que mora nos EUA não se torna dono do imóvel alugado só por receber o aluguel. Porém, se o filho controla ou repassa os pagamentos aos pais no exterior, ele pode ser agente de retenção e precisar reter, depositar e informar o aluguel nos Forms 1042 e 1042-S. As declarações de imposto de renda separadas dos pais continuam informando a parte de cada um (Publication 515: agente de retenção e declaração; Publication 527: participações parciais).

O estado onde fica o imóvel também tributa o aluguel?

Muitas vezes, um estado pode tributar o aluguel de imóveis situados nele e pode exigir uma declaração de não residente ou uma retenção separada. Verifique o estado do imóvel em vez de presumir que o Form W-8ECI federal resolve as regras estaduais. Na Califórnia, o administrador geralmente retém 7% dos pagamentos qualificados a um proprietário não residente, depois de descontar sua taxa, quando os pagamentos passam de $1.500 em um ano-calendário. O administrador informa no Form 592, recolhe com o Form 592-V quando paga pelo correio e entrega ao proprietário o Form 592-B até 31 de janeiro depois do ano-calendário (FTB: Form 592-B). Um proprietário elegível pode pedir uma dispensa pelo Form 588 ou uma redução pelo Form 589; o Form 589 exige um pedido separado para cada imóvel alugado e a aprovação do FTB antes do pagamento. Sócios estrangeiros e membros estrangeiros de LLC não podem usar o Form 588 para a retenção sobre a sua parte da renda da entidade (FTB: Form 589; FTB: instruções do Form 588). Um inquilino residencial que paga diretamente ao proprietário não precisa reter imposto da Califórnia, embora a retenção federal ainda possa se aplicar (California FTB: orientações sobre retenção). Se uma pessoa física não residente deve entregar uma declaração da Califórnia, o lucro líquido ou o prejuízo do aluguel vai no Schedule CA (540NR) com o Form 540NR, mesmo que um administrador tenha retido imposto (California FTB: rendimentos de aluguel).

Neste ano fiscal, os períodos de pagamento e os vencimentos do Form 592 são De 1º de janeiro a 31 de março: 15 de abril de 2026, 1 de abril a 31 de maio: 15 de junho de 2026, De 1º de junho a 31 de agosto: 15 de setembro de 2026 e 1 de setembro a 31 de dezembro: 15 de janeiro de 2027. Um Schedule of Payees do Form 592 entregue com atraso custa $60 se atrasar de 1 a 30 dias, $130 se atrasar de 31 dias a seis meses ou $340 depois disso, por beneficiário. Pela seção 18668 do R&TC, o administrador que deixa de recolher pode ter de pagar o imposto devido mais juros. A Califórnia geralmente tem 20 anos para cobrar depois que a obrigação mais recente vence, com reinícios e suspensões (FTB: instruções do Form 592; FTB: limite de cobrança).

O que muda se os proprietários vendem o imóvel?

Uma venda aciona um sistema separado de retenção federal, conhecido como FIRPTA. Na maioria dos casos, é o comprador, e não quem paga o aluguel, que retém 15% do valor realizado de um vendedor estrangeiro, sujeito a exceções ou a um certificado de retenção do IRS. A retenção na venda se baseia no valor da transação, não no imposto final sobre o ganho (IRS: retenção FIRPTA).

Uma opção existente pela tributação de imóveis também abrange o ganho em imóveis geradores de renda nos EUA; verifique-a ao preparar a declaração da venda. Guarde as declarações de fechamento e o histórico de depreciação. Se você é canadense, venda de imóveis nos EUA por canadenses trata da retenção na venda e das declarações dos dois países (26 CFR 1.871-10(b)).

E se uma corporação ou uma LLC é dona do imóvel?

O proprietário legal e a classificação fiscal da entidade nos EUA mudam a análise da declaração e da retenção. Uma corporação estrangeira pode optar pelo tratamento líquido pela seção 882(d) com uma declaração no Form 1120-F; ela entrega essa declaração para o aluguel objeto da opção. Veja declarações americanas de empresa estrangeira (26 CFR 1.871-10; instruções do Form 1120-F). Uma LLC americana de um único membro de propriedade estrangeira, desconsiderada para o imposto de renda, tem o aluguel declarado na declaração do proprietário e pode precisar separadamente do Form 5472; veja entrega por LLC americana de um único membro de propriedade estrangeira (Publication 519).

Se um canadense está escolhendo como registrar o imóvel, compare as estruturas em como um canadense deve ser dono de imóvel nos EUA antes de alterar a escritura.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares americanos. Dois pais não residentes são donos, em partes iguais, de uma casa nos EUA. Um inquilino paga US$24.000 de aluguel por ano ao filho deles, que mora nos EUA e envia o dinheiro ao exterior. Se o filho é o agente de retenção, antes de qualquer opção pela renda líquida ou de um Form W-8ECI válido, ele retém 30% do aluguel bruto: US$7.200 no total, ou US$3.600 para a parte de US$12.000 de cada um dos pais. A casa tem US$8.000 de despesas operacionais permitidas; esses custos não reduzem a retenção sobre o valor bruto.

Se cada um dos pais faz uma opção válida e entrega um Form W-8ECI válido antes dos pagamentos futuros, a retenção sobre o aluguel bruto, segundo esta regra, pode terminar. Cada um continua entregando o Form 1040-NR e informa US$12.000 de aluguel menos US$4.000 da sua parte das despesas: US$8.000 antes da depreciação e de eventuais limites de dedução. Os pagamentos passados e as declarações não entregues precisam de revisão própria.

É diferente no seu caso?

• Você mora no Canadá: residentes no Canadá com imóvel alugado nos EUA trata das declarações anuais dos dois países.
• Você está vendendo: venda de imóveis nos EUA por canadenses trata da retenção no fechamento e das declarações entre países.
• Uma corporação estrangeira é dona do imóvel: declarações americanas de empresa estrangeira trata do Form 1120-F.
• Uma LLC de um único membro de propriedade estrangeira detém a escritura: exigências de declaração da LLC trata do Form 5472.
• Você ainda não escolheu a estrutura de propriedade: como um canadense deve ser dono de imóvel nos EUA compara as principais opções para canadenses.
• O aluguel foi pago sem retenção ou houve declarações não entregues: impostos para pessoas físicas é o caminho para uma revisão ano a ano das declarações e da retenção.