تأجير عقار أمريكي من الخارج: الضريبة والإقرارات

هل تستحق ضريبة أمريكية على المالك غير المقيم إذا حُوّل الإيجار إلى الخارج؟

نعم عمومًا. فإيجار منزل في الولايات المتحدة دخل مصدره أمريكي لأن العقار في الولايات المتحدة؛ ولا يغيّر تحويل الإيجار إلى حساب في الخارج مصدرَه. كما أن الإقامة في الخارج وحدها لا تثبت وضع غير المقيم ضريبيًا؛ فتحقق من جنسية كل مالك وإقامته قبل تطبيق هذه القواعد. وقد تجعل قاعدة حسم الإقامة في الاتفاقية الضريبية المقيم في بلدين غير مقيم لأغراض ضريبة الدخل الأمريكية، ويُشترط عمومًا الإفصاح بالنموذج 8833 عند التمسك بهذا الموقف (IRS: الموضوع 851). وبالنسبة للفرد غير المقيم، تتوقف النتيجة الفيدرالية على ما إذا كان الإيجار يُعامل كدخل مرتبط فعليًا بنشاط تجاري أمريكي، أو يبقى إجمالي دخل إيجار خاضعًا للاستقطاع (IRS: دخل العقارات؛ المنشور 515).

تضع تعليمات IRS للنموذج 1040-NR الإيجار غير المرتبط فعليًا بنشاط تجاري في Schedule NEC، السطر 6، والإيجار المرتبط فعليًا عبر Schedule E وSchedule 1. وإذا استُقطعت ضريبة إجمالي الإيجار كاملة وكان الإيجار هو دخل المالك الوحيد من مصدر أمريكي، فقد لا يكون النموذج 1040-NR مطلوبًا (المنشور 519). ويشمل الاختيار كل عقارات المالك الأمريكية المحتفظ بها لتحقيق دخل، وليس منزلًا واحدًا يختاره (IRS: اختيار العقارات).

إذا كنت تقيم في كندا، فراجع المقيمون الكنديون الذين يملكون عقارًا أمريكيًا مؤجَّرًا لمعرفة الإقرار الكندي المنفصل ومسائل الائتمان الضريبي الأجنبي.

من يستقطع الضريبة من إجمالي الإيجار إذا دفع المستأجر لوالدَيّ أو لي؟

قد يكون من له السيطرة على الإيجار المدفوع لمالك أجنبي أو استلامه أو حفظه أو التصرف فيه أو دفعه وكيلَ استقطاع فيدراليًا. وقد يكون مستأجرًا أو مدير عقار أو ابنًا مقيمًا في الولايات المتحدة يحصّل المال ويحوّله. ولا يحدد مسمّى الحساب البنكي من عليه هذا الواجب (المنشور 515: وكيل الاستقطاع).

وفي غياب مستندات تدعم معاملة الدخل كمرتبط فعليًا بنشاط تجاري، يستقطع وكيل الاستقطاع عمومًا 30% من إجمالي الإيجار، قبل أقساط الرهن ورسوم الإدارة والإصلاحات أو أي مصروفات أخرى. وقد يغيّر معدل اتفاقية أقل صحيح الاستقطاع، لكن الدافع يحتاج إلى مستندات سليمة قبل تطبيقه (المنشور 515: دخل العقارات). وقد يلزم الوكيل تقديم النموذج 1042 ونموذج 1042-S منفصل لكل مستلم أجنبي، حتى لو لم يستقطع الوكيل. ويستحق النموذجان عمومًا بعد 15 مارس من سنة الدفع، أو في يوم العمل التالي إذا صادف ذلك التاريخ عطلة نهاية أسبوع أو عطلة رسمية (IRS: الإقرارات المطلوبة). وبموجب المادة 1461، يتحمل المستأجر أو المدير أو الابن الملزم بالاستقطاع المسؤولية الشخصية عن الضريبة الناقصة؛ وتستحق على المالك الأجنبي أيضًا ضريبته، لكن IRS تحصّلها مرة واحدة فقط. وبالنسبة للنموذج 1042، يمتد التقدير عمومًا 3 سنوات بعد التقديم، أو بعد 15 أبريل من السنة التالية إذا قُدّم مبكرًا؛ وإذا لم يُقدَّم قط، فيمكن لـ IRS التقدير في أي وقت. وبعد التقدير، يمتد التحصيل عمومًا 10 سنوات، مع استثناءات (26 USC 1461؛ تعليمات النموذج 1042؛ IRS: قيود التقادم للنموذج 1042).

للضريبة المستقطعة مواعيد إيداع أبكر. فإذا بلغ المبلغ غير المودَع 2,000 دولار أو أكثر في نهاية فترة ربع شهرية، فأودعه خلال 3 أيام عمل؛ وتنتهي تلك الفترات في اليوم 7 و15 و22 وآخر يوم من كل شهر. وإذا بلغ المبلغ 200 دولار على الأقل لكنه دون 2,000 دولار في نهاية الشهر، فأودعه خلال 15 يومًا بعد نهاية الشهر. ويمكن سداد رصيد أصغر في نهاية السنة مع النموذج 1042 بحلول 15 مارس. وقد تبلغ غرامة النموذج 1042 المتأخر 5% من الضريبة غير المسدّدة شهريًا، بحد أقصى 25% (تعليمات النموذج 1042).

إذا لم يستقطع أحد، فحدّد أولًا من تسلّم كل دفعة إيجار ومن تحكّم في تحويلها إلى الملّاك. وطابق إجمالي الإيجار حسب السنة والمالك، ثم راجع إقرارات الاستقطاع الناقصة وإقرار ضريبة الدخل لكل مالك. يجب على كل مالك أن يتحقق مما إذا كان النموذج 1040-NR مستحقًا؛ فغياب النموذج 1042-S لا يُسقط واجب التقديم هذا (المنشور 519: متطلبات التقديم).

كيف يختار الفرد احتساب الضريبة على صافي الإيجار؟

يمكن للفرد غير المقيم أن يختار بموجب المادة 871(d) معاملة دخل العقارات الأمريكية غير المرتبط فعليًا بنشاط تجاري كدخل مرتبط فعليًا به. ويجري كل مالك اختياره بنفسه بإرفاق بيان بالنموذج 1040-NR لأول سنة اختيار، أو بالنموذج 1040-X المعدّل. ويحدد البيان الاختيار وكل حصة في عقار أمريكي مدرّ للدخل، وحصة المالك، والمواقع، والتحسينات، وتواريخ الملكية، والدخل، وأي اختيار أو إلغاء سابق (IRS: إجراء الاختيار). وفي Schedule OI، البند M، ضع علامة على السطر 1 لأول سنة اختيار أو على السطر 2 إذا كان اختيار سابق لا يزال ساريًا.

يجب إجراء الاختيار الأولي قبل انتهاء مدة المطالبة بالاسترداد: عمومًا بعد 3 سنوات من تقديم الإقرار أو بعد سنتان (2) من سداد الضريبة، أيهما أبعد. ويستمر الاختيار في السنوات اللاحقة ما لم يُلغَ. ويكون الإلغاء الأولي في الوقت المناسب بإقرارات معدّلة؛ وبعد تلك المدة، يحتاج الإلغاء إلى موافقة IRS تُطلب كتابةً خلال 75 يومًا بعد أول سنة يراد التغيير فيها. وبعد إلغاء موافَق عليه، يجب عمومًا انتظار السنة الضريبية الخامسة التي تبدأ بعد أول سنة إلغاء قبل اختيار جديد، ما لم توافق IRS مرة أخرى. وقدّم النموذج 1040-NR لسنة الاختيار والسنوات اللاحقة عند الاقتضاء، بما في ذلك سنة خسارة إيجارية فيها إجمالي إيجار خاضع للإبلاغ؛ كما يستمر الاختيار خلال سنة لا يُشترط فيها تقديم إقرار (26 USC 871(d)؛ 26 CFR 1.871-10(d)). ويحتاج الإقرار الأول المتأخر إلى مراجعة فردية: فالاختيار الصحيح لا يعيد الخصومات التي يحظرها التأخر في التقديم.

متى يوقف النموذج W-8ECI استقطاع إجمالي الإيجار؟

يخبر النموذج W-8ECI الدافعَ بأن المالك الأجنبي يعامل الإيجار كدخل مرتبط فعليًا بنشاط تجاري. سلّم نموذجًا صحيحًا إلى كل وكيل استقطاع قبل الدفع؛ ولا ترسله إلى IRS. أدخل رقم التعريف الضريبي الأمريكي للمالك في السطر 7 وحدّد الإيجار في السطر 11. ويوقّع المالك، أو من يملك تفويضًا بالتوقيع عنه، الجزء II (النموذج W-8ECI). ويلزم نموذج جديد عند تغيّر المعلومات أو انتهاء صلاحيته (IRS: تعليمات النموذج W-8ECI).

اختيار المالك والنموذج W-8ECI يخدمان غرضين مختلفين: الاختيار يحدد المعاملة الضريبية في الإقرار؛ أما النموذج W-8ECI فيوثّق تلك المعاملة للدافع. وهو لا يسدّد الضريبة، ولا يحل محل النموذج 1040-NR، ولا يصحح بأثر رجعي الدفعات التي تمت دون مستندات صحيحة (IRS: اختيار العقارات؛ تعليمات النموذج W-8ECI). وعندما يتوقف استقطاع إجمالي الإيجار، قد يحتاج المالك إلى سداد ضرائب تقديرية بالنموذج 1040-ES (NR) (المنشور 519: الضريبة التقديرية).

ما المصروفات والإهلاك التي تُدرج في Schedule E؟

مع معاملة صحيحة على أساس صافي الدخل ومطالبة خصم مسموح بها، يُبلّغ الجزء I من Schedule E عن إيجار كل عقار في السطر 3، وعن تكاليف الإيجار العادية في سطور المصروفات المناسبة، وعن الإهلاك في السطر 18. ويمر صافي المبلغ عبر Schedule 1، السطر 5، إلى النموذج 1040-NR، السطر 8 (Schedule E؛ النموذج 1040-NR). وتذكر IRS ضرائب العقار وفائدة الرهن والإصلاحات والتأمين ورسوم الإدارة وعمولات الوكلاء. أما عمل المالك نفسه والتحسينات الرأسمالية فليست مصروفات إيجار جارية (تعليمات Schedule E).

يبدأ الإهلاك عندما يصبح المبنى جاهزًا ومتاحًا للإيجار. والأرض لا تُهلَك، لذا يجب تقسيم تكلفة الشراء بين الأرض والمبنى؛ وقد تحتاج التحسينات إلى جدول إهلاك خاص بها (تعليمات Schedule E). وإذا كان المالك يستخدم الوحدة سكنًا له أيضًا ويؤجّرها لمدة أقل من 15 يومًا، فتقول IRS ألا يُبلَّغ عن الإيجار ولا تُخصم مصروفاته. وقد يغيّر الاستخدام الشخصي الآخر وخسائر الإيجار نتيجة Schedule E؛ راجع ضرائب العقار المؤجَّر لتلك القواعد (تعليمات Schedule E).

احتفظ ببيان الإغلاق (closing statement)، وتوزيع الأرض والمبنى، وفواتير التحسينات، وتاريخ أول إتاحة للعقار للإيجار، وجداول الإهلاك القديمة، وعقود الإيجار، وسجل الإيجار، وكشوف فائدة الرهن، وفواتير الضرائب، والتأمين، والإصلاحات، وكشوف المدير، وتواريخ الاستخدام الشخصي.

والداي لم يقدّما إقرارًا قط. أي السنوات نعالجها أولًا؟

اكتب قائمة بكل سنة منذ أول دفعة إيجار حتى السنة الحالية. وافحص لكل مالك مواعيد استحقاق الإقرارات والتقديمات السابقة وإشعارات IRS؛ وعالج مواعيد الخصم المقتربة أولًا (المنشور 519: الإقرارات المتأخرة). ثم افحص الملكية والإقامة والوضع الضريبي الأمريكي وإجمالي الإيجار والاستقطاع والمصروفات والإهلاك وأي بيع. واستخدم سند الملكية واتفاقيات الملكية وعقد الإيجار وسجلات الدفع معًا لتحديد من يملك فعليًا كل حصة من الإيجار. والابن الذي يحصّله بصفته وكيلًا فقط لا يصبح مالكًا له (المنشور 515: تحديد المستفيد).

إذا كان غير المقيم يقدّم إقراره عن السنة التقويمية ولم تكن لديه أجور أمريكية خاضعة لاستقطاع الأجور، فيستحق النموذج 1040-NR عمومًا بعد اليوم الـ15 من الشهر السادس من تلك السنة الضريبية؛ وقد تغيّر الوقائع المختلفة ذلك (تعليمات النموذج 1040-NR). ويجب مراجعة السنوات الناقصة قبل افتراض أن تقديم إقرار حديث فقط يحل المشكلة. وللمراجعة المنسقة للإقرارات غير المقدمة والاستقطاع، استخدم الضريبة الفردية.

هل يمكن للإقرار المتأخر أن يطالب بالاختيار أو المصروفات أو الإهلاك؟

يمكن ذلك، لكن بيان الاختيار والخصومات يتطلبان فحصين منفصلين. فتسمح IRS ببيان الاختيار الأولي بموجب المادة 871(d) مع النموذج 1040-NR أو مع إقرار معدّل خلال مدة الاختيار. ومع ذلك، فإن المالك الذي لا يقدّم إقرارًا مطلوبًا خلال 16 شهرًا من موعد الاستحقاق الأصلي لا يستطيع عمومًا المطالبة بخصومات من إجمالي الدخل ما لم تمنح IRS تنازلًا (IRS: اختيار العقارات والإقرارات المتأخرة؛ 26 CFR 1.871-10(d)).

تضيف المنشور 519 مسألة توقيت أشد صرامة عندما يكون إقرار سابق مطلوب ناقصًا: يجب تقديم الإقرار اللاحق قبل أبكر الموعدين، وهما نقطة 16 شهرًا أو إشعار من IRS بأن الخصومات والائتمانات غير متاحة. وتقول إن التنازل يتوقف على سلوك معقول وبحسن نية وعلى التعاون مع IRS. ولا يخضع ائتمان الاستقطاع لموعد الخصومات نفسه. راجع مواعيد الاستحقاق الفعلية والإشعارات والتقديمات وإثباتات المصروفات قبل المطالبة بخصومات أو إهلاك أقدم.

هل يحتاج كل مالك إلى ITIN، وماذا يقدّم الابن المقيم في الولايات المتحدة؟

يحتاج كل والد ملزم بتقديم إقرار لغير المقيمين إلى رقم تعريف ضريبي أمريكي خاص به. وإذا لم يكن لدى المالك SSN ولا يحق له الحصول عليه، فعليه عمومًا التقدم بطلب للحصول على ITIN بالنموذج W-7، عادةً مع إقراره ومستندات الهوية. ويحتاج النموذج W-8ECI إلى هذا الرقم ليكون صحيحًا. ولا يستطيع المالك الملزم بتقديم إقرار فيدرالي استخدام استثناء دخل الإيجار في النموذج W-7 للحصول على ITIN دون إقرار. وإلى أن يحصل الدافع على نموذج W-8ECI صحيح، يستمر عمومًا استقطاع إجمالي الإيجار (IRS: تعليمات النموذج W-7؛ تعليمات النموذج W-8ECI).

لا يصبح الابن المقيم في الولايات المتحدة مالكًا للعقار المؤجَّر لمجرد تحصيله الإيجار. لكن إذا كان الابن يتحكم في الدفعات إلى الوالدين الأجنبيين أو يحوّلها، فقد يكون وكيل استقطاع وقد يلزمه استقطاع الإيجار وإيداعه والإبلاغ عنه بالنموذجين 1042 و1042-S. وتبقى إقرارات ضريبة الدخل المنفصلة للوالدين هي التي تبلّغ عن حصة كل منهما (المنشور 515: وكيل الاستقطاع والإبلاغ؛ المنشور 527: الحصص الجزئية).

هل تفرض ولاية العقار ضريبة على الإيجار أيضًا؟

في كثير من الأحيان، يمكن للولاية أن تفرض ضريبة على الإيجار المرتبط بعقار فيها، وقد تشترط إقرارًا لغير المقيمين أو استقطاعًا منفصلًا. افحص ولاية العقار ولا تفترض أن النموذج W-8ECI الفيدرالي يحسم قواعد الولاية. ففي كاليفورنيا، يستقطع المدير عمومًا 7% من الدفعات المؤهلة لمالك غير مقيم بعد خصم أتعابه، متى تجاوزت الدفعات 1,500 دولار في السنة التقويمية. ويبلّغ المدير عبر النموذج 592، ويسدّد بالنموذج 592-V عند الدفع بالبريد، ويعطي المالك النموذج 592-B بحلول 31 يناير التالي للسنة التقويمية (FTB: النموذج 592-B). ويمكن للمالك المؤهل طلب تنازل بالنموذج 588 أو تخفيض بالنموذج 589؛ ويحتاج النموذج 589 إلى طلب منفصل لكل عقار مؤجَّر وموافقة FTB قبل الدفع. ولا يستطيع الشركاء الأجانب وأعضاء LLC الأجانب استخدام النموذج 588 للاستقطاع على حصتهم من دخل الكيان (FTB: النموذج 589؛ FTB: تعليمات النموذج 588). والمستأجر السكني الذي يدفع للمالك مباشرة لا يلزمه استقطاع ضريبة كاليفورنيا، وإن كان الاستقطاع الفيدرالي قد يظل ساريًا (FTB كاليفورنيا: إرشادات الاستقطاع). وإذا كان على فرد غير مقيم تقديم إقرار كاليفورنيا، فإن صافي دخل الإيجار أو خسارته يُدرج في Schedule CA (540NR) مع النموذج 540NR، حتى لو استقطع المدير (FTB كاليفورنيا: دخل الإيجار).

عن هذه السنة الضريبية، فإن فترات دفع النموذج 592 ومواعيد استحقاقه هي من 1 يناير إلى 31 مارس: 15 أبريل 2026 ومن 1 أبريل إلى 31 مايو: 15 يونيو 2026 ومن 1 يونيو إلى 31 أغسطس: 15 سبتمبر 2026 ومن 1 سبتمبر إلى 31 ديسمبر: 15 يناير 2027. وتبلغ غرامة جدول المستفيدين (Schedule of Payees) المتأخر للنموذج 592 60 دولارًا إذا قُدّم متأخرًا 1–30 يومًا، أو 130 دولارًا إذا تأخر من 31 يومًا إلى ستة أشهر، أو 340 دولارًا بعد ذلك، عن كل مستفيد. وبموجب المادة 18668 من R&TC، قد تستحق على المدير الذي لم يسدّد الضريبة المطلوبة مع الفائدة. ولدى كاليفورنيا عمومًا 20 سنة للتحصيل بعد استحقاق آخر التزام، مع إعادة ضبط المدة وتعليقها (FTB: تعليمات النموذج 592؛ FTB: حد التحصيل).

ما الذي يتغير إذا باع الملّاك العقار؟

يترتب على البيع نظام استقطاع فيدراليًا منفصلًا يُعرف عادةً باسم FIRPTA. وفي معظم الحالات يستقطع المشتري، لا دافع الإيجار، 15% من المبلغ المتحقق من البائع الأجنبي، مع استثناءات أو شهادة استقطاع من IRS. ويقوم استقطاع البيع على مبلغ الصفقة، لا على الضريبة النهائية على المكسب (IRS: استقطاع FIRPTA).

ويغطي اختيار العقارات القائم أيضًا المكسب على العقارات الأمريكية المدرّة للدخل؛ فتحقق منه عند إعداد إقرار البيع. واحتفظ ببيانات الإغلاق وسجل الإهلاك. وإذا كنت كنديًا، فإن بيع العقارات الأمريكية يغطي استقطاع البيع وإقرارات البلدين (26 CFR 1.871-10(b)).

ماذا لو كانت شركة أو LLC تملك المنزل؟

يغيّر المالك القانوني والتصنيف الضريبي الأمريكي للكيان تحليلَ الإقرار والاستقطاع. ويمكن للشركة الأجنبية اختيار احتساب الصافي بموجب المادة 882(d) ببيان في النموذج 1120-F؛ وتقدّم ذلك الإقرار عن الإيجار المختار. راجع إقرارات الشركات الأجنبية في الولايات المتحدة (26 CFR 1.871-10؛ تعليمات النموذج 1120-F). أما شركة LLC أمريكية بعضو واحد مملوكة لأجنبي ومُهمَلة ضريبيًا لأغراض ضريبة الدخل، فيُدرج دخل الإيجار في إقرار مالكها، وقد تحتاج بصورة منفصلة إلى النموذج 5472؛ راجع تقديم الإقرارات لشركة LLC أمريكية بعضو واحد مملوكة لأجنبي (المنشور 519).

إذا كان كندي يختار طريقة تسجيل الملكية، فقارن الهياكل في كيف ينبغي أن يمتلك الكندي عقارًا أمريكيًا قبل تغيير سند الملكية.

مثال

مبالغ توضيحية بالدولار الأمريكي. والدان غير مقيمين يملكان منزلًا أمريكيًا مناصفة. يدفع مستأجر 24,000 دولار إيجارًا سنويًا إلى ابنهما المقيم في الولايات المتحدة، فيرسلها إلى الخارج. إذا كان الابن هو وكيل الاستقطاع، فإنه قبل أي اختيار لاحتساب صافي الدخل أو نموذج W-8ECI صحيح يستقطع 30% من إجمالي الإيجار: 7,200 دولار إجمالًا، أي 3,600 دولار عن حصة كل والد البالغة 12,000 دولار. وللمنزل 8,000 دولار من مصروفات التشغيل المسموح بها؛ ولا تخفّض هذه التكاليف الاستقطاع من الإجمالي.

إذا أجرى كل والد اختيارًا صحيحًا وقدّم نموذج W-8ECI صحيحًا قبل الدفعات المستقبلية، فيمكن أن يتوقف استقطاع إجمالي الإيجار بموجب هذه القاعدة. ويقدّم كل والد مع ذلك النموذج 1040-NR ويبلّغ عن 12,000 دولار إيجارًا مطروحًا منها 4,000 دولار من حصته في المصروفات: أي 8,000 دولار قبل الإهلاك وأي حدود للخصم. وتحتاج الدفعات السابقة والإقرارات الفائتة إلى مراجعة خاصة بها.

هل وضعك مختلف؟

• تقيم في كندا: يغطي المقيمون الكنديون الذين يملكون عقارًا أمريكيًا مؤجَّرًا الإقرارات السنوية في البلدين.
• أنت بصدد البيع: يغطي الكنديون الذين يبيعون عقارات أمريكية استقطاع الإغلاق والإبلاغ عبر الحدود.
• شركة أجنبية تملك العقار: يغطي إقرارات الشركات الأجنبية في الولايات المتحدة النموذج 1120-F.
• شركة LLC بعضو واحد مملوكة لأجنبي تحتفظ بسند الملكية: تغطي متطلبات تقديم إقرارات LLC النموذج 5472.
• لم تختر هيكل الملكية بعد: يقارن كيف ينبغي أن يمتلك الكندي عقارًا أمريكيًا بين الخيارات الرئيسية للكنديين.
• دُفع الإيجار دون استقطاع أو فاتت الإقرارات: الضريبة الفردية هي المسار لمراجعة التقديم والاستقطاع سنةً بسنة.